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居住用地估價
(一)居住用地特點
居住用地的特點是：開發(fā)量大，分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有一定收益性，市場活躍。
(二)居住用地主要價格影響因素
1.一般因素考試
(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關系、氣候條件、發(fā)生自然災害等的機率等。
(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等。
(3)經(jīng)濟因素： 城區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。
(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。
2.區(qū)域因素
(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災害的機率等;
(2)社會因素：社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等;
(3)交通條件：距社會經(jīng)濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;
(4)基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;
(5)經(jīng)濟發(fā)展水平：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收人水平等;
(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制;
(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。
3.個別因素
宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商業(yè)設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等。
(三)居住用地估價的技術思路
居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
(四)居住用地估價方法選擇與應用
1.評估別墅等獨立居住用地，應重點分析：城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。
2.評估高檔公寓用地，應重點分析：居民生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎設施與公用設施狀況、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。
3.評估普通居住用地，應重點分析：城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎設施與公用設施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。對新開發(fā)土地，可以用成本逼近法。
4.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應按規(guī)劃用途評估。
商業(yè)用地估價
(一)商業(yè)用地特點
商業(yè)用地的特點是：收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。
(二)商業(yè)用地主要價格影響因素
1.一般因素
(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關系、氣候條件等;
(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等;
(3)經(jīng)濟因素：城鎮(zhèn)的性質與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結構與商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網(wǎng)
(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。
2.區(qū)域因素
(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;
(2)社會因素：常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境等;
(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;
(4)基礎設施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;
(5)商業(yè)繁華程度：距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質量等，
例題：商業(yè)繁華程度的內容包括( )
A. 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置
B. 交通體系
C. 客流的數(shù)量與質量
D.距商業(yè)中心的距離
E.經(jīng)營類別
答案：C，D E.
解析：商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質量等，
(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;
(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。
3.個別因素
宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。
(三)商業(yè)用地估價的技術思路
商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價。
例題：商業(yè)用地評估不宜使用的評估方法是()
A.市場比較法
B.成本逼近法
C.收益還原法
D.剩余法
答案：B.
解析：商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價。
(四)商業(yè)用地估價方法選擇與應用
1. 各類商業(yè)用地價格評估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異
2.各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。
例題：各類旅游用地評估，應注意( )評價標準。
A.地方旅游區(qū)
B.國家旅游區(qū)
C.省級旅游區(qū)
D.以上都是
答案：B
解析：各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。
居住用地估價
(一)居住用地特點
居住用地的特點是：開發(fā)量大，分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有一定收益性，市場活躍。
(二)居住用地主要價格影響因素
1.一般因素考試
(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關系、氣候條件、發(fā)生自然災害等的機率等。
(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等。
(3)經(jīng)濟因素： 城區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。
(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。
2.區(qū)域因素
(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災害的機率等;
(2)社會因素：社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等;
(3)交通條件：距社會經(jīng)濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;
(4)基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;
(5)經(jīng)濟發(fā)展水平：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收人水平等;
(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制;
(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。
3.個別因素
宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商業(yè)設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等。
(三)居住用地估價的技術思路
居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
(四)居住用地估價方法選擇與應用
1.評估別墅等獨立居住用地，應重點分析：城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。
2.評估高檔公寓用地，應重點分析：居民生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎設施與公用設施狀況、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。
3.評估普通居住用地，應重點分析：城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎設施與公用設施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。對新開發(fā)土地，可以用成本逼近法。
4.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應按規(guī)劃用途評估。
商業(yè)用地估價
(一)商業(yè)用地特點
商業(yè)用地的特點是：收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。
(二)商業(yè)用地主要價格影響因素
1.一般因素
(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關系、氣候條件等;
(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等;
(3)經(jīng)濟因素：城鎮(zhèn)的性質與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結構與商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網(wǎng)
(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。
2.區(qū)域因素
(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;
(2)社會因素：常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境等;
(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;
(4)基礎設施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;
(5)商業(yè)繁華程度：距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質量等，
例題：商業(yè)繁華程度的內容包括( )
A. 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置
B. 交通體系
C. 客流的數(shù)量與質量
D.距商業(yè)中心的距離
E.經(jīng)營類別
答案：C，D E.
解析：商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質量等，
(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;
(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。
3.個別因素
宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。
(三)商業(yè)用地估價的技術思路
商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價。
例題：商業(yè)用地評估不宜使用的評估方法是()
A.市場比較法
B.成本逼近法
C.收益還原法
D.剩余法
答案：B.
解析：商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價。
(四)商業(yè)用地估價方法選擇與應用
1. 各類商業(yè)用地價格評估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異
2.各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。
例題：各類旅游用地評估，應注意( )評價標準。
A.地方旅游區(qū)
B.國家旅游區(qū)
C.省級旅游區(qū)
D.以上都是
答案：B
解析：各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。