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土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式與常見錯(cuò)誤178 例
第一部分 總述
1、只寫了“ 第一部分” ，未在后面寫 “總述”;
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱[說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型(土地使用權(quán)或其他)等字樣。估價(jià)項(xiàng)目全稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“××縣(市)”字樣][如一個(gè)項(xiàng)目涉及兩個(gè)以上市縣時(shí)，應(yīng)分市縣分別出具土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告]
2、估價(jià)項(xiàng)目名稱不明確，缺評(píng)估目的或缺價(jià)格類型;
二、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等以及單位地地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]
3、委托估價(jià)方不應(yīng)為×××公司，應(yīng)為××部門;
三、受托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書編號(hào)、法人代表等]
四、估價(jià)目的[說明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等，對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等]
包括：1、為什么評(píng)估;2、誰(shuí)委托評(píng)估;3、應(yīng)用方向。
4、估價(jià)目的中 , 未說明估價(jià)的應(yīng)用方向 ;
5、估價(jià)目的中 , 對(duì)土地權(quán)利說明不明確 ;
6、估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目的時(shí)應(yīng)分別出具報(bào)告;
五、估價(jià)依據(jù)[說明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價(jià)對(duì)象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等]
7、估價(jià)依據(jù)中，未列出土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程;
8、估價(jià)依據(jù)中，引用的法規(guī)名稱不正確，如《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》應(yīng)為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，《中華人民共和國(guó)土地法》應(yīng)為《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
9、估價(jià)依據(jù)中，應(yīng)包括土地估價(jià)規(guī)程等 , 不應(yīng)當(dāng)把過時(shí)的舊文件作為報(bào)告規(guī)范格式;
10、估價(jià)依據(jù)中， 缺少估價(jià)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明 ;
11、估價(jià)依據(jù)中，“x x 省關(guān)于土地管理的法律法規(guī)” 提法太籠統(tǒng) , 未說明與本次評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)是哪些;
六、估價(jià)基準(zhǔn)日[說明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為×××年××月××日]
12、估價(jià)期日非具體時(shí)點(diǎn) ( 無 “ 日 ”);
13、估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期順序錯(cuò)誤;
七、估價(jià)日期[說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期]
14、估價(jià)日期中 , 未注明估價(jià)的截止日期;
八、地價(jià)定義[說明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)，土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”(指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等)和宗地內(nèi)平整;地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)(或包括其他內(nèi)容)價(jià)格]
包括：基準(zhǔn)日;土地用途(實(shí)際、設(shè)定);開發(fā)程度(實(shí)際、設(shè)定);利用條件(現(xiàn)狀、規(guī)劃);土地使用年期(實(shí)際、設(shè)定);土地使用權(quán)價(jià)格類型。
15、地價(jià)定義不清楚 ，未明確宗地設(shè)定用途、利用條件、年期、權(quán)利、土地開發(fā)程度等內(nèi)容;
16、地價(jià)定義中 , 未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格;
17、地價(jià)定義中 , 未說明評(píng)估基準(zhǔn)日的設(shè)定;
九、估價(jià)結(jié)果[說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，總地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)。]
18、估價(jià)結(jié)果中，缺少樓面地價(jià)，無單位地價(jià)和大寫〈無匯率 , 幣種不統(tǒng)一〕;
19、缺少《估價(jià)結(jié)果一覽表》;
十、需要特殊說明的事項(xiàng)[包括：前提條件和假設(shè)條件、限制條件、資料來源、使用說明等]
(1)估價(jià)假設(shè)條件;
(2)該報(bào)告的限制條件;
(3)有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng);
(4)對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等)以及采取的相應(yīng)措施;
(5)估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時(shí)說明原因或依據(jù);
(6)其他需要特殊說明的問題。]
20、使用說明中 , 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)該以《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn) ;
21、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的使用應(yīng)該是供土地管理部門進(jìn)行報(bào)告審核或備案以及評(píng)估機(jī)構(gòu)存檔用 , 而不是上級(jí)主管部門使用 ;
22、需要特殊說明的事項(xiàng)中 , 缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源、估價(jià)結(jié)果有效條件、特殊處理等事頂?shù)恼f明 ;
23、需要特殊說明的事項(xiàng)中 , 未辦理出讓手續(xù)就入股，不合規(guī)定;
24、報(bào)告有效期錯(cuò)誤 , 應(yīng)為半年;
25、缺少有效期的說明;
26、出具報(bào)告的時(shí)間離估價(jià)基期過長(zhǎng);
27、缺少違規(guī)使用產(chǎn)生的法律責(zé)任的有關(guān)說明;
十一、土地估價(jià)師簽字[由參加評(píng)估及符合估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價(jià)師簽字，并注明土地估價(jià)師資格證書號(hào)]
28、缺少土地估價(jià)師簽字欄 ;
29、非土地估價(jià)師簽名 ;
30、估價(jià)師簽名欄中無估價(jià)師資格證書號(hào) ;
十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)[由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)]
估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： (機(jī)構(gòu)公章)
××××年××月××日
31、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)欄中，無估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字;
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1、土地登記狀況[說明估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革，估價(jià)對(duì)象地理位置、土地用途、四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等]
32、土地登記狀況中，缺少土地用途、土地級(jí)別的描述;
33、土地級(jí)別與土地等混同 ;
34、土地登記狀況中，缺少土地四至、土地證號(hào)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)的描述;
35、土地登記狀況中，不應(yīng)有地價(jià)影響因素的有關(guān)描述;土地面積應(yīng)對(duì)商業(yè)用地和住宅用地分?jǐn)?
36、土地登記狀況中 , 證書名稱錯(cuò) , 應(yīng)為國(guó)有土地使用證;
37、登記審批機(jī)關(guān)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣?, 而非土地部門;
38、登記狀況中無四至、登記等;
39、土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容;
2、土地權(quán)利狀況[說明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明]
40、 土地權(quán)利狀況中，未能說明出讓土地的批準(zhǔn)使用年限、出讓金、剩余使用年限;
41、土地權(quán)利狀況中，缺少他項(xiàng)權(quán)利的描述;
42、土地權(quán)利狀況中，說明宗地存在抵押權(quán)，但特殊說明事項(xiàng)中未說明是否考慮抵押權(quán)的存在對(duì)地價(jià)的影響;
3、土地利用狀況[說明估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等;土地利用變遷包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、利用等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等]
43、估價(jià)對(duì)象描述中 , 待估宗地的項(xiàng)目描述錯(cuò)誤 .如 ：容積率數(shù)值不對(duì) ;
44、建筑物狀況描述不詳;
[上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)][土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制等對(duì)地價(jià)造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢(shì)及影響程度]
二、地價(jià)影響因素分析[說明影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平的因素]
1、一般因素[應(yīng)說明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：
(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等);
(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況(含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等);
(3)產(chǎn)業(yè)政策(含稅收政策等);
(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo);
(5)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容)]
45、地價(jià)影響因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全);
2、區(qū)域因素[說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，可包括(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等);(2)交通條件(含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等);(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件(指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度);(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境);(5)產(chǎn)業(yè)集聚狀況(工業(yè)用地選用);(6)規(guī)劃限制等]
[以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述]
46、區(qū)域因素和個(gè)別因素混淆 ( 屬于區(qū)域因素的列入到個(gè)別因素內(nèi));
47、區(qū)域因素分析錯(cuò)為環(huán)境因素分析 ;
48、區(qū)域因素分析中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施狀況的敘述與地價(jià)定義中描述不一致;區(qū)域因素的選擇不應(yīng)有有關(guān)工業(yè)用地的描述;
49、區(qū)域因素中缺少商服繁華度、環(huán)境條件、公共設(shè)施條件描述;
3、個(gè)別因素[說明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說明]
[上述因素分析與“土地估價(jià)報(bào)告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價(jià)報(bào)告”的影響地價(jià)的因素說明側(cè)重于對(duì)有關(guān)影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析，其中對(duì)地價(jià)影響大的重要因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析]
50、個(gè)別因素描述不全，未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地用途;
第三部分 土地估價(jià)
一、估價(jià)原則[簡(jiǎn)要說明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則]
51、估價(jià)原則中 , 缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的原則，如缺少替代原則、預(yù)期收益原則;
52、估價(jià)原則中 , 未選用收益法和剩余法錯(cuò)誤選用預(yù)期收益原則;
53、原則敘述不全或泛泛而談、原則與方法無關(guān)(如評(píng)估設(shè)定用途為現(xiàn)狀選擇使用原則，不是剩余法、收益還原法選擇預(yù)期收益原則)、漏項(xiàng)(如無替代原則)
二、估價(jià)方法和估價(jià)過程[要求說明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過程]
54、未說明估價(jià)方法選擇的依據(jù);
〈 1 〉成本逼近法
基本公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益。
55、成本逼近法計(jì)算公式錯(cuò)誤 , 如漏土地增值收益 ;
56、計(jì)算土地取得費(fèi)等 , 不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為依據(jù)，應(yīng)以客觀費(fèi)用為依據(jù);
57、“土地平整費(fèi) ” 不應(yīng)計(jì)入 “土地取得費(fèi)”;
58、“土地開發(fā)費(fèi) ”不應(yīng)計(jì)入 “土地取得費(fèi)”;
59、稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) ;
60、成本逼近法中 , 投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，土地開發(fā)期的計(jì)息期應(yīng)該取一半;投資利息=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×年利率+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×年利率;
61、土地開發(fā)資本的投入是否均勻投入還是按比例投入未作說明;
62、利息率的確定無依據(jù);
63、計(jì)息期錯(cuò)誤，投資利息計(jì)算時(shí) .以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開發(fā)費(fèi)一半作基數(shù) , 計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期 , 如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的 .這部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也是整個(gè)開發(fā)期 ;
64、投資利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，投資利息不應(yīng)當(dāng)計(jì)算利潤(rùn);
65、利潤(rùn)率的確定無依據(jù) ;
66、未計(jì)算土地增值收益;
67、未計(jì)算土地稅費(fèi);
68、計(jì)算增值收益時(shí)，應(yīng)為成本價(jià)格乘以一定的增值收益率，其中成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息;
69、增值收益率打印錯(cuò)誤 ;
70、土地使用年期未修正，造成計(jì)算結(jié)果是無限年期的價(jià)格 ;
71、當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不用進(jìn)行年期修正 ;
72、當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正 ;
73、當(dāng)待估宗地是出讓土地時(shí) , 應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 ,
74、如成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)的平均土地價(jià)格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?;
75、宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正;
76、動(dòng)拆遷費(fèi)用按當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不妥，應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用水平計(jì)算;
77、按估價(jià)對(duì)象實(shí)際拆遷戶數(shù)計(jì)算動(dòng)拆遷費(fèi)不妥，應(yīng)按區(qū)域平均拆遷居民密度計(jì)算拆遷戶數(shù);
78、按估價(jià)對(duì)象實(shí)際拆遷周期計(jì)算利息不妥，應(yīng)按該區(qū)域社會(huì)平均拆遷周期計(jì)算;
79、利息率取值有誤，應(yīng)按估價(jià)基準(zhǔn)日的中國(guó)人民銀行公布的一年期基準(zhǔn)貸款利率;
80、因?yàn)槭欠ㄔ禾幹枚挥?jì)算利潤(rùn)不妥，應(yīng)計(jì)算利潤(rùn);
81、估價(jià)對(duì)象出讓時(shí)間為2001年11月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年，以原合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應(yīng)按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)應(yīng)有的土地增值收益水平計(jì)算;
82、扣除2年零8個(gè)月的土地增值收益時(shí)采用直線折舊方式不妥，應(yīng)采用年期修正方式，公式為：[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m];
83、因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入而不計(jì)稅費(fèi)不妥，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算有關(guān)稅費(fèi);
84、成本逼近法估價(jià)結(jié)果應(yīng)作年期修正，公式為： [1-1/(1+r)m];
85、總地價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，應(yīng)將土地單價(jià)乘以土地面積，而不是建筑面積;
86、缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述;
87、取得費(fèi)為實(shí)際費(fèi)用而非客觀費(fèi)用、取得費(fèi)與相關(guān)稅費(fèi)缺乏依據(jù)或與規(guī)定不符;
88、開發(fā)費(fèi)與設(shè)定評(píng)估水平不一致，取值不合理、依據(jù)不充分、確定的不合理，取值與其他估價(jià)方法(主要為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)不一致;
89、利息計(jì)算有誤、公式不對(duì)、開發(fā)周期不對(duì)、一年以上沒采用復(fù)利;
90、稅費(fèi)項(xiàng)目不全或錯(cuò)誤，如仍考慮了已明文規(guī)定取消的收費(fèi)項(xiàng)目;
91、計(jì)算錯(cuò)誤，公式不對(duì);沒有用途、位置及其它、個(gè)別因素修正;沒有年期修正或年期修正中土地還原利率取值簡(jiǎn)單;
92、單位不統(tǒng)一;土地還原利率缺少取值依據(jù);
〈 2 〉基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
93、未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、基準(zhǔn)日、用途、基準(zhǔn)地價(jià)、開發(fā)程度、容積率等〉;
94、容積率對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)選擇錯(cuò)誤;
95、劃撥土地的使用年限和基準(zhǔn)地價(jià)年限一致，無需修正，結(jié)果卻修正了;
96、期日修正系數(shù)有誤，未明確基準(zhǔn)地價(jià)頒布日期到評(píng)估期日之間的地價(jià)變化情況;
97、未列出基準(zhǔn)地價(jià)表、因素條件說明表、地價(jià)修正系數(shù)說明表和地價(jià)影響因素修正幅度說明表及計(jì)算公式;
98、期日修正錯(cuò)誤，報(bào)告中為平均每月上漲幾個(gè)百分點(diǎn)，則地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為100+n×r，式中n代表年(月)數(shù)，r代表年(月)增長(zhǎng)的百分點(diǎn);如果地價(jià)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則地價(jià)指數(shù)=100×(1+r)n;
99、因素修正中缺少基礎(chǔ)設(shè)施修正;
100、因素描述與市場(chǎng)比較法及前面第二部分不一致，過于具體沒量化，與公布的內(nèi)容不一致;土地級(jí)別描述不一致;修正系數(shù)前后不一致或缺少應(yīng)有的修正;公式前后不一致;
101、計(jì)算結(jié)果有誤;
〈 3 〉收益還原法
102、租金與價(jià)格概念混淆，采用市場(chǎng)法確定客觀租金時(shí) ,“比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”;
103、收益沒有采用客觀收益或是否為客觀收益理由不充分;
104、采用企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益計(jì)算年總收益時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀收益;
105、未說明客觀租金計(jì)算方法選擇的依據(jù);
106、租賃收入除了租金收入外，還應(yīng)當(dāng)把押金的利息收益計(jì)入，計(jì)算總收益未考慮出租率和有效出租面積;或考慮出租率又重復(fù)考慮空房損失;
107、未扣除房屋收益或房屋折舊、房屋保險(xiǎn)費(fèi);
108、房屋折舊計(jì)算錯(cuò)誤 , 如年期錯(cuò)誤，不應(yīng)扣殘值 ;
109、折舊中使用年限不能直接用房屋的耐用年限或尚可使用年限，而應(yīng)該為房屋已使用年限加上尚可使用年限(即土地剩余使用年限);
110、房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年，按土地使用權(quán)年限調(diào)整確定房屋可使用年限 , 在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮房屋殘值;
111、出租總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目，如漏算營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加;
112、按企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益計(jì)算時(shí) , 計(jì)算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值 , 還要扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理費(fèi)用，得到客觀的費(fèi)用;
113、保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算 ;
114、月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營(yíng)業(yè)稅、附加城建稅、教育稅附加 ;
115、未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ;
116、采用土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查法確定還原率時(shí)，應(yīng)當(dāng)至少收集三宗以上的案例 ;
117、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率時(shí)，安全利率應(yīng)當(dāng)采用一年期國(guó)債或者一年期銀行定期存款利率;
118、總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期 (n 〕應(yīng)為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限;
119、建筑物重置價(jià)格不應(yīng)取建筑物的實(shí)際造價(jià)，而應(yīng)取評(píng)估基準(zhǔn)日的客觀水平造價(jià)，并應(yīng)說明取值依據(jù);
120、土地還原利率前后不一致或與報(bào)告中市場(chǎng)比較法中的土地還原利率不一致;
121、未進(jìn)行土地使用年期修正或修正錯(cuò)誤或收益年限錯(cuò)誤;
〈 4 〉市場(chǎng)比較法
122、基本情況表中，估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容與報(bào)告前面的敘述不符;
123、比較案例數(shù)量至少要 3 個(gè);比較案例選擇不符合要求、虛假;
124、所選案例的交易價(jià)格相差不能超過25%;
125、3個(gè)比較案例中，應(yīng)保持 1至2 個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例，剩余的用途相近的案例要進(jìn)行用途修正;
126、交易價(jià)格類型不同的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易價(jià)格類型的修正;
127、市場(chǎng)變化比較快且交易活躍的，比較的有效期最長(zhǎng)不超過 1至2年，市場(chǎng)穩(wěn)定交易少的，最長(zhǎng)不超過3年;
128、交易案例要是正常交易或者可以修正為正常價(jià)格，否則要剔除;
129、價(jià)格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價(jià)或地面地價(jià)〉，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ;
130、缺少比較因素選擇的程序;因素選擇不合理、主次不分、確定混亂;比較因素說明過程中沒有量化，描述前后不一致;因素指數(shù)與前不一致、漏項(xiàng)、指數(shù)確定不合理;
131、未說明地價(jià)指數(shù)的來源依據(jù)，如采用物價(jià)指數(shù)作為地價(jià)指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù);
132、比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率、土地使用年期等的修正;
133、估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的交易時(shí)間相同，但確定的地價(jià)指數(shù)卻不一致;
134、未說明白 3 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因;
135、公式中無個(gè)別因素修正;
136、交易情況說明不正確;
137、因素條件表中應(yīng)當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ;
138、選取的實(shí)例中，有的實(shí)例超過了規(guī)定年限 (5 年) ;
139、個(gè)別因素修正中部分項(xiàng)目修正錯(cuò)誤 , 如 “面積形狀”修正錯(cuò)誤 ;
140、部份項(xiàng)目未作修正 , 如 “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正 , “交易時(shí)間”未作修正 ;
141、期日修正未作詳細(xì)說明， 如，地價(jià)指數(shù)不合常理，只一般描述為 “地價(jià)下跌了5%”;
142、容積率修正錯(cuò)誤或未修正 ;
143、年期修正錯(cuò)誤;年期修正時(shí)，未對(duì) r 的取值做出說明 ;
144、在確定最終地價(jià)時(shí)，確定方法不合理或依據(jù)不足，如采取加權(quán)平均取值，未說明各自權(quán)重取值理由或權(quán)重之和不等于1;
145、編制比較因素條件說明(表)、比較因素條件指數(shù)表、因素條件系數(shù)修正表;
〈 5 〉 剩余法
基本公式：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)建造費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅金-租售費(fèi)用-開發(fā)商合理利潤(rùn)。
146、沒有選擇開發(fā)利用方式 , 或沒選擇土地用途;
147、開發(fā)建設(shè)周期確定錯(cuò)誤，沒有考慮空置或租售期 ;
148、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，僅僅考慮現(xiàn)在市場(chǎng)情況，而未根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、政策影響來預(yù)測(cè)建成后的售價(jià);
149、銷售時(shí)間預(yù)測(cè)錯(cuò)誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售;
150、分期銷售沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值;
151、租賃計(jì)算時(shí) , 沒有考慮出租率和租金的增長(zhǎng)情況 ;
152、計(jì)算面積參數(shù)選擇錯(cuò)誤，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積，計(jì)算開發(fā)成本時(shí)用總建筑面積;
153、預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算 ;
154、開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)利息以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算，或以開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)的一半按全部建筑期計(jì)算，開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額全期計(jì)息;
155、銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的是不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的是預(yù)付總資本 ;
156、利潤(rùn)考慮了利息、采用年利潤(rùn)率時(shí)沒有考慮開發(fā)周期;
157、利潤(rùn)、利息計(jì)算錯(cuò)誤;各參數(shù)確定無依據(jù)、無方法、無過程、不合理;
158、宗地內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用是否扣除與地價(jià)定義不一致等;
159、稅金中不應(yīng)包括房產(chǎn)稅、增值稅;
160、套用公式計(jì)算錯(cuò)誤;利息公式選錯(cuò)、計(jì)息周期錯(cuò)誤、計(jì)息基礎(chǔ)錯(cuò)誤;
三、地價(jià)的確定
161、地價(jià)的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù);
162、地價(jià)確定時(shí)，描述是采用 2 種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù) , 實(shí)際計(jì)算采用加權(quán)平均 ;
163、2 種方法得出的結(jié)果如果相差過大 , 不應(yīng)當(dāng)采用算術(shù)平均值 ;
164、地價(jià)的確定中，2 種方法的權(quán)重之和不等于1;
165、估價(jià)結(jié)果中，總地價(jià)沒有大寫;
166、估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià);
167、缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表;
168、土地估價(jià)結(jié)果一覽表缺少有關(guān)說明;
第四部分 附件
[應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料(附宗地圖)(出讓土地需附出讓合同或協(xié)議)、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對(duì)象照片(從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn))、有關(guān)背景材料(如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書等規(guī)劃文件)、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等]
169、缺少委托估價(jià)合同;
170、缺少待估宗地的國(guó)有土地使用證復(fù)印件;
171、缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、估價(jià)師資格證書復(fù)印件 ;
172、缺少房屋產(chǎn)權(quán)證 ;
174、缺少估價(jià)對(duì)象利用照片資料;
175、缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖;
176、缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
177、缺少他項(xiàng)權(quán)利證書復(fù)印件;
178、估價(jià)對(duì)象的基本情況在報(bào)告中描述的位置不正確 。
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式與常見錯(cuò)誤178 例
第一部分 總述
1、只寫了“ 第一部分” ，未在后面寫 “總述”;
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱[說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型(土地使用權(quán)或其他)等字樣。估價(jià)項(xiàng)目全稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“××縣(市)”字樣][如一個(gè)項(xiàng)目涉及兩個(gè)以上市縣時(shí)，應(yīng)分市縣分別出具土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告]
2、估價(jià)項(xiàng)目名稱不明確，缺評(píng)估目的或缺價(jià)格類型;
二、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等以及單位地地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]
3、委托估價(jià)方不應(yīng)為×××公司，應(yīng)為××部門;
三、受托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書編號(hào)、法人代表等]
四、估價(jià)目的[說明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等，對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等]
包括：1、為什么評(píng)估;2、誰(shuí)委托評(píng)估;3、應(yīng)用方向。
4、估價(jià)目的中 , 未說明估價(jià)的應(yīng)用方向 ;
5、估價(jià)目的中 , 對(duì)土地權(quán)利說明不明確 ;
6、估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目的時(shí)應(yīng)分別出具報(bào)告;
五、估價(jià)依據(jù)[說明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價(jià)對(duì)象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等]
7、估價(jià)依據(jù)中，未列出土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程;
8、估價(jià)依據(jù)中，引用的法規(guī)名稱不正確，如《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》應(yīng)為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，《中華人民共和國(guó)土地法》應(yīng)為《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
9、估價(jià)依據(jù)中，應(yīng)包括土地估價(jià)規(guī)程等 , 不應(yīng)當(dāng)把過時(shí)的舊文件作為報(bào)告規(guī)范格式;
10、估價(jià)依據(jù)中， 缺少估價(jià)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明 ;
11、估價(jià)依據(jù)中，“x x 省關(guān)于土地管理的法律法規(guī)” 提法太籠統(tǒng) , 未說明與本次評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)是哪些;
六、估價(jià)基準(zhǔn)日[說明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為×××年××月××日]
12、估價(jià)期日非具體時(shí)點(diǎn) ( 無 “ 日 ”);
13、估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期順序錯(cuò)誤;
七、估價(jià)日期[說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期]
14、估價(jià)日期中 , 未注明估價(jià)的截止日期;
八、地價(jià)定義[說明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)，土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”(指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等)和宗地內(nèi)平整;地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)(或包括其他內(nèi)容)價(jià)格]
包括：基準(zhǔn)日;土地用途(實(shí)際、設(shè)定);開發(fā)程度(實(shí)際、設(shè)定);利用條件(現(xiàn)狀、規(guī)劃);土地使用年期(實(shí)際、設(shè)定);土地使用權(quán)價(jià)格類型。
15、地價(jià)定義不清楚 ，未明確宗地設(shè)定用途、利用條件、年期、權(quán)利、土地開發(fā)程度等內(nèi)容;
16、地價(jià)定義中 , 未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格;
17、地價(jià)定義中 , 未說明評(píng)估基準(zhǔn)日的設(shè)定;
九、估價(jià)結(jié)果[說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，總地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)。]
18、估價(jià)結(jié)果中，缺少樓面地價(jià)，無單位地價(jià)和大寫〈無匯率 , 幣種不統(tǒng)一〕;
19、缺少《估價(jià)結(jié)果一覽表》;
十、需要特殊說明的事項(xiàng)[包括：前提條件和假設(shè)條件、限制條件、資料來源、使用說明等]
(1)估價(jià)假設(shè)條件;
(2)該報(bào)告的限制條件;
(3)有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng);
(4)對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等)以及采取的相應(yīng)措施;
(5)估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時(shí)說明原因或依據(jù);
(6)其他需要特殊說明的問題。]
20、使用說明中 , 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)該以《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn) ;
21、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的使用應(yīng)該是供土地管理部門進(jìn)行報(bào)告審核或備案以及評(píng)估機(jī)構(gòu)存檔用 , 而不是上級(jí)主管部門使用 ;
22、需要特殊說明的事項(xiàng)中 , 缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源、估價(jià)結(jié)果有效條件、特殊處理等事頂?shù)恼f明 ;
23、需要特殊說明的事項(xiàng)中 , 未辦理出讓手續(xù)就入股，不合規(guī)定;
24、報(bào)告有效期錯(cuò)誤 , 應(yīng)為半年;
25、缺少有效期的說明;
26、出具報(bào)告的時(shí)間離估價(jià)基期過長(zhǎng);
27、缺少違規(guī)使用產(chǎn)生的法律責(zé)任的有關(guān)說明;
十一、土地估價(jià)師簽字[由參加評(píng)估及符合估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價(jià)師簽字，并注明土地估價(jià)師資格證書號(hào)]
28、缺少土地估價(jià)師簽字欄 ;
29、非土地估價(jià)師簽名 ;
30、估價(jià)師簽名欄中無估價(jià)師資格證書號(hào) ;
十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)[由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)]
估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： (機(jī)構(gòu)公章)
××××年××月××日
31、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)欄中，無估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字;
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1、土地登記狀況[說明估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革，估價(jià)對(duì)象地理位置、土地用途、四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等]
32、土地登記狀況中，缺少土地用途、土地級(jí)別的描述;
33、土地級(jí)別與土地等混同 ;
34、土地登記狀況中，缺少土地四至、土地證號(hào)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)的描述;
35、土地登記狀況中，不應(yīng)有地價(jià)影響因素的有關(guān)描述;土地面積應(yīng)對(duì)商業(yè)用地和住宅用地分?jǐn)?
36、土地登記狀況中 , 證書名稱錯(cuò) , 應(yīng)為國(guó)有土地使用證;
37、登記審批機(jī)關(guān)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣?, 而非土地部門;
38、登記狀況中無四至、登記等;
39、土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容;
2、土地權(quán)利狀況[說明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明]
40、 土地權(quán)利狀況中，未能說明出讓土地的批準(zhǔn)使用年限、出讓金、剩余使用年限;
41、土地權(quán)利狀況中，缺少他項(xiàng)權(quán)利的描述;
42、土地權(quán)利狀況中，說明宗地存在抵押權(quán)，但特殊說明事項(xiàng)中未說明是否考慮抵押權(quán)的存在對(duì)地價(jià)的影響;
3、土地利用狀況[說明估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等;土地利用變遷包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、利用等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等]
43、估價(jià)對(duì)象描述中 , 待估宗地的項(xiàng)目描述錯(cuò)誤 .如 ：容積率數(shù)值不對(duì) ;
44、建筑物狀況描述不詳;
[上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)][土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制等對(duì)地價(jià)造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢(shì)及影響程度]
二、地價(jià)影響因素分析[說明影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平的因素]
1、一般因素[應(yīng)說明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：
(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等);
(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況(含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等);
(3)產(chǎn)業(yè)政策(含稅收政策等);
(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo);
(5)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容)]
45、地價(jià)影響因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全);
2、區(qū)域因素[說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，可包括(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等);(2)交通條件(含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等);(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件(指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度);(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境);(5)產(chǎn)業(yè)集聚狀況(工業(yè)用地選用);(6)規(guī)劃限制等]
[以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述]
46、區(qū)域因素和個(gè)別因素混淆 ( 屬于區(qū)域因素的列入到個(gè)別因素內(nèi));
47、區(qū)域因素分析錯(cuò)為環(huán)境因素分析 ;
48、區(qū)域因素分析中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施狀況的敘述與地價(jià)定義中描述不一致;區(qū)域因素的選擇不應(yīng)有有關(guān)工業(yè)用地的描述;
49、區(qū)域因素中缺少商服繁華度、環(huán)境條件、公共設(shè)施條件描述;
3、個(gè)別因素[說明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說明]
[上述因素分析與“土地估價(jià)報(bào)告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價(jià)報(bào)告”的影響地價(jià)的因素說明側(cè)重于對(duì)有關(guān)影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析，其中對(duì)地價(jià)影響大的重要因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析]
50、個(gè)別因素描述不全，未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地用途;
第三部分 土地估價(jià)
一、估價(jià)原則[簡(jiǎn)要說明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則]
51、估價(jià)原則中 , 缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的原則，如缺少替代原則、預(yù)期收益原則;
52、估價(jià)原則中 , 未選用收益法和剩余法錯(cuò)誤選用預(yù)期收益原則;
53、原則敘述不全或泛泛而談、原則與方法無關(guān)(如評(píng)估設(shè)定用途為現(xiàn)狀選擇使用原則，不是剩余法、收益還原法選擇預(yù)期收益原則)、漏項(xiàng)(如無替代原則)
二、估價(jià)方法和估價(jià)過程[要求說明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過程]
54、未說明估價(jià)方法選擇的依據(jù);
〈 1 〉成本逼近法
基本公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益。
55、成本逼近法計(jì)算公式錯(cuò)誤 , 如漏土地增值收益 ;
56、計(jì)算土地取得費(fèi)等 , 不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為依據(jù)，應(yīng)以客觀費(fèi)用為依據(jù);
57、“土地平整費(fèi) ” 不應(yīng)計(jì)入 “土地取得費(fèi)”;
58、“土地開發(fā)費(fèi) ”不應(yīng)計(jì)入 “土地取得費(fèi)”;
59、稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) ;
60、成本逼近法中 , 投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，土地開發(fā)期的計(jì)息期應(yīng)該取一半;投資利息=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×年利率+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×年利率;
61、土地開發(fā)資本的投入是否均勻投入還是按比例投入未作說明;
62、利息率的確定無依據(jù);
63、計(jì)息期錯(cuò)誤，投資利息計(jì)算時(shí) .以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開發(fā)費(fèi)一半作基數(shù) , 計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期 , 如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的 .這部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也是整個(gè)開發(fā)期 ;
64、投資利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，投資利息不應(yīng)當(dāng)計(jì)算利潤(rùn);
65、利潤(rùn)率的確定無依據(jù) ;
66、未計(jì)算土地增值收益;
67、未計(jì)算土地稅費(fèi);
68、計(jì)算增值收益時(shí)，應(yīng)為成本價(jià)格乘以一定的增值收益率，其中成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息;
69、增值收益率打印錯(cuò)誤 ;
70、土地使用年期未修正，造成計(jì)算結(jié)果是無限年期的價(jià)格 ;
71、當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不用進(jìn)行年期修正 ;
72、當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正 ;
73、當(dāng)待估宗地是出讓土地時(shí) , 應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 ,
74、如成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)的平均土地價(jià)格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?;
75、宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正;
76、動(dòng)拆遷費(fèi)用按當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不妥，應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用水平計(jì)算;
77、按估價(jià)對(duì)象實(shí)際拆遷戶數(shù)計(jì)算動(dòng)拆遷費(fèi)不妥，應(yīng)按區(qū)域平均拆遷居民密度計(jì)算拆遷戶數(shù);
78、按估價(jià)對(duì)象實(shí)際拆遷周期計(jì)算利息不妥，應(yīng)按該區(qū)域社會(huì)平均拆遷周期計(jì)算;
79、利息率取值有誤，應(yīng)按估價(jià)基準(zhǔn)日的中國(guó)人民銀行公布的一年期基準(zhǔn)貸款利率;
80、因?yàn)槭欠ㄔ禾幹枚挥?jì)算利潤(rùn)不妥，應(yīng)計(jì)算利潤(rùn);
81、估價(jià)對(duì)象出讓時(shí)間為2001年11月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年，以原合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應(yīng)按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)應(yīng)有的土地增值收益水平計(jì)算;
82、扣除2年零8個(gè)月的土地增值收益時(shí)采用直線折舊方式不妥，應(yīng)采用年期修正方式，公式為：[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m];
83、因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入而不計(jì)稅費(fèi)不妥，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算有關(guān)稅費(fèi);
84、成本逼近法估價(jià)結(jié)果應(yīng)作年期修正，公式為： [1-1/(1+r)m];
85、總地價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，應(yīng)將土地單價(jià)乘以土地面積，而不是建筑面積;
86、缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述;
87、取得費(fèi)為實(shí)際費(fèi)用而非客觀費(fèi)用、取得費(fèi)與相關(guān)稅費(fèi)缺乏依據(jù)或與規(guī)定不符;
88、開發(fā)費(fèi)與設(shè)定評(píng)估水平不一致，取值不合理、依據(jù)不充分、確定的不合理，取值與其他估價(jià)方法(主要為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)不一致;
89、利息計(jì)算有誤、公式不對(duì)、開發(fā)周期不對(duì)、一年以上沒采用復(fù)利;
90、稅費(fèi)項(xiàng)目不全或錯(cuò)誤，如仍考慮了已明文規(guī)定取消的收費(fèi)項(xiàng)目;
91、計(jì)算錯(cuò)誤，公式不對(duì);沒有用途、位置及其它、個(gè)別因素修正;沒有年期修正或年期修正中土地還原利率取值簡(jiǎn)單;
92、單位不統(tǒng)一;土地還原利率缺少取值依據(jù);
〈 2 〉基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
93、未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、基準(zhǔn)日、用途、基準(zhǔn)地價(jià)、開發(fā)程度、容積率等〉;
94、容積率對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)選擇錯(cuò)誤;
95、劃撥土地的使用年限和基準(zhǔn)地價(jià)年限一致，無需修正，結(jié)果卻修正了;
96、期日修正系數(shù)有誤，未明確基準(zhǔn)地價(jià)頒布日期到評(píng)估期日之間的地價(jià)變化情況;
97、未列出基準(zhǔn)地價(jià)表、因素條件說明表、地價(jià)修正系數(shù)說明表和地價(jià)影響因素修正幅度說明表及計(jì)算公式;
98、期日修正錯(cuò)誤，報(bào)告中為平均每月上漲幾個(gè)百分點(diǎn)，則地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為100+n×r，式中n代表年(月)數(shù)，r代表年(月)增長(zhǎng)的百分點(diǎn);如果地價(jià)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則地價(jià)指數(shù)=100×(1+r)n;
99、因素修正中缺少基礎(chǔ)設(shè)施修正;
100、因素描述與市場(chǎng)比較法及前面第二部分不一致，過于具體沒量化，與公布的內(nèi)容不一致;土地級(jí)別描述不一致;修正系數(shù)前后不一致或缺少應(yīng)有的修正;公式前后不一致;
101、計(jì)算結(jié)果有誤;
〈 3 〉收益還原法
102、租金與價(jià)格概念混淆，采用市場(chǎng)法確定客觀租金時(shí) ,“比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”;
103、收益沒有采用客觀收益或是否為客觀收益理由不充分;
104、采用企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益計(jì)算年總收益時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀收益;
105、未說明客觀租金計(jì)算方法選擇的依據(jù);
106、租賃收入除了租金收入外，還應(yīng)當(dāng)把押金的利息收益計(jì)入，計(jì)算總收益未考慮出租率和有效出租面積;或考慮出租率又重復(fù)考慮空房損失;
107、未扣除房屋收益或房屋折舊、房屋保險(xiǎn)費(fèi);
108、房屋折舊計(jì)算錯(cuò)誤 , 如年期錯(cuò)誤，不應(yīng)扣殘值 ;
109、折舊中使用年限不能直接用房屋的耐用年限或尚可使用年限，而應(yīng)該為房屋已使用年限加上尚可使用年限(即土地剩余使用年限);
110、房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年，按土地使用權(quán)年限調(diào)整確定房屋可使用年限 , 在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮房屋殘值;
111、出租總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目，如漏算營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加;
112、按企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益計(jì)算時(shí) , 計(jì)算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值 , 還要扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理費(fèi)用，得到客觀的費(fèi)用;
113、保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算 ;
114、月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營(yíng)業(yè)稅、附加城建稅、教育稅附加 ;
115、未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ;
116、采用土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查法確定還原率時(shí)，應(yīng)當(dāng)至少收集三宗以上的案例 ;
117、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率時(shí)，安全利率應(yīng)當(dāng)采用一年期國(guó)債或者一年期銀行定期存款利率;
118、總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期 (n 〕應(yīng)為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限;
119、建筑物重置價(jià)格不應(yīng)取建筑物的實(shí)際造價(jià)，而應(yīng)取評(píng)估基準(zhǔn)日的客觀水平造價(jià)，并應(yīng)說明取值依據(jù);
120、土地還原利率前后不一致或與報(bào)告中市場(chǎng)比較法中的土地還原利率不一致;
121、未進(jìn)行土地使用年期修正或修正錯(cuò)誤或收益年限錯(cuò)誤;
〈 4 〉市場(chǎng)比較法
122、基本情況表中，估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容與報(bào)告前面的敘述不符;
123、比較案例數(shù)量至少要 3 個(gè);比較案例選擇不符合要求、虛假;
124、所選案例的交易價(jià)格相差不能超過25%;
125、3個(gè)比較案例中，應(yīng)保持 1至2 個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例，剩余的用途相近的案例要進(jìn)行用途修正;
126、交易價(jià)格類型不同的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易價(jià)格類型的修正;
127、市場(chǎng)變化比較快且交易活躍的，比較的有效期最長(zhǎng)不超過 1至2年，市場(chǎng)穩(wěn)定交易少的，最長(zhǎng)不超過3年;
128、交易案例要是正常交易或者可以修正為正常價(jià)格，否則要剔除;
129、價(jià)格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價(jià)或地面地價(jià)〉，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ;
130、缺少比較因素選擇的程序;因素選擇不合理、主次不分、確定混亂;比較因素說明過程中沒有量化，描述前后不一致;因素指數(shù)與前不一致、漏項(xiàng)、指數(shù)確定不合理;
131、未說明地價(jià)指數(shù)的來源依據(jù)，如采用物價(jià)指數(shù)作為地價(jià)指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù);
132、比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率、土地使用年期等的修正;
133、估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的交易時(shí)間相同，但確定的地價(jià)指數(shù)卻不一致;
134、未說明白 3 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因;
135、公式中無個(gè)別因素修正;
136、交易情況說明不正確;
137、因素條件表中應(yīng)當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ;
138、選取的實(shí)例中，有的實(shí)例超過了規(guī)定年限 (5 年) ;
139、個(gè)別因素修正中部分項(xiàng)目修正錯(cuò)誤 , 如 “面積形狀”修正錯(cuò)誤 ;
140、部份項(xiàng)目未作修正 , 如 “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正 , “交易時(shí)間”未作修正 ;
141、期日修正未作詳細(xì)說明， 如，地價(jià)指數(shù)不合常理，只一般描述為 “地價(jià)下跌了5%”;
142、容積率修正錯(cuò)誤或未修正 ;
143、年期修正錯(cuò)誤;年期修正時(shí)，未對(duì) r 的取值做出說明 ;
144、在確定最終地價(jià)時(shí)，確定方法不合理或依據(jù)不足，如采取加權(quán)平均取值，未說明各自權(quán)重取值理由或權(quán)重之和不等于1;
145、編制比較因素條件說明(表)、比較因素條件指數(shù)表、因素條件系數(shù)修正表;
〈 5 〉 剩余法
基本公式：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)建造費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅金-租售費(fèi)用-開發(fā)商合理利潤(rùn)。
146、沒有選擇開發(fā)利用方式 , 或沒選擇土地用途;
147、開發(fā)建設(shè)周期確定錯(cuò)誤，沒有考慮空置或租售期 ;
148、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，僅僅考慮現(xiàn)在市場(chǎng)情況，而未根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、政策影響來預(yù)測(cè)建成后的售價(jià);
149、銷售時(shí)間預(yù)測(cè)錯(cuò)誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售;
150、分期銷售沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值;
151、租賃計(jì)算時(shí) , 沒有考慮出租率和租金的增長(zhǎng)情況 ;
152、計(jì)算面積參數(shù)選擇錯(cuò)誤，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積，計(jì)算開發(fā)成本時(shí)用總建筑面積;
153、預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算 ;
154、開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)利息以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算，或以開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)的一半按全部建筑期計(jì)算，開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額全期計(jì)息;
155、銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的是不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的是預(yù)付總資本 ;
156、利潤(rùn)考慮了利息、采用年利潤(rùn)率時(shí)沒有考慮開發(fā)周期;
157、利潤(rùn)、利息計(jì)算錯(cuò)誤;各參數(shù)確定無依據(jù)、無方法、無過程、不合理;
158、宗地內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用是否扣除與地價(jià)定義不一致等;
159、稅金中不應(yīng)包括房產(chǎn)稅、增值稅;
160、套用公式計(jì)算錯(cuò)誤;利息公式選錯(cuò)、計(jì)息周期錯(cuò)誤、計(jì)息基礎(chǔ)錯(cuò)誤;
三、地價(jià)的確定
161、地價(jià)的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù);
162、地價(jià)確定時(shí)，描述是采用 2 種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù) , 實(shí)際計(jì)算采用加權(quán)平均 ;
163、2 種方法得出的結(jié)果如果相差過大 , 不應(yīng)當(dāng)采用算術(shù)平均值 ;
164、地價(jià)的確定中，2 種方法的權(quán)重之和不等于1;
165、估價(jià)結(jié)果中，總地價(jià)沒有大寫;
166、估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià);
167、缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表;
168、土地估價(jià)結(jié)果一覽表缺少有關(guān)說明;
第四部分 附件
[應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料(附宗地圖)(出讓土地需附出讓合同或協(xié)議)、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對(duì)象照片(從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn))、有關(guān)背景材料(如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書等規(guī)劃文件)、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等]
169、缺少委托估價(jià)合同;
170、缺少待估宗地的國(guó)有土地使用證復(fù)印件;
171、缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、估價(jià)師資格證書復(fù)印件 ;
172、缺少房屋產(chǎn)權(quán)證 ;
174、缺少估價(jià)對(duì)象利用照片資料;
175、缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖;
176、缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
177、缺少他項(xiàng)權(quán)利證書復(fù)印件;
178、估價(jià)對(duì)象的基本情況在報(bào)告中描述的位置不正確 。