一、單項(xiàng)選擇題
1.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是在( )實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上
B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上
C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上
D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上
2.拆除租賃房屋時(shí)，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是( )。
A.面積結(jié)算
B.貨幣補(bǔ)償
C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換
D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換
3.委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。
A.拆遷人
B.拆遷主管部門
C.城市規(guī)劃行政主管部門
D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
4.拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起( )日內(nèi)給予答復(fù)。
A.5
B.7
C.10
D.15
5.裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起( )日內(nèi)作出。
A.15
B.30
C.60
D.90
6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于( )天。
A.7
B.10
C.15
D.30
7.將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)”的部門規(guī)章是( )。
A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》
B.《商品房銷售管理辦法》
C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》
D.《城市商品房預(yù)售管理辦法》
8.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于( )級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。
A.一
B.二
C.三
D.四
9.2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于( )萬元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由( )規(guī)定。
A.全國人大
B.國務(wù)院
C.國土資源部
D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
11.以( )方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
A.土地使用權(quán)出讓
B.房地產(chǎn)出租
C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
D.房地產(chǎn)抵押
12.商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從( )起計(jì)算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗(yàn)收之日
C.商品房竣工驗(yàn)收合格之日
D.商品房交付之日
13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對(duì)值為( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
14.無正當(dāng)理由拖欠房租( )個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A.1
B.3
C.5
D.6
15.下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯(cuò)誤的是( )。
A.該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán)
B.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力
C.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任
D.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān)
16.人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由( )參照評(píng)估價(jià)確定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍賣師
D.競(jìng)買人
17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實(shí)行土地( )和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
A.使用權(quán)
B.所有權(quán)
C.收益權(quán)
D.占用權(quán)
18.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(2007年試題)
A.預(yù)告登記的目的是保障將來實(shí)現(xiàn)的物權(quán)
B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效
C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力
D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣
19.張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理( )。
A.房屋總登記
B.房屋所有權(quán)初始登記
C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
D.房屋所有權(quán)變更登記
20.( )是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
A.房地產(chǎn)平面圖
B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件
C.房地產(chǎn)卡片
D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊(cè)
21.房地產(chǎn)估價(jià)采用( )。
A.差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收
B.足額定率分檔累進(jìn)計(jì)收
C.差額定率分檔累退計(jì)收
D.足額定率分檔累退計(jì)收
22.某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬元，按照原國家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)為( )萬元。
A.1.60
B.3.00
C.4.25
D.5.525
23.新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)( )年的暫定期。
A.1
B.2
C.3
D.5
24.縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)有( )名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。
A.1
B.2
C.3
D.5
二、多項(xiàng)選擇題
1.下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有( )。
A.征收集體土地的過程中對(duì)民房的拆遷
B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對(duì)居民購買的商品房的拆遷
C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對(duì)民房的拆遷
D.城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對(duì)廠房的自拆自建
E.城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對(duì)居民私有住房的拆遷
2.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指( )的房屋。
A.有權(quán)屬證明
B.產(chǎn)權(quán)人下落不明
C.產(chǎn)權(quán)人出國留學(xué)
D.因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟
E.暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人
3.下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是( )。
A.《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年
B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期
C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年
D.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)
E.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)
4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了( )的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件。
A.以出讓方式取得的土地使用權(quán)
B.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)
C.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)
D.以出租方式取得的土地使用權(quán)
E.以抵押方式取得的土地使用權(quán)
5.當(dāng)前，我國各地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是( )。
A.辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)
B.開展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督
C.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)
D.協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)
E.為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價(jià)格
6.下列( )，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。
A.房地產(chǎn)買賣
B.房地產(chǎn)入股
C.房地產(chǎn)繼承
D.房地產(chǎn)抵債
E.房地產(chǎn)贈(zèng)與
7.當(dāng)前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)主要是( )。
A.做好房地產(chǎn)登記信息化工作
B.做好登記薄記載工作
C.做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作
D.為落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)
E.做好物業(yè)管理工作
8.房屋所有權(quán)初始登記是指( )原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。
A.新建房屋申請(qǐng)人
B.原有但已進(jìn)行過登記的房屋申請(qǐng)人
C.原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請(qǐng)人
D.轉(zhuǎn)讓所得房屋申請(qǐng)人
E.繼承所得房屋申請(qǐng)人
9.房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括的主要事項(xiàng)有( )。
A.當(dāng)事人姓名或名稱
B.當(dāng)事人住所
C.當(dāng)事人聯(lián)系方式
D.中介服務(wù)項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)
E.合同履行期限
三、判斷題 1.按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋。( )
2.房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認(rèn)定為公益事業(yè)。( )
3.拆遷人拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。( )
4.拆遷當(dāng)事人王某對(duì)w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政復(fù)議。( )
5.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并出具估價(jià)報(bào)告。( )
6.申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時(shí)問應(yīng)不少于兩年。( )
7.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 ( )
8.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費(fèi)。 ( )
9.未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。 ( )
10.發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 ( )
11.房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，就可以要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，并按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)。( )
12.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，然后憑變更后的土地使用權(quán)證書向同級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記。( )
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。( )
14.房地產(chǎn)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。( )
15.某商品房于2007年1月8日竣工驗(yàn)收合格，2007年3月8日開發(fā)商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應(yīng)從2007年1月8日起計(jì)算。( )
16.土地初始登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。( )
17.建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，并及時(shí)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。( )
18.單位和個(gè)人可以自己查詢房屋權(quán)屬登記信息，但不可委托他人查詢。( )
19.內(nèi)墻面裝飾厚度不計(jì)入套內(nèi)使用面積。( )
20.套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。( )
21.對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。( )
22.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司、股份有限公司或者合伙企業(yè)的形式設(shè)立。( )
23.申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。( )
24.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并的，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較低的資質(zhì)等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件。( )
四、閱讀理解
1.w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設(shè)一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進(jìn)行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行拆遷評(píng)估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設(shè)一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進(jìn)行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行拆遷評(píng)估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。
(1).該項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》應(yīng)由( )部門發(fā)放。
A.A市建設(shè)管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設(shè)管理部門
(2).如對(duì)拆遷協(xié)議不服，王某應(yīng)到( )部門申請(qǐng)裁決。
A.A市建設(shè)管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設(shè)管理部門
(3).王某申請(qǐng)裁決，裁決部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起( )日內(nèi)作出裁決。
A.15
B.30
C.45
D.60
(4).如果對(duì)裁決部門作出的裁決不服，王某可以在接到裁決書之日起( )個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。
A.1
B.2
C.3
D.4
(5).A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)確定為( )。
A.房屋拆遷公告之日
B.房屋拆遷實(shí)施之日
C.房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日
D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
(6).下列關(guān)于A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)工作中的做法不規(guī)范的是( )。
A.拆遷估價(jià)目的表述為“為確定被拆遷房屋價(jià)值而評(píng)估其房地產(chǎn)拆遷價(jià)格”
B.主要采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行拆遷估價(jià)
C.拆遷評(píng)估價(jià)格以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣，精確到萬元
D.將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示3日
(7).如果拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起( )，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)符合估價(jià)。
A.3日內(nèi)
B.5日內(nèi)
C.7日內(nèi)
D.10日內(nèi)
(8).不是達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理的方式有( )。
A.行政裁決
B.依法起訴
C.強(qiáng)制拆遷
D.投票方式
(9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是( )。
A.由B拆遷公司認(rèn)定是否屬于違章建筑
B.由方正房地產(chǎn)估價(jià)公司認(rèn)定是否屬于違章建筑
C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價(jià)公司共同認(rèn)定是否屬于違章建筑
D.由B拆遷公司申請(qǐng)A市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定是否屬于違章建筑
參考答案
一、單項(xiàng)選擇題
1. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
2. C 【解析】：對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
3. C 【解析】：委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。
4. A 【解析】：拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。
5. B 【解析】：裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
6. C 【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。
8. D 【解析】：暫定資質(zhì)的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)的條件。
9. C 【解析】：2004年4月，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號(hào))，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
11. C 【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。
13. D 【解析】：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(93-100)/100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15. A 【解析】：該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，所以A選項(xiàng)不正確。
16. B 【解析】：人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定。
17. A 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
18. D 【解析】：預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
19. C 【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。
20. A 【解析】：房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
21. A 【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。
22. D 【解析】：對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但不能超過表8—1標(biāo)準(zhǔn)的30%。(100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%)×130%=5.525萬元。
23. A 【解析】：新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。
24. B 【解析】：縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，出示執(zhí)法證件。
二、多項(xiàng)選擇題
1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
2. BDE 【解析】：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。
3. BE 【解析】：《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)。
4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件;第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。
5. ACD 【解析】：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實(shí)施辦法;整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款;為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù);發(fā)布市場(chǎng)交易信息，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。
6. CE 【解析】：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈(zèng)與均屬于房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓。
7. ABCD 【解析】：房地產(chǎn)登記的任務(wù)：做好登記薄記載工作;做好房地產(chǎn)登記信息化工作;做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。除了以上任務(wù)外，房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。
8. AC 【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請(qǐng)人，或但未進(jìn)行過登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。
9. ABDE 【解析】：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括以下主要事項(xiàng)：當(dāng)事人姓名或名稱、住所;中介服務(wù)項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);合同履行期限;收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間;違約責(zé)任和糾紛解決方式;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
三、判斷題
1. 錯(cuò) 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。
2. 錯(cuò) 【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以盈利為目的。
3. 對(duì) 【解析】：拆遷人對(duì)拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的;在拆遷過程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。
4. 錯(cuò) 【解析】：若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議。
5. 錯(cuò) 【解析】：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
6. 錯(cuò) 【解析】：申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時(shí)問應(yīng)不少于3年。
7. 對(duì) 【解析】：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。
8. 錯(cuò) 【解析】：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費(fèi)。
9. 對(duì) 【解析】：未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
10. 對(duì) 【解析】：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。
11. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)管理部門在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。
12. 錯(cuò) 【解析】：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
13. 對(duì) 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
14. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。
15. 錯(cuò) 【解析】：保修期從交付之日計(jì)算。該商品房保修期應(yīng)從2007年3月8日起計(jì)算。
16. 錯(cuò) 【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。
17. 錯(cuò) 【解析】：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
18. 錯(cuò) 【解析】：房屋權(quán)屬登記信息既可以由單位和個(gè)人自己查詢，也可以委托他人查詢。
19. 錯(cuò) 【解析】：內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。
20. 對(duì) 【解析】：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
21. 對(duì) 【解析】：對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。
22. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由自然人出資，主要由房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人發(fā)起設(shè)立，組織形式有：合伙制、有限責(zé)任制。
23. 對(duì) 【解析】：申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。
24. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件
四、閱讀理解
(1). B 【解析】：該項(xiàng)目應(yīng)由A市房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53
(3). B 【解析】：裁決部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
(4). C 【解析】：若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。
(5). D 【解析】：拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
(6). ACD 【解析】：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償價(jià)值而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)符合估價(jià)。
(8). D 【解析】：達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強(qiáng)制拆遷。
(9). D 【解析】：違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。
1.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是在( )實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上
B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上
C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上
D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上
2.拆除租賃房屋時(shí)，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是( )。
A.面積結(jié)算
B.貨幣補(bǔ)償
C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換
D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換
3.委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。
A.拆遷人
B.拆遷主管部門
C.城市規(guī)劃行政主管部門
D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
4.拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起( )日內(nèi)給予答復(fù)。
A.5
B.7
C.10
D.15
5.裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起( )日內(nèi)作出。
A.15
B.30
C.60
D.90
6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于( )天。
A.7
B.10
C.15
D.30
7.將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)”的部門規(guī)章是( )。
A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》
B.《商品房銷售管理辦法》
C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》
D.《城市商品房預(yù)售管理辦法》
8.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于( )級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。
A.一
B.二
C.三
D.四
9.2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于( )萬元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由( )規(guī)定。
A.全國人大
B.國務(wù)院
C.國土資源部
D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
11.以( )方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
A.土地使用權(quán)出讓
B.房地產(chǎn)出租
C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
D.房地產(chǎn)抵押
12.商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從( )起計(jì)算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗(yàn)收之日
C.商品房竣工驗(yàn)收合格之日
D.商品房交付之日
13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對(duì)值為( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
14.無正當(dāng)理由拖欠房租( )個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A.1
B.3
C.5
D.6
15.下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯(cuò)誤的是( )。
A.該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán)
B.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力
C.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任
D.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān)
16.人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由( )參照評(píng)估價(jià)確定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍賣師
D.競(jìng)買人
17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實(shí)行土地( )和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
A.使用權(quán)
B.所有權(quán)
C.收益權(quán)
D.占用權(quán)
18.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(2007年試題)
A.預(yù)告登記的目的是保障將來實(shí)現(xiàn)的物權(quán)
B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效
C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力
D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣
19.張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理( )。
A.房屋總登記
B.房屋所有權(quán)初始登記
C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
D.房屋所有權(quán)變更登記
20.( )是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
A.房地產(chǎn)平面圖
B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件
C.房地產(chǎn)卡片
D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊(cè)
21.房地產(chǎn)估價(jià)采用( )。
A.差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收
B.足額定率分檔累進(jìn)計(jì)收
C.差額定率分檔累退計(jì)收
D.足額定率分檔累退計(jì)收
22.某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬元，按照原國家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)為( )萬元。
A.1.60
B.3.00
C.4.25
D.5.525
23.新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)( )年的暫定期。
A.1
B.2
C.3
D.5
24.縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)有( )名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。
A.1
B.2
C.3
D.5
二、多項(xiàng)選擇題
1.下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有( )。
A.征收集體土地的過程中對(duì)民房的拆遷
B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對(duì)居民購買的商品房的拆遷
C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對(duì)民房的拆遷
D.城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對(duì)廠房的自拆自建
E.城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對(duì)居民私有住房的拆遷
2.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指( )的房屋。
A.有權(quán)屬證明
B.產(chǎn)權(quán)人下落不明
C.產(chǎn)權(quán)人出國留學(xué)
D.因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟
E.暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人
3.下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是( )。
A.《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年
B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期
C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年
D.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)
E.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)
4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了( )的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件。
A.以出讓方式取得的土地使用權(quán)
B.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)
C.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)
D.以出租方式取得的土地使用權(quán)
E.以抵押方式取得的土地使用權(quán)
5.當(dāng)前，我國各地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是( )。
A.辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)
B.開展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督
C.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)
D.協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)
E.為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價(jià)格
6.下列( )，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。
A.房地產(chǎn)買賣
B.房地產(chǎn)入股
C.房地產(chǎn)繼承
D.房地產(chǎn)抵債
E.房地產(chǎn)贈(zèng)與
7.當(dāng)前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)主要是( )。
A.做好房地產(chǎn)登記信息化工作
B.做好登記薄記載工作
C.做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作
D.為落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)
E.做好物業(yè)管理工作
8.房屋所有權(quán)初始登記是指( )原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。
A.新建房屋申請(qǐng)人
B.原有但已進(jìn)行過登記的房屋申請(qǐng)人
C.原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請(qǐng)人
D.轉(zhuǎn)讓所得房屋申請(qǐng)人
E.繼承所得房屋申請(qǐng)人
9.房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括的主要事項(xiàng)有( )。
A.當(dāng)事人姓名或名稱
B.當(dāng)事人住所
C.當(dāng)事人聯(lián)系方式
D.中介服務(wù)項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)
E.合同履行期限
三、判斷題 1.按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋。( )
2.房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認(rèn)定為公益事業(yè)。( )
3.拆遷人拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。( )
4.拆遷當(dāng)事人王某對(duì)w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政復(fù)議。( )
5.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并出具估價(jià)報(bào)告。( )
6.申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時(shí)問應(yīng)不少于兩年。( )
7.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 ( )
8.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費(fèi)。 ( )
9.未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。 ( )
10.發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 ( )
11.房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，就可以要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，并按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)。( )
12.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，然后憑變更后的土地使用權(quán)證書向同級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記。( )
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。( )
14.房地產(chǎn)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。( )
15.某商品房于2007年1月8日竣工驗(yàn)收合格，2007年3月8日開發(fā)商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應(yīng)從2007年1月8日起計(jì)算。( )
16.土地初始登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。( )
17.建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，并及時(shí)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。( )
18.單位和個(gè)人可以自己查詢房屋權(quán)屬登記信息，但不可委托他人查詢。( )
19.內(nèi)墻面裝飾厚度不計(jì)入套內(nèi)使用面積。( )
20.套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。( )
21.對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。( )
22.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司、股份有限公司或者合伙企業(yè)的形式設(shè)立。( )
23.申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。( )
24.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并的，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較低的資質(zhì)等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件。( )
四、閱讀理解
1.w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設(shè)一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進(jìn)行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行拆遷評(píng)估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設(shè)一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進(jìn)行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行拆遷評(píng)估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。
(1).該項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》應(yīng)由( )部門發(fā)放。
A.A市建設(shè)管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設(shè)管理部門
(2).如對(duì)拆遷協(xié)議不服，王某應(yīng)到( )部門申請(qǐng)裁決。
A.A市建設(shè)管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設(shè)管理部門
(3).王某申請(qǐng)裁決，裁決部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起( )日內(nèi)作出裁決。
A.15
B.30
C.45
D.60
(4).如果對(duì)裁決部門作出的裁決不服，王某可以在接到裁決書之日起( )個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。
A.1
B.2
C.3
D.4
(5).A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)確定為( )。
A.房屋拆遷公告之日
B.房屋拆遷實(shí)施之日
C.房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日
D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
(6).下列關(guān)于A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)工作中的做法不規(guī)范的是( )。
A.拆遷估價(jià)目的表述為“為確定被拆遷房屋價(jià)值而評(píng)估其房地產(chǎn)拆遷價(jià)格”
B.主要采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行拆遷估價(jià)
C.拆遷評(píng)估價(jià)格以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣，精確到萬元
D.將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示3日
(7).如果拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起( )，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)符合估價(jià)。
A.3日內(nèi)
B.5日內(nèi)
C.7日內(nèi)
D.10日內(nèi)
(8).不是達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理的方式有( )。
A.行政裁決
B.依法起訴
C.強(qiáng)制拆遷
D.投票方式
(9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是( )。
A.由B拆遷公司認(rèn)定是否屬于違章建筑
B.由方正房地產(chǎn)估價(jià)公司認(rèn)定是否屬于違章建筑
C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價(jià)公司共同認(rèn)定是否屬于違章建筑
D.由B拆遷公司申請(qǐng)A市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定是否屬于違章建筑
參考答案
一、單項(xiàng)選擇題
1. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
2. C 【解析】：對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
3. C 【解析】：委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。
4. A 【解析】：拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。
5. B 【解析】：裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
6. C 【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。
8. D 【解析】：暫定資質(zhì)的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)的條件。
9. C 【解析】：2004年4月，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號(hào))，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
11. C 【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。
13. D 【解析】：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(93-100)/100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15. A 【解析】：該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，所以A選項(xiàng)不正確。
16. B 【解析】：人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定。
17. A 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
18. D 【解析】：預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
19. C 【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。
20. A 【解析】：房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
21. A 【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。
22. D 【解析】：對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但不能超過表8—1標(biāo)準(zhǔn)的30%。(100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%)×130%=5.525萬元。
23. A 【解析】：新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。
24. B 【解析】：縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，出示執(zhí)法證件。
二、多項(xiàng)選擇題
1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
2. BDE 【解析】：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。
3. BE 【解析】：《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)。
4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件;第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。
5. ACD 【解析】：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實(shí)施辦法;整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款;為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù);發(fā)布市場(chǎng)交易信息，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。
6. CE 【解析】：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈(zèng)與均屬于房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓。
7. ABCD 【解析】：房地產(chǎn)登記的任務(wù)：做好登記薄記載工作;做好房地產(chǎn)登記信息化工作;做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。除了以上任務(wù)外，房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。
8. AC 【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請(qǐng)人，或但未進(jìn)行過登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。
9. ABDE 【解析】：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括以下主要事項(xiàng)：當(dāng)事人姓名或名稱、住所;中介服務(wù)項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);合同履行期限;收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間;違約責(zé)任和糾紛解決方式;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
三、判斷題
1. 錯(cuò) 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。
2. 錯(cuò) 【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以盈利為目的。
3. 對(duì) 【解析】：拆遷人對(duì)拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的;在拆遷過程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。
4. 錯(cuò) 【解析】：若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議。
5. 錯(cuò) 【解析】：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
6. 錯(cuò) 【解析】：申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時(shí)問應(yīng)不少于3年。
7. 對(duì) 【解析】：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。
8. 錯(cuò) 【解析】：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費(fèi)。
9. 對(duì) 【解析】：未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
10. 對(duì) 【解析】：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。
11. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)管理部門在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。
12. 錯(cuò) 【解析】：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
13. 對(duì) 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
14. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。
15. 錯(cuò) 【解析】：保修期從交付之日計(jì)算。該商品房保修期應(yīng)從2007年3月8日起計(jì)算。
16. 錯(cuò) 【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。
17. 錯(cuò) 【解析】：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
18. 錯(cuò) 【解析】：房屋權(quán)屬登記信息既可以由單位和個(gè)人自己查詢，也可以委托他人查詢。
19. 錯(cuò) 【解析】：內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。
20. 對(duì) 【解析】：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
21. 對(duì) 【解析】：對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。
22. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由自然人出資，主要由房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人發(fā)起設(shè)立，組織形式有：合伙制、有限責(zé)任制。
23. 對(duì) 【解析】：申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。
24. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件
四、閱讀理解
(1). B 【解析】：該項(xiàng)目應(yīng)由A市房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53
(3). B 【解析】：裁決部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
(4). C 【解析】：若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。
(5). D 【解析】：拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
(6). ACD 【解析】：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償價(jià)值而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)符合估價(jià)。
(8). D 【解析】：達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強(qiáng)制拆遷。
(9). D 【解析】：違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。