第三節(jié) 宅基地使用權(quán)
一、定義
宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
宅基地的定義包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：（1）權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；（2）權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；（3）權(quán)利取得的條件，即經(jīng)過(guò)依法審批；（4）權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配；（5）用途限定，即建造住宅；（6）權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期限限制。
關(guān)于“住宅”的含義，原國(guó)家土地管理局政策法規(guī)司1992年5月28日《關(guān)于對(duì)農(nóng)村居民“建住宅”含義理解問(wèn)題的答復(fù)》指出：“《中華人民共和國(guó)土地管理法》第45條所指的‘建住宅’，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施?！?BR> 二、宅基地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主體為特殊主體——符合建房申請(qǐng)宅基地條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地，后因一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用此項(xiàng)規(guī)定炒賣(mài)宅基地，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居民已不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。同時(shí)，外村、外鄉(xiāng)居民也不具備取得該項(xiàng)權(quán)利的主體資格，但依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的不在此限。
三、宅基地使用權(quán)的取得
農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
取得宅基地使用權(quán)，除了必須具備法律規(guī)定的主體資格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實(shí)行“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，縣級(jí)政府批準(zhǔn)”的制度。
鄉(xiāng)、縣兩級(jí)政府在審批過(guò)程中，要注意掌握以下幾點(diǎn)：
第一，要嚴(yán)格控制用地面積。首先，不允許一戶擁有兩處以上的宅基地。其次，一戶擁有的宅基地面積不得超過(guò)省級(jí)人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再次，將原有住宅出賣(mài)、出租后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
第二，要遵守土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格控制使用耕地作宅基地。首先要盡可能使用原有宅基地和空閑地。其次，必須占用耕地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第三，宅基地審批要公開(kāi)、公平和公正，審核過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取申請(qǐng)人所在村的村民意見(jiàn)，批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)予以公告，接受群眾的監(jiān)督。按照農(nóng)村村民自治原則，宅基地的分配，應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定。實(shí)踐中，對(duì)于宅基地分配中“村干部說(shuō)了算、村民靠邊站”的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
一、定義
宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
宅基地的定義包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：（1）權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；（2）權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；（3）權(quán)利取得的條件，即經(jīng)過(guò)依法審批；（4）權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配；（5）用途限定，即建造住宅；（6）權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期限限制。
關(guān)于“住宅”的含義，原國(guó)家土地管理局政策法規(guī)司1992年5月28日《關(guān)于對(duì)農(nóng)村居民“建住宅”含義理解問(wèn)題的答復(fù)》指出：“《中華人民共和國(guó)土地管理法》第45條所指的‘建住宅’，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施?！?BR> 二、宅基地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主體為特殊主體——符合建房申請(qǐng)宅基地條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地，后因一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用此項(xiàng)規(guī)定炒賣(mài)宅基地，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居民已不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。同時(shí)，外村、外鄉(xiāng)居民也不具備取得該項(xiàng)權(quán)利的主體資格，但依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的不在此限。
三、宅基地使用權(quán)的取得
農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
取得宅基地使用權(quán)，除了必須具備法律規(guī)定的主體資格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實(shí)行“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，縣級(jí)政府批準(zhǔn)”的制度。
鄉(xiāng)、縣兩級(jí)政府在審批過(guò)程中，要注意掌握以下幾點(diǎn)：
第一，要嚴(yán)格控制用地面積。首先，不允許一戶擁有兩處以上的宅基地。其次，一戶擁有的宅基地面積不得超過(guò)省級(jí)人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再次，將原有住宅出賣(mài)、出租后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
第二，要遵守土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格控制使用耕地作宅基地。首先要盡可能使用原有宅基地和空閑地。其次，必須占用耕地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第三，宅基地審批要公開(kāi)、公平和公正，審核過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取申請(qǐng)人所在村的村民意見(jiàn)，批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)予以公告，接受群眾的監(jiān)督。按照農(nóng)村村民自治原則，宅基地的分配，應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定。實(shí)踐中，對(duì)于宅基地分配中“村干部說(shuō)了算、村民靠邊站”的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)予以糾正。