2006年5月24日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)頒布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”（簡(jiǎn)稱“70•90”政策），加上隨后各地方相應(yīng)頒布的細(xì)則，整體將今后住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中90平米以下“小戶型”產(chǎn)品的比重大幅提升。如何應(yīng)對(duì)這一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的硬性調(diào)整，如何確保和優(yōu)化小戶型產(chǎn)品的品質(zhì)，成為房地產(chǎn)業(yè)界直接面臨的課題。
“70•90”新政對(duì)住宅產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整和控制，從產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)角度，直接產(chǎn)生以下幾方面影響和緊迫的需求：
1、 品質(zhì)影響和需求：
一般來(lái)講，在其它條件相同或相似的情況下，面積大的住宅的居住品質(zhì)和舒適度也相應(yīng)較大。這也是我國(guó)住房改革以來(lái)，住宅產(chǎn)品面積與居住需求水平成正比增長(zhǎng)的主導(dǎo)原因。近年來(lái)雖然在住房面積上出現(xiàn)“奢侈消費(fèi)”、“超前消費(fèi)”的誤區(qū)和弊端，但住宅面積對(duì)品質(zhì)的影響和密切聯(lián)系是客觀存在的。與近幾年成為主力產(chǎn)品的100～120平米左右的套型相比，90平米以下的產(chǎn)品屬于“小戶型”，它的設(shè)計(jì)及其居住品質(zhì)的保證和提升都相對(duì)更有難度。所以，小戶型產(chǎn)品比重的硬性提高，對(duì)住宅產(chǎn)品的整體品質(zhì)水平有著直接的影響和局限。
2、 適應(yīng)性影響和需求：
住宅面積的限制同時(shí)意味著設(shè)計(jì)上的一個(gè)重要自由度的受限，由此引發(fā)在戶型種類、平面布局、功能配置、空間變化等諸多方面都產(chǎn)生了不同程度的局限性，對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性相對(duì)降低。而面對(duì)當(dāng)今住宅市場(chǎng)上多樣、復(fù)雜、多變的居住需求，七成住宅產(chǎn)品在面積受限的條件下，無(wú)疑急需提高產(chǎn)品的普適性設(shè)計(jì)。
3、 特征性影響和需求：
在普遍、硬性的政策調(diào)控下，步調(diào)一致的住宅開(kāi)發(fā)統(tǒng)一性增強(qiáng)，（理論上）所有樓盤的主力產(chǎn)品均跳不出“90平米”的產(chǎn)品限定。這種標(biāo)準(zhǔn)化限定對(duì)于家用電器接口是一種福音，但對(duì)屬于建筑范疇的住宅產(chǎn)品卻存在一定的弊端，產(chǎn)品同致化的可能性增加。而面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的住宅市場(chǎng)和日新月異的消費(fèi)心理，對(duì)小戶型產(chǎn)品的特色設(shè)計(jì)的要求也大幅度提高。
要提升小戶型產(chǎn)品的品質(zhì)、特色和適應(yīng)性，應(yīng)該抓住影響和決定這些指標(biāo)的關(guān)鍵因素，并優(yōu)化之，以此達(dá)到“克服面積局限、優(yōu)化戶型產(chǎn)品”的根本目標(biāo)。如果對(duì)住宅的“面積”、“戶型”做進(jìn)一步的理解，不難發(fā)現(xiàn)如下一個(gè)事實(shí)：
住宅的居住者所使用的，并不是（還好不是）住宅的“面積”，而是住宅的“空間”。住宅的實(shí)際使用空間是住宅產(chǎn)品的本質(zhì)。而從戶型平面設(shè)計(jì)的角度來(lái)講，即使面積小了，但通過(guò)精細(xì)化設(shè)計(jì)，依然應(yīng)該也可以創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的居住空間，好的居住空間（包括它的品質(zhì)、特色和適應(yīng)性等）才是住宅產(chǎn)品的真髓。
反觀以往“粗放式”住宅設(shè)計(jì)，雖然（即使）總面積較大，但在居住空間上往往存在以下問(wèn)題：
1、 套內(nèi)空間被墻、柱、梁、轉(zhuǎn)角等元素過(guò)多地分割，居住空間因零碎而狹小；
2、 居住空間較多地被交通流線所分割、被交通面積所占用，使得實(shí)際好用的“居住面積”減少；
3、 套內(nèi)建造的分隔與實(shí)際居住者的需求之間，往往有所差距或矛盾，裝修時(shí)對(duì)住宅內(nèi)部自行土建改造（砸墻等）甚至成為普遍現(xiàn)象和慣例，后果是成本大（先拆后建）、危險(xiǎn)大（傷筋動(dòng)骨）、污染大（噪聲、垃圾）。
可以看到，相比來(lái)講，面積為次，空間為本?？朔娣e局限，根本、有效的是從空間上進(jìn)行優(yōu)化。更直接地來(lái)說(shuō)，小面積戶型并沒(méi)有限制大空間的發(fā)展，同樣可以做出寬敞、優(yōu)質(zhì)的大居住空間。本次設(shè)計(jì)研究，即從大空間住宅的途徑對(duì)小戶型問(wèn)題進(jìn)行研究和解決。
住宅大空間設(shè)計(jì)的基本目標(biāo)是：
住宅套內(nèi)被必要分割后的空間盡量大、開(kāi)敞、完整，使可使用、好利用的空間大化——從而使實(shí)際居住空間質(zhì)量?jī)?yōu)化。
本著大空間住宅的設(shè)計(jì)原則，初步進(jìn)行如下小戶型方案設(shè)計(jì)（如圖 1、圖 2、圖 3）：
圖 1 小戶型方案標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（11～14層）
圖 2 小戶型方案標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（高層）
圖 3 戶型空間布局
住宅套內(nèi)實(shí)現(xiàn)這樣“大居住空間”的優(yōu)點(diǎn)和作用有：
1、 高效：
居住空間使用效率高，空間品質(zhì)也通過(guò)開(kāi)間擴(kuò)大、空間開(kāi)敞、大面積采光等途徑得到充分優(yōu)化。
2、 個(gè)性：
當(dāng)今居住者對(duì)住宅的個(gè)性化需求日益增長(zhǎng)，而大空間住宅只對(duì)空間進(jìn)行結(jié)構(gòu)和功能性的必要分隔，其它則留給居住者在裝修中按需增設(shè)，不僅大幅度避免或降低了入住后的土建改造成本、風(fēng)險(xiǎn)和污染，更大大刺激和充分滿足了住宅使用者的個(gè)性化欲望和需求（一個(gè)可以自行設(shè)計(jì)創(chuàng)造的居住空間無(wú)疑是令人興奮的），從而同時(shí)有效地提升了小戶型產(chǎn)品的特色和普適性。
3、 靈活可變：
不同的家庭、相同家庭的不同時(shí)期，都在人數(shù)、年齡、功能需求上有著多樣不同和逐漸演變。面對(duì)這種需求的差異性和變化性，傳統(tǒng)住宅只能靠居住者承受選房和換房之苦來(lái)解決。而當(dāng)采用大空間住宅形式后，套內(nèi)的大部分隔斷均可采用靈活可變的輕質(zhì)隔墻，甚至僅用家具或裝修手法進(jìn)行空間的分隔和定義。如此，同樣的一套大空間住宅，便可以大程度地滿足不同的入住者和相同居住者在不同時(shí)期的需要，根據(jù)實(shí)際需要的變化而變化空間分隔和戶型平面。
“70•90”新政對(duì)住宅產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整和控制，從產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)角度，直接產(chǎn)生以下幾方面影響和緊迫的需求：
1、 品質(zhì)影響和需求：
一般來(lái)講，在其它條件相同或相似的情況下，面積大的住宅的居住品質(zhì)和舒適度也相應(yīng)較大。這也是我國(guó)住房改革以來(lái)，住宅產(chǎn)品面積與居住需求水平成正比增長(zhǎng)的主導(dǎo)原因。近年來(lái)雖然在住房面積上出現(xiàn)“奢侈消費(fèi)”、“超前消費(fèi)”的誤區(qū)和弊端，但住宅面積對(duì)品質(zhì)的影響和密切聯(lián)系是客觀存在的。與近幾年成為主力產(chǎn)品的100～120平米左右的套型相比，90平米以下的產(chǎn)品屬于“小戶型”，它的設(shè)計(jì)及其居住品質(zhì)的保證和提升都相對(duì)更有難度。所以，小戶型產(chǎn)品比重的硬性提高，對(duì)住宅產(chǎn)品的整體品質(zhì)水平有著直接的影響和局限。
2、 適應(yīng)性影響和需求：
住宅面積的限制同時(shí)意味著設(shè)計(jì)上的一個(gè)重要自由度的受限，由此引發(fā)在戶型種類、平面布局、功能配置、空間變化等諸多方面都產(chǎn)生了不同程度的局限性，對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性相對(duì)降低。而面對(duì)當(dāng)今住宅市場(chǎng)上多樣、復(fù)雜、多變的居住需求，七成住宅產(chǎn)品在面積受限的條件下，無(wú)疑急需提高產(chǎn)品的普適性設(shè)計(jì)。
3、 特征性影響和需求：
在普遍、硬性的政策調(diào)控下，步調(diào)一致的住宅開(kāi)發(fā)統(tǒng)一性增強(qiáng)，（理論上）所有樓盤的主力產(chǎn)品均跳不出“90平米”的產(chǎn)品限定。這種標(biāo)準(zhǔn)化限定對(duì)于家用電器接口是一種福音，但對(duì)屬于建筑范疇的住宅產(chǎn)品卻存在一定的弊端，產(chǎn)品同致化的可能性增加。而面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的住宅市場(chǎng)和日新月異的消費(fèi)心理，對(duì)小戶型產(chǎn)品的特色設(shè)計(jì)的要求也大幅度提高。
要提升小戶型產(chǎn)品的品質(zhì)、特色和適應(yīng)性，應(yīng)該抓住影響和決定這些指標(biāo)的關(guān)鍵因素，并優(yōu)化之，以此達(dá)到“克服面積局限、優(yōu)化戶型產(chǎn)品”的根本目標(biāo)。如果對(duì)住宅的“面積”、“戶型”做進(jìn)一步的理解，不難發(fā)現(xiàn)如下一個(gè)事實(shí)：
住宅的居住者所使用的，并不是（還好不是）住宅的“面積”，而是住宅的“空間”。住宅的實(shí)際使用空間是住宅產(chǎn)品的本質(zhì)。而從戶型平面設(shè)計(jì)的角度來(lái)講，即使面積小了，但通過(guò)精細(xì)化設(shè)計(jì)，依然應(yīng)該也可以創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的居住空間，好的居住空間（包括它的品質(zhì)、特色和適應(yīng)性等）才是住宅產(chǎn)品的真髓。
反觀以往“粗放式”住宅設(shè)計(jì)，雖然（即使）總面積較大，但在居住空間上往往存在以下問(wèn)題：
1、 套內(nèi)空間被墻、柱、梁、轉(zhuǎn)角等元素過(guò)多地分割，居住空間因零碎而狹小；
2、 居住空間較多地被交通流線所分割、被交通面積所占用，使得實(shí)際好用的“居住面積”減少；
3、 套內(nèi)建造的分隔與實(shí)際居住者的需求之間，往往有所差距或矛盾，裝修時(shí)對(duì)住宅內(nèi)部自行土建改造（砸墻等）甚至成為普遍現(xiàn)象和慣例，后果是成本大（先拆后建）、危險(xiǎn)大（傷筋動(dòng)骨）、污染大（噪聲、垃圾）。
可以看到，相比來(lái)講，面積為次，空間為本?？朔娣e局限，根本、有效的是從空間上進(jìn)行優(yōu)化。更直接地來(lái)說(shuō)，小面積戶型并沒(méi)有限制大空間的發(fā)展，同樣可以做出寬敞、優(yōu)質(zhì)的大居住空間。本次設(shè)計(jì)研究，即從大空間住宅的途徑對(duì)小戶型問(wèn)題進(jìn)行研究和解決。
住宅大空間設(shè)計(jì)的基本目標(biāo)是：
住宅套內(nèi)被必要分割后的空間盡量大、開(kāi)敞、完整，使可使用、好利用的空間大化——從而使實(shí)際居住空間質(zhì)量?jī)?yōu)化。
本著大空間住宅的設(shè)計(jì)原則，初步進(jìn)行如下小戶型方案設(shè)計(jì)（如圖 1、圖 2、圖 3）：
圖 1 小戶型方案標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（11～14層）
圖 2 小戶型方案標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（高層）
圖 3 戶型空間布局
住宅套內(nèi)實(shí)現(xiàn)這樣“大居住空間”的優(yōu)點(diǎn)和作用有：
1、 高效：
居住空間使用效率高，空間品質(zhì)也通過(guò)開(kāi)間擴(kuò)大、空間開(kāi)敞、大面積采光等途徑得到充分優(yōu)化。
2、 個(gè)性：
當(dāng)今居住者對(duì)住宅的個(gè)性化需求日益增長(zhǎng)，而大空間住宅只對(duì)空間進(jìn)行結(jié)構(gòu)和功能性的必要分隔，其它則留給居住者在裝修中按需增設(shè)，不僅大幅度避免或降低了入住后的土建改造成本、風(fēng)險(xiǎn)和污染，更大大刺激和充分滿足了住宅使用者的個(gè)性化欲望和需求（一個(gè)可以自行設(shè)計(jì)創(chuàng)造的居住空間無(wú)疑是令人興奮的），從而同時(shí)有效地提升了小戶型產(chǎn)品的特色和普適性。
3、 靈活可變：
不同的家庭、相同家庭的不同時(shí)期，都在人數(shù)、年齡、功能需求上有著多樣不同和逐漸演變。面對(duì)這種需求的差異性和變化性，傳統(tǒng)住宅只能靠居住者承受選房和換房之苦來(lái)解決。而當(dāng)采用大空間住宅形式后，套內(nèi)的大部分隔斷均可采用靈活可變的輕質(zhì)隔墻，甚至僅用家具或裝修手法進(jìn)行空間的分隔和定義。如此，同樣的一套大空間住宅，便可以大程度地滿足不同的入住者和相同居住者在不同時(shí)期的需要，根據(jù)實(shí)際需要的變化而變化空間分隔和戶型平面。