七、其他宗地條件修正系數(shù)編制
1．寬度修正：對臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進(jìn)而影響到商店營業(yè)額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區(qū)中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。
2．寬深比率修正：在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進(jìn)深較大，地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應(yīng)采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來反映這種地價的修正情況。
3．容積率修正：一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數(shù)。
4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正：土地出讓是國家將一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)地價計算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。
可計算出宗地年期修正系數(shù)。
5．朝向修正：對住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的坐落、房層的坐落，朝向又會對房屋的銷售價格產(chǎn)生影響。那么從房屋售價中扣除成本后所余的地價，也因朝向不同而有所差異，需進(jìn)行地塊環(huán)境條件影響修正。
6．地價分配率修正：地價分配率是將土地單價(或平面地價)調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷?。一般來看，隨著樓層數(shù)的增高，地價分配呈遞減趨勢，當(dāng)趨于某一臨界值后，地價分配又會呈現(xiàn)增加的勢頭。為了評估需要，必須制訂一個統(tǒng)一的地價分配率以反映樓層依據(jù)樓層高低，樓面地價在地塊總價格中所占的比例。
1．寬度修正：對臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進(jìn)而影響到商店營業(yè)額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區(qū)中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。
2．寬深比率修正：在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進(jìn)深較大，地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應(yīng)采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來反映這種地價的修正情況。
3．容積率修正：一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數(shù)。
4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正：土地出讓是國家將一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)地價計算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。
可計算出宗地年期修正系數(shù)。
5．朝向修正：對住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的坐落、房層的坐落，朝向又會對房屋的銷售價格產(chǎn)生影響。那么從房屋售價中扣除成本后所余的地價，也因朝向不同而有所差異，需進(jìn)行地塊環(huán)境條件影響修正。
6．地價分配率修正：地價分配率是將土地單價(或平面地價)調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷?。一般來看，隨著樓層數(shù)的增高，地價分配呈遞減趨勢，當(dāng)趨于某一臨界值后，地價分配又會呈現(xiàn)增加的勢頭。為了評估需要，必須制訂一個統(tǒng)一的地價分配率以反映樓層依據(jù)樓層高低，樓面地價在地塊總價格中所占的比例。