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一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)
(一)A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A公司擬與B公司合資成立c公司，其中B公司以現(xiàn)金出資，擬占C公司25%的股份，A公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價出資，擬占C公司75%的股份，土地價值量以2009年9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C公司后，以C公司的名義共同開發(fā)該項目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價機構(gòu)對該宗地進行估價。
土地估價師拿到了當時的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計方案，并到現(xiàn)場進行勘察，得到以下信息，請閱讀后回答有關(guān)問題。
(1)該項目設(shè)計總建筑面積為20萬平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。
(2)該宗地目前為在建土地，場地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號住宅樓，設(shè)計建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項目停工至今。
(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計一年后可開通。
(4)委托方提供了該宗地的國有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：
證書號：略 土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司
坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號
地號：YT5 -6 -7-1 圖號：100 -125 -75
地類(用途)：住宅用地 取得價格：20000萬元
使用權(quán)類型：國有出讓 終止日期：2078年1月31日
使用權(quán)面積：50000平方米 發(fā)證日期：2008年2月8日
附：委托方提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)。
“第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號;親地平面及空間范圍以1985年國家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面- 10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號為YT5 -6 -7 -l ，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000. 00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米(小寫50000. 00乎方米)。
第五條本合同項下出讓宗地的用途為 住宅用地 。
第七條出讓人同意在2008年1月31 日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應(yīng)達到本條第(一)款規(guī)定的土地條件：
(一)達到場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。
第九條本合同項下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000. 00元)。
第十三條受讓人同意本合同項下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾焦元(小寫1000000000. 00元)。項目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價款等。
第十四條受讓人在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2《城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件》，其中：
主體建筑物性質(zhì) 商品住宅樓 ;
附屬建筑物性質(zhì) / ;
建筑容積率不高于4.0不低于3.0;
建筑限高 48米____;
建筑覆蓋率不高于30% 不低于20% ;
綠地率不高于 40%____;
其他土地利用要求居民活動場所、地面停車場、小區(qū)道路等不低于土地面積的40% 。
第十八條 受讓人同意在2008年4月30 日之前動工建設(shè)，同意在2010年10月31 日前完成項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收。
受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應(yīng)順延。
第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，領(lǐng)取國有土地使用證，取得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈與)剩余年期國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當經(jīng)出讓人認定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：
(一)按照本合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;
合同簽訂日期：2007年12月31日?！?BR> 問題(4小題，每小題5分)
1.上述信息中，哪些是作為“估價事項”明確的內(nèi)容?用簡短語句列出。
2.根據(jù)上面的有關(guān)資料，按照利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。
3.根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡短語句，列出原土地使用者應(yīng)履行的責任。
4.使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權(quán)利可以的處置方式。
(二)A集團公司(國有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限公司，2009年7月獲得所在省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會批準后，7月28日，A公司委托某土地估價機構(gòu)對B工廠涉及的國有劃撥建設(shè)用地進行估價。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價師現(xiàn)場勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請閱讀后回答相關(guān)問題。
(1)A公司是財政部批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，屬國家授權(quán)的投資機構(gòu)。
(2)B工廠為A公司所屬全資子公司，為機械加工型企業(yè)，正在進行一項重點技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機上市。
(3)B工廠所使用土地位于××市x×區(qū)新中路15號，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)。總土地面積為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨立的土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工;辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨立辦理土地登記。
(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。
(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號為LH-3-(3)-26-6，無產(chǎn)權(quán)糾紛。
(6)經(jīng)向當?shù)貒凉芾聿块T了解，B工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項權(quán)利證明書。
(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用;東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。B工廠宗地內(nèi)的各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用均在企業(yè)的財務(wù)報表中有所反映。
(8) 2009年7月5日，審計、資產(chǎn)評估等機構(gòu)已進場工作，企業(yè)審計的截止日期為2009年6月30日。
(9)委托方提供了B工廠的營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、國家國資委關(guān)于改制的批文、實行國家控股公司試點的企業(yè)及屬國家授權(quán)的投資機構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。
問題(4小題，分別為4分、5分、6分、5分)
1.B工廠改制為股份有限公司過程中，除了估價之外，還需要對其現(xiàn)在使用的國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進行處置，你認為可以選擇的處置方式有哪些?
2.根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進入股份公司?請列出名稱和土地面積。
3.假定你是土地估價師，請結(jié)合上述信息，對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價格進行定義?
4.該企業(yè)在改制完成后，假定由于特別原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫兀⒂?009年8月8日簽訂土地出讓合同，土地登記時間為2009年9月1日。請根據(jù)上述有關(guān)資料列出主要的登記信息。
二、報告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價報告及土地估價技術(shù)報告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因)
(一)以下是一份土地估價報告“第二部分估價對象界定”中截取的片斷(有刪減)，請閱讀后回答所提問題。
二、估價對象
估價對象為從WY6 -3 - 14號國有建設(shè)用地中分割出來的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為10000平方米。估價對象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等。WY6 -3- 14號土地證載用途為工業(yè)。
三、估價對象描述
1.土地登記狀況
(1)估價對象來源。估價對象為WY6 -3- 14號宗地中的一部分。WY6 -3 - 14號宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了《國有土地使用證》，
(2)登記狀況。估價對象尚未進行單獨登記，但是已經(jīng)通過專業(yè)公司進行測量，估價對象土地面積為10000平方米(詳見×勘定字965 -2號《土地勘測定界技術(shù)報告書》)。除面積及邊界外，其他相關(guān)信息與WY6 -3 - 14號宗地相同。經(jīng)查證，估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地主要登記信息如下：
土地登記證書號：00713823;
《國有土地使用證》編號：××國用[20071第618號;
估價基準日土地使用者：××公司;
宗地位置：××市唐興路南;
地號：WY6-3 -14;
圖號：50 -200 -7、8、12、17;
用途：工業(yè);
土地級別：三級;
使用權(quán)類型：國有劃撥;
土地使用權(quán)終止日期：無;
使用權(quán)面積：50000平方米;
四至：東鄰××商廈，西鄰團結(jié)南路，南臨××公司，北臨唐興路;
記事欄：無;
登記時間：2007年6月1日。
2.土地權(quán)利狀況
估價對象土地所有權(quán)屬于國家，××公司于1989年以劃撥方式取得土地使用權(quán)。
根據(jù)委托方提供的WY6 -3 - 14號宗地《土地他項權(quán)利證明書》，估價對象所在WY6 -3- 14號建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行，包括估價對象，共貸款2000萬元，已在所在市國土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價基準日尚未注銷。除此之外，估價對象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項權(quán)利設(shè)定。
3.土地利用狀況
估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0. 63，建筑密度為42%，綠地率約為30%。于2007年6月19日進行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了×房權(quán)證×字第××號《房屋所有權(quán)證》。
估價對象地上建筑物情況明細表
除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構(gòu)筑物，構(gòu)筑物具體數(shù)量不詳。 估價對象地上原建有簡易庫房，現(xiàn)已拆為空地，一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過。 根據(jù)××市規(guī)劃建設(shè)局2007年4月20日針對估價對象出具的規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標的函，地塊編號設(shè)為WY6 -3 - 14 -l號，規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲，容積率小于0.5，建筑密度不小于30%，綠地率不大于20%。
……”
問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)
1.根據(jù)上述報告片斷的內(nèi)容，估價對象是從另一塊土地中分割出來的，除了報告中所能看到的信息外，你認為關(guān)于土地對象還有哪些內(nèi)容描述不清楚?
2.“土地權(quán)利狀況”中反映了估價對象已設(shè)定抵押權(quán)，我國常見的土地他項權(quán)利有哪些?
3.估價對象與WY6 -3 - 14 -l號地塊的市場價格可能存在一定差異，你認為上述哪些條件會是影響的因素?
4.根據(jù)上述報告片斷中描述，結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，列出上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面，已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容。
(二)下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價技術(shù)報告中關(guān)于剩余法計算過程的報告片斷(有刪減，標注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答所提問題。
“……
(一)基本思路(略)
(二)公式
作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，運用剩余法計算其基本公式為：V=A-P-T
式中：V一土地價格，A——房地產(chǎn)交易價格，P——房屋現(xiàn)值，T一交易稅費
(三)計算過程
項目簡介：估價對象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續(xù)，證載用途為商業(yè)，土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日?，F(xiàn)宗地上建有一幢臨街框架五層商業(yè)用房，于1979年動工建設(shè)，1980年竣工?，F(xiàn)代風格裝修?？偨ㄖ娣e7500平方米。
1.房地產(chǎn)總價值
房地產(chǎn)總價值采用收益法確定。
(1)有效總收入。經(jīng)調(diào)查(調(diào)查分析過程略)，該商業(yè)用房客觀平均租金水平為100元/平方米·月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%)，空置率為10%，則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(萬元/年)
(2)管理費。管理費按年有效總收入的10%計，取值依據(jù)略。則：管理費=810 x10% =81(萬元/年)
(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計，取值依據(jù)略。則：稅金=810×20%=162(萬元/年)
(4)維修費。按維修費取費標準和當?shù)貙嶋H情況，維修費取房屋重置價的1%。房屋重置價考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費用、土地平整費用、房屋建安工程費、房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費、室外工程費、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開發(fā)管理費、房地產(chǎn)銷售稅費、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等。本次評估采用類比法，即先調(diào)查、收集估價基準日時該市與估價對象類似的建筑物的綜合重置價，再與估價對象對比分析，最終綜合確定該類建筑重置價平均水平為2300元/平方米(詳細估算過程略)，則：維修費=2300×7500×1%=17.25(萬形年)
(5)保險費。保險費率取房屋重置價的1.5%v，取值依據(jù)略。則：保險費=2300×7500×1.5‰=2.59(萬歹∥年)
(6)年純收益。年純收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(萬元/年)
(7)還原利率。還原利率采用純收益和價格比率法求取，還原利率r=7.95%。(計算過程略)
(8)收益年限。估價對象商業(yè)用房建成于1980年，至估價基準日2009年5月31日，已使用29年，框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按60年計，剩余使用年限31年。另估價對象土地使用權(quán)剩余使用年期為38年，本次估價收益年限按31年計。
2.房屋現(xiàn)值
房屋價值=重置成本×成新率。
(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(萬元)
(2)成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按60年計，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1%計，則：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%
(3)房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值= 1725×52% =897(萬元)
3.交易稅費
房地產(chǎn)交易稅費一般包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及銷售中發(fā)生的廣告費、管理費等。本次估價房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產(chǎn)銷售，故交易稅費按零值計。
4.地價的確定
根據(jù)公式：
地價=房地產(chǎn)總價值一房屋現(xiàn)值一銷售費用和銷售稅費
=6240.38 -897 -0
=5343.38(萬元)
……”
問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)
1.除了空置率、經(jīng)營成本、稅費、保險、維修等管理及市場因素外，上述報告片斷描述中還有哪些因素會影響估價對象的租金收益水平?
2.上述計算過程中，在房屋重置價估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請列出。
3.請按照上述報告片斷中提及的年份順序，分別說明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。
4.上述報告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價值，列出可能的計算方法。
(三)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標注“略”的為正常內(nèi)容;不考慮排版格式的錯誤)，閱讀后請指出錯誤點并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1.25分，只指出錯誤不簡述原因的不得分，總分為30分。答題時，請先在試題卷上找出錯誤點，然后將錯誤所對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容及原因分別標在答題卡的“錯誤點位置”、“錯誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估價依據(jù)不完整”)。
行號 報告正文
(1) 土地估價技術(shù)報告
(2) 第一部分總 述
(3) 一、估價項目名稱
(4) ××市××區(qū)××路××號國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格評估(××市)
(5) 二、委托估價方(略)
(6) 三、受托估價方(略)
(7) 四、估價目的
(8) 根據(jù)《土地委托估價函》和《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有
(9) 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》，××市國土資源局擬公開掛牌出讓位于×
(10) ×市××區(qū)××路××號宗地，受其委托，××估價公司對該宗地價格進行評估，確定(1-1)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格。
(11) 五、估價依據(jù)
(12) (一)國家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件
(13) 1.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人
(14) 民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂)。
(15) 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日第十屆
(16) 全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂)。
(17) 3.《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年3月16日第十屆全國人民代
(18) 表大會第五次會議通過)。
(19) 4.《中華人民共和國土地管理法實施條例》(1998年12月24日國務(wù)院令第256號)。
(20) 5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
(21) (1990年5月19日國務(wù)院令第55號)。
(22) (二)地方頒布的法規(guī)及相關(guān)文件(略)
(23) (三)有關(guān)技術(shù)標準
(24) 1.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)。
(25) 2.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 ( GB/T18507--2001)。
(26) 3.中華人民共和國國家標準《土地利用分類規(guī)程》(3-1) (GB/T21010--2007)。
(27) (四)其他資料
(28) 1.委托方提供的有關(guān)資料。
(29) (1)《土地委托估價函》。
(30) (2)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》。
(31) 2.估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。(略)
(32) 六、估價基準日
(33) 二OO八年六月三十日
(34) 七、地價定義
(35) 根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)×x路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件
(36) 的函》，估價對象規(guī)劃用途為住宅，擬出讓土地年期為70年，土地面積
(37) 為8220.7平方米，規(guī)劃容積率為3.6。估價對象實際開發(fā)程度為宗地外
(38) “七通” (即通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)、宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)。結(jié)合本次估價目的及估價依據(jù)，按照《城鎮(zhèn)土
(39) 地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)，確定本次估價對象地價定義如下：
(40) 估價對象在估價基準日-00八年六月三十日，宗地外“七通”(即
(41) 通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地
(42) 平整)條件下，70年期國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)價格。
(43) 八、估價結(jié)果
(44) 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)，評估得出估價對
(45) 象在本次地價定義條件下的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格結(jié)果如下：
(46) 土地坐落：××市××區(qū)××路××號
(47) 土地面積：8220.7平方米
(48) 單位面積地價：5277元/平方米
(49) 樓面地價：1466元/平方米
(50) 評估總地價：4338.0634萬元
(51) (貨幣種類：人民幣)
(52) 具體詳見《土地估價結(jié)果一覽表》(略)。
(53) 九、需要特殊說明的事項
(54) (一)估價的前提條件和假設(shè)條件
(55) 1.估價對象為合法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并已支付有關(guān)稅費。
(56) 2.估價對象依法利用，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
(57) 3.估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能夠持續(xù)有效利用。
(58) 4.在估價基準日的地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。
(59) 5.任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定。
(60) 6.估價對象能夠滿足地價定義中關(guān)于用途、利用方式、開發(fā)程度、
(61) 年期、估價基準日等設(shè)定條件。
(62) (二)估價結(jié)果和估價報告的使用
(63) 1.本估價報告是估價人員依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 (GB/T
(64)18508--2001)形成的專業(yè)意見和結(jié)論。
(65) 2.本估價報告僅為本次估價目的服務(wù)，其估價結(jié)果僅用于本次估價目的時才有效。
(66) 3.本估價報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的建設(shè)用地
(67) 使用權(quán)價格，若估價對象的土地利用方式、估價基準日、土地開發(fā)狀況、
(68) 土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。
(69) 4.土地估價報告僅供國土資源管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告供委托方使用。
(70) 5.本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的
(71) 有關(guān)損失，估價機構(gòu)不承擔責任。
(72) 6.本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價機構(gòu)負責解釋。
(73) 7.本估價報告出具估價結(jié)果所涉及幣種均為人民幣。
(74) (三)需要特殊說明的事項
(75) 1.報告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以《××市
(75) 1.報告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以《××市
(76) 規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》為準。
(77) 2.估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、
(78) 地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。
(79) 3.委托方對所提供資料的真實性負責，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準確性負責。
(80) 4.本次估價中所采用的地價指數(shù)以××市公布的42003 - 2008年上
(81) 半年地價指數(shù)表》為依據(jù)。
(82) 十、土地估價師簽字
(83) 姓名 土地估價師資格證書號 簽名
(84) 王×× ××××× (簽字)
(85) 張×× ××××× (簽字)
(86) 十一、土地估價機構(gòu)
(87) ××評估公司(公章)
(88) 二O O八年七月十日
(89)
第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
(90) 一、估價對象描述
(91) 1.土地登記狀況
(92) (1)土地來源
(93) 估價對象原為××市第一棉紡織廠工業(yè)用地，2007年，隨著市區(qū)工
(94) 業(yè)企業(yè)“退二進三”戰(zhàn)略的實施，××市第一棉紡織廠由此地搬遷至郊區(qū)，該地塊由××市土地收購儲備中心收儲。
(95) (2)登記狀況
(96) 《國有土地使用證》編號：待編
(97) 估價期日土地使用者：××市土地收購儲備中心
(98) 宗地位置：××市××區(qū)××路××號
(99) 地號：××
(100) 圖號：x×
(101) 用途：擬出讓用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地。
(102) 土地等級：三級
(103) 使用權(quán)類型：劃撥
(104) 終止日期：無
(105) 土地面積：8220.7平方米
(106) 2.土地權(quán)利狀況
(107) 估價對象土地所有權(quán)屬于國家。估價對象土地使用權(quán)由××市土地
(108)收購儲備中心以收購方式取得，現(xiàn)擬掛牌出讓。
(109) 根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于x×區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件
(110)的函》，估價對象擬以住宅用途掛牌出讓，出讓年期為住宅用地法定出讓年期70年。
(111) 根據(jù)委托方提供權(quán)的屬資料，估價對象來源合法，產(chǎn)權(quán)清晰。
(112) 3.土地利用狀況
(113) 經(jīng)土地估價師現(xiàn)場勘察，估價對象現(xiàn)狀為空地。
(114) 二、地價影響因素分析
(115) (一)區(qū)域因素
(116) 1.區(qū)域概況(略)
(117) 2.交通條件
(118) 估價對象西臨城市主干道××路，北臨混合型主干道××路，南臨
(119)支路××路，道路通達度高;距火車客站約3.9公里，對外交通較便捷;
(120)區(qū)域內(nèi)無交通限制，交通條件總體較好。
(121) 3.商服繁華度
(122) 估價對象距市級商服中心約2.6公里，處于區(qū)級商服中心和小區(qū)級商
(123)服中心內(nèi)，距農(nóng)貿(mào)市場約100米，區(qū)域內(nèi)總體商服繁華度高。
(124) 4.生活服務(wù)及公用設(shè)施配套
(125) 估價對象所處區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施配套較齊全，公用設(shè)施利用方便度
(126)較便捷，其周邊分布有××附小、××中學(xué)、××醫(yī)院、××口腔醫(yī)院、
(127)××超市、××批發(fā)市場、×x郵局、交通銀行××支行、××市商業(yè)銀行等。
(128) 5.環(huán)境條件
(129) 估價對象所處區(qū)域大氣環(huán)境較好，噪聲在45 - 60分貝，地下水質(zhì)較
(130)好。區(qū)域內(nèi)有××公園和××，人文環(huán)境優(yōu)良，總體環(huán)境條件較好。
(131) 6.規(guī)劃限制
(132) 估價對象所處區(qū)域為××市城市總體規(guī)劃的工作居住用地區(qū)，建筑
(133) 高度不限，規(guī)劃對土地發(fā)展利用無限制。
(134) 7.其他區(qū)域因素
(135) 待估宗地所在區(qū)域其他區(qū)域因素對土地利用無影響。
(136) (二)個別因素
(137) 1.估價對象位置
(138) 估價對象位于××市x×區(qū)××路××號，其所在的××路以大型
(139)企事業(yè)單位用地為主，住宅區(qū)以單位福利區(qū)為主，新型住宅小區(qū)較少。
(140)估價對象周邊商業(yè)設(shè)施較齊全，生活便利程度較高。
(141) 2.土地用途
(142) 根據(jù)《××市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》(××土出告字
(143) [2008] 22號)，估價對象規(guī)劃土地用途為住宅。
(144) 3.現(xiàn)狀及規(guī)劃利用轉(zhuǎn)自:考試網(wǎng) - [Examw.Com]
(145) 估價對象現(xiàn)狀為待建空地。根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國
(146)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》，估價對象規(guī)劃住宅用地建筑面積29595平方
(147)米，總建筑密度為50%，容積率為3.6，綠地率為20%，總停車位382個。
(148) 4.宗地形狀及臨街狀況
(149) 估價對象呈長方形，形狀規(guī)則，宗地臨主街寬度約1 10米，進深約
(150) 75米，便于布置南北朝向住宅樓，有利于其開發(fā)利用。估價對象三面臨路，兩面臨主干道，一面臨支路。
(151) 5.地質(zhì)地形地勢
(152) 估價對象所處區(qū)域地勢平坦，地基土3米深度切面承載力為150 -
(153) 180kPa，為住宅用地一般場地，宗地受自然危害的程度較小。
(154) 6.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件
(155) 估價對象現(xiàn)狀為待建空地，達到場地平整條件。其他基礎(chǔ)設(shè)施需在
(156)重新開發(fā)建設(shè)時統(tǒng)一布設(shè)。
(157) 7.土地權(quán)利狀況與使用年期
(158) 待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán)，在估價期日未設(shè)定他項權(quán)利狀況。
(159) 8.其他個別因素
(160) 其他個別因素狀況對待估宗地利用狀況無影響。
(161)
第三部分土地估價
(162) 一、估價原則
(163) 本次估價遵循的土地估價原則有：(一)合法原則、(二)供需原則、
(164)(三)協(xié)調(diào)原則、(四)變動原則、(五)利用原則。(具體內(nèi)容略)
(165) 二、估價方法與估價過程
(166) (一)選用方法的理由
(167) 估價對象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T
(168) 18508--2001)，宜采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進行評估。理由如下：
(169) 估價對象處于××市建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場發(fā)達，市場
(170)交易活躍，與估價對象交易情況類似的土地交易案例較多，并且可比案
(171)例的交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素明確，有利于比較因素修正系數(shù)的確定。因此可采用市場比較法進行評估。
( 172) 估價對象處于××市基準地價覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級別明確，可
( 173)通過××市基準地價修正體系對估價對象各項用地條件分析，利用基準
(174)地價系數(shù)修正法可較為便利地測算其地價。因此，可采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。
( 175) (二)測算過程
(176)評估方法一：市場比較法
( 177) 1.基本思路
( 178) 市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性
( 179)的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地
(180)產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。
(181) 2.公式
(185) A——估價對象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù);
(186) B——估價對象估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù);
(187) D——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);
(188) E——比較案例個別因素條件指數(shù)/估價對象個別因素條件指數(shù)。
(189) 3.計算過程
(190) (1)比較案例選擇
(191) 市場比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則：
(192) ①與估價對象屬同一城市。
(193) ②與估價對象用途相同或相近。
(194) ③與估價對象交易類型相同或相近。
(195) ④與估價對象估價基準日相差3-5年以內(nèi)。
(196) ⑤可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易。
(197) 各案例條件描述如下：
(198) 案例A位于××路86號，土地面積7845.055平方米，土地用途為
(199)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，
(201)容積率為3.7。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。××公司以掛牌出讓方式取得
(202)該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5239元/平方米，交易情況正常。
(203) 案例B位于××路10號，土地面積12139.8平方米，土地用途為
(204)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，
(206)容積率為4.04。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004年3月28日，××公司
(207)以掛牌出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為4825元/平方米，交易情況正常。
(208) 案例C位于××路128號，土地面積6711.653平方米，土地用途
(209)為住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“場地平整”，容積率為
(211) 3.41。宗地一面臨街，形狀不規(guī)則。2007年6月3日，××公司以掛牌
(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5125元/平方米，交易情況正常。
(213) (2)因素選擇
(214) 考慮估價對象用途，結(jié)合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：
(215) A.交易時間、土地用途、交易方式、土地使用年期等。
(216) B.區(qū)域因素：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活
(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。
(218) C.個別因素：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施
(219)狀況、地質(zhì)條件、容積率等。
(220) (3)因素條件說明
(221) 將估價對象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：
(222) 表1 比較因素條件說明表(略)
(223) (4)編制比較因素條件指數(shù)表
( 224) A.交易時間修正指數(shù)的確定
(225) 交易時間修正指數(shù)采用××市地價指數(shù)確定?！痢潦?003~2008年
(226)上半年住宅用地地價指數(shù)表如下：
(227) 表2××市住宅用地低價表指數(shù)表
時間用途
2003.12. 31
2004. 12. 31
2005.12.31
2006.12.31
2007.12. 31
2008.6.30
住宅用地
地價指數(shù)
112
122
126
134
146
146.4
( 228) 根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定比較案例A、B、C和估價對象交易時間
(229)修正指數(shù)分別為146.4、114.5、139、146.4。
(230) B.交易方式修正指數(shù)的確定
(231) 本次估價中所選3個交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價對象交
(232)易方式一致，因此確定估價對象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為100。
(233) C.土地用途修正指數(shù)的確定
(234) 估價對象與比較案例土地用途均為住宅用地，故此項無需修正，土
(235)地用途修正指數(shù)均定為100。
(236) D.土地使用年期修正指數(shù)的確定乙￡l
(237) 年期修正系數(shù)公式為：
(250) 估價對象容積率為3.6，其對應(yīng)的三個比較案例容積率依次為3.7、
(251) 4.04、3.41，根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定估價對象及比較案例容積率修正
(252)指數(shù)分別為132、133、136、128.4。
(253) (5)編制比較因素修正系數(shù)表
(254) 編制因素比較修正系數(shù)表(見表4)：
(255) 表4因素比較修正系數(shù)表
(256) (6)案例修正后的地價計算
( 257) 將估價對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，按市
(258)場比較法測算得到修正后三個比準價格分別為5079.8元/平方米、5807.6
(259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三個比準價格價相差較小，采用其
(260)算術(shù)平均值5532元/平方米作為市場比較法評估估價對象的單位面積土地使用權(quán)價格。
(261)評估方法二：基準地價系數(shù)修正法
(262) 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等
( 263)評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所
( 264)處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基
( 265)準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。
(266) 1.基準地價成果介紹及內(nèi)涵
( 267) ××市基準地價于2007年經(jīng)××市人民政府以××告字[2007]×
(268)×號《關(guān)于重新公布x×市國有土地級別和基準地價的通告》批準發(fā)布，
(269)全市土地定級劃分為七個級別，并分別制定了商服用地、住宅用地和工業(yè)用地三種土地使用類型的級別價格。
(270) ××市基準地價的內(nèi)涵如下：
(271) ①基準日：2007年1月1日;
(272) ②土地開發(fā)程度：為宗地外“六通” (供水、排水、供電、供氣、
(273)通訊、通路)，宗地內(nèi)“一平”(場地平整);
(274) ③容積率：商服和住宅用地平均容積率為2.0，工業(yè)用地平均容積率為0.6。
( 275) ××市土地級別和基準地價表如下：
(276) 表5××市國有土地級別和基準低價表(2007)
(284) 2.確定估價對象土地級別及基準地價
(285) 估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地用途為住宅用地。
(286)經(jīng)查《××市土地級別圖(2007年)》及《××市國有土地基準地價
(287)(2007年)》，估價對象處于××市土地級別三級地，三級住宅用地基準地價為2625元/平方米。
(301) 6.土地開發(fā)程度修正值(F)
(302) 土地開發(fā)程度修正值為零，即：F=0。
(303) 7.確定對基準地價修正后的結(jié)果(具體計算過程略)
(304) 應(yīng)用基準地價系數(shù)修正法評估估價對象地價為4258元/平方米。
(305) 三、地價的確定
(306) 1.地價確定的方法
(307) 根據(jù)以上評估過程，運用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法測算估價
(308)對象地價分別為5532元/平方米和4258元/平方米，兩種方法測算結(jié)果相差
(309)較大，本次評估市場比較法測算結(jié)果權(quán)重取0.8，基準地價系數(shù)修正法測算
(310)結(jié)果權(quán)重取0.2，即估價對象住宅用地最終地價=5532元/平方米x0.8+4258元/平方米x0.2 =5277元/平方米。
(311) 2.估價結(jié)果(略)
第四部分附 件
(313) 附件1《土地委托估價函》復(fù)印件
(314) 附件2《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》復(fù)印件(略)
(315) 附件3估價對象現(xiàn)狀利用照片(略)
(316) 附件4估價機構(gòu)土地評估資質(zhì)證書復(fù)印件(略)
(317) 附件5土地估價師資格證書復(fù)印件(略)
一、案例分析題
(一)答題要點及參考答案
1.估價對象明確的內(nèi)容
(1)估價對象：坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號住宅用地，共50000平方米;
(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司;
(3)估價目的：確定土地使用權(quán)的人股價值;
(4)估價基準日：2009年9月30日;
(5)委托估價時間：2009年9月10日：
(6)委托方：A公司和B公司;
(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(quán)(正常市場)價值。
2.估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容
(1)綠地率：≤40%;
(2)建筑覆蓋率：20% -30%;
(3)建筑層數(shù)：16層;
(4)容積率：4.00;
(5)建筑面積：20萬平方米;
(6)土地面積：50000平方米;
(7)土地用途：住宅;
(8)居民活動場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積的40%。
3.原土地使用者應(yīng)履行的責任
(1)支付2億人民幣地價款;
(2)按照規(guī)劃條件用地;
(3)投資額不低于10億人民幣;
(4)在2008年4月30日之前動工建設(shè);
(5)在2010年10月31日前完成項目施工建設(shè);
(6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。
4.該土地原使用者對土地權(quán)利可以的處置方式
(1)轉(zhuǎn)讓;
(2)出租;
(3)抵押;
(4)置換;
(5)作價出資;
(6)作價入股;
(7)贈與。
(二)答題要點及參考答案
1.可以選擇的處置方式
(1)出讓;
(2)國有租賃;
(3)授權(quán)經(jīng)營;
(4)作價出資(入股)。
2.B工廠可以進入股份公司的土地名稱和土地面積
(1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米;
(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米;
(或上述兩項合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)
(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米;
(4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米。
3.對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價格進行定義
(1)估價基準日：2009年6月30日：
(2)實際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè);
(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);
(4)實際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”;
(5)設(shè)定使用年期：50年;
(6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種。
4.主要的登記信息
(1)土地使用權(quán)人：B股份有限公司;
(2)坐落：××市××區(qū)新中路15號;
(3)地號：為LH-3- (3) -26-6;
(4)地類(用途)：工業(yè);
(5)使用權(quán)類型：國有出讓土地;
(6)終止日期：2059年8月7日;
(7)使用權(quán)面積：41142平方米;
(8)土地登記時間：2009年9月1日。
二、報告判讀題
(一)答題要點及參考答案
1.除了報告中所能看到的信息外，關(guān)于土地對象描述不清楚的內(nèi)容有
(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對方位;
(2)地塊的形狀;
(3)地塊的長度、寬度;
(4)地塊的四至。
2.我國常見的土地他項權(quán)利
(1)抵押權(quán);
(2)租賃權(quán);
(3)地役權(quán);
(4)擔保權(quán)。
3.估價對象與WY6 -3 - 14 -1號地塊的市場價格存在差異的影響因素
(1)相對位置;
(2)面積規(guī)模，估價對象面積只有WY6 -3 - 14 -1號地塊的五分之一;
(3)地塊形狀;
(4)容積率小于0.5;
(5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;
(6)有高壓電纜經(jīng)過;
(7) WY6-3-14-1號地塊利用現(xiàn)狀的制約。
4.上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容
(1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;
(2)容積率小于0.5;
(3)建筑密度不小于30%;
(4)綠地率不大于20%;
(5)現(xiàn)已拆為空地;
(6)土地利用變遷。
(二)答題要點及參考答案
1.影響估價對象的租金收益水平的因素
(1)用途為商業(yè);
(2)臨街;
(3)框架結(jié)構(gòu);
(4) 1980年竣工(成新度);
(5)使用權(quán)類型為出讓;
(6)總建筑面積7500平方米;
(7)現(xiàn)代風格裝修;
(8)公攤面積約為20%。
2.在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素
(1)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費用;
(2)土地平整費用;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費中的土地部分;
(4)房地產(chǎn)開發(fā)管理費中的土地開發(fā)部分;
(5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤中的土地開發(fā)部分;
(6)房地產(chǎn)銷售稅費。
3.土地使用權(quán)性質(zhì)和建筑物狀態(tài)
(1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物;
(2) 1979年，土地為國有劃撥性質(zhì)，建筑物動工;
(3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工;
(4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用;
(5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用;
(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經(jīng)濟壽命完結(jié);
(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。
4.計算方法
在現(xiàn)有的結(jié)果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現(xiàn)。
(三)答題要點及參考答案
序號錯誤點位置錯誤內(nèi)容及原因
l2總述內(nèi)容不全，缺少估價日期
24項目名稱不全，項目名稱中缺少估價目的描述
310確定國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格，應(yīng)提供參考
411估價依據(jù)不全，掛牌出讓評估應(yīng)將國土資源部相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)，包括《招標拍
賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《招標拍賣掛牌
出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源
部令第II號）（三個寫出一個即給分）
526應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》
640 - 42地價定義表述不全，缺少用途、容積率
743—51估價結(jié)果缺評估總地價大寫
862—73未說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限
969估價報告和技術(shù)報告提交方向相反
1086—88缺估價機構(gòu)負責人簽字
1195 -105土地登記狀況不全，缺少估價對象四至
12106一111未說明估價對象土地他項權(quán)利狀況
13112—113未對估價對象規(guī)劃利用狀況進行描述
14114地價影響因素分析中缺一般因素
15116區(qū)域因素分析缺項，缺少基礎(chǔ)設(shè)施條件分析
16117交通條件描述分析不全，估價對象為住宅用地，未說明公交便捷度狀況
17136個別因素分析缺項，缺少估價對象土地面積分析
18162 -164估價原則中缺少替代原則。替代原則是市場比較法和基準地價系數(shù)修正法必須遵
循的原則
19166選用估價方法理由不充分。住宅用地還可采用剩余法、收益還原法評估，應(yīng)分析
說明不選用的理由
20188市場比較法公式中個別因素修正反了，應(yīng)為E--估價對象個別因素條件指數(shù)／比較案例個別因素條件指數(shù)
21192與估價對象屬同一城市不準確，應(yīng)為同一供需圈
22195與估價對象估價基準日相差3—5年以內(nèi)不準確，應(yīng)為3年
23198比較案例A中未說明交易時間
錯誤點位置錯誤內(nèi)容及原因
203—207比較案例B交易時間為2004年3月28日，與估價基準日相比超過3年
213因素選擇不全，缺少交易情況修正因素
218個別因素中，基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)為宗地內(nèi)
223缺比較因素條件指數(shù)表
243土地還原利率取值未做分析說明
247容積率說明錯誤
252案例C容積率修正指數(shù)計算錯誤，應(yīng)為130.1
255土地用途不屬于區(qū)域因素
255距商服中心距離不屬于個別因素
255案例C距商服中心距離比準方式錯誤，應(yīng)為100/101
255案例B臨街狀況修正錯誤，應(yīng)為100/98
255市場比較法各比較案例經(jīng)因素修正后價格不是積算價格，應(yīng)為比準價格
266～274基準地價內(nèi)涵介紹不全，缺少土地使用年期
288～302基準地價修正過程缺項，未進行容積率修正
290缺估價對象因素條件說明
290缺修正系數(shù)表
292土地使用年期修正公式錯，應(yīng)為估價對象年期修正系數(shù)／法定出讓年期修正
系數(shù)
293為土地法定出讓年期，非有效
298期日修正系數(shù)確定無依據(jù)，期日修正系數(shù)應(yīng)依據(jù)地價指數(shù)或調(diào)查分析地產(chǎn)市場狀況分析確定，應(yīng)有充分的依據(jù)
301未進行土地開發(fā)程度修正，估價對象土地開發(fā)程度與基準地價內(nèi)涵不一致，應(yīng)進
行開發(fā)程度修正
307～310缺少對兩種估價方法可信度分析
308 -309估價結(jié)果確定時兩種方法測算結(jié)果的權(quán)重值缺依據(jù)
313～317附件不全，缺少估價對象位置示意圖
313—317附件不全，缺少委托方營業(yè)執(zhí)照 ，
一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)
(一)A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A公司擬與B公司合資成立c公司，其中B公司以現(xiàn)金出資，擬占C公司25%的股份，A公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價出資，擬占C公司75%的股份，土地價值量以2009年9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C公司后，以C公司的名義共同開發(fā)該項目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價機構(gòu)對該宗地進行估價。
土地估價師拿到了當時的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計方案，并到現(xiàn)場進行勘察，得到以下信息，請閱讀后回答有關(guān)問題。
(1)該項目設(shè)計總建筑面積為20萬平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。
(2)該宗地目前為在建土地，場地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號住宅樓，設(shè)計建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項目停工至今。
(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計一年后可開通。
(4)委托方提供了該宗地的國有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：
證書號：略 土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司
坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號
地號：YT5 -6 -7-1 圖號：100 -125 -75
地類(用途)：住宅用地 取得價格：20000萬元
使用權(quán)類型：國有出讓 終止日期：2078年1月31日
使用權(quán)面積：50000平方米 發(fā)證日期：2008年2月8日
附：委托方提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)。
“第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號;親地平面及空間范圍以1985年國家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面- 10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號為YT5 -6 -7 -l ，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000. 00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米(小寫50000. 00乎方米)。
第五條本合同項下出讓宗地的用途為 住宅用地 。
第七條出讓人同意在2008年1月31 日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應(yīng)達到本條第(一)款規(guī)定的土地條件：
(一)達到場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。
第九條本合同項下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000. 00元)。
第十三條受讓人同意本合同項下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾焦元(小寫1000000000. 00元)。項目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價款等。
第十四條受讓人在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2《城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件》，其中：
主體建筑物性質(zhì) 商品住宅樓 ;
附屬建筑物性質(zhì) / ;
建筑容積率不高于4.0不低于3.0;
建筑限高 48米____;
建筑覆蓋率不高于30% 不低于20% ;
綠地率不高于 40%____;
其他土地利用要求居民活動場所、地面停車場、小區(qū)道路等不低于土地面積的40% 。
第十八條 受讓人同意在2008年4月30 日之前動工建設(shè)，同意在2010年10月31 日前完成項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收。
受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應(yīng)順延。
第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，領(lǐng)取國有土地使用證，取得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈與)剩余年期國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當經(jīng)出讓人認定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：
(一)按照本合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;
合同簽訂日期：2007年12月31日?！?BR> 問題(4小題，每小題5分)
1.上述信息中，哪些是作為“估價事項”明確的內(nèi)容?用簡短語句列出。
2.根據(jù)上面的有關(guān)資料，按照利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。
3.根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡短語句，列出原土地使用者應(yīng)履行的責任。
4.使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權(quán)利可以的處置方式。
(二)A集團公司(國有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限公司，2009年7月獲得所在省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會批準后，7月28日，A公司委托某土地估價機構(gòu)對B工廠涉及的國有劃撥建設(shè)用地進行估價。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價師現(xiàn)場勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請閱讀后回答相關(guān)問題。
(1)A公司是財政部批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，屬國家授權(quán)的投資機構(gòu)。
(2)B工廠為A公司所屬全資子公司，為機械加工型企業(yè)，正在進行一項重點技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機上市。
(3)B工廠所使用土地位于××市x×區(qū)新中路15號，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)。總土地面積為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨立的土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工;辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨立辦理土地登記。
(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。
(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號為LH-3-(3)-26-6，無產(chǎn)權(quán)糾紛。
(6)經(jīng)向當?shù)貒凉芾聿块T了解，B工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項權(quán)利證明書。
(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用;東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。B工廠宗地內(nèi)的各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用均在企業(yè)的財務(wù)報表中有所反映。
(8) 2009年7月5日，審計、資產(chǎn)評估等機構(gòu)已進場工作，企業(yè)審計的截止日期為2009年6月30日。
(9)委托方提供了B工廠的營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、國家國資委關(guān)于改制的批文、實行國家控股公司試點的企業(yè)及屬國家授權(quán)的投資機構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。
問題(4小題，分別為4分、5分、6分、5分)
1.B工廠改制為股份有限公司過程中，除了估價之外，還需要對其現(xiàn)在使用的國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進行處置，你認為可以選擇的處置方式有哪些?
2.根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進入股份公司?請列出名稱和土地面積。
3.假定你是土地估價師，請結(jié)合上述信息，對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價格進行定義?
4.該企業(yè)在改制完成后，假定由于特別原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫兀⒂?009年8月8日簽訂土地出讓合同，土地登記時間為2009年9月1日。請根據(jù)上述有關(guān)資料列出主要的登記信息。
二、報告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價報告及土地估價技術(shù)報告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因)
(一)以下是一份土地估價報告“第二部分估價對象界定”中截取的片斷(有刪減)，請閱讀后回答所提問題。
二、估價對象
估價對象為從WY6 -3 - 14號國有建設(shè)用地中分割出來的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為10000平方米。估價對象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等。WY6 -3- 14號土地證載用途為工業(yè)。
三、估價對象描述
1.土地登記狀況
(1)估價對象來源。估價對象為WY6 -3- 14號宗地中的一部分。WY6 -3 - 14號宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了《國有土地使用證》，
(2)登記狀況。估價對象尚未進行單獨登記，但是已經(jīng)通過專業(yè)公司進行測量，估價對象土地面積為10000平方米(詳見×勘定字965 -2號《土地勘測定界技術(shù)報告書》)。除面積及邊界外，其他相關(guān)信息與WY6 -3 - 14號宗地相同。經(jīng)查證，估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地主要登記信息如下：
土地登記證書號：00713823;
《國有土地使用證》編號：××國用[20071第618號;
估價基準日土地使用者：××公司;
宗地位置：××市唐興路南;
地號：WY6-3 -14;
圖號：50 -200 -7、8、12、17;
用途：工業(yè);
土地級別：三級;
使用權(quán)類型：國有劃撥;
土地使用權(quán)終止日期：無;
使用權(quán)面積：50000平方米;
四至：東鄰××商廈，西鄰團結(jié)南路，南臨××公司，北臨唐興路;
記事欄：無;
登記時間：2007年6月1日。
2.土地權(quán)利狀況
估價對象土地所有權(quán)屬于國家，××公司于1989年以劃撥方式取得土地使用權(quán)。
根據(jù)委托方提供的WY6 -3 - 14號宗地《土地他項權(quán)利證明書》，估價對象所在WY6 -3- 14號建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行，包括估價對象，共貸款2000萬元，已在所在市國土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價基準日尚未注銷。除此之外，估價對象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項權(quán)利設(shè)定。
3.土地利用狀況
估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0. 63，建筑密度為42%，綠地率約為30%。于2007年6月19日進行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了×房權(quán)證×字第××號《房屋所有權(quán)證》。
估價對象地上建筑物情況明細表
除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構(gòu)筑物，構(gòu)筑物具體數(shù)量不詳。 估價對象地上原建有簡易庫房，現(xiàn)已拆為空地，一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過。 根據(jù)××市規(guī)劃建設(shè)局2007年4月20日針對估價對象出具的規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標的函，地塊編號設(shè)為WY6 -3 - 14 -l號，規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲，容積率小于0.5，建筑密度不小于30%，綠地率不大于20%。
……”
問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)
1.根據(jù)上述報告片斷的內(nèi)容，估價對象是從另一塊土地中分割出來的，除了報告中所能看到的信息外，你認為關(guān)于土地對象還有哪些內(nèi)容描述不清楚?
2.“土地權(quán)利狀況”中反映了估價對象已設(shè)定抵押權(quán)，我國常見的土地他項權(quán)利有哪些?
3.估價對象與WY6 -3 - 14 -l號地塊的市場價格可能存在一定差異，你認為上述哪些條件會是影響的因素?
4.根據(jù)上述報告片斷中描述，結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，列出上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面，已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容。
(二)下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價技術(shù)報告中關(guān)于剩余法計算過程的報告片斷(有刪減，標注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答所提問題。
“……
(一)基本思路(略)
(二)公式
作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，運用剩余法計算其基本公式為：V=A-P-T
式中：V一土地價格，A——房地產(chǎn)交易價格，P——房屋現(xiàn)值，T一交易稅費
(三)計算過程
項目簡介：估價對象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續(xù)，證載用途為商業(yè)，土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日?，F(xiàn)宗地上建有一幢臨街框架五層商業(yè)用房，于1979年動工建設(shè)，1980年竣工?，F(xiàn)代風格裝修?？偨ㄖ娣e7500平方米。
1.房地產(chǎn)總價值
房地產(chǎn)總價值采用收益法確定。
(1)有效總收入。經(jīng)調(diào)查(調(diào)查分析過程略)，該商業(yè)用房客觀平均租金水平為100元/平方米·月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%)，空置率為10%，則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(萬元/年)
(2)管理費。管理費按年有效總收入的10%計，取值依據(jù)略。則：管理費=810 x10% =81(萬元/年)
(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計，取值依據(jù)略。則：稅金=810×20%=162(萬元/年)
(4)維修費。按維修費取費標準和當?shù)貙嶋H情況，維修費取房屋重置價的1%。房屋重置價考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費用、土地平整費用、房屋建安工程費、房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費、室外工程費、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開發(fā)管理費、房地產(chǎn)銷售稅費、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等。本次評估采用類比法，即先調(diào)查、收集估價基準日時該市與估價對象類似的建筑物的綜合重置價，再與估價對象對比分析，最終綜合確定該類建筑重置價平均水平為2300元/平方米(詳細估算過程略)，則：維修費=2300×7500×1%=17.25(萬形年)
(5)保險費。保險費率取房屋重置價的1.5%v，取值依據(jù)略。則：保險費=2300×7500×1.5‰=2.59(萬歹∥年)
(6)年純收益。年純收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(萬元/年)
(7)還原利率。還原利率采用純收益和價格比率法求取，還原利率r=7.95%。(計算過程略)
(8)收益年限。估價對象商業(yè)用房建成于1980年，至估價基準日2009年5月31日，已使用29年，框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按60年計，剩余使用年限31年。另估價對象土地使用權(quán)剩余使用年期為38年，本次估價收益年限按31年計。
2.房屋現(xiàn)值
房屋價值=重置成本×成新率。
(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(萬元)
(2)成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按60年計，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1%計，則：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%
(3)房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值= 1725×52% =897(萬元)
3.交易稅費
房地產(chǎn)交易稅費一般包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及銷售中發(fā)生的廣告費、管理費等。本次估價房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產(chǎn)銷售，故交易稅費按零值計。
4.地價的確定
根據(jù)公式：
地價=房地產(chǎn)總價值一房屋現(xiàn)值一銷售費用和銷售稅費
=6240.38 -897 -0
=5343.38(萬元)
……”
問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)
1.除了空置率、經(jīng)營成本、稅費、保險、維修等管理及市場因素外，上述報告片斷描述中還有哪些因素會影響估價對象的租金收益水平?
2.上述計算過程中，在房屋重置價估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請列出。
3.請按照上述報告片斷中提及的年份順序，分別說明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。
4.上述報告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價值，列出可能的計算方法。
(三)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標注“略”的為正常內(nèi)容;不考慮排版格式的錯誤)，閱讀后請指出錯誤點并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1.25分，只指出錯誤不簡述原因的不得分，總分為30分。答題時，請先在試題卷上找出錯誤點，然后將錯誤所對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容及原因分別標在答題卡的“錯誤點位置”、“錯誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估價依據(jù)不完整”)。
行號 報告正文
(1) 土地估價技術(shù)報告
(2) 第一部分總 述
(3) 一、估價項目名稱
(4) ××市××區(qū)××路××號國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格評估(××市)
(5) 二、委托估價方(略)
(6) 三、受托估價方(略)
(7) 四、估價目的
(8) 根據(jù)《土地委托估價函》和《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有
(9) 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》，××市國土資源局擬公開掛牌出讓位于×
(10) ×市××區(qū)××路××號宗地，受其委托，××估價公司對該宗地價格進行評估，確定(1-1)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格。
(11) 五、估價依據(jù)
(12) (一)國家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件
(13) 1.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人
(14) 民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂)。
(15) 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日第十屆
(16) 全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂)。
(17) 3.《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年3月16日第十屆全國人民代
(18) 表大會第五次會議通過)。
(19) 4.《中華人民共和國土地管理法實施條例》(1998年12月24日國務(wù)院令第256號)。
(20) 5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
(21) (1990年5月19日國務(wù)院令第55號)。
(22) (二)地方頒布的法規(guī)及相關(guān)文件(略)
(23) (三)有關(guān)技術(shù)標準
(24) 1.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)。
(25) 2.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 ( GB/T18507--2001)。
(26) 3.中華人民共和國國家標準《土地利用分類規(guī)程》(3-1) (GB/T21010--2007)。
(27) (四)其他資料
(28) 1.委托方提供的有關(guān)資料。
(29) (1)《土地委托估價函》。
(30) (2)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》。
(31) 2.估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。(略)
(32) 六、估價基準日
(33) 二OO八年六月三十日
(34) 七、地價定義
(35) 根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)×x路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件
(36) 的函》，估價對象規(guī)劃用途為住宅，擬出讓土地年期為70年，土地面積
(37) 為8220.7平方米，規(guī)劃容積率為3.6。估價對象實際開發(fā)程度為宗地外
(38) “七通” (即通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)、宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)。結(jié)合本次估價目的及估價依據(jù)，按照《城鎮(zhèn)土
(39) 地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)，確定本次估價對象地價定義如下：
(40) 估價對象在估價基準日-00八年六月三十日，宗地外“七通”(即
(41) 通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地
(42) 平整)條件下，70年期國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)價格。
(43) 八、估價結(jié)果
(44) 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)，評估得出估價對
(45) 象在本次地價定義條件下的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格結(jié)果如下：
(46) 土地坐落：××市××區(qū)××路××號
(47) 土地面積：8220.7平方米
(48) 單位面積地價：5277元/平方米
(49) 樓面地價：1466元/平方米
(50) 評估總地價：4338.0634萬元
(51) (貨幣種類：人民幣)
(52) 具體詳見《土地估價結(jié)果一覽表》(略)。
(53) 九、需要特殊說明的事項
(54) (一)估價的前提條件和假設(shè)條件
(55) 1.估價對象為合法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并已支付有關(guān)稅費。
(56) 2.估價對象依法利用，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
(57) 3.估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能夠持續(xù)有效利用。
(58) 4.在估價基準日的地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。
(59) 5.任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定。
(60) 6.估價對象能夠滿足地價定義中關(guān)于用途、利用方式、開發(fā)程度、
(61) 年期、估價基準日等設(shè)定條件。
(62) (二)估價結(jié)果和估價報告的使用
(63) 1.本估價報告是估價人員依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 (GB/T
(64)18508--2001)形成的專業(yè)意見和結(jié)論。
(65) 2.本估價報告僅為本次估價目的服務(wù)，其估價結(jié)果僅用于本次估價目的時才有效。
(66) 3.本估價報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的建設(shè)用地
(67) 使用權(quán)價格，若估價對象的土地利用方式、估價基準日、土地開發(fā)狀況、
(68) 土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。
(69) 4.土地估價報告僅供國土資源管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告供委托方使用。
(70) 5.本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的
(71) 有關(guān)損失，估價機構(gòu)不承擔責任。
(72) 6.本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價機構(gòu)負責解釋。
(73) 7.本估價報告出具估價結(jié)果所涉及幣種均為人民幣。
(74) (三)需要特殊說明的事項
(75) 1.報告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以《××市
(75) 1.報告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以《××市
(76) 規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》為準。
(77) 2.估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、
(78) 地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。
(79) 3.委托方對所提供資料的真實性負責，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準確性負責。
(80) 4.本次估價中所采用的地價指數(shù)以××市公布的42003 - 2008年上
(81) 半年地價指數(shù)表》為依據(jù)。
(82) 十、土地估價師簽字
(83) 姓名 土地估價師資格證書號 簽名
(84) 王×× ××××× (簽字)
(85) 張×× ××××× (簽字)
(86) 十一、土地估價機構(gòu)
(87) ××評估公司(公章)
(88) 二O O八年七月十日
(89)
第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
(90) 一、估價對象描述
(91) 1.土地登記狀況
(92) (1)土地來源
(93) 估價對象原為××市第一棉紡織廠工業(yè)用地，2007年，隨著市區(qū)工
(94) 業(yè)企業(yè)“退二進三”戰(zhàn)略的實施，××市第一棉紡織廠由此地搬遷至郊區(qū)，該地塊由××市土地收購儲備中心收儲。
(95) (2)登記狀況
(96) 《國有土地使用證》編號：待編
(97) 估價期日土地使用者：××市土地收購儲備中心
(98) 宗地位置：××市××區(qū)××路××號
(99) 地號：××
(100) 圖號：x×
(101) 用途：擬出讓用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地。
(102) 土地等級：三級
(103) 使用權(quán)類型：劃撥
(104) 終止日期：無
(105) 土地面積：8220.7平方米
(106) 2.土地權(quán)利狀況
(107) 估價對象土地所有權(quán)屬于國家。估價對象土地使用權(quán)由××市土地
(108)收購儲備中心以收購方式取得，現(xiàn)擬掛牌出讓。
(109) 根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于x×區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件
(110)的函》，估價對象擬以住宅用途掛牌出讓，出讓年期為住宅用地法定出讓年期70年。
(111) 根據(jù)委托方提供權(quán)的屬資料，估價對象來源合法，產(chǎn)權(quán)清晰。
(112) 3.土地利用狀況
(113) 經(jīng)土地估價師現(xiàn)場勘察，估價對象現(xiàn)狀為空地。
(114) 二、地價影響因素分析
(115) (一)區(qū)域因素
(116) 1.區(qū)域概況(略)
(117) 2.交通條件
(118) 估價對象西臨城市主干道××路，北臨混合型主干道××路，南臨
(119)支路××路，道路通達度高;距火車客站約3.9公里，對外交通較便捷;
(120)區(qū)域內(nèi)無交通限制，交通條件總體較好。
(121) 3.商服繁華度
(122) 估價對象距市級商服中心約2.6公里，處于區(qū)級商服中心和小區(qū)級商
(123)服中心內(nèi)，距農(nóng)貿(mào)市場約100米，區(qū)域內(nèi)總體商服繁華度高。
(124) 4.生活服務(wù)及公用設(shè)施配套
(125) 估價對象所處區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施配套較齊全，公用設(shè)施利用方便度
(126)較便捷，其周邊分布有××附小、××中學(xué)、××醫(yī)院、××口腔醫(yī)院、
(127)××超市、××批發(fā)市場、×x郵局、交通銀行××支行、××市商業(yè)銀行等。
(128) 5.環(huán)境條件
(129) 估價對象所處區(qū)域大氣環(huán)境較好，噪聲在45 - 60分貝，地下水質(zhì)較
(130)好。區(qū)域內(nèi)有××公園和××，人文環(huán)境優(yōu)良，總體環(huán)境條件較好。
(131) 6.規(guī)劃限制
(132) 估價對象所處區(qū)域為××市城市總體規(guī)劃的工作居住用地區(qū)，建筑
(133) 高度不限，規(guī)劃對土地發(fā)展利用無限制。
(134) 7.其他區(qū)域因素
(135) 待估宗地所在區(qū)域其他區(qū)域因素對土地利用無影響。
(136) (二)個別因素
(137) 1.估價對象位置
(138) 估價對象位于××市x×區(qū)××路××號，其所在的××路以大型
(139)企事業(yè)單位用地為主，住宅區(qū)以單位福利區(qū)為主，新型住宅小區(qū)較少。
(140)估價對象周邊商業(yè)設(shè)施較齊全，生活便利程度較高。
(141) 2.土地用途
(142) 根據(jù)《××市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》(××土出告字
(143) [2008] 22號)，估價對象規(guī)劃土地用途為住宅。
(144) 3.現(xiàn)狀及規(guī)劃利用轉(zhuǎn)自:考試網(wǎng) - [Examw.Com]
(145) 估價對象現(xiàn)狀為待建空地。根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國
(146)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》，估價對象規(guī)劃住宅用地建筑面積29595平方
(147)米，總建筑密度為50%，容積率為3.6，綠地率為20%，總停車位382個。
(148) 4.宗地形狀及臨街狀況
(149) 估價對象呈長方形，形狀規(guī)則，宗地臨主街寬度約1 10米，進深約
(150) 75米，便于布置南北朝向住宅樓，有利于其開發(fā)利用。估價對象三面臨路，兩面臨主干道，一面臨支路。
(151) 5.地質(zhì)地形地勢
(152) 估價對象所處區(qū)域地勢平坦，地基土3米深度切面承載力為150 -
(153) 180kPa，為住宅用地一般場地，宗地受自然危害的程度較小。
(154) 6.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件
(155) 估價對象現(xiàn)狀為待建空地，達到場地平整條件。其他基礎(chǔ)設(shè)施需在
(156)重新開發(fā)建設(shè)時統(tǒng)一布設(shè)。
(157) 7.土地權(quán)利狀況與使用年期
(158) 待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán)，在估價期日未設(shè)定他項權(quán)利狀況。
(159) 8.其他個別因素
(160) 其他個別因素狀況對待估宗地利用狀況無影響。
(161)
第三部分土地估價
(162) 一、估價原則
(163) 本次估價遵循的土地估價原則有：(一)合法原則、(二)供需原則、
(164)(三)協(xié)調(diào)原則、(四)變動原則、(五)利用原則。(具體內(nèi)容略)
(165) 二、估價方法與估價過程
(166) (一)選用方法的理由
(167) 估價對象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T
(168) 18508--2001)，宜采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進行評估。理由如下：
(169) 估價對象處于××市建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場發(fā)達，市場
(170)交易活躍，與估價對象交易情況類似的土地交易案例較多，并且可比案
(171)例的交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素明確，有利于比較因素修正系數(shù)的確定。因此可采用市場比較法進行評估。
( 172) 估價對象處于××市基準地價覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級別明確，可
( 173)通過××市基準地價修正體系對估價對象各項用地條件分析，利用基準
(174)地價系數(shù)修正法可較為便利地測算其地價。因此，可采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。
( 175) (二)測算過程
(176)評估方法一：市場比較法
( 177) 1.基本思路
( 178) 市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性
( 179)的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地
(180)產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。
(181) 2.公式
(185) A——估價對象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù);
(186) B——估價對象估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù);
(187) D——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);
(188) E——比較案例個別因素條件指數(shù)/估價對象個別因素條件指數(shù)。
(189) 3.計算過程
(190) (1)比較案例選擇
(191) 市場比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則：
(192) ①與估價對象屬同一城市。
(193) ②與估價對象用途相同或相近。
(194) ③與估價對象交易類型相同或相近。
(195) ④與估價對象估價基準日相差3-5年以內(nèi)。
(196) ⑤可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易。
(197) 各案例條件描述如下：
(198) 案例A位于××路86號，土地面積7845.055平方米，土地用途為
(199)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，
(201)容積率為3.7。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。××公司以掛牌出讓方式取得
(202)該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5239元/平方米，交易情況正常。
(203) 案例B位于××路10號，土地面積12139.8平方米，土地用途為
(204)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，
(206)容積率為4.04。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004年3月28日，××公司
(207)以掛牌出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為4825元/平方米，交易情況正常。
(208) 案例C位于××路128號，土地面積6711.653平方米，土地用途
(209)為住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“場地平整”，容積率為
(211) 3.41。宗地一面臨街，形狀不規(guī)則。2007年6月3日，××公司以掛牌
(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5125元/平方米，交易情況正常。
(213) (2)因素選擇
(214) 考慮估價對象用途，結(jié)合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：
(215) A.交易時間、土地用途、交易方式、土地使用年期等。
(216) B.區(qū)域因素：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活
(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。
(218) C.個別因素：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施
(219)狀況、地質(zhì)條件、容積率等。
(220) (3)因素條件說明
(221) 將估價對象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：
(222) 表1 比較因素條件說明表(略)
(223) (4)編制比較因素條件指數(shù)表
( 224) A.交易時間修正指數(shù)的確定
(225) 交易時間修正指數(shù)采用××市地價指數(shù)確定?！痢潦?003~2008年
(226)上半年住宅用地地價指數(shù)表如下：
(227) 表2××市住宅用地低價表指數(shù)表
時間用途
2003.12. 31
2004. 12. 31
2005.12.31
2006.12.31
2007.12. 31
2008.6.30
住宅用地
地價指數(shù)
112
122
126
134
146
146.4
( 228) 根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定比較案例A、B、C和估價對象交易時間
(229)修正指數(shù)分別為146.4、114.5、139、146.4。
(230) B.交易方式修正指數(shù)的確定
(231) 本次估價中所選3個交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價對象交
(232)易方式一致，因此確定估價對象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為100。
(233) C.土地用途修正指數(shù)的確定
(234) 估價對象與比較案例土地用途均為住宅用地，故此項無需修正，土
(235)地用途修正指數(shù)均定為100。
(236) D.土地使用年期修正指數(shù)的確定乙￡l
(237) 年期修正系數(shù)公式為：
(250) 估價對象容積率為3.6，其對應(yīng)的三個比較案例容積率依次為3.7、
(251) 4.04、3.41，根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定估價對象及比較案例容積率修正
(252)指數(shù)分別為132、133、136、128.4。
(253) (5)編制比較因素修正系數(shù)表
(254) 編制因素比較修正系數(shù)表(見表4)：
(255) 表4因素比較修正系數(shù)表
(256) (6)案例修正后的地價計算
( 257) 將估價對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，按市
(258)場比較法測算得到修正后三個比準價格分別為5079.8元/平方米、5807.6
(259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三個比準價格價相差較小，采用其
(260)算術(shù)平均值5532元/平方米作為市場比較法評估估價對象的單位面積土地使用權(quán)價格。
(261)評估方法二：基準地價系數(shù)修正法
(262) 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等
( 263)評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所
( 264)處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基
( 265)準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。
(266) 1.基準地價成果介紹及內(nèi)涵
( 267) ××市基準地價于2007年經(jīng)××市人民政府以××告字[2007]×
(268)×號《關(guān)于重新公布x×市國有土地級別和基準地價的通告》批準發(fā)布，
(269)全市土地定級劃分為七個級別，并分別制定了商服用地、住宅用地和工業(yè)用地三種土地使用類型的級別價格。
(270) ××市基準地價的內(nèi)涵如下：
(271) ①基準日：2007年1月1日;
(272) ②土地開發(fā)程度：為宗地外“六通” (供水、排水、供電、供氣、
(273)通訊、通路)，宗地內(nèi)“一平”(場地平整);
(274) ③容積率：商服和住宅用地平均容積率為2.0，工業(yè)用地平均容積率為0.6。
( 275) ××市土地級別和基準地價表如下：
(276) 表5××市國有土地級別和基準低價表(2007)
(284) 2.確定估價對象土地級別及基準地價
(285) 估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地用途為住宅用地。
(286)經(jīng)查《××市土地級別圖(2007年)》及《××市國有土地基準地價
(287)(2007年)》，估價對象處于××市土地級別三級地，三級住宅用地基準地價為2625元/平方米。
(301) 6.土地開發(fā)程度修正值(F)
(302) 土地開發(fā)程度修正值為零，即：F=0。
(303) 7.確定對基準地價修正后的結(jié)果(具體計算過程略)
(304) 應(yīng)用基準地價系數(shù)修正法評估估價對象地價為4258元/平方米。
(305) 三、地價的確定
(306) 1.地價確定的方法
(307) 根據(jù)以上評估過程，運用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法測算估價
(308)對象地價分別為5532元/平方米和4258元/平方米，兩種方法測算結(jié)果相差
(309)較大，本次評估市場比較法測算結(jié)果權(quán)重取0.8，基準地價系數(shù)修正法測算
(310)結(jié)果權(quán)重取0.2，即估價對象住宅用地最終地價=5532元/平方米x0.8+4258元/平方米x0.2 =5277元/平方米。
(311) 2.估價結(jié)果(略)
第四部分附 件
(313) 附件1《土地委托估價函》復(fù)印件
(314) 附件2《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函》復(fù)印件(略)
(315) 附件3估價對象現(xiàn)狀利用照片(略)
(316) 附件4估價機構(gòu)土地評估資質(zhì)證書復(fù)印件(略)
(317) 附件5土地估價師資格證書復(fù)印件(略)
一、案例分析題
(一)答題要點及參考答案
1.估價對象明確的內(nèi)容
(1)估價對象：坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號住宅用地，共50000平方米;
(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司;
(3)估價目的：確定土地使用權(quán)的人股價值;
(4)估價基準日：2009年9月30日;
(5)委托估價時間：2009年9月10日：
(6)委托方：A公司和B公司;
(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(quán)(正常市場)價值。
2.估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容
(1)綠地率：≤40%;
(2)建筑覆蓋率：20% -30%;
(3)建筑層數(shù)：16層;
(4)容積率：4.00;
(5)建筑面積：20萬平方米;
(6)土地面積：50000平方米;
(7)土地用途：住宅;
(8)居民活動場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積的40%。
3.原土地使用者應(yīng)履行的責任
(1)支付2億人民幣地價款;
(2)按照規(guī)劃條件用地;
(3)投資額不低于10億人民幣;
(4)在2008年4月30日之前動工建設(shè);
(5)在2010年10月31日前完成項目施工建設(shè);
(6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。
4.該土地原使用者對土地權(quán)利可以的處置方式
(1)轉(zhuǎn)讓;
(2)出租;
(3)抵押;
(4)置換;
(5)作價出資;
(6)作價入股;
(7)贈與。
(二)答題要點及參考答案
1.可以選擇的處置方式
(1)出讓;
(2)國有租賃;
(3)授權(quán)經(jīng)營;
(4)作價出資(入股)。
2.B工廠可以進入股份公司的土地名稱和土地面積
(1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米;
(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米;
(或上述兩項合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)
(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米;
(4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米。
3.對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價格進行定義
(1)估價基準日：2009年6月30日：
(2)實際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè);
(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);
(4)實際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”;
(5)設(shè)定使用年期：50年;
(6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種。
4.主要的登記信息
(1)土地使用權(quán)人：B股份有限公司;
(2)坐落：××市××區(qū)新中路15號;
(3)地號：為LH-3- (3) -26-6;
(4)地類(用途)：工業(yè);
(5)使用權(quán)類型：國有出讓土地;
(6)終止日期：2059年8月7日;
(7)使用權(quán)面積：41142平方米;
(8)土地登記時間：2009年9月1日。
二、報告判讀題
(一)答題要點及參考答案
1.除了報告中所能看到的信息外，關(guān)于土地對象描述不清楚的內(nèi)容有
(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對方位;
(2)地塊的形狀;
(3)地塊的長度、寬度;
(4)地塊的四至。
2.我國常見的土地他項權(quán)利
(1)抵押權(quán);
(2)租賃權(quán);
(3)地役權(quán);
(4)擔保權(quán)。
3.估價對象與WY6 -3 - 14 -1號地塊的市場價格存在差異的影響因素
(1)相對位置;
(2)面積規(guī)模，估價對象面積只有WY6 -3 - 14 -1號地塊的五分之一;
(3)地塊形狀;
(4)容積率小于0.5;
(5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;
(6)有高壓電纜經(jīng)過;
(7) WY6-3-14-1號地塊利用現(xiàn)狀的制約。
4.上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容
(1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;
(2)容積率小于0.5;
(3)建筑密度不小于30%;
(4)綠地率不大于20%;
(5)現(xiàn)已拆為空地;
(6)土地利用變遷。
(二)答題要點及參考答案
1.影響估價對象的租金收益水平的因素
(1)用途為商業(yè);
(2)臨街;
(3)框架結(jié)構(gòu);
(4) 1980年竣工(成新度);
(5)使用權(quán)類型為出讓;
(6)總建筑面積7500平方米;
(7)現(xiàn)代風格裝修;
(8)公攤面積約為20%。
2.在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素
(1)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費用;
(2)土地平整費用;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費中的土地部分;
(4)房地產(chǎn)開發(fā)管理費中的土地開發(fā)部分;
(5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤中的土地開發(fā)部分;
(6)房地產(chǎn)銷售稅費。
3.土地使用權(quán)性質(zhì)和建筑物狀態(tài)
(1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物;
(2) 1979年，土地為國有劃撥性質(zhì)，建筑物動工;
(3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工;
(4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用;
(5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用;
(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經(jīng)濟壽命完結(jié);
(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。
4.計算方法
在現(xiàn)有的結(jié)果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現(xiàn)。
(三)答題要點及參考答案
序號錯誤點位置錯誤內(nèi)容及原因
l2總述內(nèi)容不全，缺少估價日期
24項目名稱不全，項目名稱中缺少估價目的描述
310確定國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格，應(yīng)提供參考
411估價依據(jù)不全，掛牌出讓評估應(yīng)將國土資源部相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)，包括《招標拍
賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《招標拍賣掛牌
出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源
部令第II號）（三個寫出一個即給分）
526應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》
640 - 42地價定義表述不全，缺少用途、容積率
743—51估價結(jié)果缺評估總地價大寫
862—73未說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限
969估價報告和技術(shù)報告提交方向相反
1086—88缺估價機構(gòu)負責人簽字
1195 -105土地登記狀況不全，缺少估價對象四至
12106一111未說明估價對象土地他項權(quán)利狀況
13112—113未對估價對象規(guī)劃利用狀況進行描述
14114地價影響因素分析中缺一般因素
15116區(qū)域因素分析缺項，缺少基礎(chǔ)設(shè)施條件分析
16117交通條件描述分析不全，估價對象為住宅用地，未說明公交便捷度狀況
17136個別因素分析缺項，缺少估價對象土地面積分析
18162 -164估價原則中缺少替代原則。替代原則是市場比較法和基準地價系數(shù)修正法必須遵
循的原則
19166選用估價方法理由不充分。住宅用地還可采用剩余法、收益還原法評估，應(yīng)分析
說明不選用的理由
20188市場比較法公式中個別因素修正反了，應(yīng)為E--估價對象個別因素條件指數(shù)／比較案例個別因素條件指數(shù)
21192與估價對象屬同一城市不準確，應(yīng)為同一供需圈
22195與估價對象估價基準日相差3—5年以內(nèi)不準確，應(yīng)為3年
23198比較案例A中未說明交易時間
錯誤點位置錯誤內(nèi)容及原因
203—207比較案例B交易時間為2004年3月28日，與估價基準日相比超過3年
213因素選擇不全，缺少交易情況修正因素
218個別因素中，基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)為宗地內(nèi)
223缺比較因素條件指數(shù)表
243土地還原利率取值未做分析說明
247容積率說明錯誤
252案例C容積率修正指數(shù)計算錯誤，應(yīng)為130.1
255土地用途不屬于區(qū)域因素
255距商服中心距離不屬于個別因素
255案例C距商服中心距離比準方式錯誤，應(yīng)為100/101
255案例B臨街狀況修正錯誤，應(yīng)為100/98
255市場比較法各比較案例經(jīng)因素修正后價格不是積算價格，應(yīng)為比準價格
266～274基準地價內(nèi)涵介紹不全，缺少土地使用年期
288～302基準地價修正過程缺項，未進行容積率修正
290缺估價對象因素條件說明
290缺修正系數(shù)表
292土地使用年期修正公式錯，應(yīng)為估價對象年期修正系數(shù)／法定出讓年期修正
系數(shù)
293為土地法定出讓年期，非有效
298期日修正系數(shù)確定無依據(jù)，期日修正系數(shù)應(yīng)依據(jù)地價指數(shù)或調(diào)查分析地產(chǎn)市場狀況分析確定，應(yīng)有充分的依據(jù)
301未進行土地開發(fā)程度修正，估價對象土地開發(fā)程度與基準地價內(nèi)涵不一致，應(yīng)進
行開發(fā)程度修正
307～310缺少對兩種估價方法可信度分析
308 -309估價結(jié)果確定時兩種方法測算結(jié)果的權(quán)重值缺依據(jù)
313～317附件不全，缺少估價對象位置示意圖
313—317附件不全，缺少委托方營業(yè)執(zhí)照 ，