在分析困擾整個“物業(yè)責(zé)任險”市場發(fā)展的最關(guān)鍵因素時，王成寶表示，物業(yè)公司的保險意識之所以普遍不強(qiáng)，也與市民有一定關(guān)系。比如，許多市民碰到物業(yè)問題，尤其是小毛小病，往往選擇自行解決，這客觀上也使物業(yè)公司投保意識更為淡薄。
物業(yè)責(zé)任保險的賠償范圍主要包括：因物業(yè)公司管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任；發(fā)生保險責(zé)任事故后，物業(yè)公司為減少人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付的必要的、合理的費(fèi)用。
從上海物業(yè)管理協(xié)會副秘書長王青蘭那里了解到，目前，很多物業(yè)公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰也說不清究竟是誰的責(zé)任”問題上。她舉例說，就好像業(yè)主家庭失竊這樣的問題，要說物業(yè)公司沒責(zé)任肯定不對，但要物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任，似乎也沒有道理。這些難以清楚界定的問題，并不是單純某一方的過錯所造成的損失，都容易成為物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的矛盾。
那如果購買了物業(yè)責(zé)任險，這些問題是否就可以迎刃而解？朱李告訴，太平這次就專門針對上述問題，在條款中附加了“無過錯責(zé)任”。比如市民在小區(qū)內(nèi)被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業(yè)公司的責(zé)任，也可間接獲賠，當(dāng)然每筆和累計(jì)的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，由于物業(yè)的過失，造成非小區(qū)居民在小區(qū)范圍內(nèi)造成人身意外傷害，太平也將替物業(yè)公司“埋單”。
同樣，人保財險和平安財險對該條款也進(jìn)行了調(diào)整。兩家公司分別將游泳池、電梯、停車廠等小區(qū)內(nèi)的公共場所納入了承保范圍。
聯(lián)洋社區(qū)住戶施先生認(rèn)為，將“無過錯責(zé)任”納入附加險承保范圍，不僅僅轉(zhuǎn)嫁了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任風(fēng)險，也使物業(yè)公司管理小區(qū)，處理與業(yè)主的關(guān)系時游刃有余。而且，小區(qū)業(yè)主也能實(shí)實(shí)在在地從中受益。
王成寶介紹說，為了降低風(fēng)險，保險公司會定期對承保的小區(qū)進(jìn)行實(shí)地查訪，并提出防災(zāi)防損的具體建議。一旦有小區(qū)連續(xù)幾年出險嚴(yán)重的話，保險公司將會提高產(chǎn)品的費(fèi)率，以加強(qiáng)物業(yè)公司的風(fēng)險管理意識。
4 是否增加物業(yè)費(fèi)
保險公司向物業(yè)管理公司收取保險費(fèi)，那物業(yè)公司是否會向住戶收取額外的物業(yè)管理費(fèi)用呢？據(jù)對戶主的一輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述問題是他們比較關(guān)心的問題。
朱李回答了的這一疑問?！皸钇謪^(qū)這次推出的每戶5元，都是由物業(yè)公司自己掏的，并未向住戶多收取物業(yè)管理費(fèi)，而且政府方面也提供了部分財政支持。”
在采訪中還發(fā)現(xiàn)，一直以來業(yè)界對“物業(yè)責(zé)任險”都存在著較多的爭議。從有關(guān)的保險條款中可以明確看到，物業(yè)責(zé)任險的費(fèi)用計(jì)算方法是保費(fèi)等于當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)收入乘以費(fèi)率，附加險的保費(fèi)是累計(jì)賠償限額乘以附加險費(fèi)率。
因此，如果某物業(yè)責(zé)任保險公司要為自己管轄的小區(qū)上物業(yè)責(zé)任險的話，那么其費(fèi)用應(yīng)該來自其向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)里支出。專家認(rèn)為，物業(yè)管理責(zé)任險是建立在物業(yè)管理公司已有賠償責(zé)任的前提下，再轉(zhuǎn)嫁給保險公司賠償，其保險費(fèi)應(yīng)該由物業(yè)公司獨(dú)立承擔(dān)。
保險業(yè)一位資深人士提出了一個折中的辦法：“如果全部保費(fèi)都由物業(yè)公司來出的話，可能很多物業(yè)公司并不積極。最合適的做法是，大頭由物業(yè)公司出，小頭由戶主出。”
5 責(zé)任界定不清
由于小區(qū)流動量較大，尤其是一些管理不甚嚴(yán)格的小區(qū)，很多非戶主都可以隨意在小區(qū)走動，一旦出了事故，物業(yè)公司究竟賠還是不賠?！斑@個原因直接影響物業(yè)責(zé)任險的承保責(zé)任范圍和產(chǎn)品自身的發(fā)展?！蓖醭蓪氁会樢娧刂赋觥?BR> 在過去的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，很多政策法規(guī)并沒有明確一些發(fā)生在小區(qū)的事故該由誰來擔(dān)責(zé)任、誰來賠。一位物業(yè)專家指出，有關(guān)條例可能沒有規(guī)定，但是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中可能會涉及，因此涉及到的物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)合同責(zé)任。
而對于這一問題，有關(guān)專家表示，相關(guān)政策法規(guī)也在逐步完善，而且有關(guān)政府部門已經(jīng)出臺了新的《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》，里面明確了物業(yè)公司必須要購買責(zé)任險。
據(jù)王青蘭表示，新出臺的上海市《前期物業(yè)服務(wù)合同》中更加明確了物業(yè)公司在管理過程中發(fā)生哪些事故，物業(yè)公司可以不承擔(dān)責(zé)任，比如因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的，物業(yè)公司將不給予賠償。
雖然條款明確了物業(yè)應(yīng)或不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但保險公司不會為物業(yè)所有的責(zé)任而“埋單”。王成寶介紹說，如果一些事故是物業(yè)公司事前完全可以避免的，那保險公司不會給予賠償。
物業(yè)責(zé)任保險的賠償范圍主要包括：因物業(yè)公司管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任；發(fā)生保險責(zé)任事故后，物業(yè)公司為減少人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付的必要的、合理的費(fèi)用。
從上海物業(yè)管理協(xié)會副秘書長王青蘭那里了解到，目前，很多物業(yè)公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰也說不清究竟是誰的責(zé)任”問題上。她舉例說，就好像業(yè)主家庭失竊這樣的問題，要說物業(yè)公司沒責(zé)任肯定不對，但要物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任，似乎也沒有道理。這些難以清楚界定的問題，并不是單純某一方的過錯所造成的損失，都容易成為物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的矛盾。
那如果購買了物業(yè)責(zé)任險，這些問題是否就可以迎刃而解？朱李告訴，太平這次就專門針對上述問題，在條款中附加了“無過錯責(zé)任”。比如市民在小區(qū)內(nèi)被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業(yè)公司的責(zé)任，也可間接獲賠，當(dāng)然每筆和累計(jì)的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，由于物業(yè)的過失，造成非小區(qū)居民在小區(qū)范圍內(nèi)造成人身意外傷害，太平也將替物業(yè)公司“埋單”。
同樣，人保財險和平安財險對該條款也進(jìn)行了調(diào)整。兩家公司分別將游泳池、電梯、停車廠等小區(qū)內(nèi)的公共場所納入了承保范圍。
聯(lián)洋社區(qū)住戶施先生認(rèn)為，將“無過錯責(zé)任”納入附加險承保范圍，不僅僅轉(zhuǎn)嫁了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任風(fēng)險，也使物業(yè)公司管理小區(qū)，處理與業(yè)主的關(guān)系時游刃有余。而且，小區(qū)業(yè)主也能實(shí)實(shí)在在地從中受益。
王成寶介紹說，為了降低風(fēng)險，保險公司會定期對承保的小區(qū)進(jìn)行實(shí)地查訪，并提出防災(zāi)防損的具體建議。一旦有小區(qū)連續(xù)幾年出險嚴(yán)重的話，保險公司將會提高產(chǎn)品的費(fèi)率，以加強(qiáng)物業(yè)公司的風(fēng)險管理意識。
4 是否增加物業(yè)費(fèi)
保險公司向物業(yè)管理公司收取保險費(fèi)，那物業(yè)公司是否會向住戶收取額外的物業(yè)管理費(fèi)用呢？據(jù)對戶主的一輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述問題是他們比較關(guān)心的問題。
朱李回答了的這一疑問?！皸钇謪^(qū)這次推出的每戶5元，都是由物業(yè)公司自己掏的，并未向住戶多收取物業(yè)管理費(fèi)，而且政府方面也提供了部分財政支持。”
在采訪中還發(fā)現(xiàn)，一直以來業(yè)界對“物業(yè)責(zé)任險”都存在著較多的爭議。從有關(guān)的保險條款中可以明確看到，物業(yè)責(zé)任險的費(fèi)用計(jì)算方法是保費(fèi)等于當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)收入乘以費(fèi)率，附加險的保費(fèi)是累計(jì)賠償限額乘以附加險費(fèi)率。
因此，如果某物業(yè)責(zé)任保險公司要為自己管轄的小區(qū)上物業(yè)責(zé)任險的話，那么其費(fèi)用應(yīng)該來自其向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)里支出。專家認(rèn)為，物業(yè)管理責(zé)任險是建立在物業(yè)管理公司已有賠償責(zé)任的前提下，再轉(zhuǎn)嫁給保險公司賠償，其保險費(fèi)應(yīng)該由物業(yè)公司獨(dú)立承擔(dān)。
保險業(yè)一位資深人士提出了一個折中的辦法：“如果全部保費(fèi)都由物業(yè)公司來出的話，可能很多物業(yè)公司并不積極。最合適的做法是，大頭由物業(yè)公司出，小頭由戶主出。”
5 責(zé)任界定不清
由于小區(qū)流動量較大，尤其是一些管理不甚嚴(yán)格的小區(qū)，很多非戶主都可以隨意在小區(qū)走動，一旦出了事故，物業(yè)公司究竟賠還是不賠?！斑@個原因直接影響物業(yè)責(zé)任險的承保責(zé)任范圍和產(chǎn)品自身的發(fā)展?！蓖醭蓪氁会樢娧刂赋觥?BR> 在過去的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，很多政策法規(guī)并沒有明確一些發(fā)生在小區(qū)的事故該由誰來擔(dān)責(zé)任、誰來賠。一位物業(yè)專家指出，有關(guān)條例可能沒有規(guī)定，但是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中可能會涉及，因此涉及到的物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)合同責(zé)任。
而對于這一問題，有關(guān)專家表示，相關(guān)政策法規(guī)也在逐步完善，而且有關(guān)政府部門已經(jīng)出臺了新的《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》，里面明確了物業(yè)公司必須要購買責(zé)任險。
據(jù)王青蘭表示，新出臺的上海市《前期物業(yè)服務(wù)合同》中更加明確了物業(yè)公司在管理過程中發(fā)生哪些事故，物業(yè)公司可以不承擔(dān)責(zé)任，比如因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的，物業(yè)公司將不給予賠償。
雖然條款明確了物業(yè)應(yīng)或不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但保險公司不會為物業(yè)所有的責(zé)任而“埋單”。王成寶介紹說，如果一些事故是物業(yè)公司事前完全可以避免的，那保險公司不會給予賠償。