四、使用分析
房地產(chǎn)估價應當以估價對象的使用為前提進行估價。使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其使用。
五、估價方法選用
根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。
六、估價測算過程
（ 一 ） 假設開發(fā)法估價過程
具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價 對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：
所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7 . 55 % （ 詳情見后 ） .故本報告采用動態(tài)方式進行測算。
基本計算公式為：
P=P ` -（A+B+C 十 D）
其中 （ 以下各個項目費用均為折現(xiàn)值 ） ：
P ：估價對象目前狀態(tài)價格
P `：項目全部建成后銷售價格
A ：續(xù)建成本
B ：管理費用
C ：銷售稅費
D ：買方購買在建工程應負擔稅費
房地產(chǎn)估價應當以估價對象的使用為前提進行估價。使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其使用。
五、估價方法選用
根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。
六、估價測算過程
（ 一 ） 假設開發(fā)法估價過程
具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價 對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：
所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7 . 55 % （ 詳情見后 ） .故本報告采用動態(tài)方式進行測算。
基本計算公式為：
P=P ` -（A+B+C 十 D）
其中 （ 以下各個項目費用均為折現(xiàn)值 ） ：
P ：估價對象目前狀態(tài)價格
P `：項目全部建成后銷售價格
A ：續(xù)建成本
B ：管理費用
C ：銷售稅費
D ：買方購買在建工程應負擔稅費