目前國內(nèi)幾大銀行對貸款項目的評估與政府審批時的項目評估都有所不同。由于貸款企業(yè)是貸款的承受主體，所以在對貸款項目評估時，評估內(nèi)容一般都超出項目本身，除通常在項目評估中進行的市場分析、建設(shè)方案評價、投資估算、財務(wù)評價等內(nèi)容外，往往將對借款人資信評價、財務(wù)評價，及貸款項目的評估合在一起進行，與傳統(tǒng)項目評估的內(nèi)容相比，還要進行的評價主要包括以下幾個方面：
(一)借款人資信評價
1.借款人概況
主要調(diào)查借款人歷史沿革、企業(yè)類別、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、資質(zhì)等級、經(jīng)營管理模式、部門建設(shè)、借款人主要規(guī)定情況等。
2.經(jīng)營者素質(zhì)
主要調(diào)查企業(yè)法人代表、高層管理人員的國籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽、工作能力及歷史業(yè)績、有無不良記錄等，評價借款人的經(jīng)營管理水平。
3.借款人經(jīng)營情況及發(fā)展前景
主要調(diào)查借款人業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、技術(shù)裝備情況，銷售和經(jīng)營業(yè)績，在建項目情況，在行業(yè)中的競爭地位，預(yù)測評價企業(yè)發(fā)展前景。
4.借款人財務(wù)狀況及償債能力評估
主要包括資產(chǎn)負債分析，盈利能力分析，現(xiàn)金流量分析。主要評價指標(biāo)有：
(1)償債能力分析：
流動比率=流動資產(chǎn)／流動負債 (2-1)
速動比率=(流動資產(chǎn)-存貨)／流動負債 (2-2)
保守速動比率=(現(xiàn)金+短期證券+應(yīng)收賬款凈額)／流動負債 (2-3)
利息支付倍數(shù)=稅息前利潤／利息費用 (2—4)
長期負債與營運資金比率=長期負倩／(流動資產(chǎn)-流動負債) (2-5)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均應(yīng)收賬款 (2—6)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360天／應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 (2-7)
(2)資本結(jié)構(gòu)分析：
股東權(quán)益比率=(股東權(quán)益總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-8)
資產(chǎn)負債比率=(負債總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-9)
長期負債比率=(長期負倩／資產(chǎn)總額)×100％ (2-10)
股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率=(股東權(quán)益總額／固定資產(chǎn)總額)×100％ (2-11)
(3)經(jīng)營效率分析：
存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本／平均存貨 (2-12)
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／存貨周轉(zhuǎn)率 (2-13)
原材料周轉(zhuǎn)率=耗用原材料成本／平均原材料存貨 (2-14)
在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率=制造成本／平均在產(chǎn)品存貨 (2-15)
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均固定資產(chǎn) (2-16)
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均資產(chǎn)總額 (2-17)
股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均股東權(quán)益 (2-18)
主營業(yè)務(wù)收入增長率=[(本期主營業(yè)務(wù)收入-上期主營業(yè)務(wù)收入)／上期主營業(yè)務(wù)收入]×100％ (4)盈利能力分析：
銷售毛利率=(銷售收入-銷售成本)／銷售收入×100％ (2-20)
銷售凈利潤率=(稅后利潤／銷售收入)×100％ (2’21)
資產(chǎn)收益率=(凈利潤／平均資產(chǎn)總額)×100％ (2-22)
股東權(quán)益率=(稅后利潤／平均股東權(quán)益)×100％ (2-23)
主營業(yè)務(wù)利潤率= (主營業(yè)務(wù)利潤／主營業(yè)務(wù)收入)×100％ (2-24)
(5)投資收益分析：
投資收益率=投資收益／平均投資額 (2-25)
(6)財務(wù)結(jié)構(gòu)分析：
資本化比率=[長期負債合計／(長期負債合計+所有者權(quán)益合計)]×100％ (2-26)
固定資產(chǎn)凈值率=(固定資產(chǎn)凈值／固定資產(chǎn)原值)×100％ (2-27)
資本固定化比率=[(資產(chǎn)總計-流動資產(chǎn)合計)／所有者權(quán)益合計]×100％ (2-28)
此外還有資產(chǎn)負債率。
5.借款人信用狀況評價
主要調(diào)查借款人基本賬戶、信用等級、借款總額和還本付息情況、銀行存款和借款、還本付息等情況，評價借款人在銀行存量貸款的風(fēng)險狀況。
6.項目公司評價
對于項目公司，除進行上述分析評價外，還要分析借款人主要股東情況和項目公司注冊資金到位情況。
(二)項目基本情況評價
(1)項目建設(shè)的必要性。主要調(diào)查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區(qū)政策環(huán)境和發(fā)展規(guī)模，分析項目建設(shè)的目的和社會效益，評價項目建設(shè)的必要性。
(2)項目的市場分析與市場定位。分析項目產(chǎn)品的國際、國內(nèi)市場狀況，未來市場供需預(yù)測，產(chǎn)品的價格定位、主要銷售對象等。
(3)項目建設(shè)合法性分析。主要調(diào)查項目建設(shè)合法性手續(xù)，項目的招投標(biāo)是否符合國家有關(guān)部門規(guī)定。
(4)同類競爭項目的比較。
(5)SWOT綜合分析。
(6)項目市場前景預(yù)測。
(7)根據(jù)被評估項目的市場前景和市場競爭能力分析，預(yù)測項目的銷售計劃和銷售價格，評估影響銷售計劃實現(xiàn)的風(fēng)險狀況。
(8)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、設(shè)備與配套設(shè)施情況。這方面的評估與傳統(tǒng)的項目評估基本相同。
(9)項目開發(fā)周期及工程進度計劃。主要調(diào)查項目從立項、可行性研究、報批、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政配套、開工，直至竣工等整個開發(fā)工作的進度安排情況。
對已開工項目要分析形象進度、投資完成情況和各項資金的使用情況。
(10)項目建設(shè)條件評價。主要分析項目建設(shè)期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調(diào)查項目建成后水、電、熱力、燃氣、交通、通信等條件的落實情況。
(11)相關(guān)單位的資質(zhì)評價。主要調(diào)查項目設(shè)計、建設(shè)施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)等級和專業(yè)技術(shù)能力，了解其有無不良記錄。
(三)貸款方式分析
通過以上的分析，可基本確定項目所需的貸款數(shù)量與可能的償還情況。為減少風(fēng)險，還要對采用何種擔(dān)保方式貸款進行分析，主要包括：①信用貸款方式；②保證擔(dān)保貸款方式；③抵(質(zhì))押擔(dān)保貸款方式。
(四)銀行效益和貸款風(fēng)險分析
(1)銀行效益評估。銀行效益評估主要包括流動性評估和銀行相關(guān)效益評估。
(2)貸款風(fēng)險及防范措施。
(五)項目總體評價
總結(jié)分析評價結(jié)果，提出是否貸款、貸款額度、貸款期限、還款方式和風(fēng)險防范措施等方面的結(jié)論和建議。
(一)借款人資信評價
1.借款人概況
主要調(diào)查借款人歷史沿革、企業(yè)類別、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、資質(zhì)等級、經(jīng)營管理模式、部門建設(shè)、借款人主要規(guī)定情況等。
2.經(jīng)營者素質(zhì)
主要調(diào)查企業(yè)法人代表、高層管理人員的國籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽、工作能力及歷史業(yè)績、有無不良記錄等，評價借款人的經(jīng)營管理水平。
3.借款人經(jīng)營情況及發(fā)展前景
主要調(diào)查借款人業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、技術(shù)裝備情況，銷售和經(jīng)營業(yè)績，在建項目情況，在行業(yè)中的競爭地位，預(yù)測評價企業(yè)發(fā)展前景。
4.借款人財務(wù)狀況及償債能力評估
主要包括資產(chǎn)負債分析，盈利能力分析，現(xiàn)金流量分析。主要評價指標(biāo)有：
(1)償債能力分析：
流動比率=流動資產(chǎn)／流動負債 (2-1)
速動比率=(流動資產(chǎn)-存貨)／流動負債 (2-2)
保守速動比率=(現(xiàn)金+短期證券+應(yīng)收賬款凈額)／流動負債 (2-3)
利息支付倍數(shù)=稅息前利潤／利息費用 (2—4)
長期負債與營運資金比率=長期負倩／(流動資產(chǎn)-流動負債) (2-5)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均應(yīng)收賬款 (2—6)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360天／應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 (2-7)
(2)資本結(jié)構(gòu)分析：
股東權(quán)益比率=(股東權(quán)益總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-8)
資產(chǎn)負債比率=(負債總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-9)
長期負債比率=(長期負倩／資產(chǎn)總額)×100％ (2-10)
股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率=(股東權(quán)益總額／固定資產(chǎn)總額)×100％ (2-11)
(3)經(jīng)營效率分析：
存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本／平均存貨 (2-12)
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／存貨周轉(zhuǎn)率 (2-13)
原材料周轉(zhuǎn)率=耗用原材料成本／平均原材料存貨 (2-14)
在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率=制造成本／平均在產(chǎn)品存貨 (2-15)
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均固定資產(chǎn) (2-16)
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均資產(chǎn)總額 (2-17)
股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均股東權(quán)益 (2-18)
主營業(yè)務(wù)收入增長率=[(本期主營業(yè)務(wù)收入-上期主營業(yè)務(wù)收入)／上期主營業(yè)務(wù)收入]×100％ (4)盈利能力分析：
銷售毛利率=(銷售收入-銷售成本)／銷售收入×100％ (2-20)
銷售凈利潤率=(稅后利潤／銷售收入)×100％ (2’21)
資產(chǎn)收益率=(凈利潤／平均資產(chǎn)總額)×100％ (2-22)
股東權(quán)益率=(稅后利潤／平均股東權(quán)益)×100％ (2-23)
主營業(yè)務(wù)利潤率= (主營業(yè)務(wù)利潤／主營業(yè)務(wù)收入)×100％ (2-24)
(5)投資收益分析：
投資收益率=投資收益／平均投資額 (2-25)
(6)財務(wù)結(jié)構(gòu)分析：
資本化比率=[長期負債合計／(長期負債合計+所有者權(quán)益合計)]×100％ (2-26)
固定資產(chǎn)凈值率=(固定資產(chǎn)凈值／固定資產(chǎn)原值)×100％ (2-27)
資本固定化比率=[(資產(chǎn)總計-流動資產(chǎn)合計)／所有者權(quán)益合計]×100％ (2-28)
此外還有資產(chǎn)負債率。
5.借款人信用狀況評價
主要調(diào)查借款人基本賬戶、信用等級、借款總額和還本付息情況、銀行存款和借款、還本付息等情況，評價借款人在銀行存量貸款的風(fēng)險狀況。
6.項目公司評價
對于項目公司，除進行上述分析評價外，還要分析借款人主要股東情況和項目公司注冊資金到位情況。
(二)項目基本情況評價
(1)項目建設(shè)的必要性。主要調(diào)查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區(qū)政策環(huán)境和發(fā)展規(guī)模，分析項目建設(shè)的目的和社會效益，評價項目建設(shè)的必要性。
(2)項目的市場分析與市場定位。分析項目產(chǎn)品的國際、國內(nèi)市場狀況，未來市場供需預(yù)測，產(chǎn)品的價格定位、主要銷售對象等。
(3)項目建設(shè)合法性分析。主要調(diào)查項目建設(shè)合法性手續(xù)，項目的招投標(biāo)是否符合國家有關(guān)部門規(guī)定。
(4)同類競爭項目的比較。
(5)SWOT綜合分析。
(6)項目市場前景預(yù)測。
(7)根據(jù)被評估項目的市場前景和市場競爭能力分析，預(yù)測項目的銷售計劃和銷售價格，評估影響銷售計劃實現(xiàn)的風(fēng)險狀況。
(8)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、設(shè)備與配套設(shè)施情況。這方面的評估與傳統(tǒng)的項目評估基本相同。
(9)項目開發(fā)周期及工程進度計劃。主要調(diào)查項目從立項、可行性研究、報批、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政配套、開工，直至竣工等整個開發(fā)工作的進度安排情況。
對已開工項目要分析形象進度、投資完成情況和各項資金的使用情況。
(10)項目建設(shè)條件評價。主要分析項目建設(shè)期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調(diào)查項目建成后水、電、熱力、燃氣、交通、通信等條件的落實情況。
(11)相關(guān)單位的資質(zhì)評價。主要調(diào)查項目設(shè)計、建設(shè)施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)等級和專業(yè)技術(shù)能力，了解其有無不良記錄。
(三)貸款方式分析
通過以上的分析，可基本確定項目所需的貸款數(shù)量與可能的償還情況。為減少風(fēng)險，還要對采用何種擔(dān)保方式貸款進行分析，主要包括：①信用貸款方式；②保證擔(dān)保貸款方式；③抵(質(zhì))押擔(dān)保貸款方式。
(四)銀行效益和貸款風(fēng)險分析
(1)銀行效益評估。銀行效益評估主要包括流動性評估和銀行相關(guān)效益評估。
(2)貸款風(fēng)險及防范措施。
(五)項目總體評價
總結(jié)分析評價結(jié)果，提出是否貸款、貸款額度、貸款期限、還款方式和風(fēng)險防范措施等方面的結(jié)論和建議。