一、內(nèi)容提要
1、合法原則；2、高佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；5、公平原則。
二、考試要求
1、熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性；2、掌握合法原則、高佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則
人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。
對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的高原則。同時(shí)在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項(xiàng)：(1)合法原則；(2)高佳使用原則；(3)替代原則；(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；(5)公平原則。
房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。
第一節(jié) 合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循合法原則?我們?cè)诘谝徽轮性赋?，兩宗?shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同。但是在估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：
1．在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》四種，房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來(lái)說(shuō)包括：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國(guó)家所有的土地來(lái)估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長(zhǎng)久用地來(lái)估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來(lái)估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，
共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，等等。
例題：現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有（ ）
A、《國(guó)有土地所有證》； B、《國(guó)有土地使用證》；
C、《集體土地所有證》； D、《集體土地使用證》。
答案：BCD
2．在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。
3．在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。以抵押為例：(1)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說(shuō)這類房地產(chǎn)沒(méi)有抵押價(jià)值。(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中
繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。(3)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！彼?，再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。
4．在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。如房改售房的價(jià)格，要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、行政法?guī)。
例題：遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，即估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。（判斷）
答案：錯(cuò)誤
第二節(jié) 高佳使用原則
高佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的高佳使用為前提進(jìn)行。
高佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用。可見(jiàn)，高佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟(jì)上可行，(4)價(jià)值大化。而且這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后次序。另外，高佳使用不是無(wú)條件的高佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的高佳使用，這也是合法原則的要求。
房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循高佳使用原則?這是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用高佳的使用方式，以取得大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。所以，在估價(jià)中不僅要遵循合法原則，而且要遵循高佳使用原則。
高佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)佳用途；(2)佳規(guī)模；(3)佳集約度。
尋找高佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：
1．法律上的許可性：對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
2．技術(shù)上的可能性：對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
3．經(jīng)濟(jì)上的可行性：對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先估計(jì)其未來(lái)的收入和支出流量，然后將此未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)
值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
4．價(jià)值是否大：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到大的使用方式，才是高佳的使用方式。
進(jìn)一步來(lái)講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握高佳使用：(1)收益遞增遞減原理；(2)均衡原理；(3)適合原理。
收益遞增遞減原理可以幫助我們確定佳集約度和佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(又稱邊際收益遞減原理)，可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加
達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。
收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益(又稱規(guī)模報(bào)酬規(guī)律)，可以表述如下：假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量(即規(guī)模的變化)，則產(chǎn)出量的變化有3種可能：一是產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益不變；二是產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞增；三是產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一
般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為高佳使用。它也可以幫助確定佳集約度和佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在高佳使用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)修正。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊，此時(shí)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者購(gòu)得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。
另一種相反的情況是，建筑物的設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的土地位置較差，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重置價(jià)格較高，但該建筑物的價(jià)值卻低于此重置價(jià)格。
均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)。
圖3—1(a)是一塊空地。圖3一l(b)是圖3—1(a)中的空地上有一與其組合為高佳使用的建筑物。圖3—1(c)是圖3—1(a)中的空地上有一陳舊過(guò)時(shí)、需要拆除的建筑物。圖3—1(d)是圖3—1(a)中的空地上有一過(guò)大規(guī)模或過(guò)高檔次的建筑物。假設(shè)圖3—1(a)中的空地價(jià)值為VL，圖3—1(b)中的建筑物的重置價(jià)格為VB，則圖3—1(b)中的房地價(jià)值為VL+VB，圖3—1(c)中的房地價(jià)值為VL減去建筑物的拆遷費(fèi)用加上建筑物的殘值，圖3—1(d)中的建筑物的實(shí)際價(jià)值要低于其重置價(jià)格VB。
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為高佳使用。它可以幫助我們確定佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境為協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素為適當(dāng)?shù)慕M合時(shí)，便為高佳使用。
高佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)高佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：
1．保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
2．裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
3．轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
4．重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。
5．上述情形的某種組合。常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。
例題：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（ ）
第三節(jié) 替代原則
替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格成交，任何賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格成交，終是類似的 房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。
替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列2點(diǎn)：
1．如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。在通常情況下，由于估價(jià)人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產(chǎn)的價(jià)格作依據(jù)，因此，實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來(lái)進(jìn)行估價(jià)，然后根據(jù)其間的差別對(duì)價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。
2．不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。
A、房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡；
B、佳集約度和佳規(guī)模；
C、佳用途；
D、房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)。
答案：B
第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格(實(shí)際上，房地產(chǎn)本身也是隨著時(shí)間而變化的，如建筑物變得陳舊過(guò)時(shí))。因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)格也就失去了意義。但是，估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，這既無(wú)必要，也不大可能。估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)，例如，運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常都是這種情 況)，就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
在實(shí)際估價(jià)中，通常將“估價(jià)作業(yè)期”(估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日)或估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。
不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見(jiàn)圖3—2或表3—1。
對(duì)圖3—2或表3—1中的各種情形舉例說(shuō)明如下：
1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。例如，某市某大廈強(qiáng)制拍賣(mài)的拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議一案，原產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異議，引發(fā)了對(duì)該估價(jià)結(jié)果究竟是否合理的爭(zhēng)論。此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否合理，要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)(原估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1996年3月11日)，相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)1996年3月11
日時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無(wú)法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。而且任何其他估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來(lái)看也都可能是錯(cuò)誤的，事實(shí)上可能并沒(méi)有錯(cuò)誤，只是過(guò)去的估價(jià)結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化。
2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過(guò)去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對(duì)比來(lái)評(píng)估。
3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中常見(jiàn)、大量的，包括在建工程估價(jià)。
4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。
5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。
現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)：(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少；(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少；(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。
1、合法原則；2、高佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；5、公平原則。
二、考試要求
1、熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性；2、掌握合法原則、高佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則
人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。
對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的高原則。同時(shí)在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項(xiàng)：(1)合法原則；(2)高佳使用原則；(3)替代原則；(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；(5)公平原則。
房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。
第一節(jié) 合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循合法原則?我們?cè)诘谝徽轮性赋?，兩宗?shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同。但是在估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：
1．在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》四種，房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來(lái)說(shuō)包括：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國(guó)家所有的土地來(lái)估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長(zhǎng)久用地來(lái)估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來(lái)估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，
共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，等等。
例題：現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有（ ）
A、《國(guó)有土地所有證》； B、《國(guó)有土地使用證》；
C、《集體土地所有證》； D、《集體土地使用證》。
答案：BCD
2．在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。
3．在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。以抵押為例：(1)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說(shuō)這類房地產(chǎn)沒(méi)有抵押價(jià)值。(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中
繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。(3)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！彼?，再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。
4．在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。如房改售房的價(jià)格，要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、行政法?guī)。
例題：遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，即估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。（判斷）
答案：錯(cuò)誤
第二節(jié) 高佳使用原則
高佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的高佳使用為前提進(jìn)行。
高佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用。可見(jiàn)，高佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟(jì)上可行，(4)價(jià)值大化。而且這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后次序。另外，高佳使用不是無(wú)條件的高佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的高佳使用，這也是合法原則的要求。
房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循高佳使用原則?這是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用高佳的使用方式，以取得大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。所以，在估價(jià)中不僅要遵循合法原則，而且要遵循高佳使用原則。
高佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)佳用途；(2)佳規(guī)模；(3)佳集約度。
尋找高佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：
1．法律上的許可性：對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
2．技術(shù)上的可能性：對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
3．經(jīng)濟(jì)上的可行性：對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先估計(jì)其未來(lái)的收入和支出流量，然后將此未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)
值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
4．價(jià)值是否大：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到大的使用方式，才是高佳的使用方式。
進(jìn)一步來(lái)講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握高佳使用：(1)收益遞增遞減原理；(2)均衡原理；(3)適合原理。
收益遞增遞減原理可以幫助我們確定佳集約度和佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(又稱邊際收益遞減原理)，可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加
達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。
收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益(又稱規(guī)模報(bào)酬規(guī)律)，可以表述如下：假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量(即規(guī)模的變化)，則產(chǎn)出量的變化有3種可能：一是產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益不變；二是產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞增；三是產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一
般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為高佳使用。它也可以幫助確定佳集約度和佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在高佳使用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)修正。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊，此時(shí)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者購(gòu)得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。
另一種相反的情況是，建筑物的設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的土地位置較差，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重置價(jià)格較高，但該建筑物的價(jià)值卻低于此重置價(jià)格。
均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)。
圖3—1(a)是一塊空地。圖3一l(b)是圖3—1(a)中的空地上有一與其組合為高佳使用的建筑物。圖3—1(c)是圖3—1(a)中的空地上有一陳舊過(guò)時(shí)、需要拆除的建筑物。圖3—1(d)是圖3—1(a)中的空地上有一過(guò)大規(guī)模或過(guò)高檔次的建筑物。假設(shè)圖3—1(a)中的空地價(jià)值為VL，圖3—1(b)中的建筑物的重置價(jià)格為VB，則圖3—1(b)中的房地價(jià)值為VL+VB，圖3—1(c)中的房地價(jià)值為VL減去建筑物的拆遷費(fèi)用加上建筑物的殘值，圖3—1(d)中的建筑物的實(shí)際價(jià)值要低于其重置價(jià)格VB。
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為高佳使用。它可以幫助我們確定佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境為協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素為適當(dāng)?shù)慕M合時(shí)，便為高佳使用。
高佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)高佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：
1．保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
2．裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
3．轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
4．重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。
5．上述情形的某種組合。常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。
例題：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（ ）
第三節(jié) 替代原則
替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格成交，任何賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格成交，終是類似的 房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。
替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列2點(diǎn)：
1．如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。在通常情況下，由于估價(jià)人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產(chǎn)的價(jià)格作依據(jù)，因此，實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來(lái)進(jìn)行估價(jià)，然后根據(jù)其間的差別對(duì)價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。
2．不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。
A、房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡；
B、佳集約度和佳規(guī)模；
C、佳用途；
D、房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)。
答案：B
第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格(實(shí)際上，房地產(chǎn)本身也是隨著時(shí)間而變化的，如建筑物變得陳舊過(guò)時(shí))。因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)格也就失去了意義。但是，估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，這既無(wú)必要，也不大可能。估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)，例如，運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常都是這種情 況)，就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
在實(shí)際估價(jià)中，通常將“估價(jià)作業(yè)期”(估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日)或估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。
不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見(jiàn)圖3—2或表3—1。
對(duì)圖3—2或表3—1中的各種情形舉例說(shuō)明如下：
1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。例如，某市某大廈強(qiáng)制拍賣(mài)的拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議一案，原產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異議，引發(fā)了對(duì)該估價(jià)結(jié)果究竟是否合理的爭(zhēng)論。此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否合理，要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)(原估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1996年3月11日)，相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)1996年3月11
日時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無(wú)法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。而且任何其他估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來(lái)看也都可能是錯(cuò)誤的，事實(shí)上可能并沒(méi)有錯(cuò)誤，只是過(guò)去的估價(jià)結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化。
2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過(guò)去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對(duì)比來(lái)評(píng)估。
3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中常見(jiàn)、大量的，包括在建工程估價(jià)。
4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。
5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。
現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)：(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少；(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少；(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。