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成本逼近法概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。
計(jì)算公式：
土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤+土地增值收益
其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計(jì);土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。
土地逼近法的評估步驟:
1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。
2.手機(jī)與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等。
3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。
4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。
5.按地價公式求取估價土地的土地價格。
6.對地價進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價格。
考點(diǎn)：采用剩余法估價的題目解析
題目：企業(yè)甲擁有一宗面積為20 畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4 萬平方米綜合大樓和2 萬平方米公寓，預(yù)計(jì)2 年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類似綜合樓售價為6000 元/平方米，公寓售價4500 元/平方米，工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)綜合樓為2100 元/平方米，公寓為1800 元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40% ，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5% ，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費(fèi)為售價的5.5% 。計(jì)算：
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;
(2)經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90% 給甲作為地價補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甲除可得到14000 平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。(一)審題
1、明確題目要求：本題有兩問，其中求取土地價格是關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價和費(fèi)用等資料，明顯可用剩余法。2、基本思路：
1 (1)宗地地價計(jì)算思路。第一步，計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價值;第二步，分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤等;第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項(xiàng)成本，得到待估宗地總價;第四步，用宗地總價除以土地總面積得到單位地價。
2 (2)甲方應(yīng)得公寓面積計(jì)算思路。首先明確以地?fù)Q房、等價交換的思路，價格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價格。具體計(jì)算時，先按約定價格計(jì)算甲方所得綜合樓價格，然后在總地價中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價，再除以公寓約定單價，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
(三)公式與計(jì)算步驟1、適用公式地價=房地產(chǎn)售價–建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費(fèi)2、計(jì)算步驟
1 (1)選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價求取適用剩余法
2 (2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000 (萬元)
3 (3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)2100×4+1800×2=12000 (萬元)
4 (4)計(jì)算投資利息地價×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)
0.5-1]=596.75+0.113× 地價(萬元)
1 (5)計(jì)算開發(fā)利潤33000×15%=4950 (萬元)
2 (6)計(jì)算銷售稅費(fèi)33000×5. 5%=1815 (萬元)
3 (7)計(jì)算土地總價地價=房地產(chǎn)售價–建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費(fèi)地價=12253.59 (萬元)
4 (8)計(jì)算單位地價單位地價=12253.59÷20=612.68 (萬元/畝)=9190.20 (元/平方米)
5 (9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積14000 平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0 (萬元)甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59 (萬元)甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11 (平方米)
(四)難點(diǎn)與常見錯誤
1、利息的計(jì)算，計(jì)息基數(shù)與計(jì)息期的確定。
2、利潤的計(jì)算，計(jì)算基數(shù)的確定，銷售利潤率與投資利潤率的區(qū)別。
3、交換房價的計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)。市場價格、還是銷售實(shí)價、還是雙方約定價格。
成本逼近法概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。
計(jì)算公式：
土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤+土地增值收益
其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計(jì);土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。
土地逼近法的評估步驟:
1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。
2.手機(jī)與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等。
3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。
4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。
5.按地價公式求取估價土地的土地價格。
6.對地價進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價格。
考點(diǎn)：采用剩余法估價的題目解析
題目：企業(yè)甲擁有一宗面積為20 畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4 萬平方米綜合大樓和2 萬平方米公寓，預(yù)計(jì)2 年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類似綜合樓售價為6000 元/平方米，公寓售價4500 元/平方米，工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)綜合樓為2100 元/平方米，公寓為1800 元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40% ，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5% ，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費(fèi)為售價的5.5% 。計(jì)算：
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;
(2)經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90% 給甲作為地價補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甲除可得到14000 平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。(一)審題
1、明確題目要求：本題有兩問，其中求取土地價格是關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價和費(fèi)用等資料，明顯可用剩余法。2、基本思路：
1 (1)宗地地價計(jì)算思路。第一步，計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價值;第二步，分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤等;第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項(xiàng)成本，得到待估宗地總價;第四步，用宗地總價除以土地總面積得到單位地價。
2 (2)甲方應(yīng)得公寓面積計(jì)算思路。首先明確以地?fù)Q房、等價交換的思路，價格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價格。具體計(jì)算時，先按約定價格計(jì)算甲方所得綜合樓價格，然后在總地價中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價，再除以公寓約定單價，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
(三)公式與計(jì)算步驟1、適用公式地價=房地產(chǎn)售價–建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費(fèi)2、計(jì)算步驟
1 (1)選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價求取適用剩余法
2 (2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000 (萬元)
3 (3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)2100×4+1800×2=12000 (萬元)
4 (4)計(jì)算投資利息地價×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)
0.5-1]=596.75+0.113× 地價(萬元)
1 (5)計(jì)算開發(fā)利潤33000×15%=4950 (萬元)
2 (6)計(jì)算銷售稅費(fèi)33000×5. 5%=1815 (萬元)
3 (7)計(jì)算土地總價地價=房地產(chǎn)售價–建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)–投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費(fèi)地價=12253.59 (萬元)
4 (8)計(jì)算單位地價單位地價=12253.59÷20=612.68 (萬元/畝)=9190.20 (元/平方米)
5 (9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積14000 平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0 (萬元)甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59 (萬元)甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11 (平方米)
(四)難點(diǎn)與常見錯誤
1、利息的計(jì)算，計(jì)息基數(shù)與計(jì)息期的確定。
2、利潤的計(jì)算，計(jì)算基數(shù)的確定，銷售利潤率與投資利潤率的區(qū)別。
3、交換房價的計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)。市場價格、還是銷售實(shí)價、還是雙方約定價格。