一、舊商業(yè)區(qū)的歷史沿革
1.現(xiàn)代商業(yè)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊
在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，城市的商業(yè)業(yè)態(tài)多為沿城市街道布置的商店和餐館，在一些主要的街道上由于店鋪的聚集形成商業(yè)街，而郊區(qū)和小城鎮(zhèn)仍保持著集市的形式。長(zhǎng)期以來(lái)，這種商業(yè)街和市場(chǎng)式的零售商業(yè)形態(tài)，是人們最熟悉的購(gòu)物環(huán)境和最基本的購(gòu)物方式，并與當(dāng)時(shí)以手工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的商品生產(chǎn)能力和人們的生活方式相適應(yīng)。近百年來(lái)，雖然商品生產(chǎn)、購(gòu)物形式發(fā)生了巨大的變化，但人們對(duì)商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的基本要求并沒(méi)有多大的改變。
傳統(tǒng)的商品零售形態(tài)受到的第一次較大的沖擊是上個(gè)世紀(jì)初百貨公司的出現(xiàn)。百貨公司是資本主義發(fā)展的產(chǎn)物，是以商品工業(yè)化生產(chǎn)為基礎(chǔ)的商品零售形態(tài)。一個(gè)業(yè)務(wù)完全的百貨公司的建筑面積比傳統(tǒng)的商店要大上幾十倍，商品品種齊全，顧客購(gòu)買(mǎi)時(shí)有多樣的選擇。由于裝有空調(diào)和自動(dòng)扶梯等新設(shè)備，其良好的室內(nèi)環(huán)境也是吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物的重要原因之一。這些百貨公司大都建在最繁華的市中心，是一個(gè)城市商業(yè)區(qū)或市中心的主要標(biāo)志而以百貨公司為主力商店，加上沿街排列零售商店的商業(yè)街，并在其周邊地區(qū)建立電*、劇院等公共娛樂(lè)設(shè)施，形成一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，曾經(jīng)是一個(gè)現(xiàn)代城市理想的商業(yè)區(qū)規(guī)劃模式這些在當(dāng)時(shí)是全新模式的商業(yè)區(qū)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)沖擊很大，相比之下，那些傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)和商店由于資金不足和商品品種的限制，已逐漸走向衰落。
上世紀(jì)六七十年代在國(guó)外盛行，而我國(guó)在90年代開(kāi)始建造的以室內(nèi)步行購(gòu)物環(huán)境為主的購(gòu)物中心，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)造成了第二次較大的沖擊。這一代購(gòu)物中心以郊區(qū)銷(xiāo)品茂(Shopping Mall)為主，即以舒適的室內(nèi)人造環(huán)境為主要特點(diǎn)，吸引了很大一部分的顧客群。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，以百貨公司和大賣(mài)場(chǎng)為其主力商店，加上數(shù)十個(gè)小專(zhuān)賣(mài)店的購(gòu)物中心，在商品種類(lèi)和服務(wù)方面較之過(guò)去的單一百貨公司相比，自然進(jìn)步很多。同時(shí)，銷(xiāo)品茂的規(guī)模也越來(lái)越大，動(dòng)輒一二萬(wàn)平方米，三四十萬(wàn)平方米的規(guī)模也時(shí)有所聞。
隨著時(shí)代的進(jìn)步和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變，以銷(xiāo)品茂為主的商業(yè)形態(tài)開(kāi)始無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)區(qū)的發(fā)展。為了把它區(qū)別于更為歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，我們不妨稱(chēng)這類(lèi)商業(yè)區(qū)為舊商業(yè)區(qū)，在舊城改建中所遇到的商業(yè)區(qū)改建大多是這一類(lèi)商業(yè)區(qū)。
2.商業(yè)區(qū)的進(jìn)化
在自然進(jìn)化的過(guò)程中，適者生存和新陳代謝是一個(gè)普遍的規(guī)律，商業(yè)也不例外。不斷出現(xiàn)的新商業(yè)形態(tài)、購(gòu)物方式和建筑形式會(huì)逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式，一個(gè)商業(yè)區(qū)或商業(yè)街會(huì)隨著時(shí)代的發(fā)展而進(jìn)化更新或退化淘汰。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的不斷增加，商店的租金與運(yùn)作成本也隨之增加，傳統(tǒng)的小商店必然會(huì)因無(wú)法承受高昂的租金而搬走，或因顧客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消費(fèi)要求下迎合新的商業(yè)模式而失去了顧客，無(wú)法繼續(xù)營(yíng)業(yè)而關(guān)門(mén)的例子也并不乏見(jiàn)。零售商業(yè)是以顧客消費(fèi)群為中心的大舞臺(tái)，完全依靠顧客的選擇而生存，失去了顧客，就失去了零售商業(yè)本身。因此，那些傳統(tǒng)商店能否繼續(xù)生存并不完全取決于商業(yè)區(qū)的改造，而是與他們本身內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)策略緊密相關(guān)。我們改造舊商業(yè)區(qū)的目的不是在挽救傳統(tǒng)的商店，而是根據(jù)當(dāng)代顧客的需求和對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的理解和考慮來(lái)重整舊商業(yè)區(qū)，使之煥發(fā)出活力，給傳統(tǒng)的商業(yè)空間和環(huán)境注入時(shí)代消費(fèi)的要求和內(nèi)容。
對(duì)有歷史文化價(jià)值的商業(yè)區(qū)的改造屬于歷史建筑保護(hù)的范疇，不在本文的討論范圍。我們將討論的是那些舊的建筑和商業(yè)街區(qū)，雖然年代悠久，但還沒(méi)有達(dá)到歷史文物保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)如何進(jìn)行改造和重建。
二、舊商業(yè)區(qū)的改造實(shí)踐
脫胎換骨式的重建我國(guó)上世紀(jì)90年代以來(lái)進(jìn)行的大規(guī)模城市建設(shè)，是經(jīng)濟(jì)騰飛的結(jié)果。城市面貌變化日新月異，很多城市的中心，其中包括舊商業(yè)區(qū)幾乎是徹底拆毀重建。然而，不少城市在這樣的建設(shè)速度下，并無(wú)多少時(shí)間去深思城市歷史文化的延續(xù)，在取得巨大成就的同時(shí)，也留下了不少的遺憾。在傳統(tǒng)的城市中心區(qū)規(guī)劃新的建筑與道路時(shí)，許多城市并不注意保留舊城的格局和風(fēng)格。為緩解交通壓力，盲目加寬道路，把原來(lái)的建筑包括沿街的商店全部推倒，街區(qū)被成片拆除。
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一般由居住區(qū)發(fā)展而來(lái)，沿街的商店與居民住宅自然形成一定的比例關(guān)系，街區(qū)內(nèi)的居民是商業(yè)區(qū)的基本消費(fèi)者。重新規(guī)劃建設(shè)后的新商業(yè)區(qū)，大部分住宅被辦公樓、商場(chǎng)、酒店等取代，商業(yè)區(qū)賴(lài)以生存的本地居民數(shù)量驟減，下班以后商業(yè)區(qū)行人廖廖無(wú)幾，商店生意清淡，大商店無(wú)法生存。美國(guó)許多城市在70年代對(duì)舊市中心改造曾帶來(lái)相似的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)與居住混合用途開(kāi)發(fā)，才使市中心的人口有所回升。
另外，由于居住區(qū)脫胎換骨式的重建引起了原住居民的置換與傳統(tǒng)文化的消失。由于城市居住區(qū)的重建，將原來(lái)陳舊的里弄民居拆除，改建高層居民樓，大部分原住居民由于房子售價(jià)的攀升而動(dòng)遷到郊區(qū)。購(gòu)買(mǎi)城市中心區(qū)高價(jià)房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多數(shù)是各地來(lái)的收入較高的新居民和海外的購(gòu)房者。一個(gè)地方傳統(tǒng)的文化和語(yǔ)言是需要由本地原住居民來(lái)延續(xù)與傳播的，沒(méi)有或僅有少數(shù)的原住居民，該地區(qū)的傳統(tǒng)文化和語(yǔ)言將會(huì)變化，甚至不復(fù)存在。
時(shí)至今日，人們已開(kāi)始認(rèn)識(shí)到舊市中心或商業(yè)區(qū)在延續(xù)城市歷史文脈方面的價(jià)值，很少再有城市對(duì)舊商業(yè)區(qū)作脫胎換骨的改造了。但改造舊市中心或商業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)非只是保留一些老建筑物而已。我們不妨借鑒國(guó)外舊商業(yè)區(qū)改造成功的例子。
2.國(guó)外舊商業(yè)區(qū)改造實(shí)例—三街步行區(qū)
圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美國(guó)加州洛杉磯地區(qū)的一個(gè)濱海小城，西臨太平洋，景色優(yōu)美三街是一條與西海岸平行的南北向街道，距海濱只隔兩條街道。三街步行區(qū)(Third StreetPromenade)是以跨越三個(gè)街區(qū)的三街為中心的商業(yè)購(gòu)物區(qū)。嚴(yán)格地講，它包括濱海街到四街沿海的9個(gè)井格形的商業(yè)街區(qū)，東西向長(zhǎng)大約有30 O1n南北向長(zhǎng)600m左右。這個(gè)商業(yè)中心也是圣塔莫尼卡的市中心商業(yè)區(qū)，在20世紀(jì)四五十年代時(shí)，曾經(jīng)非常繁榮。60年代后，同美國(guó)其他城市一樣，隨著戰(zhàn)后市郊居住區(qū)的發(fā)展，居民大量移居郊區(qū)，這個(gè)商業(yè)區(qū)因此而逐漸衰落。三街步行區(qū)曾進(jìn)行過(guò)兩次大規(guī)模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又進(jìn)行了第二次改造，終于獲得了成功。
1965年，為恢復(fù)這個(gè)商業(yè)區(qū)昔日的繁榮，市政府決定投資建設(shè)‘第三街茂”(Third Street Mail)的商業(yè)區(qū)，范圍包括三街兩側(cè)的六個(gè)街區(qū)。市政府首先將三街改建成一個(gè)步行街，不準(zhǔn)汽車(chē)通行，取消路沿石，將車(chē)行道和人行道的地面標(biāo)高統(tǒng)一后，重新鋪設(shè)地面材料，安裝了行人休息座椅，燈光也全部更換一新。同時(shí)在三街兩側(cè)六個(gè)街區(qū)里新建了六個(gè)室內(nèi)專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)。這一切使三街這條24m寬、600m長(zhǎng)的步行街煥然一新。新的步行街在營(yíng)業(yè)后曾熱鬧一時(shí)，但很快人流又逐漸減少，零售生意自然也隨之下降。究其原因，三街雖然在交通通行、外觀方面大有改善，但在其商業(yè)業(yè)態(tài)上并無(wú)多少改變，缺少使顧客再度回訪的吸引力。
為加強(qiáng)三街步行街的吸引力，市政*在三街南面的端頭，又引資修建了一個(gè)全封閉、全空調(diào)的銷(xiāo)品茂—圣塔莫尼卡廣場(chǎng)(Santa MonicaPI ace)，由建筑師弗蘭克·蓋里(Frank Gehr婦主持設(shè)計(jì)，它擁有大約100個(gè)專(zhuān)賣(mài)店、兩家百貨公司主力商店和兩座多層停車(chē)樓，于1980年開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，獲得成功。出乎人們的預(yù)料，這個(gè)室內(nèi)購(gòu)物中心對(duì)于三街和市中心商業(yè)街區(qū)的人流和生意并無(wú)多少改善。相反，步行街區(qū)的顧客被吸引到室內(nèi)的銷(xiāo)品茂里去，使步行街上更是門(mén)可羅雀。第一次改造顯然沒(méi)有成功。
從1980年代起，由政府出面成立了“三街發(fā)展公司”Third Street Development Corporation)來(lái)負(fù)責(zé)重整這一地區(qū)的有關(guān)事務(wù)。該組織的成員包括業(yè)主、商人和其他有關(guān)人士。成立后不久，即委托一家規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所來(lái)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)該街區(qū)。到1986年，新的濱海區(qū)專(zhuān)題規(guī)劃完成。
1.現(xiàn)代商業(yè)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊
在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，城市的商業(yè)業(yè)態(tài)多為沿城市街道布置的商店和餐館，在一些主要的街道上由于店鋪的聚集形成商業(yè)街，而郊區(qū)和小城鎮(zhèn)仍保持著集市的形式。長(zhǎng)期以來(lái)，這種商業(yè)街和市場(chǎng)式的零售商業(yè)形態(tài)，是人們最熟悉的購(gòu)物環(huán)境和最基本的購(gòu)物方式，并與當(dāng)時(shí)以手工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的商品生產(chǎn)能力和人們的生活方式相適應(yīng)。近百年來(lái)，雖然商品生產(chǎn)、購(gòu)物形式發(fā)生了巨大的變化，但人們對(duì)商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的基本要求并沒(méi)有多大的改變。
傳統(tǒng)的商品零售形態(tài)受到的第一次較大的沖擊是上個(gè)世紀(jì)初百貨公司的出現(xiàn)。百貨公司是資本主義發(fā)展的產(chǎn)物，是以商品工業(yè)化生產(chǎn)為基礎(chǔ)的商品零售形態(tài)。一個(gè)業(yè)務(wù)完全的百貨公司的建筑面積比傳統(tǒng)的商店要大上幾十倍，商品品種齊全，顧客購(gòu)買(mǎi)時(shí)有多樣的選擇。由于裝有空調(diào)和自動(dòng)扶梯等新設(shè)備，其良好的室內(nèi)環(huán)境也是吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物的重要原因之一。這些百貨公司大都建在最繁華的市中心，是一個(gè)城市商業(yè)區(qū)或市中心的主要標(biāo)志而以百貨公司為主力商店，加上沿街排列零售商店的商業(yè)街，并在其周邊地區(qū)建立電*、劇院等公共娛樂(lè)設(shè)施，形成一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，曾經(jīng)是一個(gè)現(xiàn)代城市理想的商業(yè)區(qū)規(guī)劃模式這些在當(dāng)時(shí)是全新模式的商業(yè)區(qū)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)沖擊很大，相比之下，那些傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)和商店由于資金不足和商品品種的限制，已逐漸走向衰落。
上世紀(jì)六七十年代在國(guó)外盛行，而我國(guó)在90年代開(kāi)始建造的以室內(nèi)步行購(gòu)物環(huán)境為主的購(gòu)物中心，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)造成了第二次較大的沖擊。這一代購(gòu)物中心以郊區(qū)銷(xiāo)品茂(Shopping Mall)為主，即以舒適的室內(nèi)人造環(huán)境為主要特點(diǎn)，吸引了很大一部分的顧客群。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，以百貨公司和大賣(mài)場(chǎng)為其主力商店，加上數(shù)十個(gè)小專(zhuān)賣(mài)店的購(gòu)物中心，在商品種類(lèi)和服務(wù)方面較之過(guò)去的單一百貨公司相比，自然進(jìn)步很多。同時(shí)，銷(xiāo)品茂的規(guī)模也越來(lái)越大，動(dòng)輒一二萬(wàn)平方米，三四十萬(wàn)平方米的規(guī)模也時(shí)有所聞。
隨著時(shí)代的進(jìn)步和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變，以銷(xiāo)品茂為主的商業(yè)形態(tài)開(kāi)始無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)區(qū)的發(fā)展。為了把它區(qū)別于更為歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，我們不妨稱(chēng)這類(lèi)商業(yè)區(qū)為舊商業(yè)區(qū)，在舊城改建中所遇到的商業(yè)區(qū)改建大多是這一類(lèi)商業(yè)區(qū)。
2.商業(yè)區(qū)的進(jìn)化
在自然進(jìn)化的過(guò)程中，適者生存和新陳代謝是一個(gè)普遍的規(guī)律，商業(yè)也不例外。不斷出現(xiàn)的新商業(yè)形態(tài)、購(gòu)物方式和建筑形式會(huì)逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式，一個(gè)商業(yè)區(qū)或商業(yè)街會(huì)隨著時(shí)代的發(fā)展而進(jìn)化更新或退化淘汰。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的不斷增加，商店的租金與運(yùn)作成本也隨之增加，傳統(tǒng)的小商店必然會(huì)因無(wú)法承受高昂的租金而搬走，或因顧客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消費(fèi)要求下迎合新的商業(yè)模式而失去了顧客，無(wú)法繼續(xù)營(yíng)業(yè)而關(guān)門(mén)的例子也并不乏見(jiàn)。零售商業(yè)是以顧客消費(fèi)群為中心的大舞臺(tái)，完全依靠顧客的選擇而生存，失去了顧客，就失去了零售商業(yè)本身。因此，那些傳統(tǒng)商店能否繼續(xù)生存并不完全取決于商業(yè)區(qū)的改造，而是與他們本身內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)策略緊密相關(guān)。我們改造舊商業(yè)區(qū)的目的不是在挽救傳統(tǒng)的商店，而是根據(jù)當(dāng)代顧客的需求和對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的理解和考慮來(lái)重整舊商業(yè)區(qū)，使之煥發(fā)出活力，給傳統(tǒng)的商業(yè)空間和環(huán)境注入時(shí)代消費(fèi)的要求和內(nèi)容。
對(duì)有歷史文化價(jià)值的商業(yè)區(qū)的改造屬于歷史建筑保護(hù)的范疇，不在本文的討論范圍。我們將討論的是那些舊的建筑和商業(yè)街區(qū)，雖然年代悠久，但還沒(méi)有達(dá)到歷史文物保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)如何進(jìn)行改造和重建。
二、舊商業(yè)區(qū)的改造實(shí)踐
脫胎換骨式的重建我國(guó)上世紀(jì)90年代以來(lái)進(jìn)行的大規(guī)模城市建設(shè)，是經(jīng)濟(jì)騰飛的結(jié)果。城市面貌變化日新月異，很多城市的中心，其中包括舊商業(yè)區(qū)幾乎是徹底拆毀重建。然而，不少城市在這樣的建設(shè)速度下，并無(wú)多少時(shí)間去深思城市歷史文化的延續(xù)，在取得巨大成就的同時(shí)，也留下了不少的遺憾。在傳統(tǒng)的城市中心區(qū)規(guī)劃新的建筑與道路時(shí)，許多城市并不注意保留舊城的格局和風(fēng)格。為緩解交通壓力，盲目加寬道路，把原來(lái)的建筑包括沿街的商店全部推倒，街區(qū)被成片拆除。
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一般由居住區(qū)發(fā)展而來(lái)，沿街的商店與居民住宅自然形成一定的比例關(guān)系，街區(qū)內(nèi)的居民是商業(yè)區(qū)的基本消費(fèi)者。重新規(guī)劃建設(shè)后的新商業(yè)區(qū)，大部分住宅被辦公樓、商場(chǎng)、酒店等取代，商業(yè)區(qū)賴(lài)以生存的本地居民數(shù)量驟減，下班以后商業(yè)區(qū)行人廖廖無(wú)幾，商店生意清淡，大商店無(wú)法生存。美國(guó)許多城市在70年代對(duì)舊市中心改造曾帶來(lái)相似的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)與居住混合用途開(kāi)發(fā)，才使市中心的人口有所回升。
另外，由于居住區(qū)脫胎換骨式的重建引起了原住居民的置換與傳統(tǒng)文化的消失。由于城市居住區(qū)的重建，將原來(lái)陳舊的里弄民居拆除，改建高層居民樓，大部分原住居民由于房子售價(jià)的攀升而動(dòng)遷到郊區(qū)。購(gòu)買(mǎi)城市中心區(qū)高價(jià)房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多數(shù)是各地來(lái)的收入較高的新居民和海外的購(gòu)房者。一個(gè)地方傳統(tǒng)的文化和語(yǔ)言是需要由本地原住居民來(lái)延續(xù)與傳播的，沒(méi)有或僅有少數(shù)的原住居民，該地區(qū)的傳統(tǒng)文化和語(yǔ)言將會(huì)變化，甚至不復(fù)存在。
時(shí)至今日，人們已開(kāi)始認(rèn)識(shí)到舊市中心或商業(yè)區(qū)在延續(xù)城市歷史文脈方面的價(jià)值，很少再有城市對(duì)舊商業(yè)區(qū)作脫胎換骨的改造了。但改造舊市中心或商業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)非只是保留一些老建筑物而已。我們不妨借鑒國(guó)外舊商業(yè)區(qū)改造成功的例子。
2.國(guó)外舊商業(yè)區(qū)改造實(shí)例—三街步行區(qū)
圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美國(guó)加州洛杉磯地區(qū)的一個(gè)濱海小城，西臨太平洋，景色優(yōu)美三街是一條與西海岸平行的南北向街道，距海濱只隔兩條街道。三街步行區(qū)(Third StreetPromenade)是以跨越三個(gè)街區(qū)的三街為中心的商業(yè)購(gòu)物區(qū)。嚴(yán)格地講，它包括濱海街到四街沿海的9個(gè)井格形的商業(yè)街區(qū)，東西向長(zhǎng)大約有30 O1n南北向長(zhǎng)600m左右。這個(gè)商業(yè)中心也是圣塔莫尼卡的市中心商業(yè)區(qū)，在20世紀(jì)四五十年代時(shí)，曾經(jīng)非常繁榮。60年代后，同美國(guó)其他城市一樣，隨著戰(zhàn)后市郊居住區(qū)的發(fā)展，居民大量移居郊區(qū)，這個(gè)商業(yè)區(qū)因此而逐漸衰落。三街步行區(qū)曾進(jìn)行過(guò)兩次大規(guī)模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又進(jìn)行了第二次改造，終于獲得了成功。
1965年，為恢復(fù)這個(gè)商業(yè)區(qū)昔日的繁榮，市政府決定投資建設(shè)‘第三街茂”(Third Street Mail)的商業(yè)區(qū)，范圍包括三街兩側(cè)的六個(gè)街區(qū)。市政府首先將三街改建成一個(gè)步行街，不準(zhǔn)汽車(chē)通行，取消路沿石，將車(chē)行道和人行道的地面標(biāo)高統(tǒng)一后，重新鋪設(shè)地面材料，安裝了行人休息座椅，燈光也全部更換一新。同時(shí)在三街兩側(cè)六個(gè)街區(qū)里新建了六個(gè)室內(nèi)專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)。這一切使三街這條24m寬、600m長(zhǎng)的步行街煥然一新。新的步行街在營(yíng)業(yè)后曾熱鬧一時(shí)，但很快人流又逐漸減少，零售生意自然也隨之下降。究其原因，三街雖然在交通通行、外觀方面大有改善，但在其商業(yè)業(yè)態(tài)上并無(wú)多少改變，缺少使顧客再度回訪的吸引力。
為加強(qiáng)三街步行街的吸引力，市政*在三街南面的端頭，又引資修建了一個(gè)全封閉、全空調(diào)的銷(xiāo)品茂—圣塔莫尼卡廣場(chǎng)(Santa MonicaPI ace)，由建筑師弗蘭克·蓋里(Frank Gehr婦主持設(shè)計(jì)，它擁有大約100個(gè)專(zhuān)賣(mài)店、兩家百貨公司主力商店和兩座多層停車(chē)樓，于1980年開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，獲得成功。出乎人們的預(yù)料，這個(gè)室內(nèi)購(gòu)物中心對(duì)于三街和市中心商業(yè)街區(qū)的人流和生意并無(wú)多少改善。相反，步行街區(qū)的顧客被吸引到室內(nèi)的銷(xiāo)品茂里去，使步行街上更是門(mén)可羅雀。第一次改造顯然沒(méi)有成功。
從1980年代起，由政府出面成立了“三街發(fā)展公司”Third Street Development Corporation)來(lái)負(fù)責(zé)重整這一地區(qū)的有關(guān)事務(wù)。該組織的成員包括業(yè)主、商人和其他有關(guān)人士。成立后不久，即委托一家規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所來(lái)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)該街區(qū)。到1986年，新的濱海區(qū)專(zhuān)題規(guī)劃完成。