第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實施辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第六十五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)前期物業(yè)管理中標(biāo)備案申報表；
(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；
(三)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件；
(四)開標(biāo)簽到表；
(五)評標(biāo)專家評分表；
(六)評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告；
(七)中標(biāo)單位資質(zhì)證書；
(八)中標(biāo)單位的投標(biāo)文件。
新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十六條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同；
(四)中標(biāo)通知書。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)。
第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費確需超出政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標(biāo)前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標(biāo)的收費標(biāo)準(zhǔn)。
第六十九條 業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。
(二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項已公告30日以上。公告的相關(guān)事項應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計表決結(jié)果。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)物業(yè)專項維修資金清冊；
(三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單；
(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。
第七十一條 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢。
建設(shè)單位在出售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗備案申報表；
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；
(三)臨時管理規(guī)約；
(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議；
(五)建設(shè)單位移交資料清單；
(六)查驗記錄；
(七)交接記錄；
(八)其他承接查驗有關(guān)的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。