A物業(yè)管理有限公司管理的某花園一套房產(chǎn),系1992年由發(fā)展商交付入伙,該房產(chǎn)購(gòu)買人系桂林B公司,B公司一直至2001年6月才辦理入伙手續(xù)。在辦理入伙手續(xù)時(shí),A物業(yè)管理公司提出,B公司應(yīng)交納1993年1月至2001年的物業(yè)管理費(fèi)及相應(yīng)的滯納金,合計(jì)23000元。B公司交納了上述費(fèi)用,接收了房產(chǎn),并于2001年12月辦理了房地產(chǎn)證。后B公司委托律師向法院提起訴訟,請(qǐng)求判令退還上述已交納的全部款項(xiàng)。B公司在庭審中提出的主要理由是,該公司在2001年6月以前從未使用房產(chǎn),不應(yīng)交納上述費(fèi)用;A公司認(rèn)為,A公司從1993年開始提供物業(yè)管理服務(wù),不論B公司是否入伙、是否使用房產(chǎn),都應(yīng)交納上述款項(xiàng)。經(jīng)過一、二審法院審胖,法院認(rèn)為2001年6月以前,B公司既不是房產(chǎn)的所有權(quán)人,也不是房產(chǎn)的實(shí)際使用人,因此不是物業(yè)管理費(fèi)的承擔(dān)人,A公司有權(quán)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),但應(yīng)向相關(guān)的對(duì)象收取。法院終審判決:判令A(yù)公司退還己收取的全部款項(xiàng),并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
簡(jiǎn)要分析:
上述爭(zhēng)議屬于管理費(fèi)糾紛,爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于B公司是否是交納物業(yè)管理費(fèi)的法律義務(wù)主體,B公司應(yīng)從什么時(shí)間開始承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)是因物業(yè)管理單位提供服務(wù)而產(chǎn)生的債權(quán),該法律關(guān)系中的法律主體是房產(chǎn)的所有權(quán)人和物業(yè)公司,房產(chǎn)所有權(quán)人在取得所有之前,可能會(huì)取得使用權(quán)。但房產(chǎn)所有權(quán)一定以國(guó)土部門的登記為準(zhǔn),屬于要式法律行為。B公司在入伙前因未辦理房產(chǎn)證而未成為房產(chǎn)所有權(quán)人,也未使用房產(chǎn)享受到A公司的服務(wù),依法不承擔(dān)交納管理費(fèi)的義務(wù)。從2003年9月1日開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,也明確規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)交納的義務(wù)主體是業(yè)主(即所有權(quán)人)。因此在實(shí)際操作中,物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間以辦理房產(chǎn)證和通知入伙時(shí)間的二個(gè)時(shí)間中較早的一個(gè)時(shí)間開始。其他的計(jì)收時(shí)間都是缺乏依據(jù)的。
簡(jiǎn)要分析:
上述爭(zhēng)議屬于管理費(fèi)糾紛,爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于B公司是否是交納物業(yè)管理費(fèi)的法律義務(wù)主體,B公司應(yīng)從什么時(shí)間開始承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)是因物業(yè)管理單位提供服務(wù)而產(chǎn)生的債權(quán),該法律關(guān)系中的法律主體是房產(chǎn)的所有權(quán)人和物業(yè)公司,房產(chǎn)所有權(quán)人在取得所有之前,可能會(huì)取得使用權(quán)。但房產(chǎn)所有權(quán)一定以國(guó)土部門的登記為準(zhǔn),屬于要式法律行為。B公司在入伙前因未辦理房產(chǎn)證而未成為房產(chǎn)所有權(quán)人,也未使用房產(chǎn)享受到A公司的服務(wù),依法不承擔(dān)交納管理費(fèi)的義務(wù)。從2003年9月1日開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,也明確規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)交納的義務(wù)主體是業(yè)主(即所有權(quán)人)。因此在實(shí)際操作中,物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間以辦理房產(chǎn)證和通知入伙時(shí)間的二個(gè)時(shí)間中較早的一個(gè)時(shí)間開始。其他的計(jì)收時(shí)間都是缺乏依據(jù)的。