美國是現(xiàn)今世界上最為發(fā)達(dá)的國家，不管是文化還是經(jīng)濟(jì)又或是軍事，它的實(shí)力都是第一。許多國家也紛紛以美國為榜樣，投身資本主義的浪潮。美國的文化影響力非常的強(qiáng)，電影，音樂都是讓年輕人瘋狂的原因，其次美國的社會福利非常的好，生活環(huán)境也是很好的，非常適合養(yǎng)老。今天出國留學(xué)網(wǎng)小編就來談?wù)劽绹顿Y那些事吧。
從1926年到現(xiàn)在，美國房地產(chǎn)價格處于穩(wěn)定的上升趨勢。而如果把同期其他資產(chǎn)價格走勢畫在同一張圖上，差異就特別明顯。其他資產(chǎn)，無論股票、黃金還是大宗商品，都有極其大的跨年波動。
而房價，扣除通脹因素后，幾乎是穩(wěn)定的每年5%左右的漲幅——除了過去十幾年的房貸泡沫和隨后的次貸危機(jī)是個大例外。這個大例外有特別的歷史原因，這里不細(xì)說了?？梢詳喽ㄆ湮磥砗荛L時間不會再現(xiàn)。因此美國的房價，用一個字概括，就是“穩(wěn)”。這就是它的正常軌道。
每年5%左右的漲幅，顯然不是理想的投資回報。好消息是：此乃全國平均值。都市圈的漲幅要高不少，景氣期可以達(dá)到年均10%以上的漲幅。不好的消息是：這個漲幅里還要扣掉房產(chǎn)稅和其他成本，才真正反映投資人的收益。而房產(chǎn)稅和其他成本可能還不低。
美國各州房產(chǎn)稅在1-3%之間，如果你在美國有收入且繳納個人所得稅，可以申請從收入中扣除房產(chǎn)稅。但大多數(shù)中國投資人在美國沒有收入，也就不能享受這條政策，這就讓房產(chǎn)稅更加成為一種負(fù)擔(dān)。
但對那些當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，房產(chǎn)稅并不是一樁負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅也是一種公共事業(yè)稅。本地的修橋補(bǔ)路、公立教育、公共娛樂體育等設(shè)施，都是從中開支的。比如你在一個地方買了房，子女在當(dāng)?shù)厣瞎W(xué)校都是免費(fèi)的。所以房產(chǎn)稅可以看成是居民為自己享受的公共服務(wù)付的費(fèi)。你交了房產(chǎn)稅，又不在當(dāng)?shù)鼐幼。銓?shí)際上就是自掏腰包補(bǔ)貼了當(dāng)?shù)鼐用?，堪稱國際雷鋒。
根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的調(diào)查，絕大多數(shù)在美國買房的外國人，還是以自住為主要動機(jī)的。唯有我們中國人與眾不同，是以投資性購房為主。
中國投資人是世界上精明的投資人，即使學(xué)雷鋒也絕不是無緣無故的。比如說，有些中國人只是為了在海外配置部分資產(chǎn)，以規(guī)避人民幣未來可能貶值的風(fēng)險;這些投資人的主要目標(biāo)是保值而非增值。對這些類型的投資人來說，不要說買房產(chǎn)，就算購買長期收益更低的海外資產(chǎn)，甚至就算讓大量資金閑置在海外賬戶中，也是值得的。
真想投資點(diǎn)美國房地產(chǎn)，完全可以考慮住宅以外的其他選擇。比如說，可以購買公寓。美國有30%的人口常年居住公寓，而小型的4-10個單元的公寓很適合個體投資。美國公寓平均空置率在8%左右，可以交給專業(yè)的資產(chǎn)管理公司去打理，管理費(fèi)并不高，只占年租金的3-8%。
也可以購買商鋪、寫字樓等其他商業(yè)地產(chǎn)。商鋪可以是小型超市、小門面，也可以是大型購物中心中的若干單元。至于寫字樓，美國也有很多小型的獨(dú)棟寫字樓，總價并不高。上述商業(yè)地產(chǎn)雖然也要交地產(chǎn)稅，但其租金收入一般足夠交稅還有不少盈余，而物業(yè)本身也和住宅一樣會增值。
還可以直接投資土地。尤其在擴(kuò)張期的都市圈附近，選擇適當(dāng)?shù)貕K投資，總價也就和一幢房子差不多，而且在未變更土地用途之前只需繳納極低的土地稅。將來一旦都市圈擴(kuò)張到你那里，土地用途一變更，收益就極為可觀了。
當(dāng)然，十分遠(yuǎn)離都市圈的土地就沒有什么投資價值，但是自住還是不錯的。雖說在遠(yuǎn)郊化十幾萬美元就能買下一個幾百畝地的大農(nóng)場，還能包括大片森林和湖泊，但這么浪漫的事情我們還是不要和詩人們?nèi)屃恕?BR> 不過，如果你買下的遠(yuǎn)郊農(nóng)場處在潛在礦區(qū)，那又另當(dāng)別論。前提是你的地權(quán)中必須包括地下礦權(quán)在內(nèi)。而且你最好是個內(nèi)行。否則，周圍鄰居都挖出石油，發(fā)了大財(cái)，就偏偏你的農(nóng)場只能挖出石灰，那也怪郁悶的。
有些近郊的房產(chǎn)也還可以，比如休斯頓(房源)的凱蒂城、糖城、梨城等等，這些都有好學(xué)區(qū)，自住投資兩相宜。
最后，還可以選擇間接投資。即投資于美國的上市的地產(chǎn)管理公司，或房地產(chǎn)信托基金(REIT)。
面對這么多選項(xiàng)，如果你還是情有獨(dú)鐘于住宅，一定要到美國去買房，那么我最后的建議就是先做點(diǎn)功課，找一個合適的、房價漲幅可能較高的都市圈吧。標(biāo)準(zhǔn)普爾編制了一個凱斯席勒(Case-Shiller)房價指數(shù)，反映都市圈內(nèi)住宅實(shí)際交易價格的變動，有20都市圈、10都市圈等不同綜合指數(shù)，也有單個都市圈的數(shù)據(jù)，歷史數(shù)據(jù)最早從上世紀(jì)80年代初開始。這個指數(shù)可以免費(fèi)下載，絕對值得你花半個小時去研究一下。
面對這么多選項(xiàng)，如果你還是情有獨(dú)鐘于住宅，一定要到美國去買房，那么最后的建議就是先做點(diǎn)功課，找一個合適的、房價漲幅可能較高的都市圈吧。
相關(guān)閱讀：
美國投資移民
美國投資移民EB5新政
美國投資移民必要條件