第四部分 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺背景實(shí)施時間：
國務(wù)院令（第305號）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》經(jīng)2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，自2001年1月1日起施行。
一、城市房屋拆遷的概念
城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。
《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，為按照《物權(quán)法》確定的有關(guān)原則依法對房屋進(jìn)行征收，2007年8月30日，第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過了關(guān)于修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定，在《城市房地產(chǎn)管理法》第一章“總則”中增加一條，對房屋的征收做出了原則規(guī)定，即：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！狈杉菏跈?quán)國務(wù)院制定房屋征收的具體辦法，在具體辦法尚未出臺的前提下，各地目前在城市房屋征收中，堅(jiān)持遵循《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確定的基本原則的前提下，仍按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號，以下簡稱《拆遷條例》)實(shí)施拆遷管理工作。
該條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動。城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償安置的，可參照執(zhí)行。集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。不需要對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。
拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以依法保護(hù)。
拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。搬遷期限不同于拆遷期限。拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限。搬遷期限從屬于拆遷期限，搬遷期限不能超出拆遷期限。城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
房屋拆遷與土地征收的概念不能混為一談，二者有本質(zhì)的區(qū)別，不是一個法律概念。一是適用范圍不同，國家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地；二是法律后果不同，征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅；三是法律依據(jù)不同，征收土地依據(jù)《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定，城市房屋拆遷依據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定。
例題：下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有（ )。（2005年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．征收集體土地過程中對民房的拆遷
B．城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對居民購買的商品房的拆遷
C．城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對民房的拆遷
D．城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建
E．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷
答案：BE
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確了其適用范圍為：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動。
二、拆遷協(xié)議
《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。
在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置，對于拆遷補(bǔ)償安置以及相關(guān)的問題，拆遷當(dāng)事人應(yīng)該對雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確的界定。拆遷當(dāng)事人必須以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭議的辦法等條款。上述所列拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容，并非所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式的不同而不同。對于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。
協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
例題：2005年5月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市市區(qū)取得某地塊的土地使用權(quán)，崔某是該地塊的被拆遷人之一。拆遷工作完成后，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在該地塊上開發(fā)建設(shè)一商品住宅小區(qū)。外地人伍某因工作需要購買了該住宅小區(qū)一套住房。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在拆遷時，應(yīng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全的被拆遷房屋為( )。
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋
B．代管房屋
C．公益事業(yè)房屋
D．產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟的房屋
答案：B
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
三、拆遷的實(shí)施
拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。
自行拆遷，是指為了某項(xiàng)目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作。大多數(shù)拆遷人通過委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。
例題：拆遷的實(shí)施方式有（ ）。
A．自行拆遷
B．政府拆遷
C．社會拆遷
D．單位拆遷
E、委托拆遷
答案：AE
解析：政府拆遷、單位拆遷、社會拆遷都不是《拆遷條例》規(guī)定的拆遷方式，因此 ，只有選取AE。
四、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置
（一）拆遷補(bǔ)償對象
房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，我國《憲法》規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆除補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！睘楸ＷC被拆除房屋的所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊鸪课莸乃腥?，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人?BR> （二）拆遷補(bǔ)償方式
房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)與調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
例題：拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補(bǔ)償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合
D．產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不找差價(jià)
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算
《拆遷條例》注重的是房屋的價(jià)值量。盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價(jià)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，以被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。無論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則必須明確，即等價(jià)原則。所以，從價(jià)值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是等價(jià)的。
例題：在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算依據(jù)是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)構(gòu)差價(jià)
B．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置價(jià)格的差價(jià)
C．被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)的差價(jià)
D．被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)的差價(jià)
答案：D
解析：盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則， 由拆遷人按被拆除房屋的評估價(jià)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。
（四）拆遷安置
對于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對承租人進(jìn)行了安置的實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置；對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
例題1：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房屋屬拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除
B．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償
C．若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，甲可用拆遷補(bǔ)償款清償?shù)盅簜鶆?wù)
D．若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除
E．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，拆遷人應(yīng)直接將拆遷補(bǔ)償款支付給銀行
答案：BC
解析：對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
例題2：拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是( )。 （2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．面積結(jié)算
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
D．貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換
答案：C
解析:對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
（五）特殊情況的拆遷補(bǔ)償與安置
1、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償、安置
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。
由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實(shí)施中不能因?yàn)槠渲黧w不明確，就降低或不對此類房屋進(jìn)行補(bǔ)償?！恫疬w條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷”。
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實(shí)性和證明力的一種措施。
2、抵押房屋的補(bǔ)償、安置
設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進(jìn)行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置；二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人一般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；四是不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照《擔(dān)保法》及其他有關(guān)擔(dān)保方面的法律規(guī)定，向抵押人進(jìn)行追償。
例題：拆遷已抵押的房屋，能解除抵押合同的，經(jīng)征得抵押權(quán)人同意，補(bǔ)償款付給被拆遷人。 ( ) （2004年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
答案：√
解析：設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：一是要認(rèn)定抵押的有效性．二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行：三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可。
3、公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償
公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。
公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學(xué)校大多數(shù)應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進(jìn)行總體安排，拆除此類房屋時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償。
對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過評估確定其價(jià)格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。
例題：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補(bǔ)償方式為( )。(2003年試題)
A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償
D．不予補(bǔ)償
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
4、臨時建筑的補(bǔ)償、安置及違章建筑
臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。
違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認(rèn)定。
在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償；對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。
例題1：房屋拆遷實(shí)施過程中，違章建筑應(yīng)由( )認(rèn)定。（2004年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．拆遷人
B．拆遷主管部門
C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
D．規(guī)劃行政主管部門
答案：D
解析：判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。也就是違章建筑的認(rèn)定權(quán)屬于規(guī)劃行政主管部門。
例題2：城市房屋拆遷中，拆除( )不予補(bǔ)償。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋
B．超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑
C．產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋
D．未售的公有住房
答案：B
解析：超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補(bǔ)償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑。
例題3：建筑物是否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地的( )認(rèn)定。（2006年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)
B．縣級以上人民政府
C．房屋拆遷管理部門
D．城市規(guī)劃行政主管部門
答案：D
解析：違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。
例題4：城市房屋拆遷過程中，拆遷人對被拆遷的( )應(yīng)依法予以補(bǔ)償。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．必須拆除的違章建筑
B．已抵押的房屋
C．產(chǎn)權(quán)不明的房屋
D．未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑
E．產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋
答案：BCDE
解析：在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償；對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。
例題5：在城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，( )。（2006年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補(bǔ)償
B．已設(shè)定抵押的房屋，補(bǔ)償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人
C．未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補(bǔ)償
D．未超過使用期限的，臨時建筑，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償
答案：D
解析：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。
例題6：在城市房屋拆遷中，被拆遷房屋是否屬于違章建筑應(yīng)由( )認(rèn)定。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．拆遷人
B．房屋拆遷管理部門
C．城市規(guī)劃行政主管部門
D．法院
答案：C
解析：違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所有地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。
例題7：在城市房屋拆遷中，不予補(bǔ)償?shù)挠? )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．簡易建筑
B．違法建筑
C．危險(xiǎn)房屋
D．公益事業(yè)房屋
E．超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑
答案：BE
解析：超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補(bǔ)償。在拆遷過程中，拆遷人對嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的違法建筑，不予補(bǔ)償；對影響城市規(guī)劃，但可采取改正措施的違法建筑，所有人依法履行相關(guān)義務(wù)后，按合法建筑給予補(bǔ)償。
例題8：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項(xiàng)目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱乙機(jī)構(gòu)》代理該樓盤的銷售。在預(yù)售過程中，甲公司報(bào)請城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)更改了原規(guī)劃。被拆遷人李某預(yù)購了該項(xiàng)目一套住宅。在建設(shè)過程中，甲公司因資金緊張，將該項(xiàng)目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙公司。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．被拆遷人李某向乙機(jī)構(gòu)咨詢有關(guān)拆遷問題，下列回答中，不正確的為( )。
A．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)施房屋拆遷的均需申領(lǐng)房屋拆遷許可證
B．房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定
C．拆除違章建筑不予補(bǔ)償
D．拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償
答案：AC
解析：不需要對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償；對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺背景實(shí)施時間：
國務(wù)院令（第305號）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》經(jīng)2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，自2001年1月1日起施行。
一、城市房屋拆遷的概念
城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。
《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，為按照《物權(quán)法》確定的有關(guān)原則依法對房屋進(jìn)行征收，2007年8月30日，第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過了關(guān)于修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定，在《城市房地產(chǎn)管理法》第一章“總則”中增加一條，對房屋的征收做出了原則規(guī)定，即：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！狈杉菏跈?quán)國務(wù)院制定房屋征收的具體辦法，在具體辦法尚未出臺的前提下，各地目前在城市房屋征收中，堅(jiān)持遵循《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確定的基本原則的前提下，仍按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號，以下簡稱《拆遷條例》)實(shí)施拆遷管理工作。
該條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動。城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償安置的，可參照執(zhí)行。集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。不需要對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。
拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以依法保護(hù)。
拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。搬遷期限不同于拆遷期限。拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限。搬遷期限從屬于拆遷期限，搬遷期限不能超出拆遷期限。城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
房屋拆遷與土地征收的概念不能混為一談，二者有本質(zhì)的區(qū)別，不是一個法律概念。一是適用范圍不同，國家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地；二是法律后果不同，征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅；三是法律依據(jù)不同，征收土地依據(jù)《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定，城市房屋拆遷依據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定。
例題：下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有（ )。（2005年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．征收集體土地過程中對民房的拆遷
B．城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對居民購買的商品房的拆遷
C．城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對民房的拆遷
D．城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建
E．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷
答案：BE
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確了其適用范圍為：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動。
二、拆遷協(xié)議
《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。
在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置，對于拆遷補(bǔ)償安置以及相關(guān)的問題，拆遷當(dāng)事人應(yīng)該對雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確的界定。拆遷當(dāng)事人必須以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭議的辦法等條款。上述所列拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容，并非所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式的不同而不同。對于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。
協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
例題：2005年5月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市市區(qū)取得某地塊的土地使用權(quán)，崔某是該地塊的被拆遷人之一。拆遷工作完成后，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在該地塊上開發(fā)建設(shè)一商品住宅小區(qū)。外地人伍某因工作需要購買了該住宅小區(qū)一套住房。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在拆遷時，應(yīng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全的被拆遷房屋為( )。
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋
B．代管房屋
C．公益事業(yè)房屋
D．產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟的房屋
答案：B
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
三、拆遷的實(shí)施
拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。
自行拆遷，是指為了某項(xiàng)目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作。大多數(shù)拆遷人通過委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。
例題：拆遷的實(shí)施方式有（ ）。
A．自行拆遷
B．政府拆遷
C．社會拆遷
D．單位拆遷
E、委托拆遷
答案：AE
解析：政府拆遷、單位拆遷、社會拆遷都不是《拆遷條例》規(guī)定的拆遷方式，因此 ，只有選取AE。
四、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置
（一）拆遷補(bǔ)償對象
房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，我國《憲法》規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆除補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！睘楸ＷC被拆除房屋的所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊鸪课莸乃腥?，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人?BR> （二）拆遷補(bǔ)償方式
房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)與調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
例題：拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補(bǔ)償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合
D．產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不找差價(jià)
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算
《拆遷條例》注重的是房屋的價(jià)值量。盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價(jià)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，以被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。無論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則必須明確，即等價(jià)原則。所以，從價(jià)值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是等價(jià)的。
例題：在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算依據(jù)是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)構(gòu)差價(jià)
B．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置價(jià)格的差價(jià)
C．被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)的差價(jià)
D．被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)的差價(jià)
答案：D
解析：盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則， 由拆遷人按被拆除房屋的評估價(jià)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。
（四）拆遷安置
對于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對承租人進(jìn)行了安置的實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置；對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
例題1：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房屋屬拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除
B．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償
C．若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，甲可用拆遷補(bǔ)償款清償?shù)盅簜鶆?wù)
D．若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除
E．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，拆遷人應(yīng)直接將拆遷補(bǔ)償款支付給銀行
答案：BC
解析：對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
例題2：拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是( )。 （2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．面積結(jié)算
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
D．貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換
答案：C
解析:對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
（五）特殊情況的拆遷補(bǔ)償與安置
1、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償、安置
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。
由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實(shí)施中不能因?yàn)槠渲黧w不明確，就降低或不對此類房屋進(jìn)行補(bǔ)償?！恫疬w條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷”。
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實(shí)性和證明力的一種措施。
2、抵押房屋的補(bǔ)償、安置
設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進(jìn)行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置；二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人一般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；四是不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照《擔(dān)保法》及其他有關(guān)擔(dān)保方面的法律規(guī)定，向抵押人進(jìn)行追償。
例題：拆遷已抵押的房屋，能解除抵押合同的，經(jīng)征得抵押權(quán)人同意，補(bǔ)償款付給被拆遷人。 ( ) （2004年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
答案：√
解析：設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：一是要認(rèn)定抵押的有效性．二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行：三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可。
3、公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償
公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。
公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學(xué)校大多數(shù)應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進(jìn)行總體安排，拆除此類房屋時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償。
對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過評估確定其價(jià)格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。
例題：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補(bǔ)償方式為( )。(2003年試題)
A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償
D．不予補(bǔ)償
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
4、臨時建筑的補(bǔ)償、安置及違章建筑
臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。
違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認(rèn)定。
在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償；對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。
例題1：房屋拆遷實(shí)施過程中，違章建筑應(yīng)由( )認(rèn)定。（2004年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．拆遷人
B．拆遷主管部門
C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
D．規(guī)劃行政主管部門
答案：D
解析：判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。也就是違章建筑的認(rèn)定權(quán)屬于規(guī)劃行政主管部門。
例題2：城市房屋拆遷中，拆除( )不予補(bǔ)償。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋
B．超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑
C．產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋
D．未售的公有住房
答案：B
解析：超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補(bǔ)償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑。
例題3：建筑物是否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地的( )認(rèn)定。（2006年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)
B．縣級以上人民政府
C．房屋拆遷管理部門
D．城市規(guī)劃行政主管部門
答案：D
解析：違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。
例題4：城市房屋拆遷過程中，拆遷人對被拆遷的( )應(yīng)依法予以補(bǔ)償。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．必須拆除的違章建筑
B．已抵押的房屋
C．產(chǎn)權(quán)不明的房屋
D．未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑
E．產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋
答案：BCDE
解析：在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償；對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。
例題5：在城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，( )。（2006年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補(bǔ)償
B．已設(shè)定抵押的房屋，補(bǔ)償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人
C．未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補(bǔ)償
D．未超過使用期限的，臨時建筑，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償
答案：D
解析：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。
例題6：在城市房屋拆遷中，被拆遷房屋是否屬于違章建筑應(yīng)由( )認(rèn)定。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．拆遷人
B．房屋拆遷管理部門
C．城市規(guī)劃行政主管部門
D．法院
答案：C
解析：違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所有地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。
例題7：在城市房屋拆遷中，不予補(bǔ)償?shù)挠? )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．簡易建筑
B．違法建筑
C．危險(xiǎn)房屋
D．公益事業(yè)房屋
E．超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑
答案：BE
解析：超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補(bǔ)償。在拆遷過程中，拆遷人對嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的違法建筑，不予補(bǔ)償；對影響城市規(guī)劃，但可采取改正措施的違法建筑，所有人依法履行相關(guān)義務(wù)后，按合法建筑給予補(bǔ)償。
例題8：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項(xiàng)目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱乙機(jī)構(gòu)》代理該樓盤的銷售。在預(yù)售過程中，甲公司報(bào)請城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)更改了原規(guī)劃。被拆遷人李某預(yù)購了該項(xiàng)目一套住宅。在建設(shè)過程中，甲公司因資金緊張，將該項(xiàng)目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙公司。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．被拆遷人李某向乙機(jī)構(gòu)咨詢有關(guān)拆遷問題，下列回答中，不正確的為( )。
A．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)施房屋拆遷的均需申領(lǐng)房屋拆遷許可證
B．房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定
C．拆除違章建筑不予補(bǔ)償
D．拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償
答案：AC
解析：不需要對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償；對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。