第四章成本逼近法
一、考試大綱要求：
(一)考試目的
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本逼近法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)成本測(cè)算。
熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍及要求。
了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
(三)考試范圍
1．成本逼近法概念
2．成本逼近法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
(4)各公式的適用條件
3．成本逼近法估價(jià)步驟
(1)確定土地取得費(fèi)
(2)確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
(3)計(jì)算稅費(fèi)
(4)計(jì)算利息
(5)計(jì)算利潤(rùn)
(6)確定土地增值
(7)修正并確定土地價(jià)格
4．土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法
(1)土地取得費(fèi)的概念
(2)土地取得費(fèi)的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同土地取得情況下土地取得費(fèi)的計(jì)算要求及方法
5．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
(1)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的概念
(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)算要求及方法
6．利息
(1)利息的概念
(2)利息計(jì)息方式及其區(qū)別
(3)單利與復(fù)利的計(jì)算方法
7．利潤(rùn)
(1)利潤(rùn)的概念
(2)利潤(rùn)的計(jì)算依據(jù)
(3)利潤(rùn)的計(jì)算方法
8．土地增值
(1)土地增值的概念
(2)土地增值的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地增值的計(jì)算要求及方法
9．土地價(jià)格修正與確定
(1)修正的原則及要求
(2)修正的因素及修正公式
(3)根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件修正的要求
10．成本逼近法適應(yīng)范圍
二、本章知識(shí)匯總
成本逼近法
一、成本逼近法：是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。
需要注意的是，土地的成本逼近法與房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的費(fèi)用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價(jià)格，然后加上已知的土地價(jià)格，最終得到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。而成本逼近法卻是用來(lái)推算土地價(jià)格的，所以兩者的實(shí)際應(yīng)用范圍和估價(jià)程序、方法都不同。
二、基本公式
成本逼近法的基本思路，是把對(duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，同時(shí)加上土地的增值收益，從而求得土地價(jià)格。
因此，成本逼近法的基本公式為：
土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益
三、成本逼近法估價(jià)步驟：
1．判斷待估土地是否適用成本逼近法；
2．收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料；
3．通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；
4．確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額；
5．按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格；
6．對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。
一、考試大綱要求：
(一)考試目的
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本逼近法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)成本測(cè)算。
熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍及要求。
了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
(三)考試范圍
1．成本逼近法概念
2．成本逼近法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
(4)各公式的適用條件
3．成本逼近法估價(jià)步驟
(1)確定土地取得費(fèi)
(2)確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
(3)計(jì)算稅費(fèi)
(4)計(jì)算利息
(5)計(jì)算利潤(rùn)
(6)確定土地增值
(7)修正并確定土地價(jià)格
4．土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法
(1)土地取得費(fèi)的概念
(2)土地取得費(fèi)的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同土地取得情況下土地取得費(fèi)的計(jì)算要求及方法
5．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
(1)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的概念
(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)算要求及方法
6．利息
(1)利息的概念
(2)利息計(jì)息方式及其區(qū)別
(3)單利與復(fù)利的計(jì)算方法
7．利潤(rùn)
(1)利潤(rùn)的概念
(2)利潤(rùn)的計(jì)算依據(jù)
(3)利潤(rùn)的計(jì)算方法
8．土地增值
(1)土地增值的概念
(2)土地增值的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地增值的計(jì)算要求及方法
9．土地價(jià)格修正與確定
(1)修正的原則及要求
(2)修正的因素及修正公式
(3)根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件修正的要求
10．成本逼近法適應(yīng)范圍
二、本章知識(shí)匯總
成本逼近法
一、成本逼近法：是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。
需要注意的是，土地的成本逼近法與房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的費(fèi)用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價(jià)格，然后加上已知的土地價(jià)格，最終得到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。而成本逼近法卻是用來(lái)推算土地價(jià)格的，所以兩者的實(shí)際應(yīng)用范圍和估價(jià)程序、方法都不同。
二、基本公式
成本逼近法的基本思路，是把對(duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，同時(shí)加上土地的增值收益，從而求得土地價(jià)格。
因此，成本逼近法的基本公式為：
土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益
三、成本逼近法估價(jià)步驟：
1．判斷待估土地是否適用成本逼近法；
2．收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料；
3．通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；
4．確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額；
5．按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格；
6．對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。