例題1．下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（?。＃?008年試題）
A．房地產上市公司發(fā)行公司債券
B．權益型REITs
C．房地產上市公司發(fā)行股票
D．商業(yè)銀行貸款
答案：A
解析： B、C項均屬于權益融資范疇，D項屬于私人市場的債務融資，A項公眾市場債務融資，參見275頁。
房地產資本市場中，私人市場和公開市場的主要區(qū)別，在于這些資本投資是否可以公開交易。例如，房地產公司可以通過上市公開發(fā)行股票獲得權益投資，而股票是可以在股票市場上公開交易的，因此上市融資渠道就屬于公開市場融資；房地產公司也可以通過與私人投資者或機構投資者合作，通過轉讓部分企業(yè)股權給私人投資者或機構投資者來籌措權益投資，由于這些股權不能在市場上公開交易，因此這種權益融資渠道就屬于私人市場渠道。
二、房地產權益融資（重要考點）
當房地產企業(yè)的資本金數(shù)量達不到啟動項目所必須的資本金數(shù)量要求時，就需要進行權益融資。
（一）房地產權益融資的特點
房地產權益融資主要表現(xiàn)為房地產企業(yè)權益融資。房地產企業(yè)也可以為特定房地產投資項目，即房地產項目公司進行權益融資。房地產權益融資的特點是資金供給方或房地產權益投資者需要與房地產企業(yè)共同承擔投資風險，分享房地產投資活動形成的可分配利潤。
根據(jù)所有權的結構，房地產企業(yè)可以分為獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司、股份有限公司和房地產投資信托基金等類型，以后四種企業(yè)形式為主。不同類型的房地產企業(yè)，權益資本的融通方式有所不同。有限責任合伙企業(yè)和有限責任公司主要通過在私人市場上向私人投資者、機構投資者出售有限責任權益份額融通資金，由于該類股權投資流動性較差、出售量有限，因此融資能力也有限。股份有限公司和房地產投資信托基金則主要通過在公開市場發(fā)行股票融通權益資本，該類股權投資的流動性較好、面向大眾投資者，因此融資能力較強。
房地產權益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通。但隨著證券市場的發(fā)展和房地產權益證券化的流行，房地產企業(yè)從公開資本市場進行企業(yè)或房地產權益融資的比例正在逐漸提高。從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。在美國，機構投資者主要為退休基金、房地產投資信托基金、人壽保險公司以及外國投資者。由于房地產權益投資風險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產權益融資。
A．房地產上市公司發(fā)行公司債券
B．權益型REITs
C．房地產上市公司發(fā)行股票
D．商業(yè)銀行貸款
答案：A
解析： B、C項均屬于權益融資范疇，D項屬于私人市場的債務融資，A項公眾市場債務融資，參見275頁。
房地產資本市場中，私人市場和公開市場的主要區(qū)別，在于這些資本投資是否可以公開交易。例如，房地產公司可以通過上市公開發(fā)行股票獲得權益投資，而股票是可以在股票市場上公開交易的，因此上市融資渠道就屬于公開市場融資；房地產公司也可以通過與私人投資者或機構投資者合作，通過轉讓部分企業(yè)股權給私人投資者或機構投資者來籌措權益投資，由于這些股權不能在市場上公開交易，因此這種權益融資渠道就屬于私人市場渠道。
二、房地產權益融資（重要考點）
當房地產企業(yè)的資本金數(shù)量達不到啟動項目所必須的資本金數(shù)量要求時，就需要進行權益融資。
（一）房地產權益融資的特點
房地產權益融資主要表現(xiàn)為房地產企業(yè)權益融資。房地產企業(yè)也可以為特定房地產投資項目，即房地產項目公司進行權益融資。房地產權益融資的特點是資金供給方或房地產權益投資者需要與房地產企業(yè)共同承擔投資風險，分享房地產投資活動形成的可分配利潤。
根據(jù)所有權的結構，房地產企業(yè)可以分為獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司、股份有限公司和房地產投資信托基金等類型，以后四種企業(yè)形式為主。不同類型的房地產企業(yè)，權益資本的融通方式有所不同。有限責任合伙企業(yè)和有限責任公司主要通過在私人市場上向私人投資者、機構投資者出售有限責任權益份額融通資金，由于該類股權投資流動性較差、出售量有限，因此融資能力也有限。股份有限公司和房地產投資信托基金則主要通過在公開市場發(fā)行股票融通權益資本，該類股權投資的流動性較好、面向大眾投資者，因此融資能力較強。
房地產權益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通。但隨著證券市場的發(fā)展和房地產權益證券化的流行，房地產企業(yè)從公開資本市場進行企業(yè)或房地產權益融資的比例正在逐漸提高。從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。在美國，機構投資者主要為退休基金、房地產投資信托基金、人壽保險公司以及外國投資者。由于房地產權益投資風險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產權益融資。