“只恐雙溪蚱蜢舟，載不動(dòng)，許多愁?！痹凇段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（草案）討論會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，反復(fù)在記者腦海中浮現(xiàn)的，竟是這樣感傷的詞句。
而在耳邊，不斷響起的，是業(yè)內(nèi)人士指點(diǎn)江山、慷慨激昂的話(huà)語(yǔ)：《草案》應(yīng)該對(duì)業(yè)主欠費(fèi)等行為設(shè)定罰責(zé)，《草案》應(yīng)該對(duì)物管前期介入后的保修責(zé)任加以界定，《草案》應(yīng)要求有關(guān)管理部門(mén)及時(shí)制止和處理違法行為，《草案》應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為加以約束……一聲聲，飽含了不盡的企盼。
也難怪，《物業(yè)管理?xiàng)l例》從1999年起草至今，中間幾經(jīng)完善。其間行業(yè)的發(fā)展日新月異，物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境也已物是人非。如今《草案》終于面世，可算是要有章可循了，總以為所有的困難與困惑也將隨之迎刃而解。然而業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為這個(gè)《草案》“極為籠統(tǒng)”，感覺(jué)比較失望?？磥?lái)一個(gè)條例也不能完全包治百病。
平心而論，《草案》對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主普遍面對(duì)的困惑還是有一些突破性規(guī)定的，比如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安責(zé)任的界定，比如對(duì)物業(yè)管理前期介入的規(guī)定，比如貫穿《草案》始終的合同意識(shí)，可以說(shuō)足以憑此構(gòu)建起健康理性的物業(yè)管理框架，至于大家一致提到的種種細(xì)節(jié)，對(duì)于業(yè)內(nèi)普遍要求的可操作性，如果我們冷靜地加以分析，就會(huì)發(fā)出這樣的疑問(wèn)：這些是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍嗎？
比如業(yè)主欠費(fèi)以及業(yè)主的其他違法行為。俗話(huà)說(shuō)，殺人償命欠債還錢(qián)，民法、刑法等法律法規(guī)已為其設(shè)定了良好的救濟(jì)渠道，又何勞《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此加以規(guī)定？再比如，對(duì)于亂搭亂建行為，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，它可以報(bào)告有關(guān)部門(mén)，如果有關(guān)部門(mén)不及時(shí)處理，則可以向其上及主管部門(mén)反映或者進(jìn)行行政復(fù)議、提起行政訴訟，以促使事情的解決，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此加以規(guī)定也是多此一舉。再比如物業(yè)管理企業(yè)前期介入的費(fèi)用，實(shí)際上雙方可以在合同中依據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則界定得一清二楚，對(duì)于這種千差萬(wàn)別的市場(chǎng)行為，要求《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行界定，似乎也有點(diǎn)勉為其難。
當(dāng)然，我這里所說(shuō)的，只是一種理想的狀態(tài)，而飽經(jīng)風(fēng)霜的物業(yè)管理企業(yè)老總們則是清醒的現(xiàn)實(shí)主義者，他們的擔(dān)憂(yōu)也確實(shí)都有其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)：確實(shí)有一些蠻不講理的業(yè)主欠費(fèi)不交，如果全部走訴訟渠道則會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)；確實(shí)有管理部門(mén)不能盡職盡責(zé)，對(duì)于業(yè)主違規(guī)行為不及時(shí)有效進(jìn)行處理，讓小小的物業(yè)管理企業(yè)為此去走行政訴訟道路也是勉為其難；確實(shí)也有開(kāi)發(fā)商為售樓做出不切實(shí)際的承諾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)很大麻煩……套用一句說(shuō)濫了的話(huà)，物業(yè)管理也是一個(gè)系統(tǒng)工程，有關(guān)執(zhí)法環(huán)境，有關(guān)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信，有關(guān)壟斷行業(yè)的配合，有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)的提高。所有問(wèn)題，不是一個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》能涵蓋得了的。即使真的全部做出規(guī)定，難道事情就能迎刃而解？
風(fēng)風(fēng)雨雨近十年，我們的物業(yè)管理企業(yè)有了很大發(fā)展，企業(yè)從無(wú)到有到完全市場(chǎng)化運(yùn)化，從不足一半的收費(fèi)率到個(gè)別企業(yè)收費(fèi)率超過(guò)90％，其間的每一步固然與法律、法規(guī)的完善有關(guān)，但同樣少不了物業(yè)管理企業(yè)的堅(jiān)持與努力。行業(yè)品牌化經(jīng)營(yíng)與規(guī)?；\(yùn)作都未有太大起色，各種矛盾仍困擾物管企業(yè)前行。所有這些，僅僅寄期望于《物業(yè)管理?xiàng)l例》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)于業(yè)主，需要付出更多親情的服務(wù)；面對(duì)困難和挫折，則需要更多的智慧和勇氣去面對(duì)。
而在耳邊，不斷響起的，是業(yè)內(nèi)人士指點(diǎn)江山、慷慨激昂的話(huà)語(yǔ)：《草案》應(yīng)該對(duì)業(yè)主欠費(fèi)等行為設(shè)定罰責(zé)，《草案》應(yīng)該對(duì)物管前期介入后的保修責(zé)任加以界定，《草案》應(yīng)要求有關(guān)管理部門(mén)及時(shí)制止和處理違法行為，《草案》應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為加以約束……一聲聲，飽含了不盡的企盼。
也難怪，《物業(yè)管理?xiàng)l例》從1999年起草至今，中間幾經(jīng)完善。其間行業(yè)的發(fā)展日新月異，物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境也已物是人非。如今《草案》終于面世，可算是要有章可循了，總以為所有的困難與困惑也將隨之迎刃而解。然而業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為這個(gè)《草案》“極為籠統(tǒng)”，感覺(jué)比較失望?？磥?lái)一個(gè)條例也不能完全包治百病。
平心而論，《草案》對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主普遍面對(duì)的困惑還是有一些突破性規(guī)定的，比如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安責(zé)任的界定，比如對(duì)物業(yè)管理前期介入的規(guī)定，比如貫穿《草案》始終的合同意識(shí)，可以說(shuō)足以憑此構(gòu)建起健康理性的物業(yè)管理框架，至于大家一致提到的種種細(xì)節(jié)，對(duì)于業(yè)內(nèi)普遍要求的可操作性，如果我們冷靜地加以分析，就會(huì)發(fā)出這樣的疑問(wèn)：這些是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍嗎？
比如業(yè)主欠費(fèi)以及業(yè)主的其他違法行為。俗話(huà)說(shuō)，殺人償命欠債還錢(qián)，民法、刑法等法律法規(guī)已為其設(shè)定了良好的救濟(jì)渠道，又何勞《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此加以規(guī)定？再比如，對(duì)于亂搭亂建行為，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，它可以報(bào)告有關(guān)部門(mén)，如果有關(guān)部門(mén)不及時(shí)處理，則可以向其上及主管部門(mén)反映或者進(jìn)行行政復(fù)議、提起行政訴訟，以促使事情的解決，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此加以規(guī)定也是多此一舉。再比如物業(yè)管理企業(yè)前期介入的費(fèi)用，實(shí)際上雙方可以在合同中依據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則界定得一清二楚，對(duì)于這種千差萬(wàn)別的市場(chǎng)行為，要求《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行界定，似乎也有點(diǎn)勉為其難。
當(dāng)然，我這里所說(shuō)的，只是一種理想的狀態(tài)，而飽經(jīng)風(fēng)霜的物業(yè)管理企業(yè)老總們則是清醒的現(xiàn)實(shí)主義者，他們的擔(dān)憂(yōu)也確實(shí)都有其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)：確實(shí)有一些蠻不講理的業(yè)主欠費(fèi)不交，如果全部走訴訟渠道則會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)；確實(shí)有管理部門(mén)不能盡職盡責(zé)，對(duì)于業(yè)主違規(guī)行為不及時(shí)有效進(jìn)行處理，讓小小的物業(yè)管理企業(yè)為此去走行政訴訟道路也是勉為其難；確實(shí)也有開(kāi)發(fā)商為售樓做出不切實(shí)際的承諾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)很大麻煩……套用一句說(shuō)濫了的話(huà)，物業(yè)管理也是一個(gè)系統(tǒng)工程，有關(guān)執(zhí)法環(huán)境，有關(guān)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信，有關(guān)壟斷行業(yè)的配合，有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)的提高。所有問(wèn)題，不是一個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》能涵蓋得了的。即使真的全部做出規(guī)定，難道事情就能迎刃而解？
風(fēng)風(fēng)雨雨近十年，我們的物業(yè)管理企業(yè)有了很大發(fā)展，企業(yè)從無(wú)到有到完全市場(chǎng)化運(yùn)化，從不足一半的收費(fèi)率到個(gè)別企業(yè)收費(fèi)率超過(guò)90％，其間的每一步固然與法律、法規(guī)的完善有關(guān)，但同樣少不了物業(yè)管理企業(yè)的堅(jiān)持與努力。行業(yè)品牌化經(jīng)營(yíng)與規(guī)?；\(yùn)作都未有太大起色，各種矛盾仍困擾物管企業(yè)前行。所有這些，僅僅寄期望于《物業(yè)管理?xiàng)l例》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)于業(yè)主，需要付出更多親情的服務(wù)；面對(duì)困難和挫折，則需要更多的智慧和勇氣去面對(duì)。