課程代碼：00169
一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.權(quán)利人能夠在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利，稱為( )
A.物權(quán) B.債權(quán)
C.請求權(quán) D.形成權(quán)
2.從1991年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，不管是上繳中央財政的部
分還是留給地方政府的部分，都必須專項用于( )
A.土地開發(fā) B.耕地開發(fā)
C.水土保持 D.公益建設(shè)
3.以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工的，國家可以( )
A.處以罰款 B.要求其在一個月內(nèi)馬上動工
C.收回土地使用權(quán)，并退回土地出讓金 D.無償收回土地使用權(quán)
4.征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃的，必須由( )
A.省級人民政府批準(zhǔn) B.國務(wù)院批準(zhǔn)
C.縣級人民政府批準(zhǔn) D.鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)
5.復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于( )
A.國防建設(shè) B.公用事業(yè)
C.農(nóng)業(yè) D.居民生活用地
6.村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)占用本村集體所有的土地的，應(yīng)對使用土地上屬于個人的青苗及附著物( )
A.作適當(dāng)處理 B.進行妥善安置
C.給予雙倍補償 D.給予適當(dāng)?shù)难a償
7.房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體可能是( )
A.兩個或兩個以上房地產(chǎn)所有人 B.一個房地產(chǎn)所有人
C.一個房產(chǎn)所有人 D.一個地產(chǎn)使用人
8.在租賃期限內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，( )
A.租賃關(guān)系隨之終止 B.原租賃協(xié)議繼續(xù)履行
C.承租人可以單方終止租賃關(guān)系 D.原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)補償承租人的損失
9.資質(zhì)一級的房地產(chǎn)專營企業(yè)，必須連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到( )
A.80% B.90％
C.99％ D.100％
10.房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議的生效必須經(jīng)過的特殊程序是( )
A.經(jīng)過公證機關(guān)公證 B.經(jīng)過房屋所在地政府房管部門認(rèn)可
C.經(jīng)過被拆遷人所在單位批準(zhǔn) D.將協(xié)議保存于人民法院
11.拆遷人對被拆遷人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費用的補助，稱為( )
A.過渡費 B.臨時補助費
C.安置費 D.補償金
12.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，( )
A.一律不得進入房地產(chǎn)市場
B.原則上不得進入房地產(chǎn)市場
C.領(lǐng)有國有土地使用證即可進入房地產(chǎn)市場
D.具有地上建筑物的合法產(chǎn)權(quán)證明即可以轉(zhuǎn)讓
13.房地產(chǎn)抵押權(quán)是( )
A.以物的使用價值為內(nèi)容 B.債權(quán)
C.從權(quán)利 D.平等受償權(quán)
l4.房地產(chǎn)抵押合同從( )
A.公證之日起生效 B.抵押合同簽訂之日起生效
C.主合同履行之日起生效 D.抵押登記之日起生效
15.可以出租房屋的條件之一是( )
A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意
C.未取得房屋所有權(quán)證 D.房屋的權(quán)屬有爭議
16.房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，( )
A.應(yīng)當(dāng)將租金上繳國家 B.應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家
C.租賃關(guān)系無效 D.應(yīng)當(dāng)由國家終止租賃關(guān)系
17.城鎮(zhèn)住房制度改革后，國家投入住房建設(shè)的資金將( )
A.全部轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY B.主要轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY
C.主要用于房地產(chǎn)的開發(fā) D.主要用于住房公共設(shè)施的建設(shè)
18.職工的住房公積金( )
A.由職工家庭的節(jié)余開支中繳納
B.在職工及其家庭出現(xiàn)生活重大困難時可以啟用
C.由職工個人自愿繳納
D.可以用于職工及其家庭購買房屋
19.職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，( )
A.不得進入市場 B.不得繼承
C.職工擁有部分產(chǎn)權(quán) D.單位有要求其退回的權(quán)利
20.物業(yè)公司為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)稱為( )
A.特約服務(wù) B.針對性的專項服務(wù)
C.常規(guī)性的公共服務(wù) D.公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)
21.召開業(yè)主大會會議，( )
A.應(yīng)當(dāng)于會議召開1個月前通知全體業(yè)主
B.應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主
C.應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前告知居民委員會
D.每位業(yè)主應(yīng)當(dāng)作好業(yè)主大會會議記錄
22.業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)( )
A.向所在居民委員會備案
B.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級工商行政管理部門備案
C.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府房地產(chǎn)部門備案
D.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府宣誓就職
23.公積金制度是一種住房社會保障措施，具有( )
A.互助性 B.救濟功能
C.融資功能 D.扶助功能
24.經(jīng)濟適用住房貸款的期限長不得超過( )
A.2年 B.3年
C.10年 D.20年
25.住房公積金管理委員會的主任( )
A.應(yīng)當(dāng)由具有社會公信力的人士擔(dān)任 B.是管理委員會的法人代表
C.應(yīng)當(dāng)由政府負(fù)責(zé)人擔(dān)任 D.應(yīng)當(dāng)由人大代表擔(dān)任
26.土地增值稅采用四級超額累進稅率( )
A.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%
B.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為50%
C.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為60%
D.增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為70%
27.耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，( )
A.按照規(guī)定稅額在耕地使用完畢后征收 B.按照規(guī)定稅額分次征收
C.按照規(guī)定稅額性征收 D.按照規(guī)定稅額在耕地尚未使用時征收
28.外國人作為私房所有人不能親自辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的，可以( )
A.延期辦理 B.委托中國某機關(guān)代為辦理
C.委托中國律師代為辦理 D.不予辦理但承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)
29.在解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式中，( )
A.涉外房地產(chǎn)糾紛只能通過訴訟解決
B.當(dāng)事人可以不通過協(xié)議而直接提起仲裁
C.一切房地產(chǎn)糾紛均可以進行行政處理
D.仲裁和訴訟不能同時適用
30.破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護標(biāo)志的，( )
A.由人民法院認(rèn)定其行為的性質(zhì)
B.由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀
C.由土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處以罰款
D.由土地所在地的縣人民政府處以罰款
二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
31.按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，土地分為( )
A.農(nóng)用地 B.建設(shè)用地
C.未利用地 D.已利用地
E.空閑地
32.《土地管理法》的立法目的包括( )
A.保護耕地
B.維護土地的社會主義公有制
C.合理利用土地
D.促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展
E.保護、開發(fā)土地資源
33.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以( )
A.入股 B.抵押
C.繼承 D.轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)
E.視為處分權(quán)
34.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，審批權(quán)在( )
A.國務(wù)院 B.省級人民政府
C.縣級人民政府 D.鄉(xiāng)級人民政府
E.村民委員會
35.目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)有( )
A.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu) B.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)
C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) D.房地產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)
E.房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)
三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）
36.房地產(chǎn)市場
37.土地使用權(quán)
38.土地補償費
39.房地產(chǎn)中介服務(wù)
40.個人住房貸款
四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）
41.簡述房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用。
42.簡述土地使用權(quán)的特征。
43.簡述城市房屋拆遷的原則。
44.簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。
五、論述題（本大題12分）
45.試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營中承包方的權(quán)利和義務(wù)。
六、案例分析題(本題9分)
46.劉志信、劉志誠、劉志超系三兄弟。2003年，其父母相繼去世，在某市某區(qū)留有四層樓房一幢。由于劉志誠、劉志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未對房屋進行分割，而是由劉志信一家居住。2OO4年3月，劉志信持房屋產(chǎn)權(quán)證到房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，將該樓房登記在自己一人名下。2004年9月，劉志信與秦偉民簽訂了房屋買賣合同，以80萬元的價格將該樓房賣給了秦偉民，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。2OO5年1月，劉志誠和劉志超回家探親得知此事，立即提出異議：認(rèn)為房屋系父母遺留下來的遺產(chǎn)，不能由劉志信一人獨霸，他們兩人也有份，劉志信未經(jīng)他們兩人同意擅自出賣該房屋，侵犯了他們的合法產(chǎn)權(quán)，因此要求從秦偉民手中收回房屋。秦偉民則憑借房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證書，也主張對房屋的所有權(quán)，不同意將房屋退還給他們。雙方爭執(zhí)不下，劉志誠、劉志超遂將劉志信和秦偉民告上法庭，要求法院確認(rèn)劉志信與秦偉民之間的房
屋買賣合同無效，保護自己對房屋的所有權(quán)。
請回答下列問題并說明理由：
(1)本案所爭議樓房在劉志信與秦偉民辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前的產(chǎn)權(quán)歸屬是怎樣的?
(2)劉志信與秦偉民簽訂的房屋買賣合同是否有效?秦某能否取得該房屋的所有權(quán)?
(3)劉志信的行為是否侵害了劉志誠、劉志超的合法權(quán)益，如何承擔(dān)責(zé)任?
一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.權(quán)利人能夠在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利，稱為( )
A.物權(quán) B.債權(quán)
C.請求權(quán) D.形成權(quán)
2.從1991年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，不管是上繳中央財政的部
分還是留給地方政府的部分，都必須專項用于( )
A.土地開發(fā) B.耕地開發(fā)
C.水土保持 D.公益建設(shè)
3.以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工的，國家可以( )
A.處以罰款 B.要求其在一個月內(nèi)馬上動工
C.收回土地使用權(quán)，并退回土地出讓金 D.無償收回土地使用權(quán)
4.征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃的，必須由( )
A.省級人民政府批準(zhǔn) B.國務(wù)院批準(zhǔn)
C.縣級人民政府批準(zhǔn) D.鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)
5.復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于( )
A.國防建設(shè) B.公用事業(yè)
C.農(nóng)業(yè) D.居民生活用地
6.村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)占用本村集體所有的土地的，應(yīng)對使用土地上屬于個人的青苗及附著物( )
A.作適當(dāng)處理 B.進行妥善安置
C.給予雙倍補償 D.給予適當(dāng)?shù)难a償
7.房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體可能是( )
A.兩個或兩個以上房地產(chǎn)所有人 B.一個房地產(chǎn)所有人
C.一個房產(chǎn)所有人 D.一個地產(chǎn)使用人
8.在租賃期限內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，( )
A.租賃關(guān)系隨之終止 B.原租賃協(xié)議繼續(xù)履行
C.承租人可以單方終止租賃關(guān)系 D.原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)補償承租人的損失
9.資質(zhì)一級的房地產(chǎn)專營企業(yè)，必須連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到( )
A.80% B.90％
C.99％ D.100％
10.房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議的生效必須經(jīng)過的特殊程序是( )
A.經(jīng)過公證機關(guān)公證 B.經(jīng)過房屋所在地政府房管部門認(rèn)可
C.經(jīng)過被拆遷人所在單位批準(zhǔn) D.將協(xié)議保存于人民法院
11.拆遷人對被拆遷人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費用的補助，稱為( )
A.過渡費 B.臨時補助費
C.安置費 D.補償金
12.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，( )
A.一律不得進入房地產(chǎn)市場
B.原則上不得進入房地產(chǎn)市場
C.領(lǐng)有國有土地使用證即可進入房地產(chǎn)市場
D.具有地上建筑物的合法產(chǎn)權(quán)證明即可以轉(zhuǎn)讓
13.房地產(chǎn)抵押權(quán)是( )
A.以物的使用價值為內(nèi)容 B.債權(quán)
C.從權(quán)利 D.平等受償權(quán)
l4.房地產(chǎn)抵押合同從( )
A.公證之日起生效 B.抵押合同簽訂之日起生效
C.主合同履行之日起生效 D.抵押登記之日起生效
15.可以出租房屋的條件之一是( )
A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意
C.未取得房屋所有權(quán)證 D.房屋的權(quán)屬有爭議
16.房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，( )
A.應(yīng)當(dāng)將租金上繳國家 B.應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家
C.租賃關(guān)系無效 D.應(yīng)當(dāng)由國家終止租賃關(guān)系
17.城鎮(zhèn)住房制度改革后，國家投入住房建設(shè)的資金將( )
A.全部轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY B.主要轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY
C.主要用于房地產(chǎn)的開發(fā) D.主要用于住房公共設(shè)施的建設(shè)
18.職工的住房公積金( )
A.由職工家庭的節(jié)余開支中繳納
B.在職工及其家庭出現(xiàn)生活重大困難時可以啟用
C.由職工個人自愿繳納
D.可以用于職工及其家庭購買房屋
19.職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，( )
A.不得進入市場 B.不得繼承
C.職工擁有部分產(chǎn)權(quán) D.單位有要求其退回的權(quán)利
20.物業(yè)公司為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)稱為( )
A.特約服務(wù) B.針對性的專項服務(wù)
C.常規(guī)性的公共服務(wù) D.公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)
21.召開業(yè)主大會會議，( )
A.應(yīng)當(dāng)于會議召開1個月前通知全體業(yè)主
B.應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主
C.應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前告知居民委員會
D.每位業(yè)主應(yīng)當(dāng)作好業(yè)主大會會議記錄
22.業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)( )
A.向所在居民委員會備案
B.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級工商行政管理部門備案
C.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府房地產(chǎn)部門備案
D.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府宣誓就職
23.公積金制度是一種住房社會保障措施，具有( )
A.互助性 B.救濟功能
C.融資功能 D.扶助功能
24.經(jīng)濟適用住房貸款的期限長不得超過( )
A.2年 B.3年
C.10年 D.20年
25.住房公積金管理委員會的主任( )
A.應(yīng)當(dāng)由具有社會公信力的人士擔(dān)任 B.是管理委員會的法人代表
C.應(yīng)當(dāng)由政府負(fù)責(zé)人擔(dān)任 D.應(yīng)當(dāng)由人大代表擔(dān)任
26.土地增值稅采用四級超額累進稅率( )
A.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%
B.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為50%
C.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為60%
D.增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為70%
27.耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，( )
A.按照規(guī)定稅額在耕地使用完畢后征收 B.按照規(guī)定稅額分次征收
C.按照規(guī)定稅額性征收 D.按照規(guī)定稅額在耕地尚未使用時征收
28.外國人作為私房所有人不能親自辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的，可以( )
A.延期辦理 B.委托中國某機關(guān)代為辦理
C.委托中國律師代為辦理 D.不予辦理但承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)
29.在解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式中，( )
A.涉外房地產(chǎn)糾紛只能通過訴訟解決
B.當(dāng)事人可以不通過協(xié)議而直接提起仲裁
C.一切房地產(chǎn)糾紛均可以進行行政處理
D.仲裁和訴訟不能同時適用
30.破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護標(biāo)志的，( )
A.由人民法院認(rèn)定其行為的性質(zhì)
B.由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀
C.由土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處以罰款
D.由土地所在地的縣人民政府處以罰款
二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
31.按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，土地分為( )
A.農(nóng)用地 B.建設(shè)用地
C.未利用地 D.已利用地
E.空閑地
32.《土地管理法》的立法目的包括( )
A.保護耕地
B.維護土地的社會主義公有制
C.合理利用土地
D.促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展
E.保護、開發(fā)土地資源
33.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以( )
A.入股 B.抵押
C.繼承 D.轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)
E.視為處分權(quán)
34.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，審批權(quán)在( )
A.國務(wù)院 B.省級人民政府
C.縣級人民政府 D.鄉(xiāng)級人民政府
E.村民委員會
35.目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)有( )
A.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu) B.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)
C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) D.房地產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)
E.房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)
三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）
36.房地產(chǎn)市場
37.土地使用權(quán)
38.土地補償費
39.房地產(chǎn)中介服務(wù)
40.個人住房貸款
四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）
41.簡述房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用。
42.簡述土地使用權(quán)的特征。
43.簡述城市房屋拆遷的原則。
44.簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。
五、論述題（本大題12分）
45.試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營中承包方的權(quán)利和義務(wù)。
六、案例分析題(本題9分)
46.劉志信、劉志誠、劉志超系三兄弟。2003年，其父母相繼去世，在某市某區(qū)留有四層樓房一幢。由于劉志誠、劉志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未對房屋進行分割，而是由劉志信一家居住。2OO4年3月，劉志信持房屋產(chǎn)權(quán)證到房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，將該樓房登記在自己一人名下。2004年9月，劉志信與秦偉民簽訂了房屋買賣合同，以80萬元的價格將該樓房賣給了秦偉民，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。2OO5年1月，劉志誠和劉志超回家探親得知此事，立即提出異議：認(rèn)為房屋系父母遺留下來的遺產(chǎn)，不能由劉志信一人獨霸，他們兩人也有份，劉志信未經(jīng)他們兩人同意擅自出賣該房屋，侵犯了他們的合法產(chǎn)權(quán)，因此要求從秦偉民手中收回房屋。秦偉民則憑借房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證書，也主張對房屋的所有權(quán)，不同意將房屋退還給他們。雙方爭執(zhí)不下，劉志誠、劉志超遂將劉志信和秦偉民告上法庭，要求法院確認(rèn)劉志信與秦偉民之間的房
屋買賣合同無效，保護自己對房屋的所有權(quán)。
請回答下列問題并說明理由：
(1)本案所爭議樓房在劉志信與秦偉民辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前的產(chǎn)權(quán)歸屬是怎樣的?
(2)劉志信與秦偉民簽訂的房屋買賣合同是否有效?秦某能否取得該房屋的所有權(quán)?
(3)劉志信的行為是否侵害了劉志誠、劉志超的合法權(quán)益，如何承擔(dān)責(zé)任?