2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：直接資本化法

5．直接資本化法
    5.1直接資本化法概述
    5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
    5.3資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系
    5.4直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較
    5.1直接資本化法概述
    概念
    是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法
    第一種方式
    第二種方法（乘數(shù)法）
    【重點(diǎn)】乘數(shù)的類型
    乘數(shù)種類 公式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)
    毛租金乘數(shù)法
    （租售比價(jià)）
    房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金×毛租金乘數(shù)
    ①方便易行
    ②比較客觀
    ③避免多層次測(cè)算產(chǎn)生的誤差 ①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入
    ②忽略了空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異
    潛在毛收入乘數(shù)法
    房地產(chǎn)價(jià)值＝某一年的潛在毛收入×毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入
    但沒有考慮空置和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異
    比較粗略
    有效毛收入乘數(shù)法
    房地產(chǎn)價(jià)值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入
    考慮了空置率 沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異
    凈收益乘數(shù)法
    房地產(chǎn)價(jià)值＝某一年的凈收益×凈收益乘數(shù) 是資本化率的倒數(shù)
    5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
    方法
    資本化率和收益乘數(shù)－可用市場(chǎng)提取法
    綜合資本化率
    凈收益率/有效毛收入乘數(shù)
    資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系（轉(zhuǎn)換）
    投資組合技術(shù)（組成部分求整體）
    說明
    如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同 ，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率