相關(guān)推薦：土地估價師考試時間 | 準(zhǔn)考證打印時間 | 考試真題 | 模擬試題 | 考試大綱
成本逼近法概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。
計算公式：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益
其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計;土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。
土地逼近法的評估步驟:
1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。
2.手機與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等。
3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息和利潤。
4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。
5.按地價公式求取估價土地的土地價格。
6.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。
考點：采用剩余法估價的題目解析
題目：企業(yè)甲擁有一宗面積為20 畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4 萬平方米綜合大樓和2 萬平方米公寓，預(yù)計2 年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類似綜合樓售價為6000 元/平方米，公寓售價4500 元/平方米，工程建筑費及專業(yè)費綜合樓為2100 元/平方米，公寓為1800 元/平方米，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第一年投入40% ，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5% ，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費為售價的5.5% 。計算：
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;
(2)經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90% 給甲作為地價補償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費，甲除可得到14000 平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。(一)審題
1、明確題目要求：本題有兩問，其中求取土地價格是關(guān)鍵，也是下一步計算的基礎(chǔ)。2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價和費用等資料，明顯可用剩余法。2、基本思路：
1 (1)宗地地價計算思路。第一步，計算項目總開發(fā)價值;第二步，分步計算建筑費及專業(yè)費、利息、稅費、利潤等;第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項成本，得到待估宗地總價;第四步，用宗地總價除以土地總面積得到單位地價。
2 (2)甲方應(yīng)得公寓面積計算思路。首先明確以地換房、等價交換的思路，價格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價格。具體計算時，先按約定價格計算甲方所得綜合樓價格，然后在總地價中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價，再除以公寓約定單價，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
(三)公式與計算步驟1、適用公式地價=房地產(chǎn)售價–建筑費及專業(yè)費–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法，根據(jù)題意，宗地地價求取適用剩余法
2 (2)計算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000 (萬元)
3 (3)計算建筑費及專業(yè)費2100×4+1800×2=12000 (萬元)
4 (4)計算投資利息地價×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)
0.5-1]=596.75+0.113× 地價(萬元)
1 (5)計算開發(fā)利潤33000×15%=4950 (萬元)
2 (6)計算銷售稅費33000×5. 5%=1815 (萬元)
3 (7)計算土地總價地價=房地產(chǎn)售價–建筑費及專業(yè)費–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費地價=12253.59 (萬元)
4 (8)計算單位地價單位地價=12253.59÷20=612.68 (萬元/畝)=9190.20 (元/平方米)
5 (9)計算甲方應(yīng)得公寓面積14000 平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0 (萬元)甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59 (萬元)甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11 (平方米)
(四)難點與常見錯誤
1、利息的計算，計息基數(shù)與計息期的確定。
2、利潤的計算，計算基數(shù)的確定，銷售利潤率與投資利潤率的區(qū)別。
3、交換房價的計價標(biāo)準(zhǔn)。市場價格、還是銷售實價、還是雙方約定價格。
成本逼近法概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。
計算公式：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益
其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計;土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。
土地逼近法的評估步驟:
1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。
2.手機與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等。
3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息和利潤。
4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。
5.按地價公式求取估價土地的土地價格。
6.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。
考點：采用剩余法估價的題目解析
題目：企業(yè)甲擁有一宗面積為20 畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4 萬平方米綜合大樓和2 萬平方米公寓，預(yù)計2 年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類似綜合樓售價為6000 元/平方米，公寓售價4500 元/平方米，工程建筑費及專業(yè)費綜合樓為2100 元/平方米，公寓為1800 元/平方米，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第一年投入40% ，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5% ，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費為售價的5.5% 。計算：
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;
(2)經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90% 給甲作為地價補償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費，甲除可得到14000 平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。(一)審題
1、明確題目要求：本題有兩問，其中求取土地價格是關(guān)鍵，也是下一步計算的基礎(chǔ)。2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價和費用等資料，明顯可用剩余法。2、基本思路：
1 (1)宗地地價計算思路。第一步，計算項目總開發(fā)價值;第二步，分步計算建筑費及專業(yè)費、利息、稅費、利潤等;第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項成本，得到待估宗地總價;第四步，用宗地總價除以土地總面積得到單位地價。
2 (2)甲方應(yīng)得公寓面積計算思路。首先明確以地換房、等價交換的思路，價格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價格。具體計算時，先按約定價格計算甲方所得綜合樓價格，然后在總地價中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價，再除以公寓約定單價，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
(三)公式與計算步驟1、適用公式地價=房地產(chǎn)售價–建筑費及專業(yè)費–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法，根據(jù)題意，宗地地價求取適用剩余法
2 (2)計算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000 (萬元)
3 (3)計算建筑費及專業(yè)費2100×4+1800×2=12000 (萬元)
4 (4)計算投資利息地價×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)
0.5-1]=596.75+0.113× 地價(萬元)
1 (5)計算開發(fā)利潤33000×15%=4950 (萬元)
2 (6)計算銷售稅費33000×5. 5%=1815 (萬元)
3 (7)計算土地總價地價=房地產(chǎn)售價–建筑費及專業(yè)費–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費地價=12253.59 (萬元)
4 (8)計算單位地價單位地價=12253.59÷20=612.68 (萬元/畝)=9190.20 (元/平方米)
5 (9)計算甲方應(yīng)得公寓面積14000 平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0 (萬元)甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59 (萬元)甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11 (平方米)
(四)難點與常見錯誤
1、利息的計算，計息基數(shù)與計息期的確定。
2、利潤的計算，計算基數(shù)的確定，銷售利潤率與投資利潤率的區(qū)別。
3、交換房價的計價標(biāo)準(zhǔn)。市場價格、還是銷售實價、還是雙方約定價格。