房地產(chǎn)估價的本質(zhì)
為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價的含義，做好房地產(chǎn)估價工作，還應(yīng)對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有下列5點(diǎn)認(rèn)識。
(一)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
中國在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)品的土地，否認(rèn)它有價值或者對它是否有價值存在很大分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。
價值(value)和價格(price)之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格的波動“中心”;價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時高時低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的利害關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，減少估價的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。
還需要指出的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在估價實(shí)踐中一般是通過外表的價格來了解內(nèi)在的價值。另外，價值和價格的內(nèi)涵雖然在估價理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等方面的原因，有時并不對它們作嚴(yán)格意義上的區(qū)別，可以交換使用。
(二)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
估價(valuation，appraisal)與通常意義上的定價(pricing)有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于價值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實(shí)行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。
再進(jìn)一步從估價是一種廣義的“定價”來說，雖然價值總的講是一種主觀的東西，估價在表面上或形式上也是一種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般也很少，許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)成交價格容易受交易者的動機(jī)、偏好等個別情況的影響，但是對于房地產(chǎn)估價師或者某個市場參與者而言，房地產(chǎn)價值則是客觀的、由市場力量決定，即房地產(chǎn)價值是由眾多的市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運(yùn)用自己的估價專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)的價值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)的價值。在具體模擬市場給某個估價對象“定價”時，房地產(chǎn)估價師應(yīng)考慮該估價對象的潛在客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在客戶群的思維進(jìn)行估價，避免以自己的偏好來判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個“價值”強(qiáng)加給估價對象。
(三)房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證
估價行業(yè)之外的人通常認(rèn)為，估價機(jī)構(gòu)和估價師評估出的價值應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的或者八九不離十，否則就要賠償相應(yīng)的損失。實(shí)際上，估價是估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對估價對象價值的專業(yè)見解、看法或觀點(diǎn)，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機(jī)構(gòu)和估價師可以隨意發(fā)表這種意見并對其意見可以不負(fù)責(zé)任。根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：一是鑒證性估價(或稱證據(jù)性估價、公證性估價);二是咨詢性估價(或稱參考性估價)。為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如為上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，估價報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報(bào)告是供委托人自己使用，例如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價提供參考的估價，估價報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。