所以，在采用剩余法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)以上幾點(diǎn)，注意下面幾個(gè)問題：
剩余法運(yùn)用有假設(shè)和限制條件。盡管不動產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支出都發(fā)生在將來，但用剩余法估價(jià)中所采用的所有不動產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平來確定未來的數(shù)據(jù)。在不動產(chǎn)開發(fā)期間不僅租金和售價(jià)會發(fā)生變化，各類開發(fā)成本也會發(fā)生變化，而估價(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測未來的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，因此，剩余法中隱含著這樣的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化;租金和不動產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響;開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。
確定的開發(fā)利用方式。確定的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中最重要的是選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。當(dāng)然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來說，城市規(guī)劃明確確定的開發(fā)利用方式即為利用方式。
確定開發(fā)建設(shè)周期。開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時(shí)期，開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。
準(zhǔn)確預(yù)測未來不動產(chǎn)的售價(jià);不動產(chǎn)售價(jià)是開發(fā)結(jié)束時(shí)的市場價(jià)格，而不是動工初期或購買土地時(shí)的價(jià)格。在實(shí)際工作中，開發(fā)初期或購買土地時(shí)的樓價(jià)可以通過市場比較求得，而不動產(chǎn)竣工時(shí)的樓價(jià)難以通過市場比較直接得到，必須通過近幾年房地產(chǎn)價(jià)格變化資料或依據(jù)不動產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來科學(xué)預(yù)測。
合理劃分利息的計(jì)算周期。利息即不動產(chǎn)開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等，這些費(fèi)用在不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時(shí)間是不同的。例如：地價(jià)款是取得土地使用權(quán)的代價(jià)，在取得土地時(shí)即要付出。因此，在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開發(fā)費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。
合理計(jì)算開發(fā)利潤。開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付資本的一定比例計(jì)算，比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。用年利潤率計(jì)算總利潤時(shí)，利潤的計(jì)算期應(yīng)按實(shí)際動工期計(jì)算。取得土地后至動工前一段時(shí)間，只能計(jì)息，不能計(jì)算利潤。同樣，竣工后的房屋滯銷期也不能計(jì)算利潤。
總之，采用剩余法計(jì)算地價(jià)時(shí)，只有將不動產(chǎn)開發(fā)看作一個(gè)完整的動態(tài)過程，認(rèn)真取值，科學(xué)估測，才能最終得出客觀、合理的土地價(jià)格。