二、剩余法估價的程序與方法
1、剩余法估價的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情況；
（2）確定土地的開發(fā)利用方式；
（3）估計(jì)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等；
（5）測算土地價格。
2、各道程序的內(nèi)容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
（2）確定的開發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇的土地用途。
（3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價
可通過兩個途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤
A．估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。
B．估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。
C．估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。
D．確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時間不同，計(jì)算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時貸款利率進(jìn)行計(jì)算。如果時間超過一年，應(yīng)該采用復(fù)利計(jì)算。
E．估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計(jì)算
F．估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計(jì)算
G．．估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時也采用年利潤率計(jì)算。
（5）計(jì)算和確定估價額
先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場地所能支付的費(fèi)用：地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤（有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價利息，第二種地價利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn)）
再從計(jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價師確定。
1、剩余法估價的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情況；
（2）確定土地的開發(fā)利用方式；
（3）估計(jì)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等；
（5）測算土地價格。
2、各道程序的內(nèi)容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
（2）確定的開發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇的土地用途。
（3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價
可通過兩個途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤
A．估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。
B．估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。
C．估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。
D．確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時間不同，計(jì)算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時貸款利率進(jìn)行計(jì)算。如果時間超過一年，應(yīng)該采用復(fù)利計(jì)算。
E．估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計(jì)算
F．估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計(jì)算
G．．估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時也采用年利潤率計(jì)算。
（5）計(jì)算和確定估價額
先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場地所能支付的費(fèi)用：地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤（有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價利息，第二種地價利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn)）
再從計(jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價師確定。