計(jì)劃可以幫助我們規(guī)避可能遇到的困難和挑戰(zhàn)，提前做好準(zhǔn)備。確定如何評(píng)估任務(wù)的完成情況和成功與否。以下是小編為大家收集的計(jì)劃范文，僅供參考，希望能夠給大家提供一些思路和啟示。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇一
保證金有3千-3萬(wàn)
加盟金有5千-3萬(wàn)
裝修費(fèi)有5千-3萬(wàn)
店租有5萬(wàn)-10萬(wàn)
貨物成本有3萬(wàn)-10萬(wàn)
人員工資有1萬(wàn)5-2萬(wàn)/年
稅收有1千-2千
水電費(fèi)有1千5-3千/年
廣告費(fèi)有1千-3千/年
本模式
保證金無(wú)無(wú)
加盟金無(wú)無(wú)
裝修費(fèi)無(wú)無(wú)
店租無(wú)無(wú)
貨物成本有128元-658元
人員工資無(wú)無(wú)
稅收無(wú)無(wú)
水電費(fèi)無(wú)無(wú)
廣告費(fèi)無(wú)無(wú)
從以上2個(gè)模式比較可以看出，本模式與傳統(tǒng)模式比較，優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯!此代理模式主要以團(tuán)購(gòu)，集團(tuán)采購(gòu)為主，對(duì)于有自身優(yōu)勢(shì)和關(guān)系的是為上上之選!
銷(xiāo)售模式
一：送樣洽談
二：成交簽單
三：交納定金
四：生產(chǎn)貨物
五：送貨上門(mén)
六：當(dāng)面結(jié)算
以上為代理商所交納的款項(xiàng)和獲得的商品!
128元代理商
枕芯一對(duì)專(zhuān)賣(mài)價(jià)：98元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
198元代理商
九孔被一床
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
198元代理商
印花四件套一套
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
238元代理商
繡花四件套一套
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
298元代理商
磨毛4件套一套
工作服一件專(zhuān)賣(mài)價(jià)328元專(zhuān)賣(mài)價(jià)458元專(zhuān)賣(mài)價(jià)758元
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
358元代理商
羊毛被一床專(zhuān)賣(mài)價(jià)：580元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
438元代理商
蠶絲被一床專(zhuān)賣(mài)價(jià)658
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
568元代理商
羽絨被一床專(zhuān)賣(mài)價(jià)：880元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
688元代理商
提花貢緞四件套一套專(zhuān)賣(mài)價(jià)：1180元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
招商區(qū)域：
廣東---珠海-汕頭--梅州-惠州-中山-江門(mén)-湛江茂名-肇慶-潮州-東莞
浙江湖州-嘉興-紹興-金華-舟山-臺(tái)州-衢州-麗水
福建---漳州-泉州-莆田-三明-南平-龍巖-寧德
吉林-長(zhǎng)春-四平-通化-松原-延邊州-吉林-遼源-白山-白城
江蘇-徐州-常州--淮安-鹽城-揚(yáng)州-鎮(zhèn)江泰州-宿遷-連云港
以上城市并未詳細(xì)到縣!如您所在的為縣級(jí)地區(qū)，或沒(méi)有在上面城市中找到您所在的'城市，可能已經(jīng)有代理商，有疑問(wèn)可與我們?nèi)〉寐?lián)系。
銷(xiāo)售任務(wù)：
全國(guó)各市、縣的統(tǒng)一銷(xiāo)售額為20萬(wàn)元。
以一條蠶絲被200元計(jì)算，一年銷(xiāo)售1000條就可達(dá)到銷(xiāo)售額!
一、銷(xiāo)售進(jìn)度返利政策：
1、只要代理商在每年完成了當(dāng)年度銷(xiāo)售任務(wù)總量的50%，即可享受該項(xiàng)政策;
3、進(jìn)度返利在年末通過(guò)現(xiàn)金支付給代理商。
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇二
河池學(xué)院在近年來(lái)發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書(shū)館、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見(jiàn)在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
我們主要的目標(biāo)客戶(hù)是大學(xué)生，下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)：
由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費(fèi)需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀(guān)念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn)，同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問(wèn)題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況，我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研，對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費(fèi)，買(mǎi)服飾，上網(wǎng)費(fèi)，手機(jī)費(fèi)，戀愛(ài)等。
他們比重是：1.伙食費(fèi) 2買(mǎi)衣服3戀愛(ài)、交際等 3上網(wǎng)費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等
由于上課時(shí)間早，很多同學(xué)來(lái)不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買(mǎi)東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過(guò)一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒(méi)有商店，許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門(mén)口去買(mǎi)。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn)，懶得動(dòng)等因素而沒(méi)有去。經(jīng)過(guò)一些隨即訪(fǎng)問(wèn)，很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購(gòu)買(mǎi)零食。如：夏天買(mǎi)水冰茶、等。冬天買(mǎi)熱騰騰玉米、奶茶等。
河池學(xué)院北門(mén)1（也就是我們常說(shuō)的后門(mén)）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門(mén)（東校大區(qū)）開(kāi)了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門(mén)應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高，提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪：便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面積分配
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)每日所需商品的順序作出動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃，也就是說(shuō)，要按照消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和人流走向來(lái)分配各種商品在賣(mài)場(chǎng)中的位置。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開(kāi)始，所以可以考慮以菜籃子為中心來(lái)設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門(mén)常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤(rùn)部門(mén)，由于顧客在購(gòu)買(mǎi)面包時(shí)，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包?，F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購(gòu)物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類(lèi)食品存放時(shí)間較長(zhǎng)，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷(xiāo)售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?，突出不同的品牌，滿(mǎn)足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的最后階段才購(gòu)買(mǎi)容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對(duì)這些商品持有較高的品牌忠誠(chéng)度，他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購(gòu)買(mǎi)。這類(lèi)商品的各種價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，會(huì)使顧客增加購(gòu)買(mǎi)次數(shù)和購(gòu)買(mǎi)量。 3超市出入口要大，方便購(gòu)買(mǎi)結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候，結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿(mǎn)甚至流失。
（二）打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書(shū)，工作證，收集各種簡(jiǎn)歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
（三）奶茶店
一半柜臺(tái)，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容
忽視的。制作成本低，賣(mài)價(jià)高是奶茶店公開(kāi)的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒(méi)有技術(shù)的情況下，可以代理某個(gè)知名品牌?；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
（四）通訊代理
學(xué)校是通訊客戶(hù)高度集中的群體，據(jù)悉，河池學(xué)院的移動(dòng)客戶(hù)每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20w。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開(kāi)戶(hù)收益可觀(guān)。
（由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)我無(wú)法完成。）
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇三
××廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶(hù)中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)××二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出
策劃方案
之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大 ?型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好)，后來(lái)又定位于“×××”（狠好，只是推廣狠費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處狠好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng) ———— ××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街 ———— 與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除
合同
后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理狠重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也狠難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：
1、 ?內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200 m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以800～900 元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)， ?目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。?BR> 第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話(huà)亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇四
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
（二）、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”（很好），后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力），如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”（老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰）。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)（圓形）、68號(hào)（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
（一）、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
（二）、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
（三）、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱(chēng)返租報(bào)價(jià)）？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800—900元／m2／年（經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4。7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4。25～6。25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。）
（五）、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé)），供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇五
的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)三期二、三組團(tuán)店鋪的銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此，本案將主要對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來(lái)商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣而進(jìn)行策劃。
背景分析。
荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開(kāi)河之畔，處于新老城區(qū)的交接處，位于城市中心東部入口，與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
屬于居住大好環(huán)境。社區(qū)是以住宅為住，商業(yè)為輔，由于1公里處已引進(jìn)大型國(guó)際百貨吉之島，正處于城建階段，達(dá)到一定成熟期還需要待開(kāi)業(yè)驗(yàn)證，商家處于觀(guān)望較多，同時(shí)由于距離原因，吉之島對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大，大的影響在于東江夜游環(huán)繞荷蘭水鄉(xiāng)而過(guò)。再加當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主主要考慮以投資為多主,造成后期入住率低,本身社區(qū)無(wú)法達(dá)足夠人流,又沒(méi)有一個(gè)主力店聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能,商街自然冷落。
功能,因?yàn)橐话阒行偷牟惋嫻δ苄柽_(dá)到面積150-200平方.而二期有餐飲功能的店鋪面積大約都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃類(lèi).從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看還不夠完善。
4、商業(yè)街要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，商業(yè)街的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
圍。商戶(hù)進(jìn)來(lái),是需要物業(yè)去關(guān)心和護(hù)持,而不是進(jìn)來(lái)了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進(jìn)來(lái)了如何使他們生意做起來(lái)，能鼓勵(lì)內(nèi)部就內(nèi)部消費(fèi).二、商街定位。
定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名:荷蘭風(fēng)情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街？
2、概念：荷蘭風(fēng)情商業(yè)街是未來(lái)“東江夜游”旅游觀(guān)光區(qū)的門(mén)戶(hù)，匯聚整個(gè)粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街，以及都市麗人尋夢(mèng)的商業(yè)街。 燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居，打造家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套街，這可作為副主題規(guī)劃，消化掉部分內(nèi)街的出租。
3、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
4、商品：主營(yíng)餐飲、酒吧街，粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品、工藝品等；-
家居燈市行業(yè)集中購(gòu)物點(diǎn)。
5、顧客定位：國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者，商務(wù)餐會(huì)，年輕一族泡酒吧集中點(diǎn)。另一類(lèi)是安置新家后購(gòu)買(mǎi)家居燈飾集中點(diǎn)。
6、經(jīng)營(yíng)理念：
分兩步走：
第一步先引進(jìn)社區(qū)配套帶動(dòng)人流帶動(dòng)入住率。
第二步：在引進(jìn)社區(qū)配套完整的情況同時(shí)，站在城市經(jīng)營(yíng)的高度來(lái)打造，打造一條聞名惠州另有情調(diào)的商業(yè)街。
場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。第五，開(kāi)發(fā)商-
及整個(gè)公司的品牌文化。
牌傳播，同時(shí)提高社區(qū)人流，為業(yè)主提供入住的生活配套方便，進(jìn)一步提高業(yè)主入住率及帶動(dòng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售率。
程少正
2014-3-1
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇六
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū) 顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)，我們來(lái)看看下文。
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)一 ×廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書(shū)
前言
××廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足” 1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。××廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話(huà)亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場(chǎng)。(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。 2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)飛雪
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)二 顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來(lái)將出現(xiàn)的市場(chǎng)，那么它就可以通過(guò)生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù)，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng)，運(yùn)用到商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對(duì)象帶來(lái)利益，而且能夠?yàn)樽约簬?lái)利益。
商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì); 2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;3、所需要的資源;4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)策劃書(shū)具體怎么去寫(xiě)?
一、執(zhí)行總結(jié)
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè) 4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述 7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力 2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿(mǎn)足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略
三、市場(chǎng)調(diào)查和分析
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言，這一點(diǎn)相當(dāng)困難，但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，它包括三個(gè)問(wèn)題 1、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(定價(jià)和分銷(xiāo);廣告和提升)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃(開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件 1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額 4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹 5、主要合作伙伴 6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問(wèn)題和假定
七、管理團(tuán)隊(duì)
3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投資人和持股情況
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
1、包括收入報(bào)告，平衡報(bào)表，前兩年為季度報(bào)表，前五年為年度報(bào)表
這是你的“賣(mài)點(diǎn)”，包括 1、總體的資金需求
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)注意哪些問(wèn)題? 當(dāng)你在寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)： 1、力求表述清楚簡(jiǎn)潔。
2、關(guān)注市場(chǎng)，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品或服務(wù)。 4、站在顧客的角度考慮問(wèn)題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷(xiāo)售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。 6、充分說(shuō)明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇七
力。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)
時(shí)間過(guò)得真快，一段時(shí)間的工作已經(jīng)告一段落了，我們又將迎來(lái)新的希望，新的工作內(nèi)容和目標(biāo)，為此需要好好地進(jìn)行策劃，寫(xiě)一份策劃書(shū)了。那么如何把策劃書(shū)做到重點(diǎn)突出呢？下面是小編精心整理的商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)篇1 商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
－ 1 －
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
一、執(zhí)行
總結(jié)
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁(yè)的概括。包括：
1、本商業(yè)(busine)的簡(jiǎn)單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿(mǎn)足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略
三、
市場(chǎng)調(diào)查和分析
這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問(wèn)題：
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
－ 2 －
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷(xiāo)售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言，這一點(diǎn)相當(dāng)困難，但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，它包括三個(gè)問(wèn)題
1、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(定價(jià)和分銷(xiāo);廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃(開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問(wèn)題和假定
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)。
2、說(shuō)明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題(緊急計(jì)劃)。
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3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂(lè)觀(guān)之間達(dá)成仔細(xì)的平衡。
七、管理團(tuán)隊(duì)
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景。
2、注意管理分工和互補(bǔ)。
3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投資人和持股情況。
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃，討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿：
1、毛利和凈利。
2、盈利能力和持久性。
3、固定成本、可變成本和半可變成本。
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)。
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)。
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
1、包括收入報(bào)告，平衡報(bào)表，前兩年為季度報(bào)表，前五年為年度報(bào)表。
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析。
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3、突出成本控制系統(tǒng)。
十、假定公司能夠提供的利益
這是你的“賣(mài)點(diǎn)”，包括
1、總體的資金需求。
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)。
3、你如何使用這些資金。
4、投資人可以得到的回報(bào)。
5、你還可以討論可能的投資人退出策略。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
當(dāng)你在寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)：
1、力求表述清楚簡(jiǎn)潔。
2、關(guān)注市場(chǎng)，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問(wèn)題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷(xiāo)售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說(shuō)明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
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河池學(xué)院在近年來(lái)發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書(shū)館、新1棟
教學(xué)
樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見(jiàn)在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
二、目標(biāo)客戶(hù)分析
我們主要的目標(biāo)客戶(hù)是大學(xué)生，下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)：
由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費(fèi)需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀(guān)念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn)，同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問(wèn)題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況，我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研，對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
學(xué)生擁有電腦、約90％的大學(xué)生擁有手機(jī)，因此網(wǎng)絡(luò)與通信費(fèi)用支出較以往在大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費(fèi)，買(mǎi)服飾，上網(wǎng)費(fèi)，手機(jī)費(fèi)，戀愛(ài)等。
由于上課時(shí)間早，很多同學(xué)來(lái)不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買(mǎi)東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過(guò)一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒(méi)有商店，許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門(mén)口去買(mǎi)。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn)，懶得動(dòng)等因素而沒(méi)有去。經(jīng)過(guò)一些隨即訪(fǎng)問(wèn)，很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購(gòu)買(mǎi)零食。如：夏天買(mǎi)水冰茶、等。冬天買(mǎi)熱騰騰玉米、奶茶等。
三、競(jìng)爭(zhēng)者分析
河池學(xué)院北門(mén)1（也就是我們常說(shuō)的后門(mén)）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門(mén)（東校大區(qū)）開(kāi)了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門(mén)應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高，提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
四、商業(yè)街構(gòu)想
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由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪：便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面積分配
如果不分商品的類(lèi)別品種，假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項(xiàng)數(shù)相同，那么超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)商品的面積配置應(yīng)與消費(fèi)者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對(duì)來(lái)超市購(gòu)物的的消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級(jí)市場(chǎng)的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。
２.商品位置的配置
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)每日所需商品的順序作出動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃，也就是說(shuō)，要按照消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和人流走向來(lái)分配各種商品在賣(mài)場(chǎng)中的位置。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開(kāi)始，所以可以考慮以菜籃子為中心來(lái)設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門(mén)常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤(rùn)部
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門(mén)，由于顧客在購(gòu)買(mǎi)面包時(shí)，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包?，F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購(gòu)物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類(lèi)食品存放時(shí)間較長(zhǎng)，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷(xiāo)售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?，突出不同的品牌，滿(mǎn)足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的最后階段才購(gòu)買(mǎi)容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
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往往習(xí)慣于認(rèn)牌購(gòu)買(mǎi)。這類(lèi)商品的各種價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，會(huì)使顧客增加購(gòu)買(mǎi)次數(shù)和購(gòu)買(mǎi)量。
3.超市出入口要大，方便購(gòu)買(mǎi)結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候，結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿(mǎn)甚至流失。
（二）打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書(shū)，工作證，收集各種簡(jiǎn)歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
（三）奶茶店
一半柜臺(tái)，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容忽視的。制作成本低，賣(mài)價(jià)高是奶茶店公開(kāi)的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒(méi)有技術(shù)的情況下，可以代理某個(gè)知名品牌?；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
（四）通訊代理
學(xué)校是通訊客戶(hù)高度集中的群體，據(jù)悉，河池學(xué)院的移動(dòng)客戶(hù)每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20w。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開(kāi)戶(hù)收益可觀(guān)。
四、財(cái)務(wù)預(yù)算
（由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)我無(wú)法完成。）
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五、收益評(píng)估
（略）
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
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3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
（二）、商街策劃“后天失調(diào)”
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誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。
此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)（圓形）、68號(hào)（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
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××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
（一）、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商
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公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
（二）、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
（三）、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱(chēng)返租報(bào)價(jià)）？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。
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如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：
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房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。）
（五）、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé)），供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。坏谒?，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)
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店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)全文結(jié)束。
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇八
一、背景分析
現(xiàn)狀
新一佳廣場(chǎng)呈矩形，面積不大，寬度較窄，在其南側(cè)有公交車(chē)站，馬路對(duì)面是正在建的建筑。
該廣場(chǎng)，商業(yè)建筑面積將達(dá)12560萬(wàn)平方米，擁有大小店面房百余個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，由于商業(yè)街商鋪過(guò)于雜亂，商業(yè)定位不鮮明，因此商街的商業(yè)氛圍偏冷。
政策導(dǎo)向
新一佳超市有限公司創(chuàng)辦于1995年，2004年進(jìn)駐郴州市場(chǎng)，總面積近1萬(wàn)多平方米，是最早進(jìn)駐郴州市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)有影響力的大型綜合超市。新一佳在不斷地創(chuàng)新發(fā)展中，2009年創(chuàng)建 “伊佳百貨”這個(gè)時(shí)尚百貨品牌。伊佳百貨郴州店是升級(jí)版的以時(shí)尚百貨+精致超市為主的業(yè)態(tài)。
二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
位置
新一佳廣場(chǎng)坐落于北湖公園南大門(mén)的西側(cè)，南鄰人民西路北接國(guó)慶北路。北湖公園是北湖區(qū)較大的一個(gè)熱流集散中心，廣場(chǎng)大門(mén)附近還有一處公交車(chē)站。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前確一時(shí)難“熱”，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病根”對(duì)癥下藥。
消費(fèi)階層——中高檔人群
適用人群——白領(lǐng)及其白領(lǐng)以上人群。
三、項(xiàng)目定位
優(yōu)勢(shì)
1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。是郴州北區(qū)中環(huán)區(qū)域核心區(qū)位。
2、項(xiàng)目所在地人口密集，南片區(qū)住宅的大量建設(shè)也為人口增加奠定基礎(chǔ)。
3、交通便利，周邊有多路公交可達(dá)。
4、商圈發(fā)展空間開(kāi)闊。周邊沒(méi)有大型商業(yè)廣場(chǎng)滿(mǎn)足居民消費(fèi)和休閑娛樂(lè)需求，為周邊唯一社區(qū)商業(yè)中心。
劣勢(shì)
1、廣場(chǎng)難搞大型活動(dòng)。整個(gè)廣場(chǎng)呈長(zhǎng)條形，面積不大。
2、入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符.3、新一佳商業(yè)街定位沒(méi)有鮮明性、目標(biāo)顧客也不清晰。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有解決好。
建議
1、設(shè)計(jì)理念：該設(shè)計(jì)的整個(gè)圖形是以一個(gè)人張開(kāi)手臂去擁抱的形象為原型，進(jìn)行抽象變
形得來(lái)的，左側(cè)心形鋪裝則代表著心臟。將“買(mǎi)賣(mài)一心，新一（意）到佳（家）”的設(shè)計(jì)理念融入到設(shè)計(jì)中去。
誠(chéng)信是商家最重要的原則之一，也是一個(gè)商場(chǎng)能否繁榮昌盛的必要保證，因此將賣(mài)家的誠(chéng)信作為整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的理念，相得益彰。新一到佳與新一佳相互呼應(yīng)，一語(yǔ)雙關(guān)。
生態(tài)理念:運(yùn)用動(dòng)水，鴿子，等一些元素去營(yíng)造人與自然和諧相處，倡導(dǎo)大
家愛(ài)護(hù)自然保護(hù)環(huán)境。
2、設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，復(fù)古，極少主義及少就是多。
3、整體布局：采用規(guī)整式的布局方式。兩軸三點(diǎn)。
1）兩軸：新一佳廣場(chǎng)，作為主要的交通流線(xiàn)，是人們主要的集散用地。
小吃街：
2）入口：在新一佳廣場(chǎng)將主入口遷移，增加廣場(chǎng)的面積。在主入口的東側(cè)與小吃
街對(duì)其的一處設(shè)置一個(gè)次入口，方便人們直接進(jìn)入小吃街，在視覺(jué)上也拉伸了
小吃街的長(zhǎng)度。
3）三點(diǎn)：設(shè)計(jì)了三個(gè)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)。
1、在新一佳的中心處。設(shè)置了一個(gè)心形鋪裝，代表著商家“新一到佳”的核心理論，在廣場(chǎng)的中心設(shè)置了兩個(gè)圓心的綠地，以此作為廣場(chǎng)的中心亮點(diǎn)，還可以將顧客指引到一佳百貨。一舉兩得。
2、在與小吃街的交匯處。能夠使得人們能夠?qū)⒁暰€(xiàn)由該節(jié)點(diǎn)延伸到小
吃街的內(nèi)部中去，在一定程度上提高小吃街的人流量。由于新一佳廣場(chǎng)呈矩形，較為狹長(zhǎng)，因此它也是作為主廣場(chǎng)東西側(cè)的一個(gè)次要節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)出來(lái)。
3、在叫小吃街的中心處，設(shè)置節(jié)點(diǎn)是為了增加小吃街的亮點(diǎn)，提升小
吃街的整體水平。
4、功能分區(qū)：
新一佳入口處的大片區(qū)域最為人們的集散長(zhǎng)場(chǎng)所，南北兩側(cè)作為主要休憩區(qū)域。
1）小吃街：由于廣場(chǎng)東側(cè)店鋪種類(lèi)較為混亂，尺度也相對(duì)短小，且郴州市還沒(méi)有一
條具有鮮明特點(diǎn)的小吃街因此將該處設(shè)置成為小吃一條街，增加該街的辨識(shí)率，增加客流量，也為人們提供了餐飲的地方。
因此將此處定位為具有地方特色的小吃街，絕對(duì)是正確之舉。
2）休息處：
1、在東西兩側(cè)的停車(chē)口處設(shè)計(jì)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，設(shè)置休憩座椅及種植樹(shù)木，以磁帶為設(shè)計(jì)元素，去擺放樹(shù)木、座椅。復(fù)古、時(shí)尚。
2、在主入口的東側(cè)設(shè)置了休閑座椅，可以在此喝茶長(zhǎng)時(shí)間的等待。在廣場(chǎng)處設(shè)置一處休閑的一方地。
3）集散處：在主入口處的中心位置作為廣場(chǎng)的主要集散處，也可在此處搭設(shè)舞臺(tái)
進(jìn)行表演宣傳。
5、設(shè)計(jì)原則
隨著整個(gè)商業(yè)步行街的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平的提高，作為中心廣場(chǎng)則更應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其巨大
商業(yè)價(jià)值和為城市景觀(guān)增亮的作用。因此，在設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的方案里面，始終以“繁榮商業(yè)”為核心，以“增加城市景觀(guān)亮點(diǎn)”為目標(biāo)來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。
6、設(shè)計(jì)元素
1）運(yùn)用磁帶等生活中常見(jiàn)的物品為元素，運(yùn)用到設(shè)計(jì)中去，體現(xiàn)廣場(chǎng)的藝術(shù)性與動(dòng)感，展現(xiàn)廣場(chǎng)的張力。
2）商業(yè)文化概念：升華廣場(chǎng)商業(yè)、文化氛圍。主體物的文化體現(xiàn)在標(biāo)志物的造型、紋理及其蘊(yùn)藏的文化底韻上，又不失現(xiàn)代風(fēng)味。
3）以一個(gè)人張開(kāi)手臂去擁抱的形象為元素，進(jìn)行抽象變形，體現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)一心的意義。新一佳商場(chǎng)站在顧客的利益上去想問(wèn)題。
4）以心臟為元素，體現(xiàn)商家的誠(chéng)信原則。
給商場(chǎng)賦予更深層的意義，提升廣場(chǎng)的品質(zhì)，不只是局限于表面。
7、綠 化
1）在其周?chē)N植些可隔離噪音的綠籬。
2）此外在樹(shù)種上可選擇些能夠吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害氣體的樹(shù)種。如杜英等。
3）種植些顏色鮮亮的樹(shù)木，如女真、紅繼木等。
8、配套設(shè)施
1）鋪裝：
1、運(yùn)用簡(jiǎn)單的拼接方式拼接，簡(jiǎn)約、大方。在視覺(jué)上營(yíng)造出寬敞的視覺(jué)
效果。能夠更好的襯托地面上的建筑物。
在廣場(chǎng)主要設(shè)置兩種花色的廣場(chǎng)鋪裝，簡(jiǎn)潔大方。
2、設(shè)置盲道，方便殘疾人行走。增加人文關(guān)懷。
2）路燈、廣告牌：設(shè)置在廣場(chǎng)的中軸線(xiàn)上，既可作為路燈照明，又可為新一佳打廣
告，一舉兩得。加大宣傳，充分體現(xiàn)了“繁榮商業(yè)”的理念為核心。提高
商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值。
3）公共小品：
1、由于廣場(chǎng)稱(chēng)矩形，較窄，面積也不大，因此在雕塑方面選取些體諒較
小的藝術(shù)品。
2、在風(fēng)格上也應(yīng)與廣場(chǎng)的整體風(fēng)格相統(tǒng)一。
3、根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的需求上應(yīng)選取些具有參與性的一些公共小品增強(qiáng)
人與人的聯(lián)系。
4）座椅：
1、分布在廣場(chǎng)的兩側(cè)，設(shè)置了向心性座椅與離心式座椅，滿(mǎn)足人們的不同
需求。
2、由于廣場(chǎng)的自身面積不大，因此在一些樹(shù)池的設(shè)置上設(shè)計(jì)成為可做型座
椅，二者兼得，節(jié)省空間。
3、一些座椅采用木質(zhì)材料，更加人性化。冬季不冷，夏季雨水天氣時(shí)易干。5）垃圾桶：垃圾桶按照科學(xué)的方式擺放。
1、保持與休息座椅的之間的距離，以免發(fā)生垃圾丟棄在座椅上的事情。造
成難聞的氣味及亂飛的蚊蟲(chóng)，影響人們休憩的心情，降低座椅的使用率，也降低了廣場(chǎng)的層次。
2、垃圾桶要設(shè)置煙頭的放置位置，使得垃圾桶更加人性化，方便人們的使用，在一定程度上也能夠保持環(huán)境的清潔度。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇九
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁(yè)的概括。包括：
1、本商業(yè)(business)的簡(jiǎn)單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿(mǎn)足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略
這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問(wèn)題：
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷(xiāo)售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言，這一點(diǎn)相當(dāng)困難，但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，它包括三個(gè)問(wèn)題
1、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(定價(jià)和分銷(xiāo);廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃(開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)
2、說(shuō)明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題(緊急計(jì)劃)
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂(lè)觀(guān)之間達(dá)成仔細(xì)的平衡
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景
2、注意管理分工和互補(bǔ)
3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投資人和持股情況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃，討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿：
1、毛利和凈利
2、盈利能力和持久性
3、固定成本、可變成本和半可變成本
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)
1、包括收入報(bào)告，平衡報(bào)表，前兩年為季度報(bào)表，前五年為年度報(bào)表
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析
3、突出成本控制系統(tǒng)
這是你的“賣(mài)點(diǎn)”，包括
1、總體的資金需求
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)
3、你如何使用這些資金
4、投資人可以得到的回報(bào)
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
當(dāng)你在寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)：
1、力求表述清楚簡(jiǎn)潔。
2、關(guān)注市場(chǎng)，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問(wèn)題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷(xiāo)售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說(shuō)明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十
×廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書(shū)前言××廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
××廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
。我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：
第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。
第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。
2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。坏谒?，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十一
xx廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)xx二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)xx一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，xx一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼xx街、xx路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、xx街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)商街策劃“后天失調(diào)”
1、xx廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。xx廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“xx街”(很好)，后來(lái)又定位于“xxx”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“xx廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、xx廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象xxx路、xxx廣場(chǎng)、xxx步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，xx廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)xx廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。xx廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
xx廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：xx廣場(chǎng)————xx街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的xxx。
3、廣告語(yǔ)：xx廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與xx相約，與xx同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《xx晚報(bào)》、xx電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
(二)舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶(hù)為xx及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及xx國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐xx廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、xxxxx街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)整合店鋪資源
xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由xx房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。
為了使xx一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)有關(guān)租金政策
xx一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，xx一期店鋪比較合適的租金是：
如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
(五)商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予xx廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
(1)商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)xx廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)xxx步行街雕塑照片)，以增添xx廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話(huà)亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場(chǎng)。
(5)與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《xx風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升xx廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《xx之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高xx廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
1、xx北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、xx一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨xx街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、xx一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)飛雪
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十二
一時(shí)間安排：
12月29日至1月一日
二活動(dòng)地點(diǎn)：
陽(yáng)光小區(qū)沿街及農(nóng)大校區(qū)
三主辦單位：
山西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)生會(huì)
四活動(dòng)主題：
購(gòu)物讓生活更精彩
五活動(dòng)目的：
為新興商業(yè)街打造良好銷(xiāo)售市場(chǎng)，為在校大學(xué)生提供良好消費(fèi)取向。陽(yáng)光小區(qū)位于市區(qū)中心位置，作為新興商業(yè)街在地理位置上占有很大優(yōu)勢(shì)，從多個(gè)方面上講陽(yáng)光小區(qū)位于農(nóng)大校區(qū)與市區(qū)的中間地帶加之小區(qū)常規(guī)住戶(hù)一頗具規(guī)模這些無(wú)疑是小區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的潛在能力，因此我們應(yīng)在人氣聚攏上大下功夫。借元旦即將來(lái)臨之既在農(nóng)大校區(qū)與小區(qū)沿街配以文藝演出優(yōu)惠促銷(xiāo)等活動(dòng)打造良性銷(xiāo)售氣氛，以整個(gè)街區(qū)的人氣聚攏為核心，兼顧百貨，副食，餐飲，服裝，化妝品，美發(fā)，娛樂(lè)的活動(dòng)配合，達(dá)到兼顧大局突出重點(diǎn)的目的。盡量在大范圍內(nèi)打響陽(yáng)光小區(qū)商業(yè)街的名號(hào)，作到拉動(dòng)街區(qū)人氣，展示新業(yè)態(tài)，提高社會(huì)公眾對(duì)商業(yè)街的關(guān)注度，拉動(dòng)新業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，提高商戶(hù)業(yè)主對(duì)商業(yè)街今后發(fā)展的信心，在最短的時(shí)間內(nèi)提高商業(yè)街的自身實(shí)力以及探索今后策劃活動(dòng)的更好方法。
六活動(dòng)展開(kāi)：
a活動(dòng)時(shí)間：
12月29日——12月31日(12：00——13：00)
活動(dòng)內(nèi)容：
1，將外聯(lián)部收集的小區(qū)內(nèi)各商戶(hù)的店面及產(chǎn)品廣告在谷園室內(nèi)和室外大屏幕播放。
注意：
1 播放時(shí)間為一小時(shí)。
2 播放廣告的內(nèi)容不得違反學(xué)校相關(guān)規(guī)定。
2，將外聯(lián)部收集或制作的廣告在校園廣播站播放。
注意：
1 時(shí)間為1小時(shí)。
2 注意音量避免饒民。
b活動(dòng)時(shí)間：
12月29日上午
活動(dòng)內(nèi)容：
將各商戶(hù)贊助的條幅掛于校區(qū)主街和谷園周?chē)房凇?BR> 活動(dòng)人員安排：
1 有外聯(lián)部制作所有條幅并確定懸掛地點(diǎn)。
2 各院辦公室統(tǒng)一在即定時(shí)間內(nèi)調(diào)動(dòng)學(xué)生懸掛條幅安放展板并給學(xué)生加考評(píng)分。
3 各院宣傳部負(fù)責(zé)繪制不少于3塊的展板(要求繪制精美)。
12月29日下午：
將各院繪制的展板統(tǒng)一置于谷園沿街。
注意事項(xiàng)：
1 由于本次活動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，要求各院辦公室安排專(zhuān)人對(duì)展板和條幅進(jìn)行維護(hù)。
2 各項(xiàng)運(yùn)做要取得有關(guān)部門(mén)的支持。
c活動(dòng)時(shí)間：
12月30日上午
活動(dòng)內(nèi)容：
有外聯(lián)部負(fù)責(zé)印制海報(bào)100份，有各院辦公室安排專(zhuān)人張貼于校區(qū)
各宣傳欄中。
12月30日下午：
有外聯(lián)部負(fù)責(zé)印制宣傳單并安排專(zhuān)人散發(fā)于各宿舍樓和校門(mén)口及谷園附近。
注意事項(xiàng)：
1 力求每張海報(bào)都貼在現(xiàn)眼位置。
2 杜絕散發(fā)傳單的不負(fù)責(zé)性，每個(gè)人都盡量作到“進(jìn)舍講解” “遇人宣傳”力求將活動(dòng)的廣告效應(yīng)作到最大。
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十三
顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來(lái)將出現(xiàn)的市場(chǎng)，那么它就可以通過(guò)生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù)，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng)，運(yùn)用到商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對(duì)象帶來(lái)利益，而且能夠?yàn)樽约簬?lái)利益。
商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的`目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十四
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的`主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十五
一、發(fā)展趨勢(shì)與戰(zhàn)略意義
1.項(xiàng)目背景：城鄉(xiāng)一體化發(fā)展
了解和把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，有助于項(xiàng)目高起點(diǎn)規(guī)劃和實(shí)施。
根據(jù)十八大報(bào)告精神，城鎮(zhèn)化未來(lái)將成為中國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體，更是撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在。
快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。
新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。
這是具有國(guó)家戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變：如果說(shuō)改革開(kāi)放前20多年是我國(guó)大、中型城市高速發(fā)展的黃金時(shí)期，那么，未來(lái)20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一體化發(fā)展的重要時(shí)期。
今后，城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴(kuò)散，一批現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。
xx無(wú)疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個(gè)星。
2.項(xiàng)目立意：新興現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”中央核心商務(wù)圈
基于上述對(duì)國(guó)家建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義和xx現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)玫瑰星城大二期項(xiàng)目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進(jìn)程中有了一個(gè)新的認(rèn)知，并需要賦予它更深刻的涵義。
我們的基本闡述是：一個(gè)新興的現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”的中央核心商務(wù)圈，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀(guān)光、居住、文化為一體。
它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機(jī)互動(dòng)的一個(gè)典范，引領(lǐng)xx現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展潮流，成為支撐xx新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標(biāo)。
在傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過(guò)程中，玫瑰星城大二期項(xiàng)目將起到一個(gè)里程碑的歷史意義。
3.項(xiàng)目布局：奠定項(xiàng)目在xx的核心地位
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中，商貿(mào)業(yè)一定充當(dāng)領(lǐng)軍的作用。
因此，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街，而是做一個(gè)與人民生活密切相關(guān)的新興現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體。
它在xx的商業(yè)布局中要起到標(biāo)桿作用，成為xx市場(chǎng)繁華、商貿(mào)文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七萬(wàn)方以上的商業(yè)建筑體量，足以構(gòu)成xx這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務(wù)區(qū)的空間。
通過(guò)這樣重量級(jí)的布局，一舉奠定項(xiàng)目在xx的核心地位。
4.項(xiàng)目運(yùn)作：肩負(fù)小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命
項(xiàng)目推廣上的運(yùn)作，希望能在一個(gè)比較高的層次上進(jìn)行，積極爭(zhēng)取政府資源，肩負(fù)傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命，而不完全是開(kāi)發(fā)商的功利性商業(yè)運(yùn)作。
立足這樣的高度，有利于大二期項(xiàng)目的全方位推進(jìn)。
二、項(xiàng)目理念與商業(yè)模式
1.項(xiàng)目理念：開(kāi)創(chuàng)后商業(yè)街時(shí)代的典范之作
商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。
中國(guó)商業(yè)街歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，從漢代洛陽(yáng)街市的鼎盛到唐代長(zhǎng)安大街的喧鬧，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的見(jiàn)證。
她講述著城市的故事、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢(mèng)想。
從某種意義上講，我國(guó)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到商街與商街的競(jìng)爭(zhēng)及商圈與商圈的競(jìng)爭(zhēng)，甚至城市與城市的競(jìng)爭(zhēng)。
商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟(jì)形象和商業(yè)地位日益突出，商業(yè)街經(jīng)濟(jì)正強(qiáng)力助推著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而成為城市商貿(mào)發(fā)展、市容風(fēng)貌和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。
商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài)，是商貿(mào)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，對(duì)于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)集聚、商貿(mào)流通、旅游觀(guān)光、休閑購(gòu)物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
現(xiàn)代商業(yè)街與傳統(tǒng)商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購(gòu)物功能，向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展，以滿(mǎn)足消費(fèi)者物質(zhì)與精神全面需求為目標(biāo)。
這是后商業(yè)街時(shí)代的重要特征。
在電商迅猛發(fā)展的`時(shí)代，x星城大二期項(xiàng)目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗(yàn)的新格局，從而打造成后商業(yè)街時(shí)代的典范之作。
2.商業(yè)模式：開(kāi)啟xx第五代商業(yè)模式
創(chuàng)新和差異化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心，更是商家通過(guò)商業(yè)模式賺取最大利潤(rùn)或價(jià)值的過(guò)程。
商業(yè)價(jià)值的取向，一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿(mào)業(yè)態(tài)必須與時(shí)俱進(jìn)。
中國(guó)的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法，歸結(jié)為主流商業(yè)模式：第一代供銷(xiāo)社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式;第三代大賣(mài)場(chǎng)式的超市連鎖經(jīng)營(yíng)模式;第四代城市生活休閑中心模式;第五代供應(yīng)鏈商業(yè)模式。
第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種電子商務(wù)、物流和金融相結(jié)合的新商業(yè)模式，在大規(guī)模橫向供應(yīng)鏈商業(yè)的基礎(chǔ)上，在理念上強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營(yíng)商的主導(dǎo)權(quán)，提供優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)和訊息共享的融匯商品流、運(yùn)輸流、資金流、信息流于一體，同時(shí)，完成顧客的體驗(yàn)式消費(fèi)、商家的參與式經(jīng)營(yíng)，投資商和參與者共贏的一站式運(yùn)營(yíng)和服務(wù)中的多方共贏。
在滿(mǎn)足人們一站式購(gòu)物需求的同時(shí)進(jìn)行升級(jí)，增加體驗(yàn)式消費(fèi)。
購(gòu)物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費(fèi)、休閑、文化、運(yùn)營(yíng)、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏八大功能于一體，其中運(yùn)營(yíng)、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏成了經(jīng)營(yíng)者的核心;消費(fèi)、休閑、文化成了顧客的核心。
體驗(yàn)式購(gòu)物中心既是購(gòu)物中心，也是休閑中心，同時(shí)還是社交中心。
一站式的體驗(yàn)消費(fèi)和服務(wù)，構(gòu)成元素主要有金融、貿(mào)易、服務(wù)、文化、娛樂(lè)、電子商務(wù)、餐飲、交通、停車(chē)場(chǎng)、物流等現(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”消費(fèi)和服務(wù)應(yīng)運(yùn)而起。
三、項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)布局
1.總體定位：中國(guó)影視風(fēng)情第一街
鏈接xx中國(guó)影視城的產(chǎn)業(yè)資源和文化積淀，打造一個(gè)集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀(guān)、體現(xiàn)多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風(fēng)情的中心城鎮(zhèn)現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物景點(diǎn)，具有獨(dú)特景觀(guān)、豐富內(nèi)涵、完善功能的集購(gòu)物、美食、休閑、觀(guān)光、娛樂(lè)、游憩于一體的，能滿(mǎn)足多層次消費(fèi)者全方位物質(zhì)與精神需求的，獨(dú)具個(gè)性的富于藝術(shù)氣質(zhì)的大型現(xiàn)代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務(wù)空間。
概念描述：這是中國(guó)第一條影視文化主題商業(yè)步行街。
徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現(xiàn)代感的商業(yè)建筑，鋼架結(jié)構(gòu)、巨幅幕墻，營(yíng)造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間。
其間，各種休閑設(shè)施齊全，消費(fèi)者可以享受各種體驗(yàn)式消費(fèi)的歷程。
五光十色的精品櫥窗，烘托出濃郁的商業(yè)氣息。
“潮”氣十足的商品，輕吹著時(shí)尚之風(fēng)。
城雕小品和不時(shí)閃過(guò)的熟悉的明星臉，構(gòu)成獨(dú)特的凝固和活態(tài)的人文景觀(guān)。
在繁華的都市商業(yè)景觀(guān)中，襯映著八面山的自然景觀(guān)。
不時(shí)可以看到以影視明星命名的情調(diào)十足的咖啡屋、美食店，讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。
入夜，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映，讓思緒在光影中舞蹈，領(lǐng)略不夜的xx魅力。
2.業(yè)態(tài)定位：一中心五大功能區(qū)塊
一中心：
時(shí)尚精品購(gòu)物中心——絲綢、時(shí)裝、鞋類(lèi)、包類(lèi)、飾品、美容護(hù)膚品等
五區(qū)塊：
美食風(fēng)味區(qū)塊——臺(tái)灣風(fēng)味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時(shí)尚飲品等
酒吧娛樂(lè)區(qū)塊——酒吧、ktv、游戲等
旅游購(gòu)物區(qū)塊——旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等
影視文化區(qū)塊——3d影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等
配套業(yè)態(tài)
主題酒店
中型超市
金融機(jī)構(gòu)
3.品牌定位：以國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)品牌為主打
根據(jù)xx商業(yè)現(xiàn)狀與消費(fèi)環(huán)境，初期的品牌定位不宜太高端，以國(guó)內(nèi)尤其是省內(nèi)一、二線(xiàn)產(chǎn)品品牌為主打，如女裝類(lèi)江南布衣、伊芙麗、可可尼等，餐飲類(lèi)綠茶、弄堂里、兩岸咖啡等，休閑健身類(lèi)藍(lán)士堡等。
此外，配置少量進(jìn)口高檔商品，特別是美容化妝品類(lèi)。
后期，可進(jìn)行根據(jù)市場(chǎng)情況，進(jìn)行品牌調(diào)整。
(注：此部分內(nèi)容需通過(guò)編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進(jìn)行細(xì)化，以形成招商運(yùn)營(yíng)的指導(dǎo)性文件)
四、項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制
本案擬由xx商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)牽頭，攜手xx五大“國(guó)字號(hào)”商業(yè)街——清河坊民俗文化街、xx武林路時(shí)尚女裝街、中國(guó)絲綢城、四季青服飾城、勝利河(大兜路)美食街共同打造。
具體操作平臺(tái)：xx天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。
1.資源優(yōu)勢(shì)
具有操作性強(qiáng)，可落地的資源優(yōu)勢(shì)。
招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合;臺(tái)灣美食餐飲獨(dú)特優(yōu)勢(shì)資源。
政府資源：聯(lián)合會(huì)直通國(guó)家商務(wù)部商業(yè)步行街指導(dǎo)委員會(huì)，為打造“國(guó)字號(hào)”商業(yè)街提供政府資源。
2.品牌優(yōu)勢(shì)
商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性?xún)?yōu)勢(shì)。
3.運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)
對(duì)商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理有著豐富經(jīng)驗(yàn)。
五、項(xiàng)目合作方式
1.整體或部分長(zhǎng)期租賃。
(條件另議)
2.單純招商服務(wù)。
通常采用租金分成，根據(jù)不同業(yè)態(tài)，設(shè)定不同的比率，享受服務(wù)年限內(nèi)的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面議。
六、機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介
商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)
是xx市民政局正式注冊(cè)登記的社團(tuán)組織，主管單位xx市貿(mào)易局，正式成立于20xx年10月，現(xiàn)有會(huì)員單位87個(gè)(包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè))。
名鎮(zhèn)天下商業(yè)管理有限公司
是上市公司“xx”下屬子公司(股票代碼：xx)，注冊(cè)資本x萬(wàn)元。
該公司具有國(guó)資背景——xx商業(yè)集團(tuán)。
(詳見(jiàn)公司介紹)
茶易餐飲管理有限公司
隸屬臺(tái)灣xx餐飲集團(tuán)，公司管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)均來(lái)自臺(tái)灣，在大陸從事臺(tái)灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓(xùn)已逾十年。
公司注冊(cè)資本x萬(wàn)元。
(詳見(jiàn)公司介紹)
目錄
第一章、 項(xiàng)目概述
第二章、 項(xiàng)目名稱(chēng)和選址
第三章、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
第四章、 項(xiàng)目建設(shè)條件
第五章、 物料消耗與供應(yīng)
第六章、 環(huán)境保護(hù)
第七章、 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
第八章、 經(jīng)營(yíng)管理方式
第九章、 投資估算
第十章、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
第十一章、 效益評(píng)價(jià)
第十二章、 結(jié)論
第一章 項(xiàng)目概述
一、項(xiàng)目背景
宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年(1904年)，歷經(jīng)了滿(mǎn)清、民國(guó)、共和國(guó)三個(gè)時(shí)代。
隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽(yáng)政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
該地塊位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào))，占地50余畝。
二.項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào))，宗地面積為49畝。
用于商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
2、項(xiàng)目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于20xx年4月與酉陽(yáng)國(guó)土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。
計(jì)劃20xx年1月開(kāi)工，2015年10月竣工。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米。
建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
“該項(xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四、可行性研究報(bào)告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制酉陽(yáng)z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2、編制依據(jù)：
2.1、渝價(jià)[2002]3 號(hào)文件
2.2、渝價(jià)(2001)402 號(hào)文件
2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》
2.4、渝府發(fā)(2003)92 號(hào)文件
2.5、渝(2000)830 號(hào)文
第二章 項(xiàng)目名稱(chēng)和選址
一、項(xiàng)目名稱(chēng)：酉師校項(xiàng)目(暫定名)。
二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)
三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬(wàn)平方米)。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬(wàn)平方米。
2、總建筑面積： 14.7萬(wàn)平方米。
3、居住建筑面積：13.23 萬(wàn)平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以?xún)?nèi)。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住總?cè)丝冢?約4370人。
7、居住總戶(hù)數(shù)： 約1360戶(hù)
8、綠化率：不低于25% 。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀(guān)、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。
規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿(mǎn)足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料：
“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。
3、綠化：
“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀(guān)設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
一、地理?xiàng)l件：
“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào))占地面積約3.2萬(wàn)平方米。
地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 7350 噸(按50kg/m2計(jì)算)
水泥： 27900噸(按190kg/ m2計(jì)算)
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：
消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話(huà)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話(huà)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米/日。
第六章 環(huán)境保護(hù)
按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對(duì)環(huán)境的污染較少。
環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。
項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。
環(huán)境保護(hù)措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠(chǎng)和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。
汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。
第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。
為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進(jìn)度安排
“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月，即從20xx年1月到2015年10月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：
1、20xx年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。
2、20xx年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想
1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)家通用建設(shè)施工條款。
2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。
將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
宗地占地約49畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：
1、土地費(fèi)用
投入土地成本13527.0677萬(wàn)元
2、土地出讓金：4147.6723萬(wàn)元
3、其它投入
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
方案a：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算，共8棟.
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-5%)=13.97萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬(wàn)m2
方案b：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-8%)=13.52萬(wàn)m2(高層住宅建筑面積7.2萬(wàn)m2，小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m2)
2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬(wàn)m2
方案c：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。
共12棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1、住宅面積：14.7*(1-10%)=13.23萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬(wàn)m2
三、成本測(cè)算：
(一)、以方案 a設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 23520萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬(wàn)元
1.12、稅金 802萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 32.9萬(wàn)元
1.16、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3682.5萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 49803.24萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3、毛利
(二)、以方案b設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 24390萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬(wàn)元
1.12、稅金 831萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 40.8萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 47239.74萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3、毛利
(三)、以方案c計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 24990萬(wàn)元 按建安平米造價(jià)1700元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬(wàn)元
1.12、稅金 852.2萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 41.6萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 47897.84萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3、毛利
第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述
本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過(guò)的主干道附近，分布不均勻。
隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目(暫定名)將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。
二、市場(chǎng)需求分析
1、城市化需求
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。
根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國(guó)城市化率的增長(zhǎng)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。
一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。
我們從上述分析中得出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。
房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向
目前影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀(guān)政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。
從“酉師校項(xiàng)目(暫定名)”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。
地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。
而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀(guān)氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。
2、建筑設(shè)計(jì)
本項(xiàng)目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶(hù)型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀(guān)。
建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽(yáng)標(biāo)榜建筑。
3、環(huán)境設(shè)計(jì)
將請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化。
4、戶(hù)型設(shè)計(jì)
多種戶(hù)型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。
采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。
5、室內(nèi)設(shè)施及功能
5.1、充分引入智能化概念。
綜合布局入戶(hù)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話(huà)，車(chē)庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門(mén)。
集中報(bào)警。
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、絕佳地理位置
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，地處酉陽(yáng)城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
1、本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)
賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶(hù)的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶(hù)一處價(jià)值感。
以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。
1.1、地處酉陽(yáng)中心;
1.2、多種戶(hù)型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶(hù)型，大到130余平米大戶(hù)型。
賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。
實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受。
可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶(hù)認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。
使客戶(hù)真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶(hù)的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶(hù)留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。
3、增加項(xiàng)目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。
具體地從以下兩大方面考慮：
3.1、豐富專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：
3.1.1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。
3.1.2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。
3.1.3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱(chēng)。
3.2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。
3.2.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶(hù)產(chǎn)生滿(mǎn)意和知足的心理。
3.2.2、與客戶(hù)心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。
3.2.3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。
總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。
務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。
這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。
第十一章 效益評(píng)價(jià)
一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：
1.1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。
1.2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。
1.3、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項(xiàng)目”銷(xiāo)售收入預(yù)算：
“該項(xiàng)目”可銷(xiāo)售面積12萬(wàn)平方米，按4000元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為4.8億元。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：
“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽(yáng)提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了文化、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結(jié)論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目(暫定名)，既加快了酉陽(yáng)城市建設(shè)的發(fā)展，又滿(mǎn)足了酉陽(yáng)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十六
在股市中代表著股票買(mǎi)市旺盛，建議可以購(gòu)買(mǎi)，倘若行人只是走走看看，并不走進(jìn)店里，則是賣(mài)市，不建議現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)。
是個(gè)好夢(mèng)，倘若能抓住眼前的機(jī)會(huì)，你的人際關(guān)系和事業(yè)上都會(huì)得到提升。
預(yù)示著你還要辛苦一段
時(shí)間
，所謂是苦盡甘才會(huì)來(lái)。
標(biāo)志著你目前的另一伴是你的
理想
伴侶。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十七
顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來(lái)將出現(xiàn)的市場(chǎng)，那么它就可以通過(guò)生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù)，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng)，運(yùn)用到商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對(duì)象帶來(lái)利益，而且能夠?yàn)樽约簬?lái)利益。
商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的'資源;
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇一
保證金有3千-3萬(wàn)
加盟金有5千-3萬(wàn)
裝修費(fèi)有5千-3萬(wàn)
店租有5萬(wàn)-10萬(wàn)
貨物成本有3萬(wàn)-10萬(wàn)
人員工資有1萬(wàn)5-2萬(wàn)/年
稅收有1千-2千
水電費(fèi)有1千5-3千/年
廣告費(fèi)有1千-3千/年
本模式
保證金無(wú)無(wú)
加盟金無(wú)無(wú)
裝修費(fèi)無(wú)無(wú)
店租無(wú)無(wú)
貨物成本有128元-658元
人員工資無(wú)無(wú)
稅收無(wú)無(wú)
水電費(fèi)無(wú)無(wú)
廣告費(fèi)無(wú)無(wú)
從以上2個(gè)模式比較可以看出，本模式與傳統(tǒng)模式比較，優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯!此代理模式主要以團(tuán)購(gòu)，集團(tuán)采購(gòu)為主，對(duì)于有自身優(yōu)勢(shì)和關(guān)系的是為上上之選!
銷(xiāo)售模式
一：送樣洽談
二：成交簽單
三：交納定金
四：生產(chǎn)貨物
五：送貨上門(mén)
六：當(dāng)面結(jié)算
以上為代理商所交納的款項(xiàng)和獲得的商品!
128元代理商
枕芯一對(duì)專(zhuān)賣(mài)價(jià)：98元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
198元代理商
九孔被一床
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
198元代理商
印花四件套一套
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
238元代理商
繡花四件套一套
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
298元代理商
磨毛4件套一套
工作服一件專(zhuān)賣(mài)價(jià)328元專(zhuān)賣(mài)價(jià)458元專(zhuān)賣(mài)價(jià)758元
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
358元代理商
羊毛被一床專(zhuān)賣(mài)價(jià)：580元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
438元代理商
蠶絲被一床專(zhuān)賣(mài)價(jià)658
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
568元代理商
羽絨被一床專(zhuān)賣(mài)價(jià)：880元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
688元代理商
提花貢緞四件套一套專(zhuān)賣(mài)價(jià)：1180元
工作服一件
統(tǒng)一名片一盒
報(bào)價(jià)單一份
招商區(qū)域：
廣東---珠海-汕頭--梅州-惠州-中山-江門(mén)-湛江茂名-肇慶-潮州-東莞
浙江湖州-嘉興-紹興-金華-舟山-臺(tái)州-衢州-麗水
福建---漳州-泉州-莆田-三明-南平-龍巖-寧德
吉林-長(zhǎng)春-四平-通化-松原-延邊州-吉林-遼源-白山-白城
江蘇-徐州-常州--淮安-鹽城-揚(yáng)州-鎮(zhèn)江泰州-宿遷-連云港
以上城市并未詳細(xì)到縣!如您所在的為縣級(jí)地區(qū)，或沒(méi)有在上面城市中找到您所在的'城市，可能已經(jīng)有代理商，有疑問(wèn)可與我們?nèi)〉寐?lián)系。
銷(xiāo)售任務(wù)：
全國(guó)各市、縣的統(tǒng)一銷(xiāo)售額為20萬(wàn)元。
以一條蠶絲被200元計(jì)算，一年銷(xiāo)售1000條就可達(dá)到銷(xiāo)售額!
一、銷(xiāo)售進(jìn)度返利政策：
1、只要代理商在每年完成了當(dāng)年度銷(xiāo)售任務(wù)總量的50%，即可享受該項(xiàng)政策;
3、進(jìn)度返利在年末通過(guò)現(xiàn)金支付給代理商。
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇二
河池學(xué)院在近年來(lái)發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書(shū)館、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見(jiàn)在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
我們主要的目標(biāo)客戶(hù)是大學(xué)生，下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)：
由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費(fèi)需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀(guān)念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn)，同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問(wèn)題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況，我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研，對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費(fèi)，買(mǎi)服飾，上網(wǎng)費(fèi)，手機(jī)費(fèi)，戀愛(ài)等。
他們比重是：1.伙食費(fèi) 2買(mǎi)衣服3戀愛(ài)、交際等 3上網(wǎng)費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等
由于上課時(shí)間早，很多同學(xué)來(lái)不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買(mǎi)東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過(guò)一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒(méi)有商店，許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門(mén)口去買(mǎi)。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn)，懶得動(dòng)等因素而沒(méi)有去。經(jīng)過(guò)一些隨即訪(fǎng)問(wèn)，很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購(gòu)買(mǎi)零食。如：夏天買(mǎi)水冰茶、等。冬天買(mǎi)熱騰騰玉米、奶茶等。
河池學(xué)院北門(mén)1（也就是我們常說(shuō)的后門(mén)）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門(mén)（東校大區(qū)）開(kāi)了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門(mén)應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高，提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪：便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面積分配
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)每日所需商品的順序作出動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃，也就是說(shuō)，要按照消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和人流走向來(lái)分配各種商品在賣(mài)場(chǎng)中的位置。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開(kāi)始，所以可以考慮以菜籃子為中心來(lái)設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門(mén)常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤(rùn)部門(mén)，由于顧客在購(gòu)買(mǎi)面包時(shí)，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包?，F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購(gòu)物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類(lèi)食品存放時(shí)間較長(zhǎng)，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷(xiāo)售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?，突出不同的品牌，滿(mǎn)足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的最后階段才購(gòu)買(mǎi)容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對(duì)這些商品持有較高的品牌忠誠(chéng)度，他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購(gòu)買(mǎi)。這類(lèi)商品的各種價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，會(huì)使顧客增加購(gòu)買(mǎi)次數(shù)和購(gòu)買(mǎi)量。 3超市出入口要大，方便購(gòu)買(mǎi)結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候，結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿(mǎn)甚至流失。
（二）打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書(shū)，工作證，收集各種簡(jiǎn)歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
（三）奶茶店
一半柜臺(tái)，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容
忽視的。制作成本低，賣(mài)價(jià)高是奶茶店公開(kāi)的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒(méi)有技術(shù)的情況下，可以代理某個(gè)知名品牌?；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
（四）通訊代理
學(xué)校是通訊客戶(hù)高度集中的群體，據(jù)悉，河池學(xué)院的移動(dòng)客戶(hù)每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20w。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開(kāi)戶(hù)收益可觀(guān)。
（由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)我無(wú)法完成。）
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇三
××廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶(hù)中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)××二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出
策劃方案
之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大 ?型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好)，后來(lái)又定位于“×××”（狠好，只是推廣狠費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處狠好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng) ———— ××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街 ———— 與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除
合同
后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理狠重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也狠難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：
1、 ?內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200 m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以800～900 元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)， ?目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。?BR> 第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話(huà)亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇四
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
（二）、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”（很好），后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力），如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”（老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰）。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)（圓形）、68號(hào)（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
（一）、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
（二）、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
（三）、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱(chēng)返租報(bào)價(jià)）？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800—900元／m2／年（經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4。7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4。25～6。25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。）
（五）、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé)），供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇五
的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)三期二、三組團(tuán)店鋪的銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此，本案將主要對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來(lái)商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣而進(jìn)行策劃。
背景分析。
荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開(kāi)河之畔，處于新老城區(qū)的交接處，位于城市中心東部入口，與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
屬于居住大好環(huán)境。社區(qū)是以住宅為住，商業(yè)為輔，由于1公里處已引進(jìn)大型國(guó)際百貨吉之島，正處于城建階段，達(dá)到一定成熟期還需要待開(kāi)業(yè)驗(yàn)證，商家處于觀(guān)望較多，同時(shí)由于距離原因，吉之島對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大，大的影響在于東江夜游環(huán)繞荷蘭水鄉(xiāng)而過(guò)。再加當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主主要考慮以投資為多主,造成后期入住率低,本身社區(qū)無(wú)法達(dá)足夠人流,又沒(méi)有一個(gè)主力店聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能,商街自然冷落。
功能,因?yàn)橐话阒行偷牟惋嫻δ苄柽_(dá)到面積150-200平方.而二期有餐飲功能的店鋪面積大約都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃類(lèi).從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看還不夠完善。
4、商業(yè)街要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，商業(yè)街的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
圍。商戶(hù)進(jìn)來(lái),是需要物業(yè)去關(guān)心和護(hù)持,而不是進(jìn)來(lái)了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進(jìn)來(lái)了如何使他們生意做起來(lái)，能鼓勵(lì)內(nèi)部就內(nèi)部消費(fèi).二、商街定位。
定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名:荷蘭風(fēng)情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街？
2、概念：荷蘭風(fēng)情商業(yè)街是未來(lái)“東江夜游”旅游觀(guān)光區(qū)的門(mén)戶(hù)，匯聚整個(gè)粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街，以及都市麗人尋夢(mèng)的商業(yè)街。 燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居，打造家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套街，這可作為副主題規(guī)劃，消化掉部分內(nèi)街的出租。
3、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
4、商品：主營(yíng)餐飲、酒吧街，粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品、工藝品等；-
家居燈市行業(yè)集中購(gòu)物點(diǎn)。
5、顧客定位：國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者，商務(wù)餐會(huì)，年輕一族泡酒吧集中點(diǎn)。另一類(lèi)是安置新家后購(gòu)買(mǎi)家居燈飾集中點(diǎn)。
6、經(jīng)營(yíng)理念：
分兩步走：
第一步先引進(jìn)社區(qū)配套帶動(dòng)人流帶動(dòng)入住率。
第二步：在引進(jìn)社區(qū)配套完整的情況同時(shí)，站在城市經(jīng)營(yíng)的高度來(lái)打造，打造一條聞名惠州另有情調(diào)的商業(yè)街。
場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。第五，開(kāi)發(fā)商-
及整個(gè)公司的品牌文化。
牌傳播，同時(shí)提高社區(qū)人流，為業(yè)主提供入住的生活配套方便，進(jìn)一步提高業(yè)主入住率及帶動(dòng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售率。
程少正
2014-3-1
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇六
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū) 顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)，我們來(lái)看看下文。
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)一 ×廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書(shū)
前言
××廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足” 1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。××廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話(huà)亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場(chǎng)。(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。 2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)飛雪
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)二 顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來(lái)將出現(xiàn)的市場(chǎng)，那么它就可以通過(guò)生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù)，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng)，運(yùn)用到商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對(duì)象帶來(lái)利益，而且能夠?yàn)樽约簬?lái)利益。
商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì); 2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;3、所需要的資源;4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)策劃書(shū)具體怎么去寫(xiě)?
一、執(zhí)行總結(jié)
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè) 4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述 7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力 2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿(mǎn)足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略
三、市場(chǎng)調(diào)查和分析
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言，這一點(diǎn)相當(dāng)困難，但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，它包括三個(gè)問(wèn)題 1、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(定價(jià)和分銷(xiāo);廣告和提升)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃(開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件 1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額 4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹 5、主要合作伙伴 6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問(wèn)題和假定
七、管理團(tuán)隊(duì)
3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投資人和持股情況
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
1、包括收入報(bào)告，平衡報(bào)表，前兩年為季度報(bào)表，前五年為年度報(bào)表
這是你的“賣(mài)點(diǎn)”，包括 1、總體的資金需求
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)注意哪些問(wèn)題? 當(dāng)你在寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)： 1、力求表述清楚簡(jiǎn)潔。
2、關(guān)注市場(chǎng)，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品或服務(wù)。 4、站在顧客的角度考慮問(wèn)題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷(xiāo)售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。 6、充分說(shuō)明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇七
力。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)
時(shí)間過(guò)得真快，一段時(shí)間的工作已經(jīng)告一段落了，我們又將迎來(lái)新的希望，新的工作內(nèi)容和目標(biāo)，為此需要好好地進(jìn)行策劃，寫(xiě)一份策劃書(shū)了。那么如何把策劃書(shū)做到重點(diǎn)突出呢？下面是小編精心整理的商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)篇1 商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
－ 1 －
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
一、執(zhí)行
總結(jié)
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁(yè)的概括。包括：
1、本商業(yè)(busine)的簡(jiǎn)單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿(mǎn)足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略
三、
市場(chǎng)調(diào)查和分析
這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問(wèn)題：
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
－ 2 －
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷(xiāo)售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言，這一點(diǎn)相當(dāng)困難，但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，它包括三個(gè)問(wèn)題
1、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(定價(jià)和分銷(xiāo);廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃(開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問(wèn)題和假定
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)。
2、說(shuō)明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題(緊急計(jì)劃)。
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3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂(lè)觀(guān)之間達(dá)成仔細(xì)的平衡。
七、管理團(tuán)隊(duì)
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景。
2、注意管理分工和互補(bǔ)。
3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投資人和持股情況。
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃，討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿：
1、毛利和凈利。
2、盈利能力和持久性。
3、固定成本、可變成本和半可變成本。
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)。
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)。
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
1、包括收入報(bào)告，平衡報(bào)表，前兩年為季度報(bào)表，前五年為年度報(bào)表。
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析。
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3、突出成本控制系統(tǒng)。
十、假定公司能夠提供的利益
這是你的“賣(mài)點(diǎn)”，包括
1、總體的資金需求。
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)。
3、你如何使用這些資金。
4、投資人可以得到的回報(bào)。
5、你還可以討論可能的投資人退出策略。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
當(dāng)你在寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)：
1、力求表述清楚簡(jiǎn)潔。
2、關(guān)注市場(chǎng)，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問(wèn)題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷(xiāo)售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說(shuō)明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
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河池學(xué)院在近年來(lái)發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書(shū)館、新1棟
教學(xué)
樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見(jiàn)在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
二、目標(biāo)客戶(hù)分析
我們主要的目標(biāo)客戶(hù)是大學(xué)生，下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)：
由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費(fèi)需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀(guān)念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn)，同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問(wèn)題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況，我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研，對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
學(xué)生擁有電腦、約90％的大學(xué)生擁有手機(jī)，因此網(wǎng)絡(luò)與通信費(fèi)用支出較以往在大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費(fèi)，買(mǎi)服飾，上網(wǎng)費(fèi)，手機(jī)費(fèi)，戀愛(ài)等。
由于上課時(shí)間早，很多同學(xué)來(lái)不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買(mǎi)東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過(guò)一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒(méi)有商店，許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門(mén)口去買(mǎi)。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn)，懶得動(dòng)等因素而沒(méi)有去。經(jīng)過(guò)一些隨即訪(fǎng)問(wèn)，很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購(gòu)買(mǎi)零食。如：夏天買(mǎi)水冰茶、等。冬天買(mǎi)熱騰騰玉米、奶茶等。
三、競(jìng)爭(zhēng)者分析
河池學(xué)院北門(mén)1（也就是我們常說(shuō)的后門(mén)）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門(mén)（東校大區(qū)）開(kāi)了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門(mén)應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高，提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
四、商業(yè)街構(gòu)想
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由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪：便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面積分配
如果不分商品的類(lèi)別品種，假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項(xiàng)數(shù)相同，那么超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)商品的面積配置應(yīng)與消費(fèi)者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對(duì)來(lái)超市購(gòu)物的的消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級(jí)市場(chǎng)的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。
２.商品位置的配置
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)每日所需商品的順序作出動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃，也就是說(shuō)，要按照消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和人流走向來(lái)分配各種商品在賣(mài)場(chǎng)中的位置。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開(kāi)始，所以可以考慮以菜籃子為中心來(lái)設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門(mén)常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤(rùn)部
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門(mén)，由于顧客在購(gòu)買(mǎi)面包時(shí)，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包?，F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購(gòu)物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類(lèi)食品存放時(shí)間較長(zhǎng)，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷(xiāo)售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?，突出不同的品牌，滿(mǎn)足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的最后階段才購(gòu)買(mǎi)容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
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往往習(xí)慣于認(rèn)牌購(gòu)買(mǎi)。這類(lèi)商品的各種價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，會(huì)使顧客增加購(gòu)買(mǎi)次數(shù)和購(gòu)買(mǎi)量。
3.超市出入口要大，方便購(gòu)買(mǎi)結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候，結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿(mǎn)甚至流失。
（二）打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書(shū)，工作證，收集各種簡(jiǎn)歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
（三）奶茶店
一半柜臺(tái)，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容忽視的。制作成本低，賣(mài)價(jià)高是奶茶店公開(kāi)的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒(méi)有技術(shù)的情況下，可以代理某個(gè)知名品牌?；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
（四）通訊代理
學(xué)校是通訊客戶(hù)高度集中的群體，據(jù)悉，河池學(xué)院的移動(dòng)客戶(hù)每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20w。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開(kāi)戶(hù)收益可觀(guān)。
四、財(cái)務(wù)預(yù)算
（由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)我無(wú)法完成。）
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五、收益評(píng)估
（略）
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
－ 11 －
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
（二）、商街策劃“后天失調(diào)”
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誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。
此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)（圓形）、68號(hào)（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
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××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
（一）、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商
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公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
（二）、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
（三）、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱(chēng)返租報(bào)價(jià)）？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。
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如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：
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房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。）
（五）、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé)），供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。坏谒?，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)
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店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)全文結(jié)束。
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇八
一、背景分析
現(xiàn)狀
新一佳廣場(chǎng)呈矩形，面積不大，寬度較窄，在其南側(cè)有公交車(chē)站，馬路對(duì)面是正在建的建筑。
該廣場(chǎng)，商業(yè)建筑面積將達(dá)12560萬(wàn)平方米，擁有大小店面房百余個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，由于商業(yè)街商鋪過(guò)于雜亂，商業(yè)定位不鮮明，因此商街的商業(yè)氛圍偏冷。
政策導(dǎo)向
新一佳超市有限公司創(chuàng)辦于1995年，2004年進(jìn)駐郴州市場(chǎng)，總面積近1萬(wàn)多平方米，是最早進(jìn)駐郴州市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)有影響力的大型綜合超市。新一佳在不斷地創(chuàng)新發(fā)展中，2009年創(chuàng)建 “伊佳百貨”這個(gè)時(shí)尚百貨品牌。伊佳百貨郴州店是升級(jí)版的以時(shí)尚百貨+精致超市為主的業(yè)態(tài)。
二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
位置
新一佳廣場(chǎng)坐落于北湖公園南大門(mén)的西側(cè)，南鄰人民西路北接國(guó)慶北路。北湖公園是北湖區(qū)較大的一個(gè)熱流集散中心，廣場(chǎng)大門(mén)附近還有一處公交車(chē)站。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前確一時(shí)難“熱”，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病根”對(duì)癥下藥。
消費(fèi)階層——中高檔人群
適用人群——白領(lǐng)及其白領(lǐng)以上人群。
三、項(xiàng)目定位
優(yōu)勢(shì)
1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。是郴州北區(qū)中環(huán)區(qū)域核心區(qū)位。
2、項(xiàng)目所在地人口密集，南片區(qū)住宅的大量建設(shè)也為人口增加奠定基礎(chǔ)。
3、交通便利，周邊有多路公交可達(dá)。
4、商圈發(fā)展空間開(kāi)闊。周邊沒(méi)有大型商業(yè)廣場(chǎng)滿(mǎn)足居民消費(fèi)和休閑娛樂(lè)需求，為周邊唯一社區(qū)商業(yè)中心。
劣勢(shì)
1、廣場(chǎng)難搞大型活動(dòng)。整個(gè)廣場(chǎng)呈長(zhǎng)條形，面積不大。
2、入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符.3、新一佳商業(yè)街定位沒(méi)有鮮明性、目標(biāo)顧客也不清晰。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有解決好。
建議
1、設(shè)計(jì)理念：該設(shè)計(jì)的整個(gè)圖形是以一個(gè)人張開(kāi)手臂去擁抱的形象為原型，進(jìn)行抽象變
形得來(lái)的，左側(cè)心形鋪裝則代表著心臟。將“買(mǎi)賣(mài)一心，新一（意）到佳（家）”的設(shè)計(jì)理念融入到設(shè)計(jì)中去。
誠(chéng)信是商家最重要的原則之一，也是一個(gè)商場(chǎng)能否繁榮昌盛的必要保證，因此將賣(mài)家的誠(chéng)信作為整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的理念，相得益彰。新一到佳與新一佳相互呼應(yīng)，一語(yǔ)雙關(guān)。
生態(tài)理念:運(yùn)用動(dòng)水，鴿子，等一些元素去營(yíng)造人與自然和諧相處，倡導(dǎo)大
家愛(ài)護(hù)自然保護(hù)環(huán)境。
2、設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，復(fù)古，極少主義及少就是多。
3、整體布局：采用規(guī)整式的布局方式。兩軸三點(diǎn)。
1）兩軸：新一佳廣場(chǎng)，作為主要的交通流線(xiàn)，是人們主要的集散用地。
小吃街：
2）入口：在新一佳廣場(chǎng)將主入口遷移，增加廣場(chǎng)的面積。在主入口的東側(cè)與小吃
街對(duì)其的一處設(shè)置一個(gè)次入口，方便人們直接進(jìn)入小吃街，在視覺(jué)上也拉伸了
小吃街的長(zhǎng)度。
3）三點(diǎn)：設(shè)計(jì)了三個(gè)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)。
1、在新一佳的中心處。設(shè)置了一個(gè)心形鋪裝，代表著商家“新一到佳”的核心理論，在廣場(chǎng)的中心設(shè)置了兩個(gè)圓心的綠地，以此作為廣場(chǎng)的中心亮點(diǎn)，還可以將顧客指引到一佳百貨。一舉兩得。
2、在與小吃街的交匯處。能夠使得人們能夠?qū)⒁暰€(xiàn)由該節(jié)點(diǎn)延伸到小
吃街的內(nèi)部中去，在一定程度上提高小吃街的人流量。由于新一佳廣場(chǎng)呈矩形，較為狹長(zhǎng)，因此它也是作為主廣場(chǎng)東西側(cè)的一個(gè)次要節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)出來(lái)。
3、在叫小吃街的中心處，設(shè)置節(jié)點(diǎn)是為了增加小吃街的亮點(diǎn)，提升小
吃街的整體水平。
4、功能分區(qū)：
新一佳入口處的大片區(qū)域最為人們的集散長(zhǎng)場(chǎng)所，南北兩側(cè)作為主要休憩區(qū)域。
1）小吃街：由于廣場(chǎng)東側(cè)店鋪種類(lèi)較為混亂，尺度也相對(duì)短小，且郴州市還沒(méi)有一
條具有鮮明特點(diǎn)的小吃街因此將該處設(shè)置成為小吃一條街，增加該街的辨識(shí)率，增加客流量，也為人們提供了餐飲的地方。
因此將此處定位為具有地方特色的小吃街，絕對(duì)是正確之舉。
2）休息處：
1、在東西兩側(cè)的停車(chē)口處設(shè)計(jì)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，設(shè)置休憩座椅及種植樹(shù)木，以磁帶為設(shè)計(jì)元素，去擺放樹(shù)木、座椅。復(fù)古、時(shí)尚。
2、在主入口的東側(cè)設(shè)置了休閑座椅，可以在此喝茶長(zhǎng)時(shí)間的等待。在廣場(chǎng)處設(shè)置一處休閑的一方地。
3）集散處：在主入口處的中心位置作為廣場(chǎng)的主要集散處，也可在此處搭設(shè)舞臺(tái)
進(jìn)行表演宣傳。
5、設(shè)計(jì)原則
隨著整個(gè)商業(yè)步行街的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平的提高，作為中心廣場(chǎng)則更應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其巨大
商業(yè)價(jià)值和為城市景觀(guān)增亮的作用。因此，在設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的方案里面，始終以“繁榮商業(yè)”為核心，以“增加城市景觀(guān)亮點(diǎn)”為目標(biāo)來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。
6、設(shè)計(jì)元素
1）運(yùn)用磁帶等生活中常見(jiàn)的物品為元素，運(yùn)用到設(shè)計(jì)中去，體現(xiàn)廣場(chǎng)的藝術(shù)性與動(dòng)感，展現(xiàn)廣場(chǎng)的張力。
2）商業(yè)文化概念：升華廣場(chǎng)商業(yè)、文化氛圍。主體物的文化體現(xiàn)在標(biāo)志物的造型、紋理及其蘊(yùn)藏的文化底韻上，又不失現(xiàn)代風(fēng)味。
3）以一個(gè)人張開(kāi)手臂去擁抱的形象為元素，進(jìn)行抽象變形，體現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)一心的意義。新一佳商場(chǎng)站在顧客的利益上去想問(wèn)題。
4）以心臟為元素，體現(xiàn)商家的誠(chéng)信原則。
給商場(chǎng)賦予更深層的意義，提升廣場(chǎng)的品質(zhì)，不只是局限于表面。
7、綠 化
1）在其周?chē)N植些可隔離噪音的綠籬。
2）此外在樹(shù)種上可選擇些能夠吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害氣體的樹(shù)種。如杜英等。
3）種植些顏色鮮亮的樹(shù)木，如女真、紅繼木等。
8、配套設(shè)施
1）鋪裝：
1、運(yùn)用簡(jiǎn)單的拼接方式拼接，簡(jiǎn)約、大方。在視覺(jué)上營(yíng)造出寬敞的視覺(jué)
效果。能夠更好的襯托地面上的建筑物。
在廣場(chǎng)主要設(shè)置兩種花色的廣場(chǎng)鋪裝，簡(jiǎn)潔大方。
2、設(shè)置盲道，方便殘疾人行走。增加人文關(guān)懷。
2）路燈、廣告牌：設(shè)置在廣場(chǎng)的中軸線(xiàn)上，既可作為路燈照明，又可為新一佳打廣
告，一舉兩得。加大宣傳，充分體現(xiàn)了“繁榮商業(yè)”的理念為核心。提高
商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值。
3）公共小品：
1、由于廣場(chǎng)稱(chēng)矩形，較窄，面積也不大，因此在雕塑方面選取些體諒較
小的藝術(shù)品。
2、在風(fēng)格上也應(yīng)與廣場(chǎng)的整體風(fēng)格相統(tǒng)一。
3、根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的需求上應(yīng)選取些具有參與性的一些公共小品增強(qiáng)
人與人的聯(lián)系。
4）座椅：
1、分布在廣場(chǎng)的兩側(cè)，設(shè)置了向心性座椅與離心式座椅，滿(mǎn)足人們的不同
需求。
2、由于廣場(chǎng)的自身面積不大，因此在一些樹(shù)池的設(shè)置上設(shè)計(jì)成為可做型座
椅，二者兼得，節(jié)省空間。
3、一些座椅采用木質(zhì)材料，更加人性化。冬季不冷，夏季雨水天氣時(shí)易干。5）垃圾桶：垃圾桶按照科學(xué)的方式擺放。
1、保持與休息座椅的之間的距離，以免發(fā)生垃圾丟棄在座椅上的事情。造
成難聞的氣味及亂飛的蚊蟲(chóng)，影響人們休憩的心情，降低座椅的使用率，也降低了廣場(chǎng)的層次。
2、垃圾桶要設(shè)置煙頭的放置位置，使得垃圾桶更加人性化，方便人們的使用，在一定程度上也能夠保持環(huán)境的清潔度。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇九
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁(yè)的概括。包括：
1、本商業(yè)(business)的簡(jiǎn)單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿(mǎn)足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略
這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問(wèn)題：
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷(xiāo)售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言，這一點(diǎn)相當(dāng)困難，但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，它包括三個(gè)問(wèn)題
1、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(定價(jià)和分銷(xiāo);廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃(開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)
2、說(shuō)明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題(緊急計(jì)劃)
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂(lè)觀(guān)之間達(dá)成仔細(xì)的平衡
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景
2、注意管理分工和互補(bǔ)
3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投資人和持股情況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃，討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿：
1、毛利和凈利
2、盈利能力和持久性
3、固定成本、可變成本和半可變成本
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)
1、包括收入報(bào)告，平衡報(bào)表，前兩年為季度報(bào)表，前五年為年度報(bào)表
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析
3、突出成本控制系統(tǒng)
這是你的“賣(mài)點(diǎn)”，包括
1、總體的資金需求
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)
3、你如何使用這些資金
4、投資人可以得到的回報(bào)
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
當(dāng)你在寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)：
1、力求表述清楚簡(jiǎn)潔。
2、關(guān)注市場(chǎng)，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問(wèn)題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷(xiāo)售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說(shuō)明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十
×廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書(shū)前言××廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
××廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
。我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：
第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。
第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。
2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。坏谒?，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十一
xx廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)xx二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)xx一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，xx一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼xx街、xx路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、xx街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)商街策劃“后天失調(diào)”
1、xx廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。xx廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“xx街”(很好)，后來(lái)又定位于“xxx”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“xx廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、xx廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象xxx路、xxx廣場(chǎng)、xxx步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，xx廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)xx廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。xx廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
xx廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：xx廣場(chǎng)————xx街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的xxx。
3、廣告語(yǔ)：xx廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與xx相約，與xx同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《xx晚報(bào)》、xx電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
(二)舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶(hù)為xx及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及xx國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐xx廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、xxxxx街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)整合店鋪資源
xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由xx房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。
為了使xx一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)有關(guān)租金政策
xx一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，xx一期店鋪比較合適的租金是：
如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
(五)商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予xx廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
(1)商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)xx廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)xxx步行街雕塑照片)，以增添xx廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話(huà)亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場(chǎng)。
(5)與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《xx風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升xx廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《xx之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高xx廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
1、xx北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、xx一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨xx街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、xx一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)飛雪
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十二
一時(shí)間安排：
12月29日至1月一日
二活動(dòng)地點(diǎn)：
陽(yáng)光小區(qū)沿街及農(nóng)大校區(qū)
三主辦單位：
山西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)生會(huì)
四活動(dòng)主題：
購(gòu)物讓生活更精彩
五活動(dòng)目的：
為新興商業(yè)街打造良好銷(xiāo)售市場(chǎng)，為在校大學(xué)生提供良好消費(fèi)取向。陽(yáng)光小區(qū)位于市區(qū)中心位置，作為新興商業(yè)街在地理位置上占有很大優(yōu)勢(shì)，從多個(gè)方面上講陽(yáng)光小區(qū)位于農(nóng)大校區(qū)與市區(qū)的中間地帶加之小區(qū)常規(guī)住戶(hù)一頗具規(guī)模這些無(wú)疑是小區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的潛在能力，因此我們應(yīng)在人氣聚攏上大下功夫。借元旦即將來(lái)臨之既在農(nóng)大校區(qū)與小區(qū)沿街配以文藝演出優(yōu)惠促銷(xiāo)等活動(dòng)打造良性銷(xiāo)售氣氛，以整個(gè)街區(qū)的人氣聚攏為核心，兼顧百貨，副食，餐飲，服裝，化妝品，美發(fā)，娛樂(lè)的活動(dòng)配合，達(dá)到兼顧大局突出重點(diǎn)的目的。盡量在大范圍內(nèi)打響陽(yáng)光小區(qū)商業(yè)街的名號(hào)，作到拉動(dòng)街區(qū)人氣，展示新業(yè)態(tài)，提高社會(huì)公眾對(duì)商業(yè)街的關(guān)注度，拉動(dòng)新業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，提高商戶(hù)業(yè)主對(duì)商業(yè)街今后發(fā)展的信心，在最短的時(shí)間內(nèi)提高商業(yè)街的自身實(shí)力以及探索今后策劃活動(dòng)的更好方法。
六活動(dòng)展開(kāi)：
a活動(dòng)時(shí)間：
12月29日——12月31日(12：00——13：00)
活動(dòng)內(nèi)容：
1，將外聯(lián)部收集的小區(qū)內(nèi)各商戶(hù)的店面及產(chǎn)品廣告在谷園室內(nèi)和室外大屏幕播放。
注意：
1 播放時(shí)間為一小時(shí)。
2 播放廣告的內(nèi)容不得違反學(xué)校相關(guān)規(guī)定。
2，將外聯(lián)部收集或制作的廣告在校園廣播站播放。
注意：
1 時(shí)間為1小時(shí)。
2 注意音量避免饒民。
b活動(dòng)時(shí)間：
12月29日上午
活動(dòng)內(nèi)容：
將各商戶(hù)贊助的條幅掛于校區(qū)主街和谷園周?chē)房凇?BR> 活動(dòng)人員安排：
1 有外聯(lián)部制作所有條幅并確定懸掛地點(diǎn)。
2 各院辦公室統(tǒng)一在即定時(shí)間內(nèi)調(diào)動(dòng)學(xué)生懸掛條幅安放展板并給學(xué)生加考評(píng)分。
3 各院宣傳部負(fù)責(zé)繪制不少于3塊的展板(要求繪制精美)。
12月29日下午：
將各院繪制的展板統(tǒng)一置于谷園沿街。
注意事項(xiàng)：
1 由于本次活動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，要求各院辦公室安排專(zhuān)人對(duì)展板和條幅進(jìn)行維護(hù)。
2 各項(xiàng)運(yùn)做要取得有關(guān)部門(mén)的支持。
c活動(dòng)時(shí)間：
12月30日上午
活動(dòng)內(nèi)容：
有外聯(lián)部負(fù)責(zé)印制海報(bào)100份，有各院辦公室安排專(zhuān)人張貼于校區(qū)
各宣傳欄中。
12月30日下午：
有外聯(lián)部負(fù)責(zé)印制宣傳單并安排專(zhuān)人散發(fā)于各宿舍樓和校門(mén)口及谷園附近。
注意事項(xiàng)：
1 力求每張海報(bào)都貼在現(xiàn)眼位置。
2 杜絕散發(fā)傳單的不負(fù)責(zé)性，每個(gè)人都盡量作到“進(jìn)舍講解” “遇人宣傳”力求將活動(dòng)的廣告效應(yīng)作到最大。
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商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十三
顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來(lái)將出現(xiàn)的市場(chǎng)，那么它就可以通過(guò)生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù)，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng)，運(yùn)用到商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對(duì)象帶來(lái)利益，而且能夠?yàn)樽约簬?lái)利益。
商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的`目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十四
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來(lái)又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：××廣場(chǎng)————××街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶(hù)為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的`主要信息是：
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、×××××街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十五
一、發(fā)展趨勢(shì)與戰(zhàn)略意義
1.項(xiàng)目背景：城鄉(xiāng)一體化發(fā)展
了解和把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，有助于項(xiàng)目高起點(diǎn)規(guī)劃和實(shí)施。
根據(jù)十八大報(bào)告精神，城鎮(zhèn)化未來(lái)將成為中國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體，更是撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在。
快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。
新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。
這是具有國(guó)家戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變：如果說(shuō)改革開(kāi)放前20多年是我國(guó)大、中型城市高速發(fā)展的黃金時(shí)期，那么，未來(lái)20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一體化發(fā)展的重要時(shí)期。
今后，城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴(kuò)散，一批現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。
xx無(wú)疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個(gè)星。
2.項(xiàng)目立意：新興現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”中央核心商務(wù)圈
基于上述對(duì)國(guó)家建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義和xx現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)玫瑰星城大二期項(xiàng)目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進(jìn)程中有了一個(gè)新的認(rèn)知，并需要賦予它更深刻的涵義。
我們的基本闡述是：一個(gè)新興的現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”的中央核心商務(wù)圈，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀(guān)光、居住、文化為一體。
它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機(jī)互動(dòng)的一個(gè)典范，引領(lǐng)xx現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展潮流，成為支撐xx新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標(biāo)。
在傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過(guò)程中，玫瑰星城大二期項(xiàng)目將起到一個(gè)里程碑的歷史意義。
3.項(xiàng)目布局：奠定項(xiàng)目在xx的核心地位
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中，商貿(mào)業(yè)一定充當(dāng)領(lǐng)軍的作用。
因此，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街，而是做一個(gè)與人民生活密切相關(guān)的新興現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體。
它在xx的商業(yè)布局中要起到標(biāo)桿作用，成為xx市場(chǎng)繁華、商貿(mào)文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七萬(wàn)方以上的商業(yè)建筑體量，足以構(gòu)成xx這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務(wù)區(qū)的空間。
通過(guò)這樣重量級(jí)的布局，一舉奠定項(xiàng)目在xx的核心地位。
4.項(xiàng)目運(yùn)作：肩負(fù)小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命
項(xiàng)目推廣上的運(yùn)作，希望能在一個(gè)比較高的層次上進(jìn)行，積極爭(zhēng)取政府資源，肩負(fù)傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命，而不完全是開(kāi)發(fā)商的功利性商業(yè)運(yùn)作。
立足這樣的高度，有利于大二期項(xiàng)目的全方位推進(jìn)。
二、項(xiàng)目理念與商業(yè)模式
1.項(xiàng)目理念：開(kāi)創(chuàng)后商業(yè)街時(shí)代的典范之作
商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。
中國(guó)商業(yè)街歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，從漢代洛陽(yáng)街市的鼎盛到唐代長(zhǎng)安大街的喧鬧，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的見(jiàn)證。
她講述著城市的故事、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢(mèng)想。
從某種意義上講，我國(guó)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到商街與商街的競(jìng)爭(zhēng)及商圈與商圈的競(jìng)爭(zhēng)，甚至城市與城市的競(jìng)爭(zhēng)。
商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟(jì)形象和商業(yè)地位日益突出，商業(yè)街經(jīng)濟(jì)正強(qiáng)力助推著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而成為城市商貿(mào)發(fā)展、市容風(fēng)貌和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。
商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài)，是商貿(mào)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，對(duì)于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)集聚、商貿(mào)流通、旅游觀(guān)光、休閑購(gòu)物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
現(xiàn)代商業(yè)街與傳統(tǒng)商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購(gòu)物功能，向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展，以滿(mǎn)足消費(fèi)者物質(zhì)與精神全面需求為目標(biāo)。
這是后商業(yè)街時(shí)代的重要特征。
在電商迅猛發(fā)展的`時(shí)代，x星城大二期項(xiàng)目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗(yàn)的新格局，從而打造成后商業(yè)街時(shí)代的典范之作。
2.商業(yè)模式：開(kāi)啟xx第五代商業(yè)模式
創(chuàng)新和差異化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心，更是商家通過(guò)商業(yè)模式賺取最大利潤(rùn)或價(jià)值的過(guò)程。
商業(yè)價(jià)值的取向，一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿(mào)業(yè)態(tài)必須與時(shí)俱進(jìn)。
中國(guó)的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法，歸結(jié)為主流商業(yè)模式：第一代供銷(xiāo)社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式;第三代大賣(mài)場(chǎng)式的超市連鎖經(jīng)營(yíng)模式;第四代城市生活休閑中心模式;第五代供應(yīng)鏈商業(yè)模式。
第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種電子商務(wù)、物流和金融相結(jié)合的新商業(yè)模式，在大規(guī)模橫向供應(yīng)鏈商業(yè)的基礎(chǔ)上，在理念上強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營(yíng)商的主導(dǎo)權(quán)，提供優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)和訊息共享的融匯商品流、運(yùn)輸流、資金流、信息流于一體，同時(shí)，完成顧客的體驗(yàn)式消費(fèi)、商家的參與式經(jīng)營(yíng)，投資商和參與者共贏的一站式運(yùn)營(yíng)和服務(wù)中的多方共贏。
在滿(mǎn)足人們一站式購(gòu)物需求的同時(shí)進(jìn)行升級(jí)，增加體驗(yàn)式消費(fèi)。
購(gòu)物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費(fèi)、休閑、文化、運(yùn)營(yíng)、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏八大功能于一體，其中運(yùn)營(yíng)、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏成了經(jīng)營(yíng)者的核心;消費(fèi)、休閑、文化成了顧客的核心。
體驗(yàn)式購(gòu)物中心既是購(gòu)物中心，也是休閑中心，同時(shí)還是社交中心。
一站式的體驗(yàn)消費(fèi)和服務(wù)，構(gòu)成元素主要有金融、貿(mào)易、服務(wù)、文化、娛樂(lè)、電子商務(wù)、餐飲、交通、停車(chē)場(chǎng)、物流等現(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”消費(fèi)和服務(wù)應(yīng)運(yùn)而起。
三、項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)布局
1.總體定位：中國(guó)影視風(fēng)情第一街
鏈接xx中國(guó)影視城的產(chǎn)業(yè)資源和文化積淀，打造一個(gè)集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀(guān)、體現(xiàn)多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風(fēng)情的中心城鎮(zhèn)現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物景點(diǎn)，具有獨(dú)特景觀(guān)、豐富內(nèi)涵、完善功能的集購(gòu)物、美食、休閑、觀(guān)光、娛樂(lè)、游憩于一體的，能滿(mǎn)足多層次消費(fèi)者全方位物質(zhì)與精神需求的，獨(dú)具個(gè)性的富于藝術(shù)氣質(zhì)的大型現(xiàn)代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務(wù)空間。
概念描述：這是中國(guó)第一條影視文化主題商業(yè)步行街。
徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現(xiàn)代感的商業(yè)建筑，鋼架結(jié)構(gòu)、巨幅幕墻，營(yíng)造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間。
其間，各種休閑設(shè)施齊全，消費(fèi)者可以享受各種體驗(yàn)式消費(fèi)的歷程。
五光十色的精品櫥窗，烘托出濃郁的商業(yè)氣息。
“潮”氣十足的商品，輕吹著時(shí)尚之風(fēng)。
城雕小品和不時(shí)閃過(guò)的熟悉的明星臉，構(gòu)成獨(dú)特的凝固和活態(tài)的人文景觀(guān)。
在繁華的都市商業(yè)景觀(guān)中，襯映著八面山的自然景觀(guān)。
不時(shí)可以看到以影視明星命名的情調(diào)十足的咖啡屋、美食店，讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。
入夜，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映，讓思緒在光影中舞蹈，領(lǐng)略不夜的xx魅力。
2.業(yè)態(tài)定位：一中心五大功能區(qū)塊
一中心：
時(shí)尚精品購(gòu)物中心——絲綢、時(shí)裝、鞋類(lèi)、包類(lèi)、飾品、美容護(hù)膚品等
五區(qū)塊：
美食風(fēng)味區(qū)塊——臺(tái)灣風(fēng)味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時(shí)尚飲品等
酒吧娛樂(lè)區(qū)塊——酒吧、ktv、游戲等
旅游購(gòu)物區(qū)塊——旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等
影視文化區(qū)塊——3d影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等
配套業(yè)態(tài)
主題酒店
中型超市
金融機(jī)構(gòu)
3.品牌定位：以國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)品牌為主打
根據(jù)xx商業(yè)現(xiàn)狀與消費(fèi)環(huán)境，初期的品牌定位不宜太高端，以國(guó)內(nèi)尤其是省內(nèi)一、二線(xiàn)產(chǎn)品品牌為主打，如女裝類(lèi)江南布衣、伊芙麗、可可尼等，餐飲類(lèi)綠茶、弄堂里、兩岸咖啡等，休閑健身類(lèi)藍(lán)士堡等。
此外，配置少量進(jìn)口高檔商品，特別是美容化妝品類(lèi)。
后期，可進(jìn)行根據(jù)市場(chǎng)情況，進(jìn)行品牌調(diào)整。
(注：此部分內(nèi)容需通過(guò)編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進(jìn)行細(xì)化，以形成招商運(yùn)營(yíng)的指導(dǎo)性文件)
四、項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制
本案擬由xx商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)牽頭，攜手xx五大“國(guó)字號(hào)”商業(yè)街——清河坊民俗文化街、xx武林路時(shí)尚女裝街、中國(guó)絲綢城、四季青服飾城、勝利河(大兜路)美食街共同打造。
具體操作平臺(tái)：xx天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。
1.資源優(yōu)勢(shì)
具有操作性強(qiáng)，可落地的資源優(yōu)勢(shì)。
招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合;臺(tái)灣美食餐飲獨(dú)特優(yōu)勢(shì)資源。
政府資源：聯(lián)合會(huì)直通國(guó)家商務(wù)部商業(yè)步行街指導(dǎo)委員會(huì)，為打造“國(guó)字號(hào)”商業(yè)街提供政府資源。
2.品牌優(yōu)勢(shì)
商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性?xún)?yōu)勢(shì)。
3.運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)
對(duì)商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理有著豐富經(jīng)驗(yàn)。
五、項(xiàng)目合作方式
1.整體或部分長(zhǎng)期租賃。
(條件另議)
2.單純招商服務(wù)。
通常采用租金分成，根據(jù)不同業(yè)態(tài)，設(shè)定不同的比率，享受服務(wù)年限內(nèi)的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面議。
六、機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介
商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)
是xx市民政局正式注冊(cè)登記的社團(tuán)組織，主管單位xx市貿(mào)易局，正式成立于20xx年10月，現(xiàn)有會(huì)員單位87個(gè)(包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè))。
名鎮(zhèn)天下商業(yè)管理有限公司
是上市公司“xx”下屬子公司(股票代碼：xx)，注冊(cè)資本x萬(wàn)元。
該公司具有國(guó)資背景——xx商業(yè)集團(tuán)。
(詳見(jiàn)公司介紹)
茶易餐飲管理有限公司
隸屬臺(tái)灣xx餐飲集團(tuán)，公司管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)均來(lái)自臺(tái)灣，在大陸從事臺(tái)灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓(xùn)已逾十年。
公司注冊(cè)資本x萬(wàn)元。
(詳見(jiàn)公司介紹)
目錄
第一章、 項(xiàng)目概述
第二章、 項(xiàng)目名稱(chēng)和選址
第三章、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
第四章、 項(xiàng)目建設(shè)條件
第五章、 物料消耗與供應(yīng)
第六章、 環(huán)境保護(hù)
第七章、 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
第八章、 經(jīng)營(yíng)管理方式
第九章、 投資估算
第十章、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
第十一章、 效益評(píng)價(jià)
第十二章、 結(jié)論
第一章 項(xiàng)目概述
一、項(xiàng)目背景
宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年(1904年)，歷經(jīng)了滿(mǎn)清、民國(guó)、共和國(guó)三個(gè)時(shí)代。
隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽(yáng)政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
該地塊位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào))，占地50余畝。
二.項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào))，宗地面積為49畝。
用于商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
2、項(xiàng)目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于20xx年4月與酉陽(yáng)國(guó)土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。
計(jì)劃20xx年1月開(kāi)工，2015年10月竣工。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米。
建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
“該項(xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四、可行性研究報(bào)告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制酉陽(yáng)z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2、編制依據(jù)：
2.1、渝價(jià)[2002]3 號(hào)文件
2.2、渝價(jià)(2001)402 號(hào)文件
2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》
2.4、渝府發(fā)(2003)92 號(hào)文件
2.5、渝(2000)830 號(hào)文
第二章 項(xiàng)目名稱(chēng)和選址
一、項(xiàng)目名稱(chēng)：酉師校項(xiàng)目(暫定名)。
二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)
三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬(wàn)平方米)。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬(wàn)平方米。
2、總建筑面積： 14.7萬(wàn)平方米。
3、居住建筑面積：13.23 萬(wàn)平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以?xún)?nèi)。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住總?cè)丝冢?約4370人。
7、居住總戶(hù)數(shù)： 約1360戶(hù)
8、綠化率：不低于25% 。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀(guān)、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。
規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿(mǎn)足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料：
“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。
3、綠化：
“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀(guān)設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
一、地理?xiàng)l件：
“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào))占地面積約3.2萬(wàn)平方米。
地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 7350 噸(按50kg/m2計(jì)算)
水泥： 27900噸(按190kg/ m2計(jì)算)
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：
消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話(huà)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話(huà)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米/日。
第六章 環(huán)境保護(hù)
按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對(duì)環(huán)境的污染較少。
環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。
項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。
環(huán)境保護(hù)措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠(chǎng)和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。
汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。
第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。
為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進(jìn)度安排
“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月，即從20xx年1月到2015年10月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：
1、20xx年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。
2、20xx年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想
1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)家通用建設(shè)施工條款。
2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。
將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
宗地占地約49畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：
1、土地費(fèi)用
投入土地成本13527.0677萬(wàn)元
2、土地出讓金：4147.6723萬(wàn)元
3、其它投入
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
方案a：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算，共8棟.
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-5%)=13.97萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬(wàn)m2
方案b：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-8%)=13.52萬(wàn)m2(高層住宅建筑面積7.2萬(wàn)m2，小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m2)
2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬(wàn)m2
方案c：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。
共12棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1、住宅面積：14.7*(1-10%)=13.23萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬(wàn)m2
三、成本測(cè)算：
(一)、以方案 a設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 23520萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬(wàn)元
1.12、稅金 802萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 32.9萬(wàn)元
1.16、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3682.5萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 49803.24萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3、毛利
(二)、以方案b設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 24390萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬(wàn)元
1.12、稅金 831萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 40.8萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 47239.74萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3、毛利
(三)、以方案c計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 24990萬(wàn)元 按建安平米造價(jià)1700元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬(wàn)元
1.12、稅金 852.2萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 41.6萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 47897.84萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3、毛利
第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述
本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過(guò)的主干道附近，分布不均勻。
隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目(暫定名)將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。
二、市場(chǎng)需求分析
1、城市化需求
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。
根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國(guó)城市化率的增長(zhǎng)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。
一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。
我們從上述分析中得出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。
房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向
目前影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀(guān)政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。
從“酉師校項(xiàng)目(暫定名)”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。
地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。
而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀(guān)氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。
2、建筑設(shè)計(jì)
本項(xiàng)目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶(hù)型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀(guān)。
建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽(yáng)標(biāo)榜建筑。
3、環(huán)境設(shè)計(jì)
將請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化。
4、戶(hù)型設(shè)計(jì)
多種戶(hù)型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。
采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。
5、室內(nèi)設(shè)施及功能
5.1、充分引入智能化概念。
綜合布局入戶(hù)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話(huà)，車(chē)庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門(mén)。
集中報(bào)警。
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、絕佳地理位置
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，地處酉陽(yáng)城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
1、本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)
賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶(hù)的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶(hù)一處價(jià)值感。
以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。
1.1、地處酉陽(yáng)中心;
1.2、多種戶(hù)型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶(hù)型，大到130余平米大戶(hù)型。
賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。
實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受。
可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶(hù)認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。
使客戶(hù)真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶(hù)的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶(hù)留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。
3、增加項(xiàng)目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。
具體地從以下兩大方面考慮：
3.1、豐富專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：
3.1.1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。
3.1.2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。
3.1.3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱(chēng)。
3.2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。
3.2.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶(hù)產(chǎn)生滿(mǎn)意和知足的心理。
3.2.2、與客戶(hù)心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。
3.2.3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。
總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。
務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。
這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。
第十一章 效益評(píng)價(jià)
一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：
1.1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。
1.2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。
1.3、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項(xiàng)目”銷(xiāo)售收入預(yù)算：
“該項(xiàng)目”可銷(xiāo)售面積12萬(wàn)平方米，按4000元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為4.8億元。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：
“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽(yáng)提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了文化、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結(jié)論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目(暫定名)，既加快了酉陽(yáng)城市建設(shè)的發(fā)展，又滿(mǎn)足了酉陽(yáng)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十六
在股市中代表著股票買(mǎi)市旺盛，建議可以購(gòu)買(mǎi)，倘若行人只是走走看看，并不走進(jìn)店里，則是賣(mài)市，不建議現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)。
是個(gè)好夢(mèng)，倘若能抓住眼前的機(jī)會(huì)，你的人際關(guān)系和事業(yè)上都會(huì)得到提升。
預(yù)示著你還要辛苦一段
時(shí)間
，所謂是苦盡甘才會(huì)來(lái)。
標(biāo)志著你目前的另一伴是你的
理想
伴侶。
商業(yè)街商業(yè)計(jì)劃書(shū)篇十七
顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來(lái)將出現(xiàn)的市場(chǎng)，那么它就可以通過(guò)生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù)，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng)，運(yùn)用到商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對(duì)象帶來(lái)利益，而且能夠?yàn)樽约簬?lái)利益。
商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列問(wèn)題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的'資源;
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。