（二）實(shí)體性貶值及其估算
實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。
實(shí)體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法：
1.觀察法
2.公式計(jì)算法
1.觀察法
資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×有形損耗率
有形損耗率=1-成新率
例如一次性簽字筆，用到50%時(shí)，還剩50%的墨水，這時(shí)的成新率為50%；如果用可更換墨水的鋼筆，剩下的50%的墨水，成新率就不是50%.
再例如眼鏡，它的價(jià)值在眼鏡框與眼鏡片上，還要了解二者所占比例的大小。如果偶然將眼鏡摔碎，它的價(jià)值遞減速度就會(huì)直線下降。
采用任何一種方法確定它的成新率時(shí)，應(yīng)了解它的價(jià)值與價(jià)值改變的情況。
2.公式計(jì)算法
產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×已使用年限/總使用年限
已使用年限不僅僅等于資產(chǎn)的法定年限，因?yàn)檫€有資產(chǎn)的利用情況。如果利用率高，它的實(shí)際使用年限比法定使用年限多，反之，則相反。例如出租車(chē)比其它車(chē)輛的使用效率高。
（三）功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。
功能性貶值的估算步驟：
第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。
第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。
第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。
第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值，計(jì)算公式為：
被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）
（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算
經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
二、收益法應(yīng)用的形式
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
一、收益法及其適用的前提條件
收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
其基本計(jì)算公式可表述為：
式中：P——評(píng)估值
——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額
n——收益期限
r——折現(xiàn)率
收益現(xiàn)值法適用的前提條件：
1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)期望收益必須是能用貨幣衡量的；
2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)必須是能用貨幣衡量的；
3.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益期限是能預(yù)測(cè)出來(lái)的。
二、收益法應(yīng)用的形式
（一）資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
（二）資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
（一）收益額
（二）折現(xiàn)率
它通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定。
（三）收益期限
它并不是資產(chǎn)的法定壽命，而應(yīng)該是它的經(jīng)濟(jì)壽命。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇
一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系
二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系
要掌握成本法、市場(chǎng)法、收益法的優(yōu)缺點(diǎn)以及它們之間的異同。
（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系
（二）市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別
二、資產(chǎn)評(píng)估方法選擇
1.資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)
2.資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)
3.評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約
實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。
實(shí)體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法：
1.觀察法
2.公式計(jì)算法
1.觀察法
資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×有形損耗率
有形損耗率=1-成新率
例如一次性簽字筆，用到50%時(shí)，還剩50%的墨水，這時(shí)的成新率為50%；如果用可更換墨水的鋼筆，剩下的50%的墨水，成新率就不是50%.
再例如眼鏡，它的價(jià)值在眼鏡框與眼鏡片上，還要了解二者所占比例的大小。如果偶然將眼鏡摔碎，它的價(jià)值遞減速度就會(huì)直線下降。
采用任何一種方法確定它的成新率時(shí)，應(yīng)了解它的價(jià)值與價(jià)值改變的情況。
2.公式計(jì)算法
產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×已使用年限/總使用年限
已使用年限不僅僅等于資產(chǎn)的法定年限，因?yàn)檫€有資產(chǎn)的利用情況。如果利用率高，它的實(shí)際使用年限比法定使用年限多，反之，則相反。例如出租車(chē)比其它車(chē)輛的使用效率高。
（三）功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。
功能性貶值的估算步驟：
第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。
第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。
第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。
第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值，計(jì)算公式為：
被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）
（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算
經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
二、收益法應(yīng)用的形式
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
一、收益法及其適用的前提條件
收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
其基本計(jì)算公式可表述為：
式中：P——評(píng)估值
——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額
n——收益期限
r——折現(xiàn)率
收益現(xiàn)值法適用的前提條件：
1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)期望收益必須是能用貨幣衡量的；
2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)必須是能用貨幣衡量的；
3.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益期限是能預(yù)測(cè)出來(lái)的。
二、收益法應(yīng)用的形式
（一）資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
（二）資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
（一）收益額
（二）折現(xiàn)率
它通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定。
（三）收益期限
它并不是資產(chǎn)的法定壽命，而應(yīng)該是它的經(jīng)濟(jì)壽命。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇
一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系
二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系
要掌握成本法、市場(chǎng)法、收益法的優(yōu)缺點(diǎn)以及它們之間的異同。
（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系
（二）市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別
二、資產(chǎn)評(píng)估方法選擇
1.資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)
2.資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)
3.評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約