2017年司法考試經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)點(diǎn):房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容

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    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容
    1.一般條件與程序
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
    2.出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
    (1)條件
    以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
    A.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;
    B.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件;
    C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
    (2)年限
    以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
    (3)用途
    以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的用途的,須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整出讓金。
    (4)提前收回和續(xù)期(F20、22)
    A.根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依法提前收回,并作相應(yīng)的補(bǔ)償。
    B.屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除社會(huì)公共利益,經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期。
    【例題·多選題】甲公司以出讓方式取得某地塊50年土地使用權(quán),用于建造寫字樓。土地使用權(quán)滿3年時(shí),甲公司將該地塊的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司,但將該地塊上已建成的一幢樓房留作自用。對(duì)此,下列哪些選項(xiàng)是正確的?( )(2013-1-72)
    A.如該樓房已取得房屋所有權(quán)證,則甲公司可只轉(zhuǎn)讓整幅地塊的使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓該樓房
    B.甲公司在土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利、義務(wù)應(yīng)由乙公司整體承受
    C.乙公司若要改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途,取得原出讓方的同意即可
    D.乙公司受讓后,可以在其土地使用權(quán)的使用年限滿46年之前申請(qǐng)續(xù)期
    正確答案:BD
    答案解析:本題考核土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押,我國(guó)實(shí)行房地一體轉(zhuǎn)讓主義,A錯(cuò)誤。
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,B正確。
    以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,C錯(cuò)誤。
    土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,50年的期限,已經(jīng)使用了3年,應(yīng)當(dāng)在使用46年之前申請(qǐng)續(xù)期,D正確。
    3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
    (1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)由受讓方辦出讓手續(xù),并繳納出讓金。
    (2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。