一、舊商業(yè)區(qū)的歷史沿革
1.現(xiàn)代商業(yè)對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊
在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，城市的商業(yè)業(yè)態(tài)多為沿城市街道布置的商店和餐館，在一些主要的街道上由于店鋪的聚集形成商業(yè)街，而郊區(qū)和小城鎮(zhèn)仍保持著集市的形式。長期以來，這種商業(yè)街和市場式的零售商業(yè)形態(tài)，是人們最熟悉的購物環(huán)境和最基本的購物方式，并與當時以手工業(yè)、農業(yè)為主的商品生產能力和人們的生活方式相適應。近百年來，雖然商品生產、購物形式發(fā)生了巨大的變化，但人們對商業(yè)購物環(huán)境的基本要求并沒有多大的改變。
傳統(tǒng)的商品零售形態(tài)受到的第一次較大的沖擊是上個世紀初百貨公司的出現(xiàn)。百貨公司是資本主義發(fā)展的產物，是以商品工業(yè)化生產為基礎的商品零售形態(tài)。一個業(yè)務完全的百貨公司的建筑面積比傳統(tǒng)的商店要大上幾十倍，商品品種齊全，顧客購買時有多樣的選擇。由于裝有空調和自動扶梯等新設備，其良好的室內環(huán)境也是吸引消費者前來購物的重要原因之一。這些百貨公司大都建在最繁華的市中心，是一個城市商業(yè)區(qū)或市中心的主要標志而以百貨公司為主力商店，加上沿街排列零售商店的商業(yè)街，并在其周邊地區(qū)建立電*、劇院等公共娛樂設施，形成一個城市或一個地區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，曾經是一個現(xiàn)代城市理想的商業(yè)區(qū)規(guī)劃模式這些在當時是全新模式的商業(yè)區(qū)對傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)沖擊很大，相比之下，那些傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)和商店由于資金不足和商品品種的限制，已逐漸走向衰落。
上世紀六七十年代在國外盛行，而我國在90年代開始建造的以室內步行購物環(huán)境為主的購物中心，對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)造成了第二次較大的沖擊。這一代購物中心以郊區(qū)銷品茂(Shopping Mall)為主，即以舒適的室內人造環(huán)境為主要特點，吸引了很大一部分的顧客群。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，以百貨公司和大賣場為其主力商店，加上數(shù)十個小專賣店的購物中心，在商品種類和服務方面較之過去的單一百貨公司相比，自然進步很多。同時，銷品茂的規(guī)模也越來越大，動輒一二萬平方米，三四十萬平方米的規(guī)模也時有所聞。
隨著時代的進步和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變，以銷品茂為主的商業(yè)形態(tài)開始無法滿足商業(yè)區(qū)的發(fā)展。為了把它區(qū)別于更為歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，我們不妨稱這類商業(yè)區(qū)為舊商業(yè)區(qū)，在舊城改建中所遇到的商業(yè)區(qū)改建大多是這一類商業(yè)區(qū)。
2.商業(yè)區(qū)的進化
在自然進化的過程中，適者生存和新陳代謝是一個普遍的規(guī)律，商業(yè)也不例外。不斷出現(xiàn)的新商業(yè)形態(tài)、購物方式和建筑形式會逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式，一個商業(yè)區(qū)或商業(yè)街會隨著時代的發(fā)展而進化更新或退化淘汰。由于經濟的發(fā)展和商業(yè)地產價值的不斷增加，商店的租金與運作成本也隨之增加，傳統(tǒng)的小商店必然會因無法承受高昂的租金而搬走，或因顧客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消費要求下迎合新的商業(yè)模式而失去了顧客，無法繼續(xù)營業(yè)而關門的例子也并不乏見。零售商業(yè)是以顧客消費群為中心的大舞臺，完全依靠顧客的選擇而生存，失去了顧客，就失去了零售商業(yè)本身。因此，那些傳統(tǒng)商店能否繼續(xù)生存并不完全取決于商業(yè)區(qū)的改造，而是與他們本身內部的經營策略緊密相關。我們改造舊商業(yè)區(qū)的目的不是在挽救傳統(tǒng)的商店，而是根據當代顧客的需求和對現(xiàn)代商業(yè)的理解和考慮來重整舊商業(yè)區(qū)，使之煥發(fā)出活力，給傳統(tǒng)的商業(yè)空間和環(huán)境注入時代消費的要求和內容。
對有歷史文化價值的商業(yè)區(qū)的改造屬于歷史建筑保護的范疇，不在本文的討論范圍。我們將討論的是那些舊的建筑和商業(yè)街區(qū)，雖然年代悠久，但還沒有達到歷史文物保護的標準，應如何進行改造和重建。
二、舊商業(yè)區(qū)的改造實踐
脫胎換骨式的重建我國上世紀90年代以來進行的大規(guī)模城市建設，是經濟騰飛的結果。城市面貌變化日新月異，很多城市的中心，其中包括舊商業(yè)區(qū)幾乎是徹底拆毀重建。然而，不少城市在這樣的建設速度下，并無多少時間去深思城市歷史文化的延續(xù)，在取得巨大成就的同時，也留下了不少的遺憾。在傳統(tǒng)的城市中心區(qū)規(guī)劃新的建筑與道路時，許多城市并不注意保留舊城的格局和風格。為緩解交通壓力，盲目加寬道路，把原來的建筑包括沿街的商店全部推倒，街區(qū)被成片拆除。
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一般由居住區(qū)發(fā)展而來，沿街的商店與居民住宅自然形成一定的比例關系，街區(qū)內的居民是商業(yè)區(qū)的基本消費者。重新規(guī)劃建設后的新商業(yè)區(qū)，大部分住宅被辦公樓、商場、酒店等取代，商業(yè)區(qū)賴以生存的本地居民數(shù)量驟減，下班以后商業(yè)區(qū)行人廖廖無幾，商店生意清淡，大商店無法生存。美國許多城市在70年代對舊市中心改造曾帶來相似的問題，發(fā)現(xiàn)問題后，政府鼓勵開發(fā)商進行商業(yè)與居住混合用途開發(fā)，才使市中心的人口有所回升。
另外，由于居住區(qū)脫胎換骨式的重建引起了原住居民的置換與傳統(tǒng)文化的消失。由于城市居住區(qū)的重建，將原來陳舊的里弄民居拆除，改建高層居民樓，大部分原住居民由于房子售價的攀升而動遷到郊區(qū)。購買城市中心區(qū)高價房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多數(shù)是各地來的收入較高的新居民和海外的購房者。一個地方傳統(tǒng)的文化和語言是需要由本地原住居民來延續(xù)與傳播的，沒有或僅有少數(shù)的原住居民，該地區(qū)的傳統(tǒng)文化和語言將會變化，甚至不復存在。
時至今日，人們已開始認識到舊市中心或商業(yè)區(qū)在延續(xù)城市歷史文脈方面的價值，很少再有城市對舊商業(yè)區(qū)作脫胎換骨的改造了。但改造舊市中心或商業(yè)區(qū)，遠非只是保留一些老建筑物而已。我們不妨借鑒國外舊商業(yè)區(qū)改造成功的例子。
2.國外舊商業(yè)區(qū)改造實例—三街步行區(qū)
圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美國加州洛杉磯地區(qū)的一個濱海小城，西臨太平洋，景色優(yōu)美三街是一條與西海岸平行的南北向街道，距海濱只隔兩條街道。三街步行區(qū)(Third StreetPromenade)是以跨越三個街區(qū)的三街為中心的商業(yè)購物區(qū)。嚴格地講，它包括濱海街到四街沿海的9個井格形的商業(yè)街區(qū)，東西向長大約有30 O1n南北向長600m左右。這個商業(yè)中心也是圣塔莫尼卡的市中心商業(yè)區(qū)，在20世紀四五十年代時，曾經非常繁榮。60年代后，同美國其他城市一樣，隨著戰(zhàn)后市郊居住區(qū)的發(fā)展，居民大量移居郊區(qū)，這個商業(yè)區(qū)因此而逐漸衰落。三街步行區(qū)曾進行過兩次大規(guī)模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又進行了第二次改造，終于獲得了成功。
1965年，為恢復這個商業(yè)區(qū)昔日的繁榮，市政府決定投資建設‘第三街茂”(Third Street Mail)的商業(yè)區(qū)，范圍包括三街兩側的六個街區(qū)。市政府首先將三街改建成一個步行街，不準汽車通行，取消路沿石，將車行道和人行道的地面標高統(tǒng)一后，重新鋪設地面材料，安裝了行人休息座椅，燈光也全部更換一新。同時在三街兩側六個街區(qū)里新建了六個室內專用停車場。這一切使三街這條24m寬、600m長的步行街煥然一新。新的步行街在營業(yè)后曾熱鬧一時，但很快人流又逐漸減少，零售生意自然也隨之下降。究其原因，三街雖然在交通通行、外觀方面大有改善，但在其商業(yè)業(yè)態(tài)上并無多少改變，缺少使顧客再度回訪的吸引力。
為加強三街步行街的吸引力，市政*在三街南面的端頭，又引資修建了一個全封閉、全空調的銷品茂—圣塔莫尼卡廣場(Santa MonicaPI ace)，由建筑師弗蘭克·蓋里(Frank Gehr婦主持設計，它擁有大約100個專賣店、兩家百貨公司主力商店和兩座多層停車樓，于1980年開門營業(yè)，獲得成功。出乎人們的預料，這個室內購物中心對于三街和市中心商業(yè)街區(qū)的人流和生意并無多少改善。相反，步行街區(qū)的顧客被吸引到室內的銷品茂里去，使步行街上更是門可羅雀。第一次改造顯然沒有成功。
從1980年代起，由政府出面成立了“三街發(fā)展公司”Third Street Development Corporation)來負責重整這一地區(qū)的有關事務。該組織的成員包括業(yè)主、商人和其他有關人士。成立后不久，即委托一家規(guī)劃設計事務所來重新規(guī)劃設計該街區(qū)。到1986年，新的濱海區(qū)專題規(guī)劃完成。
1.現(xiàn)代商業(yè)對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊
在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，城市的商業(yè)業(yè)態(tài)多為沿城市街道布置的商店和餐館，在一些主要的街道上由于店鋪的聚集形成商業(yè)街，而郊區(qū)和小城鎮(zhèn)仍保持著集市的形式。長期以來，這種商業(yè)街和市場式的零售商業(yè)形態(tài)，是人們最熟悉的購物環(huán)境和最基本的購物方式，并與當時以手工業(yè)、農業(yè)為主的商品生產能力和人們的生活方式相適應。近百年來，雖然商品生產、購物形式發(fā)生了巨大的變化，但人們對商業(yè)購物環(huán)境的基本要求并沒有多大的改變。
傳統(tǒng)的商品零售形態(tài)受到的第一次較大的沖擊是上個世紀初百貨公司的出現(xiàn)。百貨公司是資本主義發(fā)展的產物，是以商品工業(yè)化生產為基礎的商品零售形態(tài)。一個業(yè)務完全的百貨公司的建筑面積比傳統(tǒng)的商店要大上幾十倍，商品品種齊全，顧客購買時有多樣的選擇。由于裝有空調和自動扶梯等新設備，其良好的室內環(huán)境也是吸引消費者前來購物的重要原因之一。這些百貨公司大都建在最繁華的市中心，是一個城市商業(yè)區(qū)或市中心的主要標志而以百貨公司為主力商店，加上沿街排列零售商店的商業(yè)街，并在其周邊地區(qū)建立電*、劇院等公共娛樂設施，形成一個城市或一個地區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，曾經是一個現(xiàn)代城市理想的商業(yè)區(qū)規(guī)劃模式這些在當時是全新模式的商業(yè)區(qū)對傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)沖擊很大，相比之下，那些傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)和商店由于資金不足和商品品種的限制，已逐漸走向衰落。
上世紀六七十年代在國外盛行，而我國在90年代開始建造的以室內步行購物環(huán)境為主的購物中心，對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)造成了第二次較大的沖擊。這一代購物中心以郊區(qū)銷品茂(Shopping Mall)為主，即以舒適的室內人造環(huán)境為主要特點，吸引了很大一部分的顧客群。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，以百貨公司和大賣場為其主力商店，加上數(shù)十個小專賣店的購物中心，在商品種類和服務方面較之過去的單一百貨公司相比，自然進步很多。同時，銷品茂的規(guī)模也越來越大，動輒一二萬平方米，三四十萬平方米的規(guī)模也時有所聞。
隨著時代的進步和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變，以銷品茂為主的商業(yè)形態(tài)開始無法滿足商業(yè)區(qū)的發(fā)展。為了把它區(qū)別于更為歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，我們不妨稱這類商業(yè)區(qū)為舊商業(yè)區(qū)，在舊城改建中所遇到的商業(yè)區(qū)改建大多是這一類商業(yè)區(qū)。
2.商業(yè)區(qū)的進化
在自然進化的過程中，適者生存和新陳代謝是一個普遍的規(guī)律，商業(yè)也不例外。不斷出現(xiàn)的新商業(yè)形態(tài)、購物方式和建筑形式會逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式，一個商業(yè)區(qū)或商業(yè)街會隨著時代的發(fā)展而進化更新或退化淘汰。由于經濟的發(fā)展和商業(yè)地產價值的不斷增加，商店的租金與運作成本也隨之增加，傳統(tǒng)的小商店必然會因無法承受高昂的租金而搬走，或因顧客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消費要求下迎合新的商業(yè)模式而失去了顧客，無法繼續(xù)營業(yè)而關門的例子也并不乏見。零售商業(yè)是以顧客消費群為中心的大舞臺，完全依靠顧客的選擇而生存，失去了顧客，就失去了零售商業(yè)本身。因此，那些傳統(tǒng)商店能否繼續(xù)生存并不完全取決于商業(yè)區(qū)的改造，而是與他們本身內部的經營策略緊密相關。我們改造舊商業(yè)區(qū)的目的不是在挽救傳統(tǒng)的商店，而是根據當代顧客的需求和對現(xiàn)代商業(yè)的理解和考慮來重整舊商業(yè)區(qū)，使之煥發(fā)出活力，給傳統(tǒng)的商業(yè)空間和環(huán)境注入時代消費的要求和內容。
對有歷史文化價值的商業(yè)區(qū)的改造屬于歷史建筑保護的范疇，不在本文的討論范圍。我們將討論的是那些舊的建筑和商業(yè)街區(qū)，雖然年代悠久，但還沒有達到歷史文物保護的標準，應如何進行改造和重建。
二、舊商業(yè)區(qū)的改造實踐
脫胎換骨式的重建我國上世紀90年代以來進行的大規(guī)模城市建設，是經濟騰飛的結果。城市面貌變化日新月異，很多城市的中心，其中包括舊商業(yè)區(qū)幾乎是徹底拆毀重建。然而，不少城市在這樣的建設速度下，并無多少時間去深思城市歷史文化的延續(xù)，在取得巨大成就的同時，也留下了不少的遺憾。在傳統(tǒng)的城市中心區(qū)規(guī)劃新的建筑與道路時，許多城市并不注意保留舊城的格局和風格。為緩解交通壓力，盲目加寬道路，把原來的建筑包括沿街的商店全部推倒，街區(qū)被成片拆除。
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一般由居住區(qū)發(fā)展而來，沿街的商店與居民住宅自然形成一定的比例關系，街區(qū)內的居民是商業(yè)區(qū)的基本消費者。重新規(guī)劃建設后的新商業(yè)區(qū)，大部分住宅被辦公樓、商場、酒店等取代，商業(yè)區(qū)賴以生存的本地居民數(shù)量驟減，下班以后商業(yè)區(qū)行人廖廖無幾，商店生意清淡，大商店無法生存。美國許多城市在70年代對舊市中心改造曾帶來相似的問題，發(fā)現(xiàn)問題后，政府鼓勵開發(fā)商進行商業(yè)與居住混合用途開發(fā)，才使市中心的人口有所回升。
另外，由于居住區(qū)脫胎換骨式的重建引起了原住居民的置換與傳統(tǒng)文化的消失。由于城市居住區(qū)的重建，將原來陳舊的里弄民居拆除，改建高層居民樓，大部分原住居民由于房子售價的攀升而動遷到郊區(qū)。購買城市中心區(qū)高價房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多數(shù)是各地來的收入較高的新居民和海外的購房者。一個地方傳統(tǒng)的文化和語言是需要由本地原住居民來延續(xù)與傳播的，沒有或僅有少數(shù)的原住居民，該地區(qū)的傳統(tǒng)文化和語言將會變化，甚至不復存在。
時至今日，人們已開始認識到舊市中心或商業(yè)區(qū)在延續(xù)城市歷史文脈方面的價值，很少再有城市對舊商業(yè)區(qū)作脫胎換骨的改造了。但改造舊市中心或商業(yè)區(qū)，遠非只是保留一些老建筑物而已。我們不妨借鑒國外舊商業(yè)區(qū)改造成功的例子。
2.國外舊商業(yè)區(qū)改造實例—三街步行區(qū)
圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美國加州洛杉磯地區(qū)的一個濱海小城，西臨太平洋，景色優(yōu)美三街是一條與西海岸平行的南北向街道，距海濱只隔兩條街道。三街步行區(qū)(Third StreetPromenade)是以跨越三個街區(qū)的三街為中心的商業(yè)購物區(qū)。嚴格地講，它包括濱海街到四街沿海的9個井格形的商業(yè)街區(qū)，東西向長大約有30 O1n南北向長600m左右。這個商業(yè)中心也是圣塔莫尼卡的市中心商業(yè)區(qū)，在20世紀四五十年代時，曾經非常繁榮。60年代后，同美國其他城市一樣，隨著戰(zhàn)后市郊居住區(qū)的發(fā)展，居民大量移居郊區(qū)，這個商業(yè)區(qū)因此而逐漸衰落。三街步行區(qū)曾進行過兩次大規(guī)模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又進行了第二次改造，終于獲得了成功。
1965年，為恢復這個商業(yè)區(qū)昔日的繁榮，市政府決定投資建設‘第三街茂”(Third Street Mail)的商業(yè)區(qū)，范圍包括三街兩側的六個街區(qū)。市政府首先將三街改建成一個步行街，不準汽車通行，取消路沿石，將車行道和人行道的地面標高統(tǒng)一后，重新鋪設地面材料，安裝了行人休息座椅，燈光也全部更換一新。同時在三街兩側六個街區(qū)里新建了六個室內專用停車場。這一切使三街這條24m寬、600m長的步行街煥然一新。新的步行街在營業(yè)后曾熱鬧一時，但很快人流又逐漸減少，零售生意自然也隨之下降。究其原因，三街雖然在交通通行、外觀方面大有改善，但在其商業(yè)業(yè)態(tài)上并無多少改變，缺少使顧客再度回訪的吸引力。
為加強三街步行街的吸引力，市政*在三街南面的端頭，又引資修建了一個全封閉、全空調的銷品茂—圣塔莫尼卡廣場(Santa MonicaPI ace)，由建筑師弗蘭克·蓋里(Frank Gehr婦主持設計，它擁有大約100個專賣店、兩家百貨公司主力商店和兩座多層停車樓，于1980年開門營業(yè)，獲得成功。出乎人們的預料，這個室內購物中心對于三街和市中心商業(yè)街區(qū)的人流和生意并無多少改善。相反，步行街區(qū)的顧客被吸引到室內的銷品茂里去，使步行街上更是門可羅雀。第一次改造顯然沒有成功。
從1980年代起，由政府出面成立了“三街發(fā)展公司”Third Street Development Corporation)來負責重整這一地區(qū)的有關事務。該組織的成員包括業(yè)主、商人和其他有關人士。成立后不久，即委托一家規(guī)劃設計事務所來重新規(guī)劃設計該街區(qū)。到1986年，新的濱海區(qū)專題規(guī)劃完成。