4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定
①用途修正指數(shù)選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。
②土地等級修正指數(shù)(選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
③交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。
④交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，不進行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種非凡因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
⑤交易期日價格指數(shù)。
確定方法：
一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);
二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄?是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
⑥土地使用年限修正指數(shù)
利用年期修正公式：k=1-1/(1r)n
5、區(qū)域因素條件指數(shù)
a商業(yè)繁華度條件指數(shù)
a.商服中心級別指數(shù)
將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b.商業(yè)網(wǎng)點數(shù)
將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)(大于100個網(wǎng)點)、較優(yōu)(50-100個網(wǎng)點)、一般(10-30個網(wǎng)點)、較劣(小于10個網(wǎng)點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b距商服中心距離指數(shù)
將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。
c交通條件
a.交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1;
b.道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1;
c.對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1;
d.距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1;
e.路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。
6、個別因素條件指數(shù)
a容積率條件指數(shù)
確定方法：假如宗地所在地有容積率系數(shù)(如廣州等地)，“可直接采用容積率修正系數(shù)”?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率;
b臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街(或路)、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。
c宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級;
d宗地外形指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降某個。
e地形坡度指數(shù)：坡度假以下屬優(yōu)、5-10屬較優(yōu)、10-20屬一般、20-25屬較劣，25以上屬劣。(對別墅或其它非凡用地除外);
f地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。
g規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降某個。
在確定因素條件指數(shù)時，注重以下幾點：
因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度(即各影響因素的權(quán)重)。
在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高(即權(quán)重較大)，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。于。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應(yīng)充分考慮。
7、實例修正后的地價計算
經(jīng)過比較分析，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件的地價，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。
市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：
1、實例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型(出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格)、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。
2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分混亂，因素選擇與報告中選用基準(zhǔn)地價因素不一致且相差較大;
3、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng);因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。
4、確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表)不一致，可能漏項或多項;指數(shù)確定不合理(因素間權(quán)重的不合理，某個因素修正幅度不合理或修正錯誤)。
5、因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表或因素條件指數(shù)表)不一致;
6、地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。
7、計算比準(zhǔn)地價時錯誤。
8、確定地價時只以其中一個比準(zhǔn)地價為結(jié)果或計算錯誤。
9、計算公式錯誤。
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定
①用途修正指數(shù)選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。
②土地等級修正指數(shù)(選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
③交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。
④交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，不進行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種非凡因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
⑤交易期日價格指數(shù)。
確定方法：
一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);
二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄?是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
⑥土地使用年限修正指數(shù)
利用年期修正公式：k=1-1/(1r)n
5、區(qū)域因素條件指數(shù)
a商業(yè)繁華度條件指數(shù)
a.商服中心級別指數(shù)
將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b.商業(yè)網(wǎng)點數(shù)
將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)(大于100個網(wǎng)點)、較優(yōu)(50-100個網(wǎng)點)、一般(10-30個網(wǎng)點)、較劣(小于10個網(wǎng)點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b距商服中心距離指數(shù)
將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。
c交通條件
a.交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1;
b.道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1;
c.對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1;
d.距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1;
e.路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。
6、個別因素條件指數(shù)
a容積率條件指數(shù)
確定方法：假如宗地所在地有容積率系數(shù)(如廣州等地)，“可直接采用容積率修正系數(shù)”?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率;
b臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街(或路)、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。
c宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級;
d宗地外形指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降某個。
e地形坡度指數(shù)：坡度假以下屬優(yōu)、5-10屬較優(yōu)、10-20屬一般、20-25屬較劣，25以上屬劣。(對別墅或其它非凡用地除外);
f地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。
g規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降某個。
在確定因素條件指數(shù)時，注重以下幾點：
因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度(即各影響因素的權(quán)重)。
在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高(即權(quán)重較大)，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。于。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應(yīng)充分考慮。
7、實例修正后的地價計算
經(jīng)過比較分析，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件的地價，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。
市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：
1、實例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型(出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格)、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。
2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分混亂，因素選擇與報告中選用基準(zhǔn)地價因素不一致且相差較大;
3、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng);因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。
4、確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表)不一致，可能漏項或多項;指數(shù)確定不合理(因素間權(quán)重的不合理，某個因素修正幅度不合理或修正錯誤)。
5、因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表或因素條件指數(shù)表)不一致;
6、地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。
7、計算比準(zhǔn)地價時錯誤。
8、確定地價時只以其中一個比準(zhǔn)地價為結(jié)果或計算錯誤。
9、計算公式錯誤。