從改建為寫字樓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格（假設(shè)開發(fā)法）
根據(jù)清華建筑設(shè)計(jì)院出具的改造方案要點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀主樓所有夾層拆除；主樓4至12軸設(shè)為辦公及設(shè)備用房；主樓一至四軸樓板及剪力墻拆除，設(shè)為立體機(jī)械停車庫；主樓12至16軸梁、板、柱、剪力墻及四層以上部分均拆除，四層屋頂改為網(wǎng)架屋頂，共設(shè)三層會(huì)議室；基地面積為1875㎡，總建筑面積為9036㎡；主樓為六層；前面附屬樓為八層（由于是磚混結(jié)構(gòu)，不宜對(duì)這一部分的結(jié)構(gòu)再行改造）；主樓頂上還加有一層設(shè)備層；結(jié)構(gòu)形式為框架—剪力墻結(jié)構(gòu)；大會(huì)議室按觀演空間設(shè)計(jì)，共有池座一層，樓座兩層，總面積為533㎡，可設(shè)732座；停車庫設(shè)為立體機(jī)械停車庫，設(shè)六個(gè)出口，停車總數(shù)為132輛。
改建方案的室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)如下：
外墻面：背槽式瓷板干掛幕墻（重量輕，強(qiáng)度高）；
外墻窗：斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗；
天棚：T型鋁合金龍骨，面層采用鋁合金板；
隔斷墻：采用雙排T型龍骨，巖棉填充，雙層AT板刮膠；
會(huì)議室層頂：采用輕型鋼架，保溫隔聲屋面加芯板；
樓地面：會(huì)議室采用地毯，辦公用房采用復(fù)合木地板，衛(wèi)生間采用瓷磚。
A.采用收益法測(cè)算改建完成后的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格
收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算
到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
1.年租金毛收入
經(jīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊相類似的物業(yè)調(diào)查分析，確定估價(jià)對(duì)象可出租建筑面積的租金水平。整個(gè)區(qū)域類似中高檔次寫字樓每天每平方米租金4元至6元。實(shí)例如下表：
注：選用類似寫字樓可比實(shí)例狀況描述不充分，表格形式一目了然。
未說明可比實(shí)例租金的含義
未說明租金4-6元為預(yù)測(cè)值。
根據(jù)清華建筑設(shè)計(jì)院出具的改造方案要點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀主樓所有夾層拆除；主樓4至12軸設(shè)為辦公及設(shè)備用房；主樓一至四軸樓板及剪力墻拆除，設(shè)為立體機(jī)械停車庫；主樓12至16軸梁、板、柱、剪力墻及四層以上部分均拆除，四層屋頂改為網(wǎng)架屋頂，共設(shè)三層會(huì)議室；基地面積為1875㎡，總建筑面積為9036㎡；主樓為六層；前面附屬樓為八層（由于是磚混結(jié)構(gòu)，不宜對(duì)這一部分的結(jié)構(gòu)再行改造）；主樓頂上還加有一層設(shè)備層；結(jié)構(gòu)形式為框架—剪力墻結(jié)構(gòu)；大會(huì)議室按觀演空間設(shè)計(jì)，共有池座一層，樓座兩層，總面積為533㎡，可設(shè)732座；停車庫設(shè)為立體機(jī)械停車庫，設(shè)六個(gè)出口，停車總數(shù)為132輛。
改建方案的室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)如下：
外墻面：背槽式瓷板干掛幕墻（重量輕，強(qiáng)度高）；
外墻窗：斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗；
天棚：T型鋁合金龍骨，面層采用鋁合金板；
隔斷墻：采用雙排T型龍骨，巖棉填充，雙層AT板刮膠；
會(huì)議室層頂：采用輕型鋼架，保溫隔聲屋面加芯板；
樓地面：會(huì)議室采用地毯，辦公用房采用復(fù)合木地板，衛(wèi)生間采用瓷磚。
A.采用收益法測(cè)算改建完成后的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格
收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算
到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
1.年租金毛收入
經(jīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊相類似的物業(yè)調(diào)查分析，確定估價(jià)對(duì)象可出租建筑面積的租金水平。整個(gè)區(qū)域類似中高檔次寫字樓每天每平方米租金4元至6元。實(shí)例如下表：
注：選用類似寫字樓可比實(shí)例狀況描述不充分，表格形式一目了然。
未說明可比實(shí)例租金的含義
未說明租金4-6元為預(yù)測(cè)值。