09年中級房地產專業(yè)考試真題及答案
一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)
1．下列關于區(qū)位的說法中，錯誤的是（?。?。
A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系
B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C．地理環(huán)境變化和交通網絡擴張都會引起區(qū)位的變化
D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區(qū)位
正確答案：B
答案解析：
在特定的時間，區(qū)位是確定的和的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。
試題點評：本題考查區(qū)位的相關內容，參見教材P10-11。
2．中心商務高度等于（?。┲?。
A．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積
B．中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積
C．中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積
D．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑面積
正確答案：A
答案解析：
中心商務高度指標（CBHI）=中心商務區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積
試題點評：此題考查中心商務高度指標。參見教材P19。
3．消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現(xiàn)時需求的關系是（ ）。
A．若預期房地產價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求
B．若預期房地產價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求
C．若預期房地產價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求
D．若預期房地產價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求
正確答案：C
答案解析：
當消費者預期房地產價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。
試題點評：本題考查決定房地產需求量因素中的消費者對未來的預期，參見教材P22。
4．“某宗房地產位于汽車站的北側”表示的是該宗房地產的（?。?。
A．環(huán)境
B．方位中
C．通達性
D．朝向
正確答案：B
答案解析：
方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關系可以用方位表述。
試題點評：此題考查方位的概念。參見教材P10。
5．根據(jù)古典地租理論，地租是農產品市場價格扣除生產成本和（?。┖蟮挠囝~。
A．平均稅費
B．平均利潤
C．平均市值
D．平均價格
參考答案：B
答案解析：
地租=市場價格－生產成本－平均利潤
試題點評：本題考查古典地租理論，參見教材P26。
6．集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地（ ）的行為。A．所有權
B．使用權
C．繼承權
D．通行權
參考答案：A
答案解析：
集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地所有權的行為。
試題點評：本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35。
7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（?。?。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.假設開發(fā)法
參考答案：C
答案解析：
公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。
試題點評：本題考查公益事業(yè)用房拆遷補償?shù)脑u估方法。參見教材P46。
8.征收農民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（?。┧?。
A.農民個人
B.剩余勞動力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農村集體經濟組織
參考答案：D
答案解析：
征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農村集體經濟組織所有。
試題點評：此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材P43。
9.房地產征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制使用單位、個人財產的行為。征用的目的是獲得財產的（?。?。
A.所有權
B.使用權
C.處分權
D.收益權
參考答案：B
答案解析：
征用的目的旨在獲得使用權，是對單位、個人財產的臨時使用，使用后要返還，所有權不發(fā)生轉移。
試題點評：本題考查征用特征中的不轉移所有權。參見教材P36。
10.下列建設用地使用權處置方式中，不屬于建設用地使用權轉讓的是（?。?。
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈與
參考答案：A
答案解析：
國有建設用地使用權轉讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。
試題點評：此題考查國有建設用地使用權的轉讓方式。參見教材P63。
11．下列關于建設用地使用權互換的說法中，正確的是（ ）。
A．互換的標的物必須都是建設用地使用權
B．互換的標的物之一必須是建設用地使用權
C．互換后的建設用地使用權人不發(fā)生變化
D．互換的建設用地使用權應當是等值的
參考答案：B
答案解析：
建設用地使用權互換是指當事人雙方約定互相轉移建設用地使用權或一方轉移建設用地使用權，另一方轉移金錢以外的標的物的行為。所以B的說法是正確的。
試題點評：本題考查建設用地使用權互換的內容。參見教材P63-64。
12．下列建設用地使用權中，不得設定抵押的是（?。?。
A．通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權
B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設用地使用權
C．通過轉讓方式取得的建設用地使用權
D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內的建設用地使用權
參考答案：D
答案解析：
屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產。
試題點評：此題考查建設用地使用權不得設定抵押的情況。參見教材P67。
13．建設用地使用權抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（?。?BR> A．新增建筑物屬于抵押財產
B．在建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，新增建筑物應與建設用地使用權一并處分
C．新增建筑物轉讓時，建設用地使用權不隨之轉讓
D．實現(xiàn)抵押權時處分所得的價款，抵押權人有權優(yōu)先受償
參考答案：B
答案解析
《物權法》第二百條規(guī)定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。”
試題點評：本題考查抵押建設用地使用權處分的受償相關內容。參見教材P68-69。
14．下列關于集體建設用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。
A．維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益
B．按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地中 華 會 計 網 校
C．按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標
D．如果涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續(xù)
參考答案：C
答案解析：
按計劃用地，不得突破計劃控制指標。
試題點評：此題考查集體建設用地使用的原則，參見教材P72。
15．進行房地產市場調研時，首先應明確（ ）。
A．調研人員
B．調研計劃
C．調研目標
D．調研方案
參考答案：C
答案解析：調研目標是進行房地產市場調研時應先明確的。
試題點評：本題考查房地產市場調研程序的相關內容。參見教材P79。
16．在房地產市場環(huán)境調研中，對居民消費結構和消費水平的調研屬于（ ）調研。
A．經濟環(huán)境
B．政治法律環(huán)境
C．區(qū)域環(huán)境
D．社會文化環(huán)境
參考答案：A
答案解析：對居民收入水平、消費水平和消費結構的調研屬于經濟環(huán)境調研。
試題點評：本題考查房地產經濟環(huán)境調研的內容。參見教材P81。
17．消費者對房地產的購買欲望是房地產需求的（?。?BR> A．主體
B．動力
C．保障
D．結果
參考答案：B
答案解析：購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉。
試題點評：此題考查房地產市場需求調研的相關內容。參見教材P81。
18．在房地產市場供給調研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于（?。┱{研。
A．市場行情
B．市場反響
C．市場競爭者
D．消費行為
參考答案：C
答案解析：對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于房地產市場競爭者調研。
試題點評：本題考查房地產市場競爭者調研的內容。參見教材P82。
19．下列在房地產市場調研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（?。?。
A．官方統(tǒng)計資料中有關房地產的分析資料
B．公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調研的資料
C．來自主管部門和行業(yè)管理機構的資料
D．專業(yè)研究機構提供的相關資料
參考答案：B
答案解析：B項屬于初級資料而不是次級資料。
試題點評：本題考查次級資料的相關內容。參見教材P83-84。
20．房地產開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（?。┒鴦澐值?。
A．作用于房地產產品
B．形成增量房地產
C．使投資者擁有房地產
D．取得土地使用權
參考答案：B
答案解析：按照是否直接形成房地產增量資產，房地產直接投資可分為房地產開發(fā)投資和房地產置業(yè)投資。
試題點評：本題考查房地產投資的分類，參見教材P102。
一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)
1．下列關于區(qū)位的說法中，錯誤的是（?。?。
A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系
B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C．地理環(huán)境變化和交通網絡擴張都會引起區(qū)位的變化
D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區(qū)位
正確答案：B
答案解析：
在特定的時間，區(qū)位是確定的和的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。
試題點評：本題考查區(qū)位的相關內容，參見教材P10-11。
2．中心商務高度等于（?。┲?。
A．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積
B．中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積
C．中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積
D．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑面積
正確答案：A
答案解析：
中心商務高度指標（CBHI）=中心商務區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積
試題點評：此題考查中心商務高度指標。參見教材P19。
3．消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現(xiàn)時需求的關系是（ ）。
A．若預期房地產價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求
B．若預期房地產價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求
C．若預期房地產價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求
D．若預期房地產價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求
正確答案：C
答案解析：
當消費者預期房地產價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。
試題點評：本題考查決定房地產需求量因素中的消費者對未來的預期，參見教材P22。
4．“某宗房地產位于汽車站的北側”表示的是該宗房地產的（?。?。
A．環(huán)境
B．方位中
C．通達性
D．朝向
正確答案：B
答案解析：
方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關系可以用方位表述。
試題點評：此題考查方位的概念。參見教材P10。
5．根據(jù)古典地租理論，地租是農產品市場價格扣除生產成本和（?。┖蟮挠囝~。
A．平均稅費
B．平均利潤
C．平均市值
D．平均價格
參考答案：B
答案解析：
地租=市場價格－生產成本－平均利潤
試題點評：本題考查古典地租理論，參見教材P26。
6．集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地（ ）的行為。A．所有權
B．使用權
C．繼承權
D．通行權
參考答案：A
答案解析：
集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地所有權的行為。
試題點評：本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35。
7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（?。?。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.假設開發(fā)法
參考答案：C
答案解析：
公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。
試題點評：本題考查公益事業(yè)用房拆遷補償?shù)脑u估方法。參見教材P46。
8.征收農民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（?。┧?。
A.農民個人
B.剩余勞動力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農村集體經濟組織
參考答案：D
答案解析：
征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農村集體經濟組織所有。
試題點評：此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材P43。
9.房地產征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制使用單位、個人財產的行為。征用的目的是獲得財產的（?。?。
A.所有權
B.使用權
C.處分權
D.收益權
參考答案：B
答案解析：
征用的目的旨在獲得使用權，是對單位、個人財產的臨時使用，使用后要返還，所有權不發(fā)生轉移。
試題點評：本題考查征用特征中的不轉移所有權。參見教材P36。
10.下列建設用地使用權處置方式中，不屬于建設用地使用權轉讓的是（?。?。
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈與
參考答案：A
答案解析：
國有建設用地使用權轉讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。
試題點評：此題考查國有建設用地使用權的轉讓方式。參見教材P63。
11．下列關于建設用地使用權互換的說法中，正確的是（ ）。
A．互換的標的物必須都是建設用地使用權
B．互換的標的物之一必須是建設用地使用權
C．互換后的建設用地使用權人不發(fā)生變化
D．互換的建設用地使用權應當是等值的
參考答案：B
答案解析：
建設用地使用權互換是指當事人雙方約定互相轉移建設用地使用權或一方轉移建設用地使用權，另一方轉移金錢以外的標的物的行為。所以B的說法是正確的。
試題點評：本題考查建設用地使用權互換的內容。參見教材P63-64。
12．下列建設用地使用權中，不得設定抵押的是（?。?。
A．通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權
B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設用地使用權
C．通過轉讓方式取得的建設用地使用權
D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內的建設用地使用權
參考答案：D
答案解析：
屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產。
試題點評：此題考查建設用地使用權不得設定抵押的情況。參見教材P67。
13．建設用地使用權抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（?。?BR> A．新增建筑物屬于抵押財產
B．在建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，新增建筑物應與建設用地使用權一并處分
C．新增建筑物轉讓時，建設用地使用權不隨之轉讓
D．實現(xiàn)抵押權時處分所得的價款，抵押權人有權優(yōu)先受償
參考答案：B
答案解析
《物權法》第二百條規(guī)定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。”
試題點評：本題考查抵押建設用地使用權處分的受償相關內容。參見教材P68-69。
14．下列關于集體建設用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。
A．維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益
B．按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地中 華 會 計 網 校
C．按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標
D．如果涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續(xù)
參考答案：C
答案解析：
按計劃用地，不得突破計劃控制指標。
試題點評：此題考查集體建設用地使用的原則，參見教材P72。
15．進行房地產市場調研時，首先應明確（ ）。
A．調研人員
B．調研計劃
C．調研目標
D．調研方案
參考答案：C
答案解析：調研目標是進行房地產市場調研時應先明確的。
試題點評：本題考查房地產市場調研程序的相關內容。參見教材P79。
16．在房地產市場環(huán)境調研中，對居民消費結構和消費水平的調研屬于（ ）調研。
A．經濟環(huán)境
B．政治法律環(huán)境
C．區(qū)域環(huán)境
D．社會文化環(huán)境
參考答案：A
答案解析：對居民收入水平、消費水平和消費結構的調研屬于經濟環(huán)境調研。
試題點評：本題考查房地產經濟環(huán)境調研的內容。參見教材P81。
17．消費者對房地產的購買欲望是房地產需求的（?。?BR> A．主體
B．動力
C．保障
D．結果
參考答案：B
答案解析：購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉。
試題點評：此題考查房地產市場需求調研的相關內容。參見教材P81。
18．在房地產市場供給調研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于（?。┱{研。
A．市場行情
B．市場反響
C．市場競爭者
D．消費行為
參考答案：C
答案解析：對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于房地產市場競爭者調研。
試題點評：本題考查房地產市場競爭者調研的內容。參見教材P82。
19．下列在房地產市場調研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（?。?。
A．官方統(tǒng)計資料中有關房地產的分析資料
B．公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調研的資料
C．來自主管部門和行業(yè)管理機構的資料
D．專業(yè)研究機構提供的相關資料
參考答案：B
答案解析：B項屬于初級資料而不是次級資料。
試題點評：本題考查次級資料的相關內容。參見教材P83-84。
20．房地產開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（?。┒鴦澐值?。
A．作用于房地產產品
B．形成增量房地產
C．使投資者擁有房地產
D．取得土地使用權
參考答案：B
答案解析：按照是否直接形成房地產增量資產，房地產直接投資可分為房地產開發(fā)投資和房地產置業(yè)投資。
試題點評：本題考查房地產投資的分類，參見教材P102。