五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃
政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃和計(jì)劃很多，如國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等。這些規(guī)劃和計(jì)劃的編制、調(diào)整和修訂，對房地產(chǎn)價格會有很大的影響。
（一）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃
國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。它按行政層級，分為規(guī)劃、省（區(qū)、市）級規(guī)劃、市縣級規(guī)劃；按對象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。其中，總體規(guī)劃是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略性、綱領(lǐng)性、綜合性規(guī)劃，是編制本級和下級專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃以及制定有關(guān)政策和年度計(jì)劃的依據(jù)。專項(xiàng)規(guī)劃是以國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展特定領(lǐng)域?yàn)閷ο缶幹频囊?guī)劃，是總體規(guī)劃在特定領(lǐng)域的細(xì)化，也是政府指導(dǎo)該領(lǐng)域發(fā)展以及審批、核準(zhǔn)重大項(xiàng)目，安排政府投資和財(cái)政支出預(yù)算，制定特定領(lǐng)域相關(guān)政策的依據(jù)。區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的特定區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為對象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定區(qū)域的細(xì)化和落實(shí)。
國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格有很大的影響。例如，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房?！睆墓┣蠓治錾峡矗膶?shí)施將會抑制普通商品住房價格過快上漲，而會使大戶型高檔商品住房價格上升。
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃
城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點(diǎn)的空間布局規(guī)劃。它是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護(hù)生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護(hù)社會公正與公平的重要依據(jù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。這里主要講一下城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響。
城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施，是引導(dǎo)和調(diào)控城市建設(shè)，保護(hù)和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容有：城市職能、性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)，市域各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)、已建區(qū)及空間管制措施，建設(shè)用地的空間布局、土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等），城市各類綠地的布局，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的布局等。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定了各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求，提出了各地塊的建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求，確定了各級道路的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定了工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，確定了公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局，制定了相應(yīng)的土地使用與建筑管理細(xì)則。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)。城市修建性詳細(xì)規(guī)劃對所在地塊的建設(shè)提出了具體的安排和設(shè)計(jì)。因此，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產(chǎn)價格一般會上漲。
政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃和計(jì)劃很多，如國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等。這些規(guī)劃和計(jì)劃的編制、調(diào)整和修訂，對房地產(chǎn)價格會有很大的影響。
（一）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃
國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。它按行政層級，分為規(guī)劃、省（區(qū)、市）級規(guī)劃、市縣級規(guī)劃；按對象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。其中，總體規(guī)劃是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略性、綱領(lǐng)性、綜合性規(guī)劃，是編制本級和下級專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃以及制定有關(guān)政策和年度計(jì)劃的依據(jù)。專項(xiàng)規(guī)劃是以國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展特定領(lǐng)域?yàn)閷ο缶幹频囊?guī)劃，是總體規(guī)劃在特定領(lǐng)域的細(xì)化，也是政府指導(dǎo)該領(lǐng)域發(fā)展以及審批、核準(zhǔn)重大項(xiàng)目，安排政府投資和財(cái)政支出預(yù)算，制定特定領(lǐng)域相關(guān)政策的依據(jù)。區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的特定區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為對象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定區(qū)域的細(xì)化和落實(shí)。
國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格有很大的影響。例如，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房?！睆墓┣蠓治錾峡矗膶?shí)施將會抑制普通商品住房價格過快上漲，而會使大戶型高檔商品住房價格上升。
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃
城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點(diǎn)的空間布局規(guī)劃。它是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護(hù)生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護(hù)社會公正與公平的重要依據(jù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。這里主要講一下城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響。
城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施，是引導(dǎo)和調(diào)控城市建設(shè)，保護(hù)和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容有：城市職能、性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)，市域各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)、已建區(qū)及空間管制措施，建設(shè)用地的空間布局、土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等），城市各類綠地的布局，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的布局等。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定了各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求，提出了各地塊的建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求，確定了各級道路的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定了工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，確定了公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局，制定了相應(yīng)的土地使用與建筑管理細(xì)則。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)。城市修建性詳細(xì)規(guī)劃對所在地塊的建設(shè)提出了具體的安排和設(shè)計(jì)。因此，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產(chǎn)價格一般會上漲。