一、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)因素
導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺詐、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。
1、抵押物導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)，指借款人違約時(shí)，處置抵押物所得不能清償全部債務(wù)，債權(quán)人的利益不能從抵押物處置中獲得保障，具體表現(xiàn)在：
(1)抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)，抵押物不具備合法抵押資格，如權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)等。
(2)抵押權(quán)有瑕疵，如未經(jīng)抵押物權(quán)利人書面同意而取得的抵押權(quán)等。
(3)未辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)益無(wú)法得到合法保障。
(4)抵押物價(jià)值不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物價(jià)值被高估，抵押物變現(xiàn)所得無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)。又如抵押物簽訂了長(zhǎng)期租約，租約租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金。
(5)由于自然或人為的原因，無(wú)意或有意地造成不動(dòng)產(chǎn)抵押物的滅失，造成抵押房地產(chǎn)價(jià)值損失。
(6)貸款抵押比率風(fēng)險(xiǎn)，貸款人對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不夠，將該比率設(shè)定過(guò)高，過(guò)多發(fā)放貸款，抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)自然越大。
2、貸款人信用導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：
(1)借款人因還款能力下降而被動(dòng)違約，如某些抵押貸款業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押物只擔(dān)保部分借款，其余借款以借款人信用或其他資產(chǎn)擔(dān)保，當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生變化，借款企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了困境，借款人還款能力下降，導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。
(2)因房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，借款人主動(dòng)違約。如當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條不景氣和樓價(jià)下跌后，抵押物市場(chǎng)價(jià)值低于貸款余額，借款人選擇放棄抵押物而主動(dòng)違約。
(3)借款人借抵押之名將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給銀行。如借款人的抵押物取得成本較低，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，導(dǎo)致該物業(yè)增值很快，借款人正常出售，銷售所得扣除應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收費(fèi)用后的凈得，低于銀行按照放貸成數(shù)可發(fā)放的抵押貸款。
3、借款人欺詐導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)，借款人采取欺詐行為，通過(guò)捏造事實(shí)，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房地產(chǎn)”作抵押，騙取根本無(wú)償還能力或超過(guò)其償還能力的貸款，致使房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：
(1)虛擬抵押。抵押物根本不存在，借款人通過(guò)偽造權(quán)證簽訂抵押擔(dān)保借款協(xié)議，未辦理抵押登記手續(xù)，沒(méi)有取得合法的抵押權(quán)證。
(2)舊契證抵押。借款人持已失效的舊契證，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后，便向銀行辦理抵押貸款手續(xù)，欺詐銀行放款。
(3)假證抵押。借款人的抵押物不具備抵押資格，但是借款人偽造“假證”。改變其權(quán)屬信息，辦理抵押貸款。
(4)租賃房屋抵押。指借款人用自己租賃的房屋作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。
(5)出租房抵押，借款人在辦理抵押貸款前將房地產(chǎn)以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金的價(jià)格長(zhǎng)期出租或者以買斷方式簽訂零租金的長(zhǎng)期租約。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升階段，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小，即使出現(xiàn)無(wú)法還款的情形，借款人也會(huì)主動(dòng)出售抵押物償還借款，而不是選擇放棄抵押物。但是，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌階段，即使有能力還款，借款人也可能選擇放棄抵押物，這個(gè)階段房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率較大。
二、抵押估價(jià)在房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范中的作用
房地產(chǎn)抵押需提供客觀、合理、合法的抵押估價(jià)報(bào)告，主要用于防范房地產(chǎn)抵押貸款中的抵押物風(fēng)險(xiǎn)和借款人欺詐風(fēng)險(xiǎn)，并能提醒警示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：
1、確定估價(jià)對(duì)象作為抵押物的合法性?！兜盅汗纼r(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十一條規(guī)定，“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為抵押估價(jià)對(duì)象”。對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押合法性審查，可有效防范抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、對(duì)抵押物現(xiàn)場(chǎng)查勘，全面了解抵押物實(shí)體狀況、使用狀況，能有效識(shí)破虛擬抵押、租賃房屋抵押等欺詐伎倆。對(duì)已出租房屋租約調(diào)查，可以評(píng)估出租約限制條件下的物業(yè)真實(shí)價(jià)值，避免房地產(chǎn)抵押價(jià)值判定不實(shí)而導(dǎo)致的抵押物價(jià)值不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
3、對(duì)抵押物權(quán)屬調(diào)查，全面了解抵押物權(quán)屬狀況，能識(shí)破舊契證抵押、假證抵押等欺詐伎倆。同時(shí)通過(guò)真實(shí)披露抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，可以防范抵押房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)是一項(xiàng)專業(yè)工作，只有具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力的房地產(chǎn)估價(jià)師才能勝任?？陀^、合理的估價(jià)可以防范抵押物價(jià)值不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
5、對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，對(duì)抵押物變現(xiàn)能力分析，對(duì)報(bào)告使用者的提示，以及各項(xiàng)知悉的法定優(yōu)先受償款的揭示，提醒警示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，合理設(shè)定貸款抵押比率，防范抵押物貸款抵押比率風(fēng)險(xiǎn)。
三、抵押估價(jià)面臨的處罰風(fēng)險(xiǎn)
一旦估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告，那么將面臨行政處罰風(fēng)險(xiǎn)、民事賠償風(fēng)險(xiǎn)和刑事處罰風(fēng)險(xiǎn)。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》對(duì)此都有明文規(guī)定。
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師一旦被要求承擔(dān)民事賠償責(zé)任或被行政、刑事處罰，那么其聲譽(yù)將全面受損，難以在市場(chǎng)中立足，估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)將很困難，估價(jià)師會(huì)因此而職業(yè)前途堪憂。對(duì)此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師必須清醒認(rèn)識(shí)。
四、導(dǎo)致抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)因素分析
風(fēng)險(xiǎn)源自估價(jià)單位未能出具客觀、合理、合法的抵押估價(jià)報(bào)告，具體表現(xiàn)在：
(1)估價(jià)對(duì)象不具備合法抵押資格，房地產(chǎn)抵押估價(jià)本身不合法；
(2)抵押價(jià)值不客觀、不合理，如高估市場(chǎng)價(jià)值或低估知悉的法定優(yōu)先受償款。
(3)濫用假設(shè)限制條件，未披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，如經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的長(zhǎng)期租約。
(4)抵押物變現(xiàn)能力分析不客觀，誤導(dǎo)抵押貸款機(jī)構(gòu)提高放貸成數(shù)，如將物業(yè)變現(xiàn)能力差定性為變現(xiàn)能力強(qiáng)。
在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)操作中，導(dǎo)致抵押估價(jià)報(bào)告不實(shí)而產(chǎn)生抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有估價(jià)師個(gè)人因素和估價(jià)機(jī)構(gòu)因素。
1、估價(jià)師個(gè)人因素。
(1)估價(jià)人員能力因素?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力”。抵押估價(jià)人員不具備抵押估價(jià)能力，如對(duì)不能作為抵押物的公共設(shè)施進(jìn)行抵押估價(jià)。
(2)估價(jià)人員不敬業(yè)，職業(yè)意識(shí)差。對(duì)抵押估價(jià)工作敷衍對(duì)待，不查勘現(xiàn)場(chǎng)，不做市場(chǎng)調(diào)查，不嚴(yán)格按照《估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定的程序進(jìn)行估價(jià)，導(dǎo)致抵押估價(jià)結(jié)果不客觀不合理。
(3)估價(jià)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能認(rèn)清抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的存在，高估抵押價(jià)值。
(4)估價(jià)人員不能堅(jiān)持估價(jià)原則，明知道抵押價(jià)值不客觀不合理，但迫于公司和客戶壓力，按客戶要求，出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告。
(5)估價(jià)人員缺乏職業(yè)道德，不遵守職業(yè)道德規(guī)范，出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告。如明明知道抵押價(jià)值不合理，也知道其中的風(fēng)險(xiǎn)，但收受商業(yè)賄賂后，心存僥幸，故意高估抵押價(jià)值。 考試用書
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)因素。
(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏具備抵押估價(jià)能力的房地產(chǎn)估價(jià)師，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力從事抵押估價(jià)業(yè)務(wù)；
(2)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部估價(jià)報(bào)告審核體系不完善，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告未經(jīng)嚴(yán)格審核便發(fā)出；
(3)機(jī)構(gòu)人力資源管理欠缺，估價(jià)人員不穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)留不住人才，導(dǎo)致抵押估價(jià)“新手”居多，抵押估價(jià)能力差；
(4)機(jī)構(gòu)的薪酬體系不合理，片面將估價(jià)師收入與估價(jià)收費(fèi)“掛鉤”，迫使估價(jià)師為了能收到評(píng)估費(fèi)，主動(dòng)取悅客戶，迎合客戶不合理要求，出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告，此外，薪酬體系不合理也會(huì)導(dǎo)致估價(jià)人員頻繁流動(dòng)。
(5)機(jī)構(gòu)缺乏誠(chéng)信，為取悅客戶，爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，片面滿足客戶要求而向注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師施加壓力，出具抵押價(jià)值高估不實(shí)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。
(6)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理不完善，給不法分子可乘之機(jī)，冒用機(jī)構(gòu)名義，出具抵押估價(jià)“假報(bào)告”。
(7)估價(jià)機(jī)構(gòu)中的“害群之馬”，通過(guò)“高估抵押價(jià)值”及“降低估價(jià)收費(fèi)進(jìn)而降低估價(jià)報(bào)告質(zhì)量”等不正當(dāng)手段搞惡性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，擾亂抵押估價(jià)業(yè)務(wù)市場(chǎng)的正常競(jìng)爭(zhēng)秩序。這種惡性競(jìng)爭(zhēng)，短期是“劣幣驅(qū)逐良幣”，長(zhǎng)期則是導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)聲譽(yù)受損。
五、抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范
綜上分析，筆者認(rèn)為，防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從三個(gè)層面著手，即行業(yè)、機(jī)構(gòu)與估價(jià)師。
1、主管部門加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，行業(yè)協(xié)會(huì)倡導(dǎo)行業(yè)自律，建立完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師誠(chéng)信檔案，維護(hù)估價(jià)行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境。
(1)三部委對(duì)《通知》及《估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》實(shí)施狀況和效果進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。
(2)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)抵押估價(jià)報(bào)告質(zhì)量檢查與業(yè)務(wù)規(guī)范管理，對(duì)抵押估價(jià)中通過(guò)虛估、高估抵押價(jià)值行為爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為予以查禁與處罰，將害群之馬列入抵押估價(jià)“黑名單”，起到殺一儆百的震懾效果。
(3)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)收費(fèi)，加強(qiáng)行業(yè)收費(fèi)自律，制止估價(jià)機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)競(jìng)相壓價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為。
(4)在繼續(xù)教育培訓(xùn)中，加強(qiáng)估價(jià)能力培訓(xùn)、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育和職業(yè)道德教育，提升估價(jià)人員專業(yè)素質(zhì)，全面樹(shù)立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，自覺(jué)抵制商業(yè)賄賂。
(5)加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的誠(chéng)信檔案建設(shè)與管理，倡導(dǎo)誠(chéng)信，通過(guò)信用管理有效約束估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員。
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)品牌意識(shí)，重視抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持自律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，避免短視行為，建立和完善抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
(1)建立健全內(nèi)審機(jī)制，加強(qiáng)抵押估價(jià)過(guò)程的程序?qū)徍撕凸纼r(jià)報(bào)告質(zhì)量審核。
(2)加強(qiáng)估價(jià)師的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)。
(3)重視人才，建立合理的薪酬體系，吸引優(yōu)秀人才加盟。
(4)機(jī)構(gòu)自律，自覺(jué)維護(hù)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，自覺(jué)抵制行業(yè)中的商業(yè)賄賂，不參與不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，而且敢于對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)行檢舉揭發(fā)。
(5)立志高遠(yuǎn)，樹(shù)品牌意識(shí)，創(chuàng)估價(jià)行業(yè)品牌。
3、房地產(chǎn)估價(jià)師作為抵押估價(jià)具體承辦者，其抵押估價(jià)能力和職業(yè)道德素質(zhì)也是抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)從自身做起，提升抵押估價(jià)能力，堅(jiān)持估價(jià)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，恪守職業(yè)道德。
(1)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)珍惜行業(yè)協(xié)會(huì)組織的繼續(xù)教育培訓(xùn)機(jī)會(huì)，同時(shí)也積極參與機(jī)構(gòu)內(nèi)部組織管理與培訓(xùn)，提高自身抵押估價(jià)業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，堅(jiān)持估價(jià)原則，自覺(jué)抵制商業(yè)賄賂。
(2)房地產(chǎn)估價(jià)師在工作實(shí)踐中積極思考與學(xué)習(xí)，不斷積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，提升抵押估價(jià)能力。
(3)房地產(chǎn)估價(jià)師還需要加強(qiáng)對(duì)估價(jià)研究與房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判，提升自身能力，同時(shí)，也為推動(dòng)整個(gè)估價(jià)行業(yè)發(fā)展盡力。
六、結(jié)語(yǔ)
防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而且復(fù)雜的工作，這需要行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員以及服務(wù)機(jī)構(gòu)等多方面參與和努力。我們相信，在我們努力下，我們必能防范好抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)誠(chéng)信房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)形象。
導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺詐、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。
1、抵押物導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)，指借款人違約時(shí)，處置抵押物所得不能清償全部債務(wù)，債權(quán)人的利益不能從抵押物處置中獲得保障，具體表現(xiàn)在：
(1)抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)，抵押物不具備合法抵押資格，如權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)等。
(2)抵押權(quán)有瑕疵，如未經(jīng)抵押物權(quán)利人書面同意而取得的抵押權(quán)等。
(3)未辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)益無(wú)法得到合法保障。
(4)抵押物價(jià)值不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物價(jià)值被高估，抵押物變現(xiàn)所得無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)。又如抵押物簽訂了長(zhǎng)期租約，租約租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金。
(5)由于自然或人為的原因，無(wú)意或有意地造成不動(dòng)產(chǎn)抵押物的滅失，造成抵押房地產(chǎn)價(jià)值損失。
(6)貸款抵押比率風(fēng)險(xiǎn)，貸款人對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不夠，將該比率設(shè)定過(guò)高，過(guò)多發(fā)放貸款，抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)自然越大。
2、貸款人信用導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：
(1)借款人因還款能力下降而被動(dòng)違約，如某些抵押貸款業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押物只擔(dān)保部分借款，其余借款以借款人信用或其他資產(chǎn)擔(dān)保，當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生變化，借款企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了困境，借款人還款能力下降，導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。
(2)因房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，借款人主動(dòng)違約。如當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條不景氣和樓價(jià)下跌后，抵押物市場(chǎng)價(jià)值低于貸款余額，借款人選擇放棄抵押物而主動(dòng)違約。
(3)借款人借抵押之名將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給銀行。如借款人的抵押物取得成本較低，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，導(dǎo)致該物業(yè)增值很快，借款人正常出售，銷售所得扣除應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收費(fèi)用后的凈得，低于銀行按照放貸成數(shù)可發(fā)放的抵押貸款。
3、借款人欺詐導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)，借款人采取欺詐行為，通過(guò)捏造事實(shí)，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房地產(chǎn)”作抵押，騙取根本無(wú)償還能力或超過(guò)其償還能力的貸款，致使房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：
(1)虛擬抵押。抵押物根本不存在，借款人通過(guò)偽造權(quán)證簽訂抵押擔(dān)保借款協(xié)議，未辦理抵押登記手續(xù)，沒(méi)有取得合法的抵押權(quán)證。
(2)舊契證抵押。借款人持已失效的舊契證，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后，便向銀行辦理抵押貸款手續(xù)，欺詐銀行放款。
(3)假證抵押。借款人的抵押物不具備抵押資格，但是借款人偽造“假證”。改變其權(quán)屬信息，辦理抵押貸款。
(4)租賃房屋抵押。指借款人用自己租賃的房屋作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。
(5)出租房抵押，借款人在辦理抵押貸款前將房地產(chǎn)以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金的價(jià)格長(zhǎng)期出租或者以買斷方式簽訂零租金的長(zhǎng)期租約。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升階段，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小，即使出現(xiàn)無(wú)法還款的情形，借款人也會(huì)主動(dòng)出售抵押物償還借款，而不是選擇放棄抵押物。但是，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌階段，即使有能力還款，借款人也可能選擇放棄抵押物，這個(gè)階段房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率較大。
二、抵押估價(jià)在房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范中的作用
房地產(chǎn)抵押需提供客觀、合理、合法的抵押估價(jià)報(bào)告，主要用于防范房地產(chǎn)抵押貸款中的抵押物風(fēng)險(xiǎn)和借款人欺詐風(fēng)險(xiǎn)，并能提醒警示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：
1、確定估價(jià)對(duì)象作為抵押物的合法性?！兜盅汗纼r(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十一條規(guī)定，“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為抵押估價(jià)對(duì)象”。對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押合法性審查，可有效防范抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、對(duì)抵押物現(xiàn)場(chǎng)查勘，全面了解抵押物實(shí)體狀況、使用狀況，能有效識(shí)破虛擬抵押、租賃房屋抵押等欺詐伎倆。對(duì)已出租房屋租約調(diào)查，可以評(píng)估出租約限制條件下的物業(yè)真實(shí)價(jià)值，避免房地產(chǎn)抵押價(jià)值判定不實(shí)而導(dǎo)致的抵押物價(jià)值不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
3、對(duì)抵押物權(quán)屬調(diào)查，全面了解抵押物權(quán)屬狀況，能識(shí)破舊契證抵押、假證抵押等欺詐伎倆。同時(shí)通過(guò)真實(shí)披露抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，可以防范抵押房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)是一項(xiàng)專業(yè)工作，只有具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力的房地產(chǎn)估價(jià)師才能勝任?？陀^、合理的估價(jià)可以防范抵押物價(jià)值不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
5、對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，對(duì)抵押物變現(xiàn)能力分析，對(duì)報(bào)告使用者的提示，以及各項(xiàng)知悉的法定優(yōu)先受償款的揭示，提醒警示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，合理設(shè)定貸款抵押比率，防范抵押物貸款抵押比率風(fēng)險(xiǎn)。
三、抵押估價(jià)面臨的處罰風(fēng)險(xiǎn)
一旦估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告，那么將面臨行政處罰風(fēng)險(xiǎn)、民事賠償風(fēng)險(xiǎn)和刑事處罰風(fēng)險(xiǎn)。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》對(duì)此都有明文規(guī)定。
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師一旦被要求承擔(dān)民事賠償責(zé)任或被行政、刑事處罰，那么其聲譽(yù)將全面受損，難以在市場(chǎng)中立足，估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)將很困難，估價(jià)師會(huì)因此而職業(yè)前途堪憂。對(duì)此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師必須清醒認(rèn)識(shí)。
四、導(dǎo)致抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)因素分析
風(fēng)險(xiǎn)源自估價(jià)單位未能出具客觀、合理、合法的抵押估價(jià)報(bào)告，具體表現(xiàn)在：
(1)估價(jià)對(duì)象不具備合法抵押資格，房地產(chǎn)抵押估價(jià)本身不合法；
(2)抵押價(jià)值不客觀、不合理，如高估市場(chǎng)價(jià)值或低估知悉的法定優(yōu)先受償款。
(3)濫用假設(shè)限制條件，未披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，如經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的長(zhǎng)期租約。
(4)抵押物變現(xiàn)能力分析不客觀，誤導(dǎo)抵押貸款機(jī)構(gòu)提高放貸成數(shù)，如將物業(yè)變現(xiàn)能力差定性為變現(xiàn)能力強(qiáng)。
在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)操作中，導(dǎo)致抵押估價(jià)報(bào)告不實(shí)而產(chǎn)生抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有估價(jià)師個(gè)人因素和估價(jià)機(jī)構(gòu)因素。
1、估價(jià)師個(gè)人因素。
(1)估價(jià)人員能力因素?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力”。抵押估價(jià)人員不具備抵押估價(jià)能力，如對(duì)不能作為抵押物的公共設(shè)施進(jìn)行抵押估價(jià)。
(2)估價(jià)人員不敬業(yè)，職業(yè)意識(shí)差。對(duì)抵押估價(jià)工作敷衍對(duì)待，不查勘現(xiàn)場(chǎng)，不做市場(chǎng)調(diào)查，不嚴(yán)格按照《估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定的程序進(jìn)行估價(jià)，導(dǎo)致抵押估價(jià)結(jié)果不客觀不合理。
(3)估價(jià)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能認(rèn)清抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的存在，高估抵押價(jià)值。
(4)估價(jià)人員不能堅(jiān)持估價(jià)原則，明知道抵押價(jià)值不客觀不合理，但迫于公司和客戶壓力，按客戶要求，出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告。
(5)估價(jià)人員缺乏職業(yè)道德，不遵守職業(yè)道德規(guī)范，出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告。如明明知道抵押價(jià)值不合理，也知道其中的風(fēng)險(xiǎn)，但收受商業(yè)賄賂后，心存僥幸，故意高估抵押價(jià)值。 考試用書
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)因素。
(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏具備抵押估價(jià)能力的房地產(chǎn)估價(jià)師，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力從事抵押估價(jià)業(yè)務(wù)；
(2)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部估價(jià)報(bào)告審核體系不完善，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告未經(jīng)嚴(yán)格審核便發(fā)出；
(3)機(jī)構(gòu)人力資源管理欠缺，估價(jià)人員不穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)留不住人才，導(dǎo)致抵押估價(jià)“新手”居多，抵押估價(jià)能力差；
(4)機(jī)構(gòu)的薪酬體系不合理，片面將估價(jià)師收入與估價(jià)收費(fèi)“掛鉤”，迫使估價(jià)師為了能收到評(píng)估費(fèi)，主動(dòng)取悅客戶，迎合客戶不合理要求，出具不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告，此外，薪酬體系不合理也會(huì)導(dǎo)致估價(jià)人員頻繁流動(dòng)。
(5)機(jī)構(gòu)缺乏誠(chéng)信，為取悅客戶，爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，片面滿足客戶要求而向注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師施加壓力，出具抵押價(jià)值高估不實(shí)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。
(6)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理不完善，給不法分子可乘之機(jī)，冒用機(jī)構(gòu)名義，出具抵押估價(jià)“假報(bào)告”。
(7)估價(jià)機(jī)構(gòu)中的“害群之馬”，通過(guò)“高估抵押價(jià)值”及“降低估價(jià)收費(fèi)進(jìn)而降低估價(jià)報(bào)告質(zhì)量”等不正當(dāng)手段搞惡性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，擾亂抵押估價(jià)業(yè)務(wù)市場(chǎng)的正常競(jìng)爭(zhēng)秩序。這種惡性競(jìng)爭(zhēng)，短期是“劣幣驅(qū)逐良幣”，長(zhǎng)期則是導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)聲譽(yù)受損。
五、抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范
綜上分析，筆者認(rèn)為，防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從三個(gè)層面著手，即行業(yè)、機(jī)構(gòu)與估價(jià)師。
1、主管部門加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，行業(yè)協(xié)會(huì)倡導(dǎo)行業(yè)自律，建立完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師誠(chéng)信檔案，維護(hù)估價(jià)行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境。
(1)三部委對(duì)《通知》及《估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》實(shí)施狀況和效果進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。
(2)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)抵押估價(jià)報(bào)告質(zhì)量檢查與業(yè)務(wù)規(guī)范管理，對(duì)抵押估價(jià)中通過(guò)虛估、高估抵押價(jià)值行為爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為予以查禁與處罰，將害群之馬列入抵押估價(jià)“黑名單”，起到殺一儆百的震懾效果。
(3)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)收費(fèi)，加強(qiáng)行業(yè)收費(fèi)自律，制止估價(jià)機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)競(jìng)相壓價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為。
(4)在繼續(xù)教育培訓(xùn)中，加強(qiáng)估價(jià)能力培訓(xùn)、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育和職業(yè)道德教育，提升估價(jià)人員專業(yè)素質(zhì)，全面樹(shù)立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，自覺(jué)抵制商業(yè)賄賂。
(5)加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的誠(chéng)信檔案建設(shè)與管理，倡導(dǎo)誠(chéng)信，通過(guò)信用管理有效約束估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員。
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)品牌意識(shí)，重視抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持自律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，避免短視行為，建立和完善抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
(1)建立健全內(nèi)審機(jī)制，加強(qiáng)抵押估價(jià)過(guò)程的程序?qū)徍撕凸纼r(jià)報(bào)告質(zhì)量審核。
(2)加強(qiáng)估價(jià)師的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)。
(3)重視人才，建立合理的薪酬體系，吸引優(yōu)秀人才加盟。
(4)機(jī)構(gòu)自律，自覺(jué)維護(hù)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，自覺(jué)抵制行業(yè)中的商業(yè)賄賂，不參與不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，而且敢于對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)行檢舉揭發(fā)。
(5)立志高遠(yuǎn)，樹(shù)品牌意識(shí)，創(chuàng)估價(jià)行業(yè)品牌。
3、房地產(chǎn)估價(jià)師作為抵押估價(jià)具體承辦者，其抵押估價(jià)能力和職業(yè)道德素質(zhì)也是抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)從自身做起，提升抵押估價(jià)能力，堅(jiān)持估價(jià)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，恪守職業(yè)道德。
(1)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)珍惜行業(yè)協(xié)會(huì)組織的繼續(xù)教育培訓(xùn)機(jī)會(huì)，同時(shí)也積極參與機(jī)構(gòu)內(nèi)部組織管理與培訓(xùn)，提高自身抵押估價(jià)業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，堅(jiān)持估價(jià)原則，自覺(jué)抵制商業(yè)賄賂。
(2)房地產(chǎn)估價(jià)師在工作實(shí)踐中積極思考與學(xué)習(xí)，不斷積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，提升抵押估價(jià)能力。
(3)房地產(chǎn)估價(jià)師還需要加強(qiáng)對(duì)估價(jià)研究與房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判，提升自身能力，同時(shí)，也為推動(dòng)整個(gè)估價(jià)行業(yè)發(fā)展盡力。
六、結(jié)語(yǔ)
防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而且復(fù)雜的工作，這需要行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員以及服務(wù)機(jī)構(gòu)等多方面參與和努力。我們相信，在我們努力下，我們必能防范好抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)誠(chéng)信房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)形象。