7．4 風(fēng)險分析
7．4．1 風(fēng)險分析的界定
在項目經(jīng)濟(jì)評價中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、租售價格、開發(fā)周期等）大部分來自對未來情況的預(yù)測與估算，由此得出的評價指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評價中除了要計算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險分析，并提出規(guī)避風(fēng)險的對策。
不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。
7．4．2 風(fēng)險分析的一般過程和方法
對一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險分析的過程，可以分為三個階段：風(fēng)險辯識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價。
7．4．2．1 風(fēng)險辯識
風(fēng)險辯識就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀工程項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的專家個人判斷法、智暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選－監(jiān)測－診斷技術(shù)。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險，包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩類。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風(fēng)險因素。這些風(fēng)險因素通過直接影響房地產(chǎn)項目的成本 和收入，對房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果產(chǎn)生了影響。
7．4．2．2 風(fēng)險估計與評價常用方法
風(fēng)險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。常用的風(fēng)險評價的方法有以下幾種。
（1）調(diào)查和專家打分法
該方法主要適用于項目決策前期，這個時期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專家的經(jīng)驗和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。
（2）解析方法
解析方法是在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辯識與估計的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計，并對各個收入、支出流之間的名種關(guān)系進(jìn)行探討，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進(jìn)而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。
（3）蒙特卡洛法
它是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計試驗、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。
解析法和蒙特卡洛模擬法，是風(fēng)險分析主要有兩種方法。二者區(qū)別主要在于：解析方法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計；蒙特卡洛法則要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣。此外，解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2—3個變量的情況；當(dāng)項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險分析。
7．4．3 概率分析的步驟與概率確定方法
在風(fēng)險分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實(shí)際上都采用了概率分析，來研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，就可以說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風(fēng)險程度。
7．4．1 風(fēng)險分析的界定
在項目經(jīng)濟(jì)評價中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、租售價格、開發(fā)周期等）大部分來自對未來情況的預(yù)測與估算，由此得出的評價指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評價中除了要計算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險分析，并提出規(guī)避風(fēng)險的對策。
不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。
7．4．2 風(fēng)險分析的一般過程和方法
對一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險分析的過程，可以分為三個階段：風(fēng)險辯識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價。
7．4．2．1 風(fēng)險辯識
風(fēng)險辯識就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀工程項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的專家個人判斷法、智暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選－監(jiān)測－診斷技術(shù)。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險，包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩類。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風(fēng)險因素。這些風(fēng)險因素通過直接影響房地產(chǎn)項目的成本 和收入，對房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果產(chǎn)生了影響。
7．4．2．2 風(fēng)險估計與評價常用方法
風(fēng)險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。常用的風(fēng)險評價的方法有以下幾種。
（1）調(diào)查和專家打分法
該方法主要適用于項目決策前期，這個時期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專家的經(jīng)驗和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。
（2）解析方法
解析方法是在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辯識與估計的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計，并對各個收入、支出流之間的名種關(guān)系進(jìn)行探討，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進(jìn)而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。
（3）蒙特卡洛法
它是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計試驗、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。
解析法和蒙特卡洛模擬法，是風(fēng)險分析主要有兩種方法。二者區(qū)別主要在于：解析方法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計；蒙特卡洛法則要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣。此外，解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2—3個變量的情況；當(dāng)項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險分析。
7．4．3 概率分析的步驟與概率確定方法
在風(fēng)險分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實(shí)際上都采用了概率分析，來研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，就可以說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風(fēng)險程度。