六、娛樂房地產(chǎn)的估價(jià)
(一)娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn),其估價(jià)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng),一般較難把握。娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院等,另外,高爾夫球場(chǎng)也可歸入娛樂房地產(chǎn)。
(二)娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
由于娛樂房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),因此主要采用收益法估價(jià),娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場(chǎng)法和成本法等進(jìn)行估價(jià)。
(1)收益法。采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),應(yīng)注意其收益的測(cè)算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來源于主營收益和副營收益,主營收益為門票收入,副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)的收入。在具體測(cè)算過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營方式、經(jīng)營類型等區(qū)別對(duì)待。
(2)市場(chǎng)法。不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的情況存在較大差異,有的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁,有的卻很少發(fā)生,如高爾夫球場(chǎng)。因此,對(duì)交易比較頻繁,較易獲得交易實(shí)例娛樂房地產(chǎn),可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。另外,在用收益法評(píng)估娛樂房地產(chǎn)客觀租金時(shí),也可采用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。
(3)成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中,例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價(jià),或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),也會(huì)用成本法作為輔助估價(jià)方法。
(三)娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),因此主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。由于娛樂房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的個(gè)別性和獨(dú)特性,其經(jīng)營收入來源及數(shù)量、收益率等均存在較大的差異,因此,在采用收益法估價(jià)時(shí),應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平,如高爾夫球場(chǎng)的日常收益主要包括出售會(huì)員卡收入、會(huì)員年費(fèi)以及消費(fèi)收入。
(一)娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn),其估價(jià)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng),一般較難把握。娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院等,另外,高爾夫球場(chǎng)也可歸入娛樂房地產(chǎn)。
(二)娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
由于娛樂房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),因此主要采用收益法估價(jià),娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場(chǎng)法和成本法等進(jìn)行估價(jià)。
(1)收益法。采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),應(yīng)注意其收益的測(cè)算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來源于主營收益和副營收益,主營收益為門票收入,副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)的收入。在具體測(cè)算過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營方式、經(jīng)營類型等區(qū)別對(duì)待。
(2)市場(chǎng)法。不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的情況存在較大差異,有的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁,有的卻很少發(fā)生,如高爾夫球場(chǎng)。因此,對(duì)交易比較頻繁,較易獲得交易實(shí)例娛樂房地產(chǎn),可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。另外,在用收益法評(píng)估娛樂房地產(chǎn)客觀租金時(shí),也可采用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。
(3)成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中,例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價(jià),或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),也會(huì)用成本法作為輔助估價(jià)方法。
(三)娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),因此主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。由于娛樂房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的個(gè)別性和獨(dú)特性,其經(jīng)營收入來源及數(shù)量、收益率等均存在較大的差異,因此,在采用收益法估價(jià)時(shí),應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平,如高爾夫球場(chǎng)的日常收益主要包括出售會(huì)員卡收入、會(huì)員年費(fèi)以及消費(fèi)收入。