三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系，資本化率R和報酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率;報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價值來計算)，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力;報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同。例
如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/Y 其中 資本化率R=Y
在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/Y*[1/(1+Y)n] 資本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]
在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/(Y-G) 資本化率R=Y-G
在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 資本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]
由以上公式可知，報酬率與凈收益本身的變化、與獲得凈收益的期限的長短等無直接關(guān)系。而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。
四、直接資本化法與報酬資本化法的比較
1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計算過程較為簡單。但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結(jié)果會有誤。
2、報酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，報酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，而通過其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?。但由于報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。
當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因?yàn)楣纼r人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。
第六節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)
在收益法中，報酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱蟪曷屎唾Y本化率運(yùn)用到各構(gòu)成部分上以測算其價值。
一、投資組合技術(shù)，主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。
1、土地與建筑物的組合，綜合資本化率是求取房地價值時應(yīng)采用的資本化率。土地資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率。建筑物資本化率是求取建筑物價值時應(yīng)采用的資本化率。綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率，綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下：
Ro=L×RL +B×RB式中 L——土地價值占房地價值的比率;B——建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%。
2、抵押貸款與自有資金的組合，房地產(chǎn)市場與金融市場緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會，購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產(chǎn)的報酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——綜合資本化率;M——貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于60%～90%之間;RM——抵押貸款常數(shù)：RE——自有資金資本化率。抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其實(shí)就是年還款等額/抵押貸款金額。自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求。
二、剩余技術(shù)是當(dāng)已知整個房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整個房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值還可得到整個房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。
如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/Y 其中 資本化率R=Y
在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/Y*[1/(1+Y)n] 資本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]
在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/(Y-G) 資本化率R=Y-G
在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 資本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]
由以上公式可知，報酬率與凈收益本身的變化、與獲得凈收益的期限的長短等無直接關(guān)系。而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。
四、直接資本化法與報酬資本化法的比較
1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計算過程較為簡單。但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結(jié)果會有誤。
2、報酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，報酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，而通過其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?。但由于報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。
當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因?yàn)楣纼r人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。
第六節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)
在收益法中，報酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱蟪曷屎唾Y本化率運(yùn)用到各構(gòu)成部分上以測算其價值。
一、投資組合技術(shù)，主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。
1、土地與建筑物的組合，綜合資本化率是求取房地價值時應(yīng)采用的資本化率。土地資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率。建筑物資本化率是求取建筑物價值時應(yīng)采用的資本化率。綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率，綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下：
Ro=L×RL +B×RB式中 L——土地價值占房地價值的比率;B——建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%。
2、抵押貸款與自有資金的組合，房地產(chǎn)市場與金融市場緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會，購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產(chǎn)的報酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——綜合資本化率;M——貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于60%～90%之間;RM——抵押貸款常數(shù)：RE——自有資金資本化率。抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其實(shí)就是年還款等額/抵押貸款金額。自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求。
二、剩余技術(shù)是當(dāng)已知整個房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整個房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值還可得到整個房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。