在一般人眼中，房地產(chǎn)開發(fā)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)不足掛齒，其實(shí)不然。正如王經(jīng)緯文章中指出的，物業(yè)管理的責(zé)任主體較多，涉及的關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)無處不在。因前期物業(yè)管理合同期限的不確定性，隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘，是企業(yè)首先要面對的風(fēng)險(xiǎn)；在招投標(biāo)活動(dòng)中考慮不慎，以及接管驗(yàn)收的不細(xì)致，都可能帶來取得項(xiàng)目后收費(fèi)不能維持正常經(jīng)營、難以處理業(yè)主投訴等風(fēng)險(xiǎn)；在物業(yè)管理過程中，存在著對裝修管理疏忽而導(dǎo)致火災(zāi)等事故發(fā)生而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范以及停車場管理的風(fēng)險(xiǎn)近幾年更是接連不斷，在合同約定不明晰的情況下，小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不測事件都有可能被業(yè)主作為向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由，帶來管理責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。比如去年深圳發(fā)生鳳凰衛(wèi)視副總裁全家在家中被殺事件，物業(yè)管理公司被索賠120萬元。此外，對投訴處理不當(dāng)，會(huì)使得矛盾擴(kuò)大而引發(fā)對立，尤其是被輿論和媒體渲染不能及時(shí)得到化解，將嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)形象，帶來管理的危機(jī)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，各地相繼出臺(tái)了一系列配套的法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理活動(dòng)主體的責(zé)任，一定程度減少了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但法律法規(guī)只能在一定程度上減少由于市場規(guī)則不健全、市場主體行為不規(guī)范帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并不能完全消除企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，在努力改善行業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要增強(qiáng)預(yù)見性、針對性，提高自身防范和化解各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。
對物業(yè)管理企業(yè)面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施進(jìn)行了比較深入的討論，這對提高全行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)十分有益。我認(rèn)為，降低與化解物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要做好以下幾點(diǎn)：一是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)學(xué)法、懂法、守法，在參與投標(biāo)、接管項(xiàng)目、提供服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)自覺執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，并充分運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的合法權(quán)益。二是要高度重視合同的簽訂。吳春興、陳智勇的文章詳細(xì)談了來自合同的風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為關(guān)鍵還是在制定合同時(shí)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條明確指出“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，關(guān)鍵是合同約定的內(nèi)容，千萬不能為了取得項(xiàng)目管理權(quán)而作出不切實(shí)際的承諾，對做不到的事情一定要有免責(zé)條款。三是要建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，通過改進(jìn)經(jīng)營管理方式，提高管理水平和效率以及降低成本，增強(qiáng)企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。四是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立事前科學(xué)預(yù)測、事中應(yīng)急處理、事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理機(jī)制，要通過經(jīng)驗(yàn)積累，把握風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，并針對不同類型的風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)發(fā)生后，
應(yīng)當(dāng)從容應(yīng)對，做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，包括爭取輿論支持等，限度
地降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)損失。五是適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，比如為其接管的物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)，若發(fā)生樓宇外墻墻皮脫落擊傷行人或砸壞車輛等意外，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。應(yīng)該說，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，如果防范并化解了作為企業(yè)的共性風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)獲得的就是效益。應(yīng)對，做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，包括爭取輿論支持等，限度地降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)損失。五是適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，比如為其接管的物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)，若發(fā)生樓宇外墻墻皮脫落擊傷行人或砸壞車輛等意外，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。應(yīng)該說，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，如果防范并化解了作為企業(yè)的共性風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)獲得的就是效益。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，各地相繼出臺(tái)了一系列配套的法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理活動(dòng)主體的責(zé)任，一定程度減少了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但法律法規(guī)只能在一定程度上減少由于市場規(guī)則不健全、市場主體行為不規(guī)范帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并不能完全消除企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，在努力改善行業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要增強(qiáng)預(yù)見性、針對性，提高自身防范和化解各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。
對物業(yè)管理企業(yè)面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施進(jìn)行了比較深入的討論，這對提高全行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)十分有益。我認(rèn)為，降低與化解物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要做好以下幾點(diǎn)：一是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)學(xué)法、懂法、守法，在參與投標(biāo)、接管項(xiàng)目、提供服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)自覺執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，并充分運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的合法權(quán)益。二是要高度重視合同的簽訂。吳春興、陳智勇的文章詳細(xì)談了來自合同的風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為關(guān)鍵還是在制定合同時(shí)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條明確指出“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，關(guān)鍵是合同約定的內(nèi)容，千萬不能為了取得項(xiàng)目管理權(quán)而作出不切實(shí)際的承諾，對做不到的事情一定要有免責(zé)條款。三是要建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，通過改進(jìn)經(jīng)營管理方式，提高管理水平和效率以及降低成本，增強(qiáng)企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。四是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立事前科學(xué)預(yù)測、事中應(yīng)急處理、事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理機(jī)制，要通過經(jīng)驗(yàn)積累，把握風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，并針對不同類型的風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)發(fā)生后，
應(yīng)當(dāng)從容應(yīng)對，做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，包括爭取輿論支持等，限度
地降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)損失。五是適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，比如為其接管的物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)，若發(fā)生樓宇外墻墻皮脫落擊傷行人或砸壞車輛等意外，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。應(yīng)該說，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，如果防范并化解了作為企業(yè)的共性風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)獲得的就是效益。應(yīng)對，做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，包括爭取輿論支持等，限度地降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)損失。五是適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，比如為其接管的物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)，若發(fā)生樓宇外墻墻皮脫落擊傷行人或砸壞車輛等意外，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。應(yīng)該說，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，如果防范并化解了作為企業(yè)的共性風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)獲得的就是效益。