地役權
地役權的概念(★)
《物權法》
第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。
前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。
1.概念與特征。地役權，是以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利之用的用益物權。地役權具有以下特征：①地役權同時涉及需役地和供役地，是通過在供役地上設立負擔來滿足需役地之便利的權利。②權利主體的廣泛性。地役權人可以是不動產(chǎn)的所有人、建設用地使用權人、土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人、承租人。③內(nèi)容的意定性。地役權素有“類型法定，內(nèi)容意定”之名。④客體亦具廣泛性。地役權的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。
2.地役權與相鄰關系。相鄰關系，指依據(jù)法律規(guī)定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行使不動產(chǎn)所有權或者使用權的過程中，彼此應當給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權利義務關系。相鄰關系的實質(zhì)是相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人(主要包括用益物權人、承租人)一方權利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權利受到的限制。權利擴張一方依據(jù)相鄰關系所得主張的權利，一般稱為“相鄰權”。相鄰權不是一種獨立的物權，而是一種受保護的法益。
【概念辨析】 【相鄰權】VS【地役權】基于相鄰關系可產(chǎn)生相鄰權，相鄰權與地役權均涉及兩個不動產(chǎn)權利之間的關系，具有相似性，但區(qū)別是主要的。二者的區(qū)別如下：①相鄰權基于法律規(guī)定產(chǎn)生;地役權主要通過約定產(chǎn)生。②相鄰權是不動產(chǎn)所有權或使用權的延伸與擴張，非獨立的物權;地役權是獨立的用益物權。③相鄰權的內(nèi)容是請求相鄰的不動產(chǎn)權利人提供“最低限度”的便利(如“袋地”通行權;采光權);地役權所能提供的便利的內(nèi)容，概由當事人約定，只要不違反公序良俗，即按照約定確定地役權的內(nèi)容。④相鄰權的取得均為無償;地役權的取得有償無償均可。⑤相鄰關系規(guī)則主要是裁判規(guī)范，往往是在發(fā)生糾紛后才發(fā)揮作用;地役權規(guī)則主要是行為規(guī)范(當然在發(fā)生糾紛后也是裁判規(guī)范)。
地役權的取得(★★)
1.地役權的設立。指通過合同設立地役權。這是考試的重點，須說明者有三：①根據(jù)《物權法》第158條的規(guī)定，地役權自地役權合同生效時設立，不需要登記;但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。需強調(diào)：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權利的善意第三人(此點在物權變動一章已作強調(diào))。②根據(jù)《物權法》第161條，約定的地役權的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權的剩余期限。③根據(jù)《物權法》第163條，土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，需役地或者供役地的土地所有權人不得設立地役權。
2.地役權合同的法定解除。根據(jù)《物權法》第168條的規(guī)定，在下列兩種情況下，供役地權利人享有法定解除權，地役權合同一經(jīng)解除，地役權消滅：①地役權人濫用地役權的;②地役權人未按照約定支付到期費用，在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告后仍未支付的。
3.地役權的法定取得與法定負擔?！段餀喾ā返?62條規(guī)定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權?！?見【例1】與【例2】)
【例1】甲村有一養(yǎng)雞場通行不便，便在乙村的土地上設立了通行地役權。此后，甲村將該養(yǎng)雞場承包給丙。①丙法定取得地役權，有權繼續(xù)在乙村的土地上通行。②該地役權是否登記，對丙法定取得地役權不生影響。
【例2】甲村在乙村的一個水庫上設立取水地役權，約定每年取水1萬噸，甲村每年支付乙村2000元。此后，乙村經(jīng)村民表決，將該水庫承包給丁。①丁法定負擔甲村的取水地役權。②若地役權沒有登記，則善意的丁就不負擔該地役權。這和地役權的法定取得并不相同。
地役權的從屬性(★★★)
《物權法》
第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。
地役權雖為用益物權，但其功能在于為了需役地的便利，故地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權、用益物權(甚至是租賃權)。地役權的從屬性規(guī)定在《物權法》第164條和第165條。可分解為四層含義：①地役權不得與需役地權利(所有權、建設用地使用權)分離而單獨轉讓(見【例3】)。②地役權不得與需役地權利(所有權、建設用地使用權)分離而單獨抵押。③需役地權利(所有權、建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權)轉讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權。④曾經(jīng)的地役權人，若完全喪失對需役地的權利(所有權、建設用地使用權等)，其地役權(因無所附麗)消滅(參見下文所述2007年試卷三第12題)。
【例3】建設用地使用權人甲為了通行方便，在乙的土地上設立通行地役權。①假設甲僅將地役權轉讓被丙，轉讓無效，甲仍享有地役權。②假設甲僅將建設用地使用權轉讓給丙，丙僅取得建設用地使用權，不能取得地役權。地役權消滅。③假設甲將建設用地使用權轉讓給丙，將地役權轉給丁。則丙僅取得建設用地使用權，對丁的轉讓無效，該地役權消滅。
地役權的不可分性(★★★)
《物權法》
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
地役權還具有不可分性。地役權及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影響。地役權的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內(nèi)容：
1.地役權不受需役地部分轉讓的影響。根據(jù)《物權法》第166條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，受讓人“同時享有”地役權。須注意：此情形下，地役權是否登記在所不問。
2.地役權不受供役地部分轉讓的影響。根據(jù)《物權法》第167條，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，地役權對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權未登記，供役地部分轉讓的，地役權不得對抗善意第三人。
地役權的概念(★)
《物權法》
第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。
前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。
1.概念與特征。地役權，是以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利之用的用益物權。地役權具有以下特征：①地役權同時涉及需役地和供役地，是通過在供役地上設立負擔來滿足需役地之便利的權利。②權利主體的廣泛性。地役權人可以是不動產(chǎn)的所有人、建設用地使用權人、土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人、承租人。③內(nèi)容的意定性。地役權素有“類型法定，內(nèi)容意定”之名。④客體亦具廣泛性。地役權的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。
2.地役權與相鄰關系。相鄰關系，指依據(jù)法律規(guī)定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行使不動產(chǎn)所有權或者使用權的過程中，彼此應當給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權利義務關系。相鄰關系的實質(zhì)是相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人(主要包括用益物權人、承租人)一方權利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權利受到的限制。權利擴張一方依據(jù)相鄰關系所得主張的權利，一般稱為“相鄰權”。相鄰權不是一種獨立的物權，而是一種受保護的法益。
【概念辨析】 【相鄰權】VS【地役權】基于相鄰關系可產(chǎn)生相鄰權，相鄰權與地役權均涉及兩個不動產(chǎn)權利之間的關系，具有相似性，但區(qū)別是主要的。二者的區(qū)別如下：①相鄰權基于法律規(guī)定產(chǎn)生;地役權主要通過約定產(chǎn)生。②相鄰權是不動產(chǎn)所有權或使用權的延伸與擴張，非獨立的物權;地役權是獨立的用益物權。③相鄰權的內(nèi)容是請求相鄰的不動產(chǎn)權利人提供“最低限度”的便利(如“袋地”通行權;采光權);地役權所能提供的便利的內(nèi)容，概由當事人約定，只要不違反公序良俗，即按照約定確定地役權的內(nèi)容。④相鄰權的取得均為無償;地役權的取得有償無償均可。⑤相鄰關系規(guī)則主要是裁判規(guī)范，往往是在發(fā)生糾紛后才發(fā)揮作用;地役權規(guī)則主要是行為規(guī)范(當然在發(fā)生糾紛后也是裁判規(guī)范)。
地役權的取得(★★)
1.地役權的設立。指通過合同設立地役權。這是考試的重點，須說明者有三：①根據(jù)《物權法》第158條的規(guī)定，地役權自地役權合同生效時設立，不需要登記;但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。需強調(diào)：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權利的善意第三人(此點在物權變動一章已作強調(diào))。②根據(jù)《物權法》第161條，約定的地役權的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權的剩余期限。③根據(jù)《物權法》第163條，土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，需役地或者供役地的土地所有權人不得設立地役權。
2.地役權合同的法定解除。根據(jù)《物權法》第168條的規(guī)定，在下列兩種情況下，供役地權利人享有法定解除權，地役權合同一經(jīng)解除，地役權消滅：①地役權人濫用地役權的;②地役權人未按照約定支付到期費用，在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告后仍未支付的。
3.地役權的法定取得與法定負擔?！段餀喾ā返?62條規(guī)定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權?！?見【例1】與【例2】)
【例1】甲村有一養(yǎng)雞場通行不便，便在乙村的土地上設立了通行地役權。此后，甲村將該養(yǎng)雞場承包給丙。①丙法定取得地役權，有權繼續(xù)在乙村的土地上通行。②該地役權是否登記，對丙法定取得地役權不生影響。
【例2】甲村在乙村的一個水庫上設立取水地役權，約定每年取水1萬噸，甲村每年支付乙村2000元。此后，乙村經(jīng)村民表決，將該水庫承包給丁。①丁法定負擔甲村的取水地役權。②若地役權沒有登記，則善意的丁就不負擔該地役權。這和地役權的法定取得并不相同。
地役權的從屬性(★★★)
《物權法》
第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。
地役權雖為用益物權，但其功能在于為了需役地的便利，故地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權、用益物權(甚至是租賃權)。地役權的從屬性規(guī)定在《物權法》第164條和第165條。可分解為四層含義：①地役權不得與需役地權利(所有權、建設用地使用權)分離而單獨轉讓(見【例3】)。②地役權不得與需役地權利(所有權、建設用地使用權)分離而單獨抵押。③需役地權利(所有權、建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權)轉讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權。④曾經(jīng)的地役權人，若完全喪失對需役地的權利(所有權、建設用地使用權等)，其地役權(因無所附麗)消滅(參見下文所述2007年試卷三第12題)。
【例3】建設用地使用權人甲為了通行方便，在乙的土地上設立通行地役權。①假設甲僅將地役權轉讓被丙，轉讓無效，甲仍享有地役權。②假設甲僅將建設用地使用權轉讓給丙，丙僅取得建設用地使用權，不能取得地役權。地役權消滅。③假設甲將建設用地使用權轉讓給丙，將地役權轉給丁。則丙僅取得建設用地使用權，對丁的轉讓無效，該地役權消滅。
地役權的不可分性(★★★)
《物權法》
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
地役權還具有不可分性。地役權及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影響。地役權的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內(nèi)容：
1.地役權不受需役地部分轉讓的影響。根據(jù)《物權法》第166條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，受讓人“同時享有”地役權。須注意：此情形下，地役權是否登記在所不問。
2.地役權不受供役地部分轉讓的影響。根據(jù)《物權法》第167條，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，地役權對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權未登記，供役地部分轉讓的，地役權不得對抗善意第三人。