一、單項選擇題
1.《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在( )實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上
B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上
C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上
D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上
2.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是( )。
A.面積結(jié)算
B.貨幣補償
C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換
D.貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換
3.委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向( )申請確認。
A.拆遷人
B.拆遷主管部門
C.城市規(guī)劃行政主管部門
D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
4.拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起( )日內(nèi)給予答復。
A.5
B.7
C.10
D.15
5.裁決應當自收到申請之日起( )日內(nèi)作出。
A.15
B.30
C.60
D.90
6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于( )天。
A.7
B.10
C.15
D.30
7.將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級”的部門規(guī)章是( )。
A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
B.《商品房銷售管理辦法》
C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》
D.《城市商品房預售管理辦法》
8.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于( )級資質(zhì)企業(yè)的條件。
A.一
B.二
C.三
D.四
9.2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由( )規(guī)定。
A.全國人大
B.國務院
C.國土資源部
D.住房和城鄉(xiāng)建設部
11.以( )方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
A.土地使用權(quán)出讓
B.房地產(chǎn)出租
C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
D.房地產(chǎn)抵押
12.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定，其保修期從( )起計算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗收之日
C.商品房竣工驗收合格之日
D.商品房交付之日
13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經(jīng)過有關部門批準，李某所預購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
14.無正當理由拖欠房租( )個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A.1
B.3
C.5
D.6
15.下列關于“抵押權(quán)設立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是( )。
A.該租賃關系可以對抗已登記的抵押權(quán)
B.抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力
C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任
D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔
16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由( )參照評估價確定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍賣師
D.競買人
17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地( )和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
A.使用權(quán)
B.所有權(quán)
C.收益權(quán)
D.占用權(quán)
18.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。(2007年試題)
A.預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)
B.預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
19.張某購買了一套二手房，按照有關規(guī)定，張某應到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理( )。
A.房屋總登記
B.房屋所有權(quán)初始登記
C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
D.房屋所有權(quán)變更登記
20.( )是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
A.房地產(chǎn)平面圖
B.房地產(chǎn)有關證明和文件
C.房地產(chǎn)卡片
D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊
21.房地產(chǎn)估價采用( )。
A.差額定率分檔累進計收
B.足額定率分檔累進計收
C.差額定率分檔累退計收
D.足額定率分檔累退計收
22.某經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費為( )萬元。
A.1.60
B.3.00
C.4.25
D.5.525
23.新設立中介服務機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設( )年的暫定期。
A.1
B.2
C.3
D.5
24.縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應當有( )名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。
A.1
B.2
C.3
D.5
二、多項選擇題
1.下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有( )。
A.征收集體土地的過程中對民房的拆遷
B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設對居民購買的商品房的拆遷
C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設對民房的拆遷
D.城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建
E.城市市區(qū)內(nèi)建設公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷
2.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指( )的房屋。
A.有權(quán)屬證明
B.產(chǎn)權(quán)人下落不明
C.產(chǎn)權(quán)人出國留學
D.因產(chǎn)權(quán)關系正在訴訟
E.暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人
3.下列關于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是( )。
A.《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年
B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期
C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年
D.自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長
E.自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長
4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了( )的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。
A.以出讓方式取得的土地使用權(quán)
B.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)
C.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)
D.以出租方式取得的土地使用權(quán)
E.以抵押方式取得的土地使用權(quán)
5.當前，我國各地房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責是( )。
A.辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)
B.開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督
C.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務
D.協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅費
E.為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價格
6.下列( )，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。
A.房地產(chǎn)買賣
B.房地產(chǎn)入股
C.房地產(chǎn)繼承
D.房地產(chǎn)抵債
E.房地產(chǎn)贈與
7.當前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務主要是( )。
A.做好房地產(chǎn)登記信息化工作
B.做好登記薄記載工作
C.做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作
D.為落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)
E.做好物業(yè)管理工作
8.房屋所有權(quán)初始登記是指( )原始取得所有權(quán)而進行的登記。
A.新建房屋申請人
B.原有但已進行過登記的房屋申請人
C.原有但未進行過登記的房屋申請人
D.轉(zhuǎn)讓所得房屋申請人
E.繼承所得房屋申請人
9.房地產(chǎn)中介服務合同應包括的主要事項有( )。
A.當事人姓名或名稱
B.當事人住所
C.當事人聯(lián)系方式
D.中介服務項目名稱、內(nèi)容、要求和標準
E.合同履行期限
三、判斷題 1.按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋。( )
2.房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據(jù)其服務對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業(yè)。( )
3.拆遷人拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償。( )
4.拆遷當事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議。( )
5.根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》，估價報告存在技術(shù)問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告。( )
6.申領房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應不少于兩年。( )
7.經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 ( )
8.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。 ( )
9.未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。 ( )
10.發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 ( )
11.房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，就可以要求交易雙方當事人更改成交價格，并按市場評估交納有關稅費。( )
12.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，然后憑變更后的土地使用權(quán)證書向同級人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記。( )
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。( )
14.房地產(chǎn)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。( )
15.某商品房于2007年1月8日竣工驗收合格，2007年3月8日開發(fā)商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應從2007年1月8日起計算。( )
16.土地初始登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。( )
17.建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，并及時頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。( )
18.單位和個人可以自己查詢房屋權(quán)屬登記信息，但不可委托他人查詢。( )
19.內(nèi)墻面裝飾厚度不計入套內(nèi)使用面積。( )
20.套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。( )
21.對中介服務機構(gòu)的管理主要從市場準入抓起，采取資質(zhì)核準、資質(zhì)分級、資信評價與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。( )
22.房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當由自然人出資，以有限責任公司、股份有限公司或者合伙企業(yè)的形式設立。( )
23.申請三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。( )
24.房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并的，合并后存續(xù)或者新設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較低的資質(zhì)等級，但應當符合相應的資質(zhì)等級條件。( )
四、閱讀理解
1.w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。
(1).該項目《房屋拆遷許可證》應由( )部門發(fā)放。
A.A市建設管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設管理部門
(2).如對拆遷協(xié)議不服，王某應到( )部門申請裁決。
A.A市建設管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設管理部門
(3).王某申請裁決，裁決部門應當自收到申請之日起( )日內(nèi)作出裁決。
A.15
B.30
C.45
D.60
(4).如果對裁決部門作出的裁決不服，王某可以在接到裁決書之日起( )個月內(nèi)向人民法院起訴。
A.1
B.2
C.3
D.4
(5).A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價時，估價時點應當確定為( )。
A.房屋拆遷公告之日
B.房屋拆遷實施之日
C.房屋拆遷補償協(xié)議簽訂之日
D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
(6).下列關于A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價工作中的做法不規(guī)范的是( )。
A.拆遷估價目的表述為“為確定被拆遷房屋價值而評估其房地產(chǎn)拆遷價格”
B.主要采用市場比較法進行拆遷估價
C.拆遷評估價格以人民幣為計價貨幣，精確到萬元
D.將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示3日
(7).如果拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起( )，向原估價機構(gòu)書面申請符合估價。
A.3日內(nèi)
B.5日內(nèi)
C.7日內(nèi)
D.10日內(nèi)
(8).不是達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理的方式有( )。
A.行政裁決
B.依法起訴
C.強制拆遷
D.投票方式
(9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是( )。
A.由B拆遷公司認定是否屬于違章建筑
B.由方正房地產(chǎn)估價公司認定是否屬于違章建筑
C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價公司共同認定是否屬于違章建筑
D.由B拆遷公司申請A市規(guī)劃行政主管部門認定是否屬于違章建筑
參考答案
一、單項選擇題
1. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. C 【解析】：對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
3. C 【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
4. A 【解析】：拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復。
5. B 【解析】：裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
6. C 【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建設部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。
8. D 【解析】：暫定資質(zhì)的條件不得低于四級資質(zhì)的條件。
9. C 【解析】：2004年4月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國務院下發(fā)了《關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。
11. C 【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
13. D 【解析】：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(93-100)/100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：無正當理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15. A 【解析】：該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)，所以A選項不正確。
16. B 【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。
17. A 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
18. D 【解析】：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
19. C 【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。
20. A 【解析】：房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
21. A 【解析】：房地產(chǎn)估價采用差額定率分檔累進計收。
22. D 【解析】：對經(jīng)濟特區(qū)的收費標準可適當規(guī)定高一些，但不能超過表8—1標準的30%。(100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%)×130%=5.525萬元。
23. A 【解析】：新設立中介服務機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設1年的暫定期。
24. B 【解析】：縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查職責時，應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，出示執(zhí)法證件。
二、多項選擇題
1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. BDE 【解析】：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關系正在訴訟的房屋。
3. BE 【解析】：《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長。
4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件;第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。
5. ACD 【解析】：房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責是：執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實施辦法;整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權(quán)益;辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款;為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務;發(fā)布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。
6. CE 【解析】：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓。
7. ABCD 【解析】：房地產(chǎn)登記的任務：做好登記薄記載工作;做好房地產(chǎn)登記信息化工作;做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。除了以上任務外，房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。
8. AC 【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。
9. ABDE 【解析】：房地產(chǎn)中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所;中介服務項目名稱、內(nèi)容、要求和標準;合同履行期限;收費金額和支付方式、時間;違約責任和糾紛解決方式;當事人約定的其他內(nèi)容。
三、判斷題
1. 錯 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。
2. 錯 【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務對象，是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以盈利為目的。
3. 對 【解析】：拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的;在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。
4. 錯 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。
5. 錯 【解析】：估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具估價報告。
6. 錯 【解析】：申領房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應不少于3年。
7. 對 【解析】：經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。
8. 錯 【解析】：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。
9. 對 【解析】：未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
10. 對 【解析】：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。
11. 錯 【解析】：房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。
12. 錯 【解析】：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
13. 對 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
14. 錯 【解析】：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。
15. 錯 【解析】：保修期從交付之日計算。該商品房保修期應從2007年3月8日起計算。
16. 錯 【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對設立的土地權(quán)利進行的登記。
17. 錯 【解析】：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
18. 錯 【解析】：房屋權(quán)屬登記信息既可以由單位和個人自己查詢，也可以委托他人查詢。
19. 錯 【解析】：內(nèi)墻面裝飾厚度計入套內(nèi)房屋使用面積。
20. 對 【解析】：套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
21. 對 【解析】：對中介服務機構(gòu)的管理主要從市場準入抓起，采取資質(zhì)核準、資質(zhì)分級、資信評價與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。
22. 錯 【解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)由自然人出資，主要由房地產(chǎn)估價師個人發(fā)起設立，組織形式有：合伙制、有限責任制。
23. 對 【解析】：申請三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。
24. 錯 【解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級，但應當符合相應的資質(zhì)等級條件
四、閱讀理解
(1). B 【解析】：該項目應由A市房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53
(3). B 【解析】：裁決部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
(4). C 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。
(5). D 【解析】：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
(6). ACD 【解析】：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償價值而評估其市場價格”。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。估價機構(gòu)應將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請符合估價。
(8). D 【解析】：達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強制拆遷。
(9). D 【解析】：違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。
1.《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在( )實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上
B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上
C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上
D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上
2.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是( )。
A.面積結(jié)算
B.貨幣補償
C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換
D.貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換
3.委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向( )申請確認。
A.拆遷人
B.拆遷主管部門
C.城市規(guī)劃行政主管部門
D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
4.拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起( )日內(nèi)給予答復。
A.5
B.7
C.10
D.15
5.裁決應當自收到申請之日起( )日內(nèi)作出。
A.15
B.30
C.60
D.90
6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于( )天。
A.7
B.10
C.15
D.30
7.將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級”的部門規(guī)章是( )。
A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
B.《商品房銷售管理辦法》
C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》
D.《城市商品房預售管理辦法》
8.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于( )級資質(zhì)企業(yè)的條件。
A.一
B.二
C.三
D.四
9.2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由( )規(guī)定。
A.全國人大
B.國務院
C.國土資源部
D.住房和城鄉(xiāng)建設部
11.以( )方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
A.土地使用權(quán)出讓
B.房地產(chǎn)出租
C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
D.房地產(chǎn)抵押
12.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定，其保修期從( )起計算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗收之日
C.商品房竣工驗收合格之日
D.商品房交付之日
13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經(jīng)過有關部門批準，李某所預購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
14.無正當理由拖欠房租( )個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A.1
B.3
C.5
D.6
15.下列關于“抵押權(quán)設立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是( )。
A.該租賃關系可以對抗已登記的抵押權(quán)
B.抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力
C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任
D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔
16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由( )參照評估價確定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍賣師
D.競買人
17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地( )和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
A.使用權(quán)
B.所有權(quán)
C.收益權(quán)
D.占用權(quán)
18.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。(2007年試題)
A.預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)
B.預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
19.張某購買了一套二手房，按照有關規(guī)定，張某應到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理( )。
A.房屋總登記
B.房屋所有權(quán)初始登記
C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
D.房屋所有權(quán)變更登記
20.( )是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
A.房地產(chǎn)平面圖
B.房地產(chǎn)有關證明和文件
C.房地產(chǎn)卡片
D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊
21.房地產(chǎn)估價采用( )。
A.差額定率分檔累進計收
B.足額定率分檔累進計收
C.差額定率分檔累退計收
D.足額定率分檔累退計收
22.某經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費為( )萬元。
A.1.60
B.3.00
C.4.25
D.5.525
23.新設立中介服務機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設( )年的暫定期。
A.1
B.2
C.3
D.5
24.縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應當有( )名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。
A.1
B.2
C.3
D.5
二、多項選擇題
1.下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有( )。
A.征收集體土地的過程中對民房的拆遷
B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設對居民購買的商品房的拆遷
C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設對民房的拆遷
D.城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建
E.城市市區(qū)內(nèi)建設公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷
2.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指( )的房屋。
A.有權(quán)屬證明
B.產(chǎn)權(quán)人下落不明
C.產(chǎn)權(quán)人出國留學
D.因產(chǎn)權(quán)關系正在訴訟
E.暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人
3.下列關于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是( )。
A.《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年
B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期
C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年
D.自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長
E.自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長
4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了( )的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。
A.以出讓方式取得的土地使用權(quán)
B.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)
C.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)
D.以出租方式取得的土地使用權(quán)
E.以抵押方式取得的土地使用權(quán)
5.當前，我國各地房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責是( )。
A.辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)
B.開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督
C.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務
D.協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅費
E.為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價格
6.下列( )，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。
A.房地產(chǎn)買賣
B.房地產(chǎn)入股
C.房地產(chǎn)繼承
D.房地產(chǎn)抵債
E.房地產(chǎn)贈與
7.當前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務主要是( )。
A.做好房地產(chǎn)登記信息化工作
B.做好登記薄記載工作
C.做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作
D.為落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)
E.做好物業(yè)管理工作
8.房屋所有權(quán)初始登記是指( )原始取得所有權(quán)而進行的登記。
A.新建房屋申請人
B.原有但已進行過登記的房屋申請人
C.原有但未進行過登記的房屋申請人
D.轉(zhuǎn)讓所得房屋申請人
E.繼承所得房屋申請人
9.房地產(chǎn)中介服務合同應包括的主要事項有( )。
A.當事人姓名或名稱
B.當事人住所
C.當事人聯(lián)系方式
D.中介服務項目名稱、內(nèi)容、要求和標準
E.合同履行期限
三、判斷題 1.按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋。( )
2.房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據(jù)其服務對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業(yè)。( )
3.拆遷人拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償。( )
4.拆遷當事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議。( )
5.根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》，估價報告存在技術(shù)問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告。( )
6.申領房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應不少于兩年。( )
7.經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 ( )
8.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。 ( )
9.未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。 ( )
10.發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 ( )
11.房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，就可以要求交易雙方當事人更改成交價格，并按市場評估交納有關稅費。( )
12.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，然后憑變更后的土地使用權(quán)證書向同級人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記。( )
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。( )
14.房地產(chǎn)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。( )
15.某商品房于2007年1月8日竣工驗收合格，2007年3月8日開發(fā)商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應從2007年1月8日起計算。( )
16.土地初始登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。( )
17.建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，并及時頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。( )
18.單位和個人可以自己查詢房屋權(quán)屬登記信息，但不可委托他人查詢。( )
19.內(nèi)墻面裝飾厚度不計入套內(nèi)使用面積。( )
20.套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。( )
21.對中介服務機構(gòu)的管理主要從市場準入抓起，采取資質(zhì)核準、資質(zhì)分級、資信評價與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。( )
22.房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當由自然人出資，以有限責任公司、股份有限公司或者合伙企業(yè)的形式設立。( )
23.申請三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。( )
24.房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并的，合并后存續(xù)或者新設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較低的資質(zhì)等級，但應當符合相應的資質(zhì)等級條件。( )
四、閱讀理解
1.w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。
(1).該項目《房屋拆遷許可證》應由( )部門發(fā)放。
A.A市建設管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設管理部門
(2).如對拆遷協(xié)議不服，王某應到( )部門申請裁決。
A.A市建設管理部門
B.A市房屋拆遷管理部門
C.w市房屋拆遷管理部門
D.w市建設管理部門
(3).王某申請裁決，裁決部門應當自收到申請之日起( )日內(nèi)作出裁決。
A.15
B.30
C.45
D.60
(4).如果對裁決部門作出的裁決不服，王某可以在接到裁決書之日起( )個月內(nèi)向人民法院起訴。
A.1
B.2
C.3
D.4
(5).A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價時，估價時點應當確定為( )。
A.房屋拆遷公告之日
B.房屋拆遷實施之日
C.房屋拆遷補償協(xié)議簽訂之日
D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
(6).下列關于A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價工作中的做法不規(guī)范的是( )。
A.拆遷估價目的表述為“為確定被拆遷房屋價值而評估其房地產(chǎn)拆遷價格”
B.主要采用市場比較法進行拆遷估價
C.拆遷評估價格以人民幣為計價貨幣，精確到萬元
D.將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示3日
(7).如果拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起( )，向原估價機構(gòu)書面申請符合估價。
A.3日內(nèi)
B.5日內(nèi)
C.7日內(nèi)
D.10日內(nèi)
(8).不是達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理的方式有( )。
A.行政裁決
B.依法起訴
C.強制拆遷
D.投票方式
(9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是( )。
A.由B拆遷公司認定是否屬于違章建筑
B.由方正房地產(chǎn)估價公司認定是否屬于違章建筑
C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價公司共同認定是否屬于違章建筑
D.由B拆遷公司申請A市規(guī)劃行政主管部門認定是否屬于違章建筑
參考答案
一、單項選擇題
1. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. C 【解析】：對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
3. C 【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
4. A 【解析】：拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復。
5. B 【解析】：裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
6. C 【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建設部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。
8. D 【解析】：暫定資質(zhì)的條件不得低于四級資質(zhì)的條件。
9. C 【解析】：2004年4月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國務院下發(fā)了《關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。
11. C 【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
13. D 【解析】：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(93-100)/100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：無正當理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15. A 【解析】：該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)，所以A選項不正確。
16. B 【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。
17. A 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
18. D 【解析】：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
19. C 【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。
20. A 【解析】：房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。
21. A 【解析】：房地產(chǎn)估價采用差額定率分檔累進計收。
22. D 【解析】：對經(jīng)濟特區(qū)的收費標準可適當規(guī)定高一些，但不能超過表8—1標準的30%。(100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%)×130%=5.525萬元。
23. A 【解析】：新設立中介服務機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設1年的暫定期。
24. B 【解析】：縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查職責時，應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，出示執(zhí)法證件。
二、多項選擇題
1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. BDE 【解析】：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關系正在訴訟的房屋。
3. BE 【解析】：《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長。
4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件;第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。
5. ACD 【解析】：房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責是：執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實施辦法;整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權(quán)益;辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款;為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務;發(fā)布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。
6. CE 【解析】：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓。
7. ABCD 【解析】：房地產(chǎn)登記的任務：做好登記薄記載工作;做好房地產(chǎn)登記信息化工作;做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。除了以上任務外，房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。
8. AC 【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。
9. ABDE 【解析】：房地產(chǎn)中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所;中介服務項目名稱、內(nèi)容、要求和標準;合同履行期限;收費金額和支付方式、時間;違約責任和糾紛解決方式;當事人約定的其他內(nèi)容。
三、判斷題
1. 錯 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。
2. 錯 【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務對象，是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以盈利為目的。
3. 對 【解析】：拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的;在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。
4. 錯 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。
5. 錯 【解析】：估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具估價報告。
6. 錯 【解析】：申領房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應不少于3年。
7. 對 【解析】：經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。
8. 錯 【解析】：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。
9. 對 【解析】：未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
10. 對 【解析】：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。
11. 錯 【解析】：房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。
12. 錯 【解析】：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
13. 對 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
14. 錯 【解析】：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。
15. 錯 【解析】：保修期從交付之日計算。該商品房保修期應從2007年3月8日起計算。
16. 錯 【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對設立的土地權(quán)利進行的登記。
17. 錯 【解析】：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
18. 錯 【解析】：房屋權(quán)屬登記信息既可以由單位和個人自己查詢，也可以委托他人查詢。
19. 錯 【解析】：內(nèi)墻面裝飾厚度計入套內(nèi)房屋使用面積。
20. 對 【解析】：套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
21. 對 【解析】：對中介服務機構(gòu)的管理主要從市場準入抓起，采取資質(zhì)核準、資質(zhì)分級、資信評價與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。
22. 錯 【解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)由自然人出資，主要由房地產(chǎn)估價師個人發(fā)起設立，組織形式有：合伙制、有限責任制。
23. 對 【解析】：申請三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。
24. 錯 【解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級，但應當符合相應的資質(zhì)等級條件
四、閱讀理解
(1). B 【解析】：該項目應由A市房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53
(3). B 【解析】：裁決部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
(4). C 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。
(5). D 【解析】：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
(6). ACD 【解析】：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償價值而評估其市場價格”。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。估價機構(gòu)應將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請符合估價。
(8). D 【解析】：達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強制拆遷。
(9). D 【解析】：違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。