第12講 物業(yè)管理制度與政策
一、內(nèi)容提要：
1、物業(yè)管理概述
2、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
3、前期物業(yè)管理
4、物業(yè)管理服務(wù)
5、物業(yè)的使用與維護
6、法 律 責 任
7、物業(yè)服務(wù)收費
8、維 修 基 金
二、考試要求：
1、了解物業(yè)管理的基本概念、性質(zhì)、基本內(nèi)容，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會權(quán)利和義務(wù)。
2、熟悉物業(yè)管理服務(wù)的要求。
3、掌握物業(yè)服務(wù)收費的要求，維修基金的籌集和使用。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)：
第一節(jié) 物業(yè)管理概述
一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念
1、物業(yè)的含義
從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋可以是建筑群，也可以是單體建筑，同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。
2、物業(yè)管理的含義
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。其中委托和有償是物業(yè)管理的兩個基本特點。委托應(yīng)有委托合同。
物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
3、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為業(yè)主或非業(yè)主使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度。
例題：( )是物業(yè)管理的兩個基本特點。
A、有償 B、無償 C．委托 D．利用
答案：AC
二、物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制要求相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。
(1)社會化
物業(yè)管理社會化有兩個基本含義，一是業(yè)主從社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。
物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。
(2)專業(yè)化
市場化是物業(yè)管理的主要的特點。 物業(yè)管理的專業(yè)化是指由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。
(3)市場化
在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。
例題（判斷）：1、市場化是物業(yè)管理的主要的特點。（ ）
答案：對
2、物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)。社會化、私有化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。( )
答案：錯
三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理，三者相互聯(lián)系、相互促進。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域相當廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
1、常規(guī)性的公共服務(wù)
這是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好環(huán)境。公共性服務(wù)管理工作，物業(yè)的所有住用人每天都能享受到，其具體內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中應(yīng)明確規(guī)定。
公共服務(wù)主要有以下8項：
(1)房屋共用部位的維護與管理；
(2)房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運行的維護和管理；
(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；
(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)；
(5)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設(shè)計、安
全等各項管理工作；
(6)維修基金的代管服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)
人委托，對代管的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理工作；
(7)物業(yè)檔案資料的管理；
(8)代收代繳收費服務(wù)。
2、針對性的專項服務(wù)
針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準公布，當住用人需要這種服務(wù)時，可自行選擇。專項服務(wù)實質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為住用人提供工作、生活的方便。專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的主渠道。
專項服務(wù)的內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。
3、委托性的特約服務(wù)
特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。
特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。當有較多的住用人有某種需求時，物業(yè)管理企業(yè)可將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。
上述三大類管理與服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是基本的工作，是必須做好的。同時根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。
例題：物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，( )是基本的工作。
A、常規(guī)性的公共服務(wù) B、針對性的專項服務(wù) C．委托性的特約服務(wù) D．臨時服務(wù)
答案：A
一、內(nèi)容提要：
1、物業(yè)管理概述
2、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
3、前期物業(yè)管理
4、物業(yè)管理服務(wù)
5、物業(yè)的使用與維護
6、法 律 責 任
7、物業(yè)服務(wù)收費
8、維 修 基 金
二、考試要求：
1、了解物業(yè)管理的基本概念、性質(zhì)、基本內(nèi)容，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會權(quán)利和義務(wù)。
2、熟悉物業(yè)管理服務(wù)的要求。
3、掌握物業(yè)服務(wù)收費的要求，維修基金的籌集和使用。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)：
第一節(jié) 物業(yè)管理概述
一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念
1、物業(yè)的含義
從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋可以是建筑群，也可以是單體建筑，同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。
2、物業(yè)管理的含義
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。其中委托和有償是物業(yè)管理的兩個基本特點。委托應(yīng)有委托合同。
物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
3、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為業(yè)主或非業(yè)主使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度。
例題：( )是物業(yè)管理的兩個基本特點。
A、有償 B、無償 C．委托 D．利用
答案：AC
二、物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制要求相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。
(1)社會化
物業(yè)管理社會化有兩個基本含義，一是業(yè)主從社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。
物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。
(2)專業(yè)化
市場化是物業(yè)管理的主要的特點。 物業(yè)管理的專業(yè)化是指由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。
(3)市場化
在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。
例題（判斷）：1、市場化是物業(yè)管理的主要的特點。（ ）
答案：對
2、物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)。社會化、私有化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。( )
答案：錯
三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理，三者相互聯(lián)系、相互促進。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域相當廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
1、常規(guī)性的公共服務(wù)
這是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好環(huán)境。公共性服務(wù)管理工作，物業(yè)的所有住用人每天都能享受到，其具體內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中應(yīng)明確規(guī)定。
公共服務(wù)主要有以下8項：
(1)房屋共用部位的維護與管理；
(2)房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運行的維護和管理；
(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；
(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)；
(5)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設(shè)計、安
全等各項管理工作；
(6)維修基金的代管服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)
人委托，對代管的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理工作；
(7)物業(yè)檔案資料的管理；
(8)代收代繳收費服務(wù)。
2、針對性的專項服務(wù)
針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準公布，當住用人需要這種服務(wù)時，可自行選擇。專項服務(wù)實質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為住用人提供工作、生活的方便。專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的主渠道。
專項服務(wù)的內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。
3、委托性的特約服務(wù)
特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。
特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。當有較多的住用人有某種需求時，物業(yè)管理企業(yè)可將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。
上述三大類管理與服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是基本的工作，是必須做好的。同時根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。
例題：物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，( )是基本的工作。
A、常規(guī)性的公共服務(wù) B、針對性的專項服務(wù) C．委托性的特約服務(wù) D．臨時服務(wù)
答案：A