相關(guān)推薦：土地估價(jià)師考試時(shí)間 | 準(zhǔn)考證打印時(shí)間 | 考試真題 | 模擬試題 | 考試大綱
土地價(jià)格的概念
考點(diǎn)1：土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延
1、土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價(jià)，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格，即地租的資本化。
2、土地價(jià)格存在的根源是絕對(duì)地租。
3、決定土地價(jià)格主低的主要因素是級(jí)差地租。
4、完整的土地價(jià)格定義應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)期日、實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度、實(shí)際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實(shí)際與設(shè)定使用年期、價(jià)格類型等內(nèi)容。
5、我國(guó)的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。
6、一般來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格具有如下特點(diǎn)：土地價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定;土地價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難;資本有機(jī)構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài);土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)的高低和利息率的大小。
考點(diǎn)2：我國(guó)土地價(jià)格的形式
1、這樣一系列的不同名稱、不同表現(xiàn)方式、滿足不同用途的價(jià)格，就構(gòu)成了整個(gè)商品價(jià)格體系。
2、地價(jià)管理的作用：防止地價(jià)暴漲、防止地價(jià)暴跌、防止國(guó)有土地收益流失。
3、地價(jià)管理政策要與相應(yīng)的地價(jià)管理制度相配合，在土地市場(chǎng)上才能發(fā)揮作用。
考點(diǎn)3：土地價(jià)格的主要特征
1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格。
2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。
3、土地價(jià)格主要由土地需求決定。
4、土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)
5、土地價(jià)格具有明顯的地域性
考點(diǎn)4：土地價(jià)格的類型
1、 按土地權(quán)利分類：(1)所有權(quán)價(jià)格;(2)使用權(quán)價(jià)格;(3)租賃權(quán)價(jià)格;(4)抵押權(quán)價(jià)格;
2、 按土地價(jià)格形成的方式：(1)交易價(jià)格;(2)評(píng)估價(jià)格(交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格 ;
3、 按政府管理手段：(1)申報(bào)地價(jià);(2)公告(示)地價(jià)：
4、 按土地價(jià)格表示方法：(1)土地總價(jià)格;(2)單位面積地價(jià);(3)樓面地價(jià)
考點(diǎn)5：我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)體系
1、 從宏觀到微觀，我國(guó)的地價(jià)體系基本上可以用等、級(jí)、價(jià)進(jìn)行概括。其中“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)價(jià);而“價(jià)”則更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。
2、 從宏觀到微觀，在土地等、級(jí)、價(jià)體系中，土地等別處于宏觀的層面，級(jí)別次之，而地價(jià)則處于微觀層面。
3、 從土地自然質(zhì)量到土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在土地等、級(jí)、價(jià)體系中，“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)估;而“價(jià)”更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。
4、 按照管理需求，我國(guó)的地價(jià)體系如下：
(1)宏觀管理需求層面
※ 土地等別，包括城鎮(zhèn)土地等別、農(nóng)用地等別;
※土地級(jí)別，包括城鎮(zhèn)土地級(jí)別、農(nóng)用地級(jí)別;
※基準(zhǔn)地價(jià)，包括城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià);
※標(biāo)定地價(jià)(城鎮(zhèn))
※高(低)限價(jià)，包括工業(yè)用地出讓低限價(jià)、居住用地高限價(jià)(兩限房使用)
※監(jiān)則地價(jià)
(2)微觀管理需求層面
※出讓涉及地價(jià)，包括出讓底價(jià)、出讓成交地價(jià);
※土地出租涉及地價(jià)，包括國(guó)有土地租金、國(guó)有土地所有權(quán)收益;
※企業(yè)改制涉及地價(jià)，包括作價(jià)出資(入股)地價(jià)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地價(jià);
※劃撥土地涉及地價(jià)，包括劃撥轉(zhuǎn)讓地價(jià)、劃撥補(bǔ)交出讓金;
※土地收購(gòu)儲(chǔ)備涉及地價(jià)，包括國(guó)有土地收購(gòu)價(jià)格、國(guó)有土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
※集體土地流轉(zhuǎn)涉及地價(jià)，包括農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格
考點(diǎn)6：我國(guó)土地價(jià)格的主要類型
1、 按管理層次劃分：(1)基準(zhǔn)地價(jià);(2)宗地地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)的高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格，具有有限期、全域性、平均性、時(shí)效性的特點(diǎn)。其作用是;反映土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平及期限變動(dòng)趨勢(shì)，為地價(jià)管理提供依據(jù);為國(guó)家征收土地使用稅提供依據(jù);引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)。
2、 按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分：(1)土地所有權(quán)價(jià)格;(2)土地使用權(quán)價(jià)格
3、 按土地開發(fā)程度劃分：(1)毛地價(jià)格：毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。(2)生地價(jià)格：生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和平整的正常市場(chǎng)條件下土地使用權(quán)價(jià)格。一般說(shuō)，毛地價(jià)和生地價(jià)由出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi);(3)熟地價(jià)格：是指政府出讓經(jīng)過(guò)三通一平或五通一平或七通一平，可直接開發(fā)利用的土地。
4、 按地價(jià)構(gòu)成劃分：城市建設(shè)配套費(fèi);征地拆遷開發(fā)費(fèi);土地開發(fā)費(fèi)
5、 按交易方式劃分：(1)收購(gòu)地價(jià)：收購(gòu)方式可分為征用、收回、收購(gòu)、置換;(2)劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià)：一級(jí)市場(chǎng)中的主要地價(jià)形式;(3)出租價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格：二級(jí)市場(chǎng)形成產(chǎn)生的主要地價(jià)形式;(4)入股價(jià)格：起源于國(guó)有企業(yè)改革，一般適用于占地面積較大、經(jīng)營(yíng)效益好、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、開發(fā)前景好。
6、 按地價(jià)形式和目的劃分：(1)評(píng)估地價(jià);(2)交易地價(jià);(3)政策性地價(jià);(4)征地區(qū)片綜合價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的核心。
土地價(jià)格影響因素
考點(diǎn)1：一般因素(宏觀上)
1、 影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。
2、 概念：一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普通、共同的因素。對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。
(1) 行政因素：國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制行政隸屬變更等。
(2) 人口因素：人口狀況是主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口購(gòu)成。
(3) 社會(huì)因素：政治安定狀況;社會(huì)治安狀況;房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程
(4) 國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際政治因素。
(5) 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平;物價(jià)變動(dòng);利率水平
考點(diǎn)2：區(qū)域因素
1、 繁華程度。
2、 交通條件。
3、 基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件。
4、 環(huán)境質(zhì)量。人文環(huán)境和自然環(huán)境。包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣、嗓聲污染程度等及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境。
5、 城市規(guī)劃限制。區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制。如：住宅注重環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)注重營(yíng)業(yè)環(huán)境和收益狀況;工業(yè)注重交通運(yùn)輸和水、電等條件。
考點(diǎn)3：個(gè)別因素(宗地本身的條件和特征)
1、 面積。
2、 寬度。
3、 深度;
4、 形狀;
5、 坡度;
6、 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件;
7、 宗地臨街狀況。、
8、 城市規(guī)劃限制：容積率、建筑高度、建筑密度、宗地用途
9、 土地使用年限。
考點(diǎn)4：主要地價(jià)影響因素的作用規(guī)律
1、 一般因素從宏觀上對(duì)地區(qū)整體的地價(jià)水平產(chǎn)生全局性影響;
2、 區(qū)域因素對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。
3、 個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的主要原因。
考點(diǎn)5：不同用途地價(jià)影響因素的特點(diǎn)
1、 商業(yè)：區(qū)位、商業(yè)聚集規(guī)模、交通方便度、相對(duì)位置。
2、 居?。鹤匀画h(huán)境、人文環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施、公共交通條件;
3、 工業(yè)：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)聚集度、產(chǎn)業(yè)方向;
4、 農(nóng)業(yè)：氣候環(huán)境、土壤條件、水資源狀況、水土污染、農(nóng)用地基本設(shè)施狀況、距城市的距離、農(nóng)產(chǎn)口市場(chǎng)供求。
土地價(jià)格的概念
考點(diǎn)1：土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延
1、土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價(jià)，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格，即地租的資本化。
2、土地價(jià)格存在的根源是絕對(duì)地租。
3、決定土地價(jià)格主低的主要因素是級(jí)差地租。
4、完整的土地價(jià)格定義應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)期日、實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度、實(shí)際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實(shí)際與設(shè)定使用年期、價(jià)格類型等內(nèi)容。
5、我國(guó)的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。
6、一般來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格具有如下特點(diǎn)：土地價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定;土地價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難;資本有機(jī)構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài);土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)的高低和利息率的大小。
考點(diǎn)2：我國(guó)土地價(jià)格的形式
1、這樣一系列的不同名稱、不同表現(xiàn)方式、滿足不同用途的價(jià)格，就構(gòu)成了整個(gè)商品價(jià)格體系。
2、地價(jià)管理的作用：防止地價(jià)暴漲、防止地價(jià)暴跌、防止國(guó)有土地收益流失。
3、地價(jià)管理政策要與相應(yīng)的地價(jià)管理制度相配合，在土地市場(chǎng)上才能發(fā)揮作用。
考點(diǎn)3：土地價(jià)格的主要特征
1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格。
2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。
3、土地價(jià)格主要由土地需求決定。
4、土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)
5、土地價(jià)格具有明顯的地域性
考點(diǎn)4：土地價(jià)格的類型
1、 按土地權(quán)利分類：(1)所有權(quán)價(jià)格;(2)使用權(quán)價(jià)格;(3)租賃權(quán)價(jià)格;(4)抵押權(quán)價(jià)格;
2、 按土地價(jià)格形成的方式：(1)交易價(jià)格;(2)評(píng)估價(jià)格(交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格 ;
3、 按政府管理手段：(1)申報(bào)地價(jià);(2)公告(示)地價(jià)：
4、 按土地價(jià)格表示方法：(1)土地總價(jià)格;(2)單位面積地價(jià);(3)樓面地價(jià)
考點(diǎn)5：我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)體系
1、 從宏觀到微觀，我國(guó)的地價(jià)體系基本上可以用等、級(jí)、價(jià)進(jìn)行概括。其中“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)價(jià);而“價(jià)”則更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。
2、 從宏觀到微觀，在土地等、級(jí)、價(jià)體系中，土地等別處于宏觀的層面，級(jí)別次之，而地價(jià)則處于微觀層面。
3、 從土地自然質(zhì)量到土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在土地等、級(jí)、價(jià)體系中，“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)估;而“價(jià)”更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。
4、 按照管理需求，我國(guó)的地價(jià)體系如下：
(1)宏觀管理需求層面
※ 土地等別，包括城鎮(zhèn)土地等別、農(nóng)用地等別;
※土地級(jí)別，包括城鎮(zhèn)土地級(jí)別、農(nóng)用地級(jí)別;
※基準(zhǔn)地價(jià)，包括城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià);
※標(biāo)定地價(jià)(城鎮(zhèn))
※高(低)限價(jià)，包括工業(yè)用地出讓低限價(jià)、居住用地高限價(jià)(兩限房使用)
※監(jiān)則地價(jià)
(2)微觀管理需求層面
※出讓涉及地價(jià)，包括出讓底價(jià)、出讓成交地價(jià);
※土地出租涉及地價(jià)，包括國(guó)有土地租金、國(guó)有土地所有權(quán)收益;
※企業(yè)改制涉及地價(jià)，包括作價(jià)出資(入股)地價(jià)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地價(jià);
※劃撥土地涉及地價(jià)，包括劃撥轉(zhuǎn)讓地價(jià)、劃撥補(bǔ)交出讓金;
※土地收購(gòu)儲(chǔ)備涉及地價(jià)，包括國(guó)有土地收購(gòu)價(jià)格、國(guó)有土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
※集體土地流轉(zhuǎn)涉及地價(jià)，包括農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格
考點(diǎn)6：我國(guó)土地價(jià)格的主要類型
1、 按管理層次劃分：(1)基準(zhǔn)地價(jià);(2)宗地地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)的高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格，具有有限期、全域性、平均性、時(shí)效性的特點(diǎn)。其作用是;反映土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平及期限變動(dòng)趨勢(shì)，為地價(jià)管理提供依據(jù);為國(guó)家征收土地使用稅提供依據(jù);引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)。
2、 按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分：(1)土地所有權(quán)價(jià)格;(2)土地使用權(quán)價(jià)格
3、 按土地開發(fā)程度劃分：(1)毛地價(jià)格：毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。(2)生地價(jià)格：生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和平整的正常市場(chǎng)條件下土地使用權(quán)價(jià)格。一般說(shuō)，毛地價(jià)和生地價(jià)由出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi);(3)熟地價(jià)格：是指政府出讓經(jīng)過(guò)三通一平或五通一平或七通一平，可直接開發(fā)利用的土地。
4、 按地價(jià)構(gòu)成劃分：城市建設(shè)配套費(fèi);征地拆遷開發(fā)費(fèi);土地開發(fā)費(fèi)
5、 按交易方式劃分：(1)收購(gòu)地價(jià)：收購(gòu)方式可分為征用、收回、收購(gòu)、置換;(2)劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià)：一級(jí)市場(chǎng)中的主要地價(jià)形式;(3)出租價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格：二級(jí)市場(chǎng)形成產(chǎn)生的主要地價(jià)形式;(4)入股價(jià)格：起源于國(guó)有企業(yè)改革，一般適用于占地面積較大、經(jīng)營(yíng)效益好、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、開發(fā)前景好。
6、 按地價(jià)形式和目的劃分：(1)評(píng)估地價(jià);(2)交易地價(jià);(3)政策性地價(jià);(4)征地區(qū)片綜合價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的核心。
土地價(jià)格影響因素
考點(diǎn)1：一般因素(宏觀上)
1、 影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。
2、 概念：一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普通、共同的因素。對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。
(1) 行政因素：國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制行政隸屬變更等。
(2) 人口因素：人口狀況是主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口購(gòu)成。
(3) 社會(huì)因素：政治安定狀況;社會(huì)治安狀況;房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程
(4) 國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際政治因素。
(5) 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平;物價(jià)變動(dòng);利率水平
考點(diǎn)2：區(qū)域因素
1、 繁華程度。
2、 交通條件。
3、 基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件。
4、 環(huán)境質(zhì)量。人文環(huán)境和自然環(huán)境。包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣、嗓聲污染程度等及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境。
5、 城市規(guī)劃限制。區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制。如：住宅注重環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)注重營(yíng)業(yè)環(huán)境和收益狀況;工業(yè)注重交通運(yùn)輸和水、電等條件。
考點(diǎn)3：個(gè)別因素(宗地本身的條件和特征)
1、 面積。
2、 寬度。
3、 深度;
4、 形狀;
5、 坡度;
6、 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件;
7、 宗地臨街狀況。、
8、 城市規(guī)劃限制：容積率、建筑高度、建筑密度、宗地用途
9、 土地使用年限。
考點(diǎn)4：主要地價(jià)影響因素的作用規(guī)律
1、 一般因素從宏觀上對(duì)地區(qū)整體的地價(jià)水平產(chǎn)生全局性影響;
2、 區(qū)域因素對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。
3、 個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的主要原因。
考點(diǎn)5：不同用途地價(jià)影響因素的特點(diǎn)
1、 商業(yè)：區(qū)位、商業(yè)聚集規(guī)模、交通方便度、相對(duì)位置。
2、 居?。鹤匀画h(huán)境、人文環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施、公共交通條件;
3、 工業(yè)：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)聚集度、產(chǎn)業(yè)方向;
4、 農(nóng)業(yè)：氣候環(huán)境、土壤條件、水資源狀況、水土污染、農(nóng)用地基本設(shè)施狀況、距城市的距離、農(nóng)產(chǎn)口市場(chǎng)供求。