二、收益法
1.收益法基本的含義與應(yīng)用前提
收益法是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。
要深入理解資金時(shí)間價(jià)值的概念，熟練運(yùn)用現(xiàn)值和終值的計(jì)算方法。
它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益;二是折現(xiàn)率或資本化率;三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;
(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;
(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。
2.收益法中的收益額
資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來估測資產(chǎn)的價(jià)值。
3.收益法中的折現(xiàn)率
收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。一般風(fēng)險(xiǎn)越高，折現(xiàn)率也越高。
一般把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率，有限期的稱為折現(xiàn)率，二者在量上是否相等主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。
復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)表 見附錄二;復(fù)利終值求的是把將來的收益折現(xiàn)到現(xiàn)在時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值;而復(fù)利終值求的是以后某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值。
4.收益法中的收益期限
收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。
5.收益法中的主要技術(shù)方法
收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分;其二是預(yù)期收益額的形式，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等。對(duì)于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。這些方法的基本原理是一樣的，即資金的時(shí)間價(jià)值與現(xiàn)金折現(xiàn)概念。
公式2-15可以轉(zhuǎn)化為：P=A*(P/A，r，n)，式中，(P/A，r，n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。與附錄四是對(duì)應(yīng)的，大家可以自己算一下，此公式要記住，并會(huì)計(jì)算。
練習(xí)題
1.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬元。
A.1400
B.1700
C.1800
D.1970
答案：A。(公式需要記住)
1.收益法基本的含義與應(yīng)用前提
收益法是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。
要深入理解資金時(shí)間價(jià)值的概念，熟練運(yùn)用現(xiàn)值和終值的計(jì)算方法。
它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益;二是折現(xiàn)率或資本化率;三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;
(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;
(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。
2.收益法中的收益額
資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來估測資產(chǎn)的價(jià)值。
3.收益法中的折現(xiàn)率
收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。一般風(fēng)險(xiǎn)越高，折現(xiàn)率也越高。
一般把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率，有限期的稱為折現(xiàn)率，二者在量上是否相等主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。
復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)表 見附錄二;復(fù)利終值求的是把將來的收益折現(xiàn)到現(xiàn)在時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值;而復(fù)利終值求的是以后某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值。
4.收益法中的收益期限
收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。
5.收益法中的主要技術(shù)方法
收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分;其二是預(yù)期收益額的形式，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等。對(duì)于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。這些方法的基本原理是一樣的，即資金的時(shí)間價(jià)值與現(xiàn)金折現(xiàn)概念。
公式2-15可以轉(zhuǎn)化為：P=A*(P/A，r，n)，式中，(P/A，r，n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。與附錄四是對(duì)應(yīng)的，大家可以自己算一下，此公式要記住，并會(huì)計(jì)算。
練習(xí)題
1.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬元。
A.1400
B.1700
C.1800
D.1970
答案：A。(公式需要記住)