環(huán)境風(fēng)險
(1)宏觀環(huán)境風(fēng)險
政治環(huán)境風(fēng)險。指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失;社會環(huán)境風(fēng)險。社會環(huán)境包括社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險;經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條;政策環(huán)境風(fēng)險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。
(2)區(qū)域環(huán)境風(fēng)險
區(qū)位風(fēng)險。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會給項(xiàng)目帶來影響;周邊設(shè)施風(fēng)險。城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來可能風(fēng)險;環(huán)保風(fēng)險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等;自然風(fēng)險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。
(3)土地風(fēng)險
土地自然屬性風(fēng)險。該風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風(fēng)險。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風(fēng)險。
(4)資金風(fēng)險
資金充足性風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約;利率變動風(fēng)險。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對項(xiàng)目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。
(5)設(shè)計風(fēng)險
先進(jìn)性風(fēng)險。項(xiàng)目的設(shè)計理念落后、設(shè)計不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會使企業(yè)承受設(shè)計風(fēng)險;適用性風(fēng)險。過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險;經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險。在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計的技術(shù)性、可靠性、適用性，會承擔(dān)工程造價過高的風(fēng)險。
(6)工程風(fēng)險
發(fā)包風(fēng)險。包括招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、發(fā)包合同風(fēng)險和工程索賠風(fēng)險;工程質(zhì)量風(fēng)險。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險。工期拖延會錯過租售時機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。
(7)市場風(fēng)險
市場需求風(fēng)險。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難;價格風(fēng)險。產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴(yán)重影響銷售。
價格變動因素
(1)兩種價格變動因素
影響市場價格變動的因素很多，也很復(fù)雜，但歸納起來，不外乎兩類：一是相對價格變動因素，是指由于供需量變化、價格政策變化、勞動生產(chǎn)率變化、可替代產(chǎn)品出現(xiàn)等因素引起商品間比價的改變，產(chǎn)生相對價格變動;二是絕對價格變動因素，是指由于通貨膨脹或通貨緊縮而引起商品價格總水平的變化，產(chǎn)生絕對價格變動。
(2)基價、實(shí)價與時價
財務(wù)分析涉及的價格體系有三種，即固定價格體系、實(shí)價體系和時價體系，涉及三種價格，即基價、實(shí)價和時價。
基價，是指以基年價格水平表示的，不考慮其后價格變動的價格，也稱固定價格時價，是指不同時點(diǎn)的當(dāng)時市場價格。它包含了相對價格變動和絕對價格變動的影響，以當(dāng)時的價格水平表示。
實(shí)價，是以基年價格水平表示的、只反映相對價格變動因素影響的價格?？梢杂蓵r價扣除物價總水平上漲率來求得實(shí)價。
如果貨物間的相對價格保持不變，即實(shí)價上漲率為零，其實(shí)價就等于基價，同時意味著各種貨物的時價上漲率相同，也即各種貨物的時價上漲率等于物價總水平上漲率。
(3)財務(wù)分析應(yīng)采用的價格
財務(wù)分析是對項(xiàng)目未來發(fā)生的效益與費(fèi)用進(jìn)行估算與分析，所以應(yīng)采用以市場價格體系為基礎(chǔ)的預(yù)測價格。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，貨物的價格因地而異，因時而變，要準(zhǔn)確預(yù)測貨物在項(xiàng)目計算期內(nèi)的價格是困難的。在不影響財務(wù)分析結(jié)論的前提下，可根據(jù)具體情況采用以下簡便辦法：
1)對建設(shè)期的投人物價格，由于需要預(yù)測的年限較短，既要考慮相對價格變動因素，又要考慮價格總水平變動因素，即應(yīng)采用時價。由于建設(shè)期投人物品種繁多，分別預(yù)測難度大，在實(shí)際工作中一般以漲價預(yù)備費(fèi)的形式綜合估算。
2)對運(yùn)營期的投人物和產(chǎn)出物價格，由于運(yùn)營期比較長，在項(xiàng)目評價階段若難以確定整個運(yùn)營期投人物與產(chǎn)出物的價格變動，一般可采用項(xiàng)目運(yùn)營期初的價格，運(yùn)營期各年采用同一的不變價格;若能合理判斷未來市場價格變動趨勢，投人物和產(chǎn)出物可采用相對變動價格，即采用實(shí)價;有要求時，也可考慮價格總水平的變動。
對適用增值稅的項(xiàng)目，為了與企業(yè)實(shí)際財務(wù)報表一致，運(yùn)營期內(nèi)投人物和產(chǎn)出物的價格可采用不含增值稅的價格;若采用含增值稅價格，應(yīng)予以特別說明，并調(diào)整相關(guān)表格內(nèi)容。
工程范圍
1.工程范圍
(1)項(xiàng)目(或分包合同)大概是什么樣的規(guī)模
(a)按美元計——它在你的財務(wù)與擔(dān)保限額內(nèi)嗎?
(b)按工程中主要的單元計(例如，運(yùn)土設(shè)備，一立方碼混凝土，幾磅鋼筋等)它在你可利用的人力與設(shè)備資源的生產(chǎn)能力范圍以內(nèi)嗎?
(2)關(guān)于項(xiàng)目或分包合同的工程主要是什么類型的?
(a)它們是你的公司愿意做的類型嗎?
(b)它們是你的公司有資格做的類型嗎?
(3)完成工程要用多長時間?
(a)何時開始?何時結(jié)束?
(b)那時你計劃進(jìn)行多少其他工程?你能同樣管理好這項(xiàng)工程嗎?
2.資源比較將你可利用的資源同要投標(biāo)的工程所需要(僅數(shù)量級)的資源進(jìn)行比較。
(1)人力：你擁有一個適合于這項(xiàng)工程的主管或工長嗎?你能得到所需要的工人與技術(shù)工人嗎?
(2)設(shè)備：主要需要什么產(chǎn)品設(shè)備產(chǎn)品(卡車，起重機(jī)，裝貨設(shè)備等等)?你已經(jīng)擁有它嗎?它可利用嗎?你能購買新設(shè)備嗎?你能租借或租得需要的設(shè)備嗎?
(3)財力：需要貸款或賒購嗎?需要多少?你能獲得所需要的資金嗎?
3.決策在決策是否對一項(xiàng)特定的工程投標(biāo)時，應(yīng)考慮所有這些條款。這是一項(xiàng)執(zhí)行的決定。它是一項(xiàng)你作為承包商必須做出的決定。
(1)宏觀環(huán)境風(fēng)險
政治環(huán)境風(fēng)險。指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失;社會環(huán)境風(fēng)險。社會環(huán)境包括社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險;經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條;政策環(huán)境風(fēng)險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。
(2)區(qū)域環(huán)境風(fēng)險
區(qū)位風(fēng)險。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會給項(xiàng)目帶來影響;周邊設(shè)施風(fēng)險。城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來可能風(fēng)險;環(huán)保風(fēng)險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等;自然風(fēng)險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。
(3)土地風(fēng)險
土地自然屬性風(fēng)險。該風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風(fēng)險。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風(fēng)險。
(4)資金風(fēng)險
資金充足性風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約;利率變動風(fēng)險。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對項(xiàng)目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。
(5)設(shè)計風(fēng)險
先進(jìn)性風(fēng)險。項(xiàng)目的設(shè)計理念落后、設(shè)計不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會使企業(yè)承受設(shè)計風(fēng)險;適用性風(fēng)險。過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險;經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險。在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計的技術(shù)性、可靠性、適用性，會承擔(dān)工程造價過高的風(fēng)險。
(6)工程風(fēng)險
發(fā)包風(fēng)險。包括招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、發(fā)包合同風(fēng)險和工程索賠風(fēng)險;工程質(zhì)量風(fēng)險。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險。工期拖延會錯過租售時機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。
(7)市場風(fēng)險
市場需求風(fēng)險。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難;價格風(fēng)險。產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴(yán)重影響銷售。
價格變動因素
(1)兩種價格變動因素
影響市場價格變動的因素很多，也很復(fù)雜，但歸納起來，不外乎兩類：一是相對價格變動因素，是指由于供需量變化、價格政策變化、勞動生產(chǎn)率變化、可替代產(chǎn)品出現(xiàn)等因素引起商品間比價的改變，產(chǎn)生相對價格變動;二是絕對價格變動因素，是指由于通貨膨脹或通貨緊縮而引起商品價格總水平的變化，產(chǎn)生絕對價格變動。
(2)基價、實(shí)價與時價
財務(wù)分析涉及的價格體系有三種，即固定價格體系、實(shí)價體系和時價體系，涉及三種價格，即基價、實(shí)價和時價。
基價，是指以基年價格水平表示的，不考慮其后價格變動的價格，也稱固定價格時價，是指不同時點(diǎn)的當(dāng)時市場價格。它包含了相對價格變動和絕對價格變動的影響，以當(dāng)時的價格水平表示。
實(shí)價，是以基年價格水平表示的、只反映相對價格變動因素影響的價格?？梢杂蓵r價扣除物價總水平上漲率來求得實(shí)價。
如果貨物間的相對價格保持不變，即實(shí)價上漲率為零，其實(shí)價就等于基價，同時意味著各種貨物的時價上漲率相同，也即各種貨物的時價上漲率等于物價總水平上漲率。
(3)財務(wù)分析應(yīng)采用的價格
財務(wù)分析是對項(xiàng)目未來發(fā)生的效益與費(fèi)用進(jìn)行估算與分析，所以應(yīng)采用以市場價格體系為基礎(chǔ)的預(yù)測價格。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，貨物的價格因地而異，因時而變，要準(zhǔn)確預(yù)測貨物在項(xiàng)目計算期內(nèi)的價格是困難的。在不影響財務(wù)分析結(jié)論的前提下，可根據(jù)具體情況采用以下簡便辦法：
1)對建設(shè)期的投人物價格，由于需要預(yù)測的年限較短，既要考慮相對價格變動因素，又要考慮價格總水平變動因素，即應(yīng)采用時價。由于建設(shè)期投人物品種繁多，分別預(yù)測難度大，在實(shí)際工作中一般以漲價預(yù)備費(fèi)的形式綜合估算。
2)對運(yùn)營期的投人物和產(chǎn)出物價格，由于運(yùn)營期比較長，在項(xiàng)目評價階段若難以確定整個運(yùn)營期投人物與產(chǎn)出物的價格變動，一般可采用項(xiàng)目運(yùn)營期初的價格，運(yùn)營期各年采用同一的不變價格;若能合理判斷未來市場價格變動趨勢，投人物和產(chǎn)出物可采用相對變動價格，即采用實(shí)價;有要求時，也可考慮價格總水平的變動。
對適用增值稅的項(xiàng)目，為了與企業(yè)實(shí)際財務(wù)報表一致，運(yùn)營期內(nèi)投人物和產(chǎn)出物的價格可采用不含增值稅的價格;若采用含增值稅價格，應(yīng)予以特別說明，并調(diào)整相關(guān)表格內(nèi)容。
工程范圍
1.工程范圍
(1)項(xiàng)目(或分包合同)大概是什么樣的規(guī)模
(a)按美元計——它在你的財務(wù)與擔(dān)保限額內(nèi)嗎?
(b)按工程中主要的單元計(例如，運(yùn)土設(shè)備，一立方碼混凝土，幾磅鋼筋等)它在你可利用的人力與設(shè)備資源的生產(chǎn)能力范圍以內(nèi)嗎?
(2)關(guān)于項(xiàng)目或分包合同的工程主要是什么類型的?
(a)它們是你的公司愿意做的類型嗎?
(b)它們是你的公司有資格做的類型嗎?
(3)完成工程要用多長時間?
(a)何時開始?何時結(jié)束?
(b)那時你計劃進(jìn)行多少其他工程?你能同樣管理好這項(xiàng)工程嗎?
2.資源比較將你可利用的資源同要投標(biāo)的工程所需要(僅數(shù)量級)的資源進(jìn)行比較。
(1)人力：你擁有一個適合于這項(xiàng)工程的主管或工長嗎?你能得到所需要的工人與技術(shù)工人嗎?
(2)設(shè)備：主要需要什么產(chǎn)品設(shè)備產(chǎn)品(卡車，起重機(jī)，裝貨設(shè)備等等)?你已經(jīng)擁有它嗎?它可利用嗎?你能購買新設(shè)備嗎?你能租借或租得需要的設(shè)備嗎?
(3)財力：需要貸款或賒購嗎?需要多少?你能獲得所需要的資金嗎?
3.決策在決策是否對一項(xiàng)特定的工程投標(biāo)時，應(yīng)考慮所有這些條款。這是一項(xiàng)執(zhí)行的決定。它是一項(xiàng)你作為承包商必須做出的決定。