土地開發(fā)費的內(nèi)容
獲得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。
1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ⑼贰⑼?、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。
2．公共事業(yè)建設(shè)配套費用。這與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標準。
在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”?！捌咄ㄒ黄健钡恼f法實際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā)，比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，政府或開發(fā)商通常應(yīng)實現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地(宗地)來說，各種設(shè)施一般只建設(shè)到宗地紅線外，而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應(yīng)達到平整。這是指在正式的開發(fā)區(qū)內(nèi)，土地開發(fā)程度一般來說比較容易分析，而在一般地區(qū)，尤其是獨立工礦區(qū)的土地開發(fā)程度設(shè)定通常就比較困難了。在實踐中確定土地開發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面問題：
(1)應(yīng)準確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度
對于一般地區(qū)來說，由于有關(guān)土地開發(fā)設(shè)施不是由專門的開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)的，因此，許多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業(yè)要進行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒有到達宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下，一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設(shè)施狀況，由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屆于宗地內(nèi)。
(2)宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致
由于在土地估價中設(shè)定土地開發(fā)程度應(yīng)區(qū)分宗地紅線內(nèi)外，因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨立工業(yè)(礦)區(qū)。通常有以下幾種情況：
A、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設(shè)施是企業(yè)自建，如供水設(shè)施為企業(yè)白建的水井，而宗地所處區(qū)域又沒有供水設(shè)施，這就宗地內(nèi)有供水，而宗地外無供水；
B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：這主要是宗地所處區(qū)域(紅線外)有各種設(shè)施，但該宗地內(nèi)沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設(shè)施，但矸石山不用，內(nèi)部也沒建設(shè)；
C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，如某位于北方城市市中心區(qū)的大酒店，該酒店為了滿足經(jīng)營的需要，其供暖設(shè)施是企業(yè)自建的，而該宗地所處區(qū)域也有市政供暖設(shè)施，可是紅線內(nèi)外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應(yīng)確定宗地紅線內(nèi)外均有該設(shè)施。
確定了土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費。
尚需要注意的是土地開發(fā)費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業(yè)可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據(jù)實際受益程度作必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應(yīng)分攤費用＝受益程度×設(shè)施總費用。
獲得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。
1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ⑼贰⑼?、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。
2．公共事業(yè)建設(shè)配套費用。這與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標準。
在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”?！捌咄ㄒ黄健钡恼f法實際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā)，比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，政府或開發(fā)商通常應(yīng)實現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地(宗地)來說，各種設(shè)施一般只建設(shè)到宗地紅線外，而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應(yīng)達到平整。這是指在正式的開發(fā)區(qū)內(nèi)，土地開發(fā)程度一般來說比較容易分析，而在一般地區(qū)，尤其是獨立工礦區(qū)的土地開發(fā)程度設(shè)定通常就比較困難了。在實踐中確定土地開發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面問題：
(1)應(yīng)準確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度
對于一般地區(qū)來說，由于有關(guān)土地開發(fā)設(shè)施不是由專門的開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)的，因此，許多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業(yè)要進行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒有到達宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下，一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設(shè)施狀況，由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屆于宗地內(nèi)。
(2)宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致
由于在土地估價中設(shè)定土地開發(fā)程度應(yīng)區(qū)分宗地紅線內(nèi)外，因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨立工業(yè)(礦)區(qū)。通常有以下幾種情況：
A、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設(shè)施是企業(yè)自建，如供水設(shè)施為企業(yè)白建的水井，而宗地所處區(qū)域又沒有供水設(shè)施，這就宗地內(nèi)有供水，而宗地外無供水；
B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：這主要是宗地所處區(qū)域(紅線外)有各種設(shè)施，但該宗地內(nèi)沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設(shè)施，但矸石山不用，內(nèi)部也沒建設(shè)；
C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，如某位于北方城市市中心區(qū)的大酒店，該酒店為了滿足經(jīng)營的需要，其供暖設(shè)施是企業(yè)自建的，而該宗地所處區(qū)域也有市政供暖設(shè)施，可是紅線內(nèi)外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應(yīng)確定宗地紅線內(nèi)外均有該設(shè)施。
確定了土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費。
尚需要注意的是土地開發(fā)費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業(yè)可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據(jù)實際受益程度作必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應(yīng)分攤費用＝受益程度×設(shè)施總費用。