1.問(wèn)題：請(qǐng)教一道問(wèn)題：有關(guān)收益法說(shuō)法有誤的一項(xiàng)是( ) A.收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法 B.從收益法的觀(guān)點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和 C.收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的 D.將資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用并不是等同的
答案：D
解析如下： 投資者購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金。所以將資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用是等同的。
2. 問(wèn)題：工業(yè)用地改為商業(yè)用地，用成本法估價(jià)是否正確。
解析：不正確。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)，但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)，技術(shù)路線(xiàn)應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。
3. 問(wèn)題：某舊廠(chǎng)房的建筑面積為4000 M2，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/ M2后(按建筑面積計(jì))同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積800元，裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4500元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的10%，購(gòu)買(mǎi)該舊廠(chǎng)房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的3%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠(chǎng)房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)率為13%)
解析：
1、裝修完成后廠(chǎng)房總價(jià)=4000*4500/(1+13%)=15929204元
2、購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為V
3、裝修改造總額=4000×800/(1+13%)1/2=3010307元
4、銷(xiāo)售稅費(fèi)=1*10%=1592920元
5、補(bǔ)交地價(jià)總額=4000×400=1600000元
6、買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)3%V
7、V=1-3-4-5-6 V=9442696
8、單價(jià)=7925976/4000=2361元/平方米
答案：D
解析如下： 投資者購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金。所以將資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用是等同的。
2. 問(wèn)題：工業(yè)用地改為商業(yè)用地，用成本法估價(jià)是否正確。
解析：不正確。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)，但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)，技術(shù)路線(xiàn)應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。
3. 問(wèn)題：某舊廠(chǎng)房的建筑面積為4000 M2，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/ M2后(按建筑面積計(jì))同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積800元，裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4500元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的10%，購(gòu)買(mǎi)該舊廠(chǎng)房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的3%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠(chǎng)房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)率為13%)
解析：
1、裝修完成后廠(chǎng)房總價(jià)=4000*4500/(1+13%)=15929204元
2、購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為V
3、裝修改造總額=4000×800/(1+13%)1/2=3010307元
4、銷(xiāo)售稅費(fèi)=1*10%=1592920元
5、補(bǔ)交地價(jià)總額=4000×400=1600000元
6、買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)3%V
7、V=1-3-4-5-6 V=9442696
8、單價(jià)=7925976/4000=2361元/平方米