2012年土地估價師考試試題《估價實務基礎》練習(2)

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多項選擇題
    1.以下對土地的分析中正確的是()。
    A.土地有比較完整的市場
    B.土地價格高低不由生產(chǎn)成本決定
    C.土地價格形成時間長且相對比較困難
    D.資本有機構成的提高導致地價呈上升勢態(tài)
    2.定級單元界線一般采用( )。
    A.行政界線
    B.城鎮(zhèn)中的鐵路
    C.交通道路(工業(yè)定級中)
    D.土地權屬界線或權屬單位內部的土地類型界線
    3.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》,初步劃分土地分等的方法有()。
    A.剖面圖法
    B.總分頻率圖法
    C.數(shù)軸法
    D.AHP法
    4.確定客觀收益一般要考慮()等條件。
    A.從客觀上看,土地的總收益是由具備良好素質及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益
    B.收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益
    C.收益是安全可靠的收益
    D.收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益
    5.只有交易案例資料滿足()條件時,才適用市場比較法。
    A.數(shù)量足夠
    B.與待估土地有替代性
    C.可靠性
    D.合法性
    答案:1、BCD 2、A B D 3、B C 4、A B C 5、A B C D
    6.以下表述錯誤的有()。
    A.實質租金常由純租金及租賃不動產(chǎn)所需的各項費用構成
    B.支付租金包括制定契約時所收取的具有預租金性質的保證金
    C.實質租金=支付租金+保證金X月(年)利率
    D.支付租金=實質租金十保證金X月(年)利率
    7.以下適用剩余法進行評估的有()。
    A.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價
    B.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價
    C.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估
    D.學校、公園以及公益設施的評估
    8.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》,下列城鎮(zhèn)土地分等因素中屬于必選因素的有()。
    A.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平
    B.城鎮(zhèn)土地投人產(chǎn)出水平
    C.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模
    D.區(qū)域綜合服務能力
    9.剩余法中計算開發(fā)商的合理利潤可以采用()來計算。
    A.不動產(chǎn)總價的一定比例
    B.預付總資本的一定比例
    C.建筑費用的一定比例
    D.建筑費和專業(yè)費的一定比例
    10.成本逼近法不適用于()。
    A.新開發(fā)土地估價
    B.建成區(qū)域或已開發(fā)的土地估價
    C.工業(yè)用地估價
    D.商業(yè)及住宅用地的估價
    答案:6、B D 7、A B C 8、A C D 9、A B 10、B D
    單項選擇題
    11、求取土地收益及確定( )是收益還原法的關鍵。
    A.經(jīng)營費用
    B.土地租金
    C.投資利率
    D.土地還原率
    標準答案:D
    解析:用收益還原法求取土地價格的關鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。
    12、應用收益還原法評估不動產(chǎn)價格時,要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動產(chǎn)的客觀收益來推算待估宗地的預期收益,這主要是依據(jù)土地估價中的( )。
    A.給與需求原則
    B.報酬遞增與遞減原則
    C.替代原則
    D.協(xié)調原則
    標準答案:C
    解析:這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益的用法。
    13、確定還原率可采用安全利率加上( )調整值的方法。
    A.通貨膨脹
    B.利息
    C.貸款利息率
    D.風險
    標準答案:D
    解析:安全利率加上風險值調整確定還原率,還原率=安全利率+風險調整值。
    14、從理論上講,收益還原法中采用的還原率應等于與獲取純收益具有同等風險的( )獲利率。
    A.資本
    B.土地
    C.項目
    D.房屋
    標準答案:A
    解析:從純理論上講,還原率等于獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率,也是采取安全利率加上風險值調整確定還原率的原因。
    15、收益還原法求得土地價格通常稱為( )。
    A.收益價格
    B.比準價格
    C.積算價格
    D.地租價格
    標準答案:A
    解析:收益價格是收益還原法求得的土地價格。
    16、 ( )理論和生產(chǎn)要素分配理論事收益還原法的理論依據(jù)。
    A.地租
    B.區(qū)位
    C.級差地租
    D.剩余價值
    標準答案:A
    解析:收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。
    17、土地收益可以分為有形收益和無形收益,有形收益是可以用( )表現(xiàn)的收益。
    A.貨幣形式
    B.實物形式
    C.地價形式
    D.地租形式
    標準答案:A
    解析:有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)。
    18、下面對土地估價描述不正確的是( )。
    A.土地估價依據(jù)的理論和方法,與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
    B.同一塊土地,規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍,也可以使之無人問津,這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生深刻的影響
    C.同樣一塊土地,其價格的高低與土地權利狀況密切相關,不同的權利可能導致價格相差很大
    D.土地估價必須充分占有土地市場資料,把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來
    標準答案:C
    解析:同一塊土地,規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍,也可以使之無人問津,這是土地估價必須考慮的政府土地政策對地價產(chǎn)生深刻的影響
    19、土地價格水平由同一供需圈內具有( )的替代性土地的價格所決定。
    A.相同區(qū)域
    B.相同性質
    C.相同級別
    D.相同用途
    標準答案:B
    解析:土地估價中的替代原則可概括如下:土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。
    20、土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎。(2002年真題)
    A.替代原則
    B.預期收益原則
    C.變動原則
    D.競爭原則
    標準答案:A
    解析:供需原則是以預期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎的。