國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，今年8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8．2％；7月份上漲8．1％，6月份同比上漲7．1％，房價呈現(xiàn)加速大幅上揚(yáng)的趨勢，引起廣泛社會關(guān)注。
探究房價迅猛上漲原因，業(yè)內(nèi)人士和學(xué)術(shù)界是仁者見仁，智者見智，眾說紛紜。有人認(rèn)為，房價上漲是因為多種因素的共同作用造成的，而需求轉(zhuǎn)旺是房價上漲的主要原因。也有人認(rèn)為，房價上漲主要是因為招拍掛的土地出讓方式，致使房屋開發(fā)土地成本增加，推動房價猛烈上漲。
真的是土地招拍掛出讓造成了房價大幅上漲嗎?在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為什么要采取招拍掛的出讓方式?
地價上升不是近期房價上揚(yáng)的根本原因
地價與房價的關(guān)系問題，長期以來很多人看法不盡一致，有的認(rèn)為地價決定房價，也有的認(rèn)為房價決定地價。
就一般市場而言，一種商品成本增加和市場需求轉(zhuǎn)旺都是影響該種商品價格的因素。但在不同的市場上，這兩種因素對商品價格影響的敏感度并不一樣。
在房地產(chǎn)市場上，房價對地價的拉動作用比地價對房價的推動作用要大得多。例如，一位房地產(chǎn)開發(fā)商，在北京西北三環(huán)至四環(huán)之間開發(fā)商品住宅，在每平方米銷售價格漲到8000元至 10000元仍然供不應(yīng)求的情況下，即使樓面地價每平方米僅為1000元左右，開發(fā)商也不會因此把房價降為每平方米4000元-5000元銷售，盡管以這樣的價格銷售商品房，開發(fā)商仍可獲得 15％-20％以上的利潤。
還有一個事例同樣說明這種規(guī)律性的現(xiàn)象。經(jīng)營性用地出讓全面實(shí)行招拍掛是2002年國土資源部11號令頒布之后開始的。而目前進(jìn)入市場銷售的商品房，絕大部分都是在兩三年前開發(fā)建設(shè)的，而這些商品房的開發(fā)用地是在三年前或者更長時間以前獲得的，地價相對較低。但開發(fā)商并不以比當(dāng)前市場上更低的價格銷售自己的商品房，盡管這時可供開發(fā)商降價的空間已經(jīng)很大。
商品房市場需求拉動了房價上漲
近年來商品房價增長迅猛，主要是由于市場需求拉動造成的。引起房市需求轉(zhuǎn)旺的原因是多方面的。以北京市為例，首先，近年來北京市為了籌辦奧運(yùn)會、改善城市面貌，加大了城市投資建設(shè)和拆遷力度，使商品房需求急劇擴(kuò)大；其次，隨著城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展以及內(nèi)外資的大量涌入，帶動了人流和物流的進(jìn)入，也極大地增加了對各類商品房的需求，等等。這些都是拉動房價大幅上揚(yáng)的重要原因。此外，房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，也加大了市場對房價的拉動作用。
其一，房屋消費(fèi)者和投資者出資購房，不只是考慮當(dāng)前的需求，而往往要根據(jù)對市場的長期預(yù)測做出決策。很多人是由于看好相關(guān)城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展前景，才決心在該地購買各類房屋的。
其二，由于房屋不可移動使其市場具有強(qiáng)烈的地域性，因此，在一些特殊地段(如北京的中關(guān)村地區(qū))由于經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和交通、通信和生活環(huán)境的迅速改善，吸引大量人流的進(jìn)入，拉動房市轉(zhuǎn)旺，房價猛漲；而其他地區(qū)(如北京南城)由于原有市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，盡管在這些地區(qū)當(dāng)前房價與特殊地段相比較低，也難以對前一類房價高漲地區(qū)產(chǎn)生競爭和均衡作用。這就使前一類地區(qū)的房價具有一定的壟斷性，漲勢強(qiáng)勁，降價很難。
招拍掛出讓是完善土地市場機(jī)制的客觀需要
自上個世紀(jì)80年代我國開始城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革以來，各地都先后開放了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓市場，按照國家法律規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式出讓國有土地使用權(quán)。但在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)(90％以上)都以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式為主出讓土地，這主要是受制于當(dāng)時土地市場發(fā)育程度很低。但協(xié)議出讓方式的弊端很快就暴露出來。一是協(xié)議出讓土地都是事先確定受讓對象，而協(xié)議價格又都是暗箱操作，不能很好體現(xiàn)市場運(yùn)作的透明度和公開公平的市場競爭；二是由于暗箱操作，給腐敗違法分子行賄受賄、竊取國有土地資產(chǎn)提供了機(jī)會和條件；三是由于暗箱操作，開發(fā)商為獲取土地除了要支付正常的土地價格(土地出讓金)之外，還要付出“好處費(fèi)”、“禮金”、“招待費(fèi)”等無窮無盡的“花銷”，結(jié)果錢沒少花，還要承擔(dān)被依法查處的風(fēng)險；四是這種協(xié)議出讓的方式，由于運(yùn)作過程及結(jié)果都不規(guī)范，極大地干擾了土地市場的正常秩序。由于協(xié)議出讓的這些弊端，國家為了進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序，完善土地市場機(jī)制，決定從2003年開始，凡是經(jīng)營性項目需要國有土地使用權(quán)的，都必須經(jīng)過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓方式來獲取。采取這種方式出讓土地，有可能一時刺激土地出讓價格上升，但由于公開公平的市場競爭，土地出讓價格肯定會逐步走上平穩(wěn)發(fā)展的道路。這樣做，不僅是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，同時也與發(fā)達(dá)國家的市場機(jī)制相接軌。
探究房價迅猛上漲原因，業(yè)內(nèi)人士和學(xué)術(shù)界是仁者見仁，智者見智，眾說紛紜。有人認(rèn)為，房價上漲是因為多種因素的共同作用造成的，而需求轉(zhuǎn)旺是房價上漲的主要原因。也有人認(rèn)為，房價上漲主要是因為招拍掛的土地出讓方式，致使房屋開發(fā)土地成本增加，推動房價猛烈上漲。
真的是土地招拍掛出讓造成了房價大幅上漲嗎?在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為什么要采取招拍掛的出讓方式?
地價上升不是近期房價上揚(yáng)的根本原因
地價與房價的關(guān)系問題，長期以來很多人看法不盡一致，有的認(rèn)為地價決定房價，也有的認(rèn)為房價決定地價。
就一般市場而言，一種商品成本增加和市場需求轉(zhuǎn)旺都是影響該種商品價格的因素。但在不同的市場上，這兩種因素對商品價格影響的敏感度并不一樣。
在房地產(chǎn)市場上，房價對地價的拉動作用比地價對房價的推動作用要大得多。例如，一位房地產(chǎn)開發(fā)商，在北京西北三環(huán)至四環(huán)之間開發(fā)商品住宅，在每平方米銷售價格漲到8000元至 10000元仍然供不應(yīng)求的情況下，即使樓面地價每平方米僅為1000元左右，開發(fā)商也不會因此把房價降為每平方米4000元-5000元銷售，盡管以這樣的價格銷售商品房，開發(fā)商仍可獲得 15％-20％以上的利潤。
還有一個事例同樣說明這種規(guī)律性的現(xiàn)象。經(jīng)營性用地出讓全面實(shí)行招拍掛是2002年國土資源部11號令頒布之后開始的。而目前進(jìn)入市場銷售的商品房，絕大部分都是在兩三年前開發(fā)建設(shè)的，而這些商品房的開發(fā)用地是在三年前或者更長時間以前獲得的，地價相對較低。但開發(fā)商并不以比當(dāng)前市場上更低的價格銷售自己的商品房，盡管這時可供開發(fā)商降價的空間已經(jīng)很大。
商品房市場需求拉動了房價上漲
近年來商品房價增長迅猛，主要是由于市場需求拉動造成的。引起房市需求轉(zhuǎn)旺的原因是多方面的。以北京市為例，首先，近年來北京市為了籌辦奧運(yùn)會、改善城市面貌，加大了城市投資建設(shè)和拆遷力度，使商品房需求急劇擴(kuò)大；其次，隨著城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展以及內(nèi)外資的大量涌入，帶動了人流和物流的進(jìn)入，也極大地增加了對各類商品房的需求，等等。這些都是拉動房價大幅上揚(yáng)的重要原因。此外，房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，也加大了市場對房價的拉動作用。
其一，房屋消費(fèi)者和投資者出資購房，不只是考慮當(dāng)前的需求，而往往要根據(jù)對市場的長期預(yù)測做出決策。很多人是由于看好相關(guān)城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展前景，才決心在該地購買各類房屋的。
其二，由于房屋不可移動使其市場具有強(qiáng)烈的地域性，因此，在一些特殊地段(如北京的中關(guān)村地區(qū))由于經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和交通、通信和生活環(huán)境的迅速改善，吸引大量人流的進(jìn)入，拉動房市轉(zhuǎn)旺，房價猛漲；而其他地區(qū)(如北京南城)由于原有市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，盡管在這些地區(qū)當(dāng)前房價與特殊地段相比較低，也難以對前一類房價高漲地區(qū)產(chǎn)生競爭和均衡作用。這就使前一類地區(qū)的房價具有一定的壟斷性，漲勢強(qiáng)勁，降價很難。
招拍掛出讓是完善土地市場機(jī)制的客觀需要
自上個世紀(jì)80年代我國開始城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革以來，各地都先后開放了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓市場，按照國家法律規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式出讓國有土地使用權(quán)。但在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)(90％以上)都以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式為主出讓土地，這主要是受制于當(dāng)時土地市場發(fā)育程度很低。但協(xié)議出讓方式的弊端很快就暴露出來。一是協(xié)議出讓土地都是事先確定受讓對象，而協(xié)議價格又都是暗箱操作，不能很好體現(xiàn)市場運(yùn)作的透明度和公開公平的市場競爭；二是由于暗箱操作，給腐敗違法分子行賄受賄、竊取國有土地資產(chǎn)提供了機(jī)會和條件；三是由于暗箱操作，開發(fā)商為獲取土地除了要支付正常的土地價格(土地出讓金)之外，還要付出“好處費(fèi)”、“禮金”、“招待費(fèi)”等無窮無盡的“花銷”，結(jié)果錢沒少花，還要承擔(dān)被依法查處的風(fēng)險；四是這種協(xié)議出讓的方式，由于運(yùn)作過程及結(jié)果都不規(guī)范，極大地干擾了土地市場的正常秩序。由于協(xié)議出讓的這些弊端，國家為了進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序，完善土地市場機(jī)制，決定從2003年開始，凡是經(jīng)營性項目需要國有土地使用權(quán)的，都必須經(jīng)過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓方式來獲取。采取這種方式出讓土地，有可能一時刺激土地出讓價格上升，但由于公開公平的市場競爭，土地出讓價格肯定會逐步走上平穩(wěn)發(fā)展的道路。這樣做，不僅是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，同時也與發(fā)達(dá)國家的市場機(jī)制相接軌。