土地估價管理基礎(chǔ)與法規(guī)：國有土地租賃管理

1.國有土地租賃的概念
    所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟行為。人們又習慣將國有土地租賃稱作土地年租制。
    2.推行土地租賃制應遵循的原則
    （1）國有土地有償、有限期使用原則；
    （2）維護國家、集體和個人權(quán)益的原則；
    （3）嚴格依法辦事原則；
    （4）收益合理分配原則；
    （5）因地制宜、實事求是原則。
    3.各地試行土地租賃制的實踐
    （1）年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。
    土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。
    （3）租金標準的界定。土地租賃年租金標準的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標準可以由下面公式確定：
    A = P×r /{1-[1/（1+r）]n }
    式中：A—土地年租金；
    P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金；
    n—出讓土地使用權(quán)的使用年限；
    r—折現(xiàn)率。