1.下面說法正確的是( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)師可以受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人
C.依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制
D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具
2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。
A.使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格
B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格
C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格
D.依賴于專家證人測算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值
3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2
B.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2
C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2
D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m2
4.假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1 000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為( )。
A. -1.33
B. -0.66
C.0.66
D.1.53
5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用( )的行為。
A.宅基地所有權(quán)
B.空間利用權(quán)
C.地役權(quán)
D.建筑物相鄰關(guān)系
6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的( )的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
A.稅金
B.拍賣費(fèi)用
C.土地使用權(quán)出讓金
D.土地使用成本
7.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)( )。
A.逐漸降低
B.逐漸升高
C.可視為基本不變
D.為零
8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
9.投資利息估算只有在( )中才需要。
A.比較法
B.傳統(tǒng)方法
C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
D.收益法
10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。
A.出售型房地產(chǎn)
B.出租型房地產(chǎn)
C.辦公型房地產(chǎn)
D.自用型房地產(chǎn)
參考答案：1.B 2.D 3.C 4.D 5.B 6.C 7.C 8.C 9.B 10.C
11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。
A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門
B.當(dāng)?shù)貒敛块T
C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T
D.城市規(guī)劃行政主管部門
12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.650
B.687
C.585
D.630
14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
15.城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.基準(zhǔn)價(jià)格
B.平均價(jià)格
C.正常價(jià)格
D.市場價(jià)格
16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
19.某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是( )。
A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
參考答案：11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.B 17.C 18.C 19.B 20.C
21.估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。
A.價(jià)值
B.價(jià)格
C.效益
D.利潤
22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。
A.區(qū)分共有
B.區(qū)分所有
C.公有
D.私有
23.收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象( )的方法。
A.利潤
B.價(jià)格
C.價(jià)值
D.收益價(jià)格
24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.90.52
B.91.52
C.92.52
D.93.52
25.運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來( )。
A.利潤
B.毛收入
C.價(jià)值
D.凈收益
26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1 100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該舊辦公樓的價(jià)值為( )萬元。
A.1 005.34
B.1 006.61
C.2 005.34
D.2 006.61
27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.368
B.552
C.561
D.920
28.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。
A.V=VR-C
B.V=VP-C
C.V=VR+C
D.V=VP+C
29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )元/m2。
A.849
B.865
C.882
D.915
30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.
B.平均價(jià)格
C.出讓地價(jià)
D.標(biāo)定地價(jià)
參考答案:21.A 22.B 23.C 24.B 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.B
A.房地產(chǎn)估價(jià)師可以受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人
C.依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制
D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具
2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。
A.使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格
B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格
C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格
D.依賴于專家證人測算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值
3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2
B.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2
C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2
D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m2
4.假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1 000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為( )。
A. -1.33
B. -0.66
C.0.66
D.1.53
5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用( )的行為。
A.宅基地所有權(quán)
B.空間利用權(quán)
C.地役權(quán)
D.建筑物相鄰關(guān)系
6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的( )的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
A.稅金
B.拍賣費(fèi)用
C.土地使用權(quán)出讓金
D.土地使用成本
7.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)( )。
A.逐漸降低
B.逐漸升高
C.可視為基本不變
D.為零
8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
9.投資利息估算只有在( )中才需要。
A.比較法
B.傳統(tǒng)方法
C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
D.收益法
10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。
A.出售型房地產(chǎn)
B.出租型房地產(chǎn)
C.辦公型房地產(chǎn)
D.自用型房地產(chǎn)
參考答案：1.B 2.D 3.C 4.D 5.B 6.C 7.C 8.C 9.B 10.C
11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。
A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門
B.當(dāng)?shù)貒敛块T
C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T
D.城市規(guī)劃行政主管部門
12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.650
B.687
C.585
D.630
14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
15.城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.基準(zhǔn)價(jià)格
B.平均價(jià)格
C.正常價(jià)格
D.市場價(jià)格
16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
19.某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是( )。
A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
參考答案：11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.B 17.C 18.C 19.B 20.C
21.估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。
A.價(jià)值
B.價(jià)格
C.效益
D.利潤
22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。
A.區(qū)分共有
B.區(qū)分所有
C.公有
D.私有
23.收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象( )的方法。
A.利潤
B.價(jià)格
C.價(jià)值
D.收益價(jià)格
24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.90.52
B.91.52
C.92.52
D.93.52
25.運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來( )。
A.利潤
B.毛收入
C.價(jià)值
D.凈收益
26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1 100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該舊辦公樓的價(jià)值為( )萬元。
A.1 005.34
B.1 006.61
C.2 005.34
D.2 006.61
27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.368
B.552
C.561
D.920
28.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。
A.V=VR-C
B.V=VP-C
C.V=VR+C
D.V=VP+C
29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )元/m2。
A.849
B.865
C.882
D.915
30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.
B.平均價(jià)格
C.出讓地價(jià)
D.標(biāo)定地價(jià)
參考答案:21.A 22.B 23.C 24.B 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.B