第一節(jié) 建設(shè)用地概述
一、建設(shè)用地概念和分類
概念： 城市的土地屬于國家所有
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有
建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過征用變?yōu)閲宜泻?，再以各種 方式獲得土地的使用權(quán)
分類：1，按建設(shè)用地所以權(quán)分;
2，按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分;
3，按建設(shè)用地來源分;
4，按建設(shè)用地使用期限分;
5，按建設(shè)用地生產(chǎn)規(guī)模分;
6，按建設(shè)用地用途分
二、建設(shè)用地取得方式
1.征收;
2.劃撥;
3.出讓;
4.租賃;
5.國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或授權(quán)經(jīng)營;
6.使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;
7.使用權(quán)轉(zhuǎn)移.
三.建設(shè)用地管理
(一)建設(shè)用地管理的概念和對象
概念: 國家合理組織建設(shè)用地利用,而采取的行政,法律經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合措施.
對象: 已利用除去農(nóng)用地外的非農(nóng)生產(chǎn)用地.
(二)管理原則
1,節(jié)約.
2,規(guī)劃控制,
3.有償使用,
4.社會,經(jīng)濟(jì),生態(tài)統(tǒng)一
(三)建設(shè)用地管理主要內(nèi)容
1,宏觀調(diào)控管理;
2,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理;
3.土地征收管理;
4.申請,審查,報批
第二節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用
一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
(一) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥范圍
國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地
法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地
(二) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥程序
申請 審批撥地 發(fā)證
(三) 劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的管理
劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件
土地使用者為公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
劃撥土地轉(zhuǎn)讓﹡
受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金
不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
劃撥土地出租
劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家
劃撥土地抵押
房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價格
因抵押權(quán)實現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價
凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式和特征
1.出讓方式
招標(biāo),拍賣,掛牌,協(xié)議等方式.
2.出讓特征
土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)
出讓使用權(quán)有使用期限
使用權(quán)出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵?quán)出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)
土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立
【例題1·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成灑店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)年限不高于( )年。
A.37
B.40
C.47
D.50
【答案】A
【解析】注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年
【例題2·單選題】【2006年真題】在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項目是( )。
A.公寓
B.寫字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
【答案】D
【解析】期限可短于但不得高出法定年限
【例題3·多選題】【2005年真題】下列建設(shè)項目，其土地使用權(quán)出讓的年限是50年的有( )
A.住宅
B.貨運(yùn)汽車生產(chǎn)車間
C.大型歌舞廳
D.酒店
E.民辦學(xué)校
【答案】BE
(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金
指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費用
在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付
(三)招標(biāo)拍賣和掛牌出讓方式及程序
1.一般規(guī)定
編制出讓文件
發(fā)布出讓公告
出讓公告的內(nèi)容
出讓底價的確定
資格審查
2. 三種出讓各自的程序
(1)招標(biāo)出讓的程序
送達(dá)投標(biāo)書
開標(biāo)
評標(biāo)
中標(biāo)
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結(jié)果
辦理土地使用權(quán)證書
【重點與難點】
投標(biāo)人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動
【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括( )。
A.投標(biāo)人的名稱和地址
B.投標(biāo)人的資格要求
C.投標(biāo)保證金
D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法
【答案】A
【解析】用常識即可決斷，發(fā)招標(biāo)公告時并不知道誰會來投標(biāo)
(2)拍賣出讓程序
主持人點算競買人
主持人介紹拍賣宗地的情況
主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度，并明確有無底價
主持人報出起叫價
競買人舉牌應(yīng)價或報價
主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價
主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，落槌成交
主持人宣布應(yīng)價者為競得人
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結(jié)果
辦理土地使用權(quán)證書
【重點與難點】
在拍賣中，競買人的應(yīng)價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
(3)掛牌出讓程序
在掛牌起始日，出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，時間不少于10個工作日
符合條件的競買人填寫報價單報價
出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示的掛牌價格
出讓人在掛牌截止時間確定競得人
掛牌截至應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結(jié)果
辦理土地使用權(quán)證書
3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
簽訂成交確認(rèn)書
簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》
公布出讓結(jié)果
領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書
(四)協(xié)議出讓及程序
1.協(xié)議出讓組織實施管理
2006年出臺<規(guī)范>,要求建立協(xié)議出讓中的重大事項集體決策制度.
2. 協(xié)議出讓范圍
3.協(xié)議出讓類型
(1)政府供地(2)原劃撥承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓(3)劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓(4)出讓用地使用權(quán)改變用途協(xié)議出讓(5)續(xù)期協(xié)議出讓
4.協(xié)議出讓
不得低于新增用地有償使用費,征地補(bǔ)償費及有關(guān)稅費之和,不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%.
5.協(xié)議出讓程序
① 擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓
② 市、縣國土部門編制土地使用權(quán)出讓計劃，報同級政府批準(zhǔn)后，向社會公布
③ 申請人向土管部門提出意向用地申請，政府接受申請時間不少于30日
④ 市、縣政府國土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價
⑤ 市、縣國土部門與意向申請人協(xié)商一致，簽訂出讓合同
⑥ 合同簽訂7日內(nèi)，向社會公布出讓結(jié)果，公布時間不得少于15日
⑦ 受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證
【例題·多選題】【2005年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，正確的是( )
A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費之和
B.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用之和
C.有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價
D.有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%
E.有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的50%
【答案】AD
【新增內(nèi)容】
協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對負(fù)責(zé)人員給予行政處分：
不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的
確定出讓底價時未經(jīng)集體決定的
泄漏出讓底價的
低于協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)的
減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的
(五)協(xié)議出讓于招標(biāo)拍賣掛牌區(qū)別
(1) 使用范圍(2)出讓金形成方式(3)確定的原則
(六)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
1. 出讓合同的概念
指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
2 .出讓合同的特征
是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個人
出讓合同對轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用
3. 出讓合同的內(nèi)容
土地狀況
土地用途及使用年限
建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件
動工開發(fā)期限
出讓金額及支付方式
開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度
違約責(zé)任
其他條款
【例題·單選題】【2007年真題】《 物權(quán)法》 規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括( )。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動工開發(fā)建設(shè)期限
D.土地界址、面積
【答案】C
4.出讓雙方的權(quán)利義務(wù)
出讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償
對未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地
應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場地與資料
受讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償
可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證
可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地
5.出讓合同的變更和解除
變更——較為多見的是改變土地用途
應(yīng)取得土地管理部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
解除——多見于雙方違約或土地管理部門收回土地
【例題·單選題】【2005年真題】土地使用者經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門意，改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，( )。
A.其土地使用權(quán)出讓金隨之相應(yīng)調(diào)整
B.新用途的土地使用權(quán)出讓金大于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金可做相應(yīng)調(diào)整
C.新用途的土地使用權(quán)出讓金小于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金不做調(diào)整
D.其土地使用權(quán)出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定
【答案】A
【解析】不是可做可不做，而是必須做調(diào)整
三.國有建設(shè)用地租賃
(一)國有建設(shè)用地租賃范圍
適用范圍
國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
(二)租賃方式
招標(biāo)
拍賣
協(xié)議
(三)租賃期限
短期租賃
年限不超過5年
長期租賃
5年以上，法定出讓年限以下
(四)租賃合同
租賃期六個月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同
(五)承租土地的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押
轉(zhuǎn)租
承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項權(quán)利
轉(zhuǎn)讓
承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系
抵押
地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押
抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃合同同時轉(zhuǎn)讓
(六)承租土地使用權(quán)的收回
國家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償
承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回
四.建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股
(一)出資或授權(quán)經(jīng)營使用范圍
以國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入新設(shè)企業(yè)
土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有
(二)報批程序
提出申請-擬定土地資產(chǎn)處置方案-初審-備案-變更登記 第三節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制
(一) 轉(zhuǎn)讓條件
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提
以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(2條)
按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3條)
由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓
由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金
經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國家
【例題·單選題】【2006年真題】M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
【答案】D
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限
原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(房隨地走)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土地管理部門與規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金
【例題1·單選題】【2007年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是( )。
A.成片開發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移
C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
D.成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件
【答案】A
【例題2·單選題】【2006年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
【答案】C
【解析】只有國有土地可以出讓，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地未必全是國有土地，或者其使用權(quán)已經(jīng)出讓了
【例題3·單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)( )
A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定
B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
D.隨之轉(zhuǎn)讓
【答案】D
【解析】房隨地走
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式
出售,交換,贈與
三.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
申請-審批-簽訂轉(zhuǎn)讓合同-公證-登記
第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租
一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租條件及程序
(一) 可出租建設(shè)用地使用權(quán)
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金
(二)出租限制條件
土地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)的，不得出租
出租必須辦理租賃登記
(三)出租程序
申請 審批簽訂合同 辦理登記
二.租賃合同
租金標(biāo)準(zhǔn)——雙方協(xié)商確定
租賃期限——不得超過土地使用權(quán)的剩余年限
土地用途——符合出讓合同規(guī)定的用途
出租方權(quán)利義務(wù)
權(quán)利
收取租金
監(jiān)督承租方使用
依法收回出租土地
義務(wù)
交付土地及地上建筑物等及保障義務(wù)
修繕義務(wù)
妨害除去義務(wù)(不論原因是誰所致)
出租人繼續(xù)履行出讓合同
承租方權(quán)利義務(wù)
權(quán)利
合法使用租賃物的權(quán)利
要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利
義務(wù)
保管義務(wù)
支付租金義務(wù)
租賃標(biāo)的物返還義務(wù)
【例題·單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)出租方的妨害除去義務(wù)是指當(dāng)承租方的正常使用受到妨害的危險時，( )，出租方負(fù)有除去或防止義務(wù)。
A.若是由于出租方的原因所致的
B.不論是出租方還是第三方的原因所致的
C.若是由于第三方的原因所致的
D.若是由于承租方的原因所致的
【答案】B
三.使用權(quán)出租,出讓,轉(zhuǎn)讓,抵押的區(qū)別
(一)出租與出讓
(二)出租與轉(zhuǎn)讓
(三)出租與抵押 第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押
一.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定
(一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)
(1)通過有償出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的(2)通過行政劃撥方式取得后補(bǔ)簽合同后
(二)屬于下列范圍的建設(shè)用地屬涌泉不得設(shè)定抵押
<城市房地產(chǎn)抵押管理辦法>第八條規(guī)定內(nèi)容
權(quán)屬有爭議的土地
教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權(quán)
列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán)
已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)
其它
(三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題
同一宗土地可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，但應(yīng)將情況告知抵押權(quán)人，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價值
兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)，視為同一抵押標(biāo)的物，其擔(dān)保作用不可分割
地隨房地，房隨地走
共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意
已租賃的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押不破租賃)
土地的抵押價值可以由當(dāng)事人商定，也可由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估
抵押權(quán)人可為抵押物投保，保險費由抵押人承擔(dān)，抵押權(quán)人為第一受償人
抵押的期限不得超過經(jīng)營期限或土地的剩余使用年限
應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立
【例題·單選題】【2005年真題】甲擁有一宗土地的使用權(quán)，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務(wù)問題，將該地塊抵押給丙，則( )。
A.甲乙之間的租賃合同中止，應(yīng)由乙丙重新協(xié)商簽訂新的租賃合同
B.原租合同是否有效，就由乙丙協(xié)商確定
C.乙應(yīng)將租金直接支付給丙
D.甲仍有權(quán)收取乙的租金
【答案】D
【解析】抵押不破租賃
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押程序
簽訂抵押合同
公證
抵押登記
注銷登記
三.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度
應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記
抵押合同自抵押登記之日起生效
辦理登記應(yīng)提交的文件(7類)
登記的主要內(nèi)容——被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人姓名或單位名稱、債權(quán)等
登記機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項權(quán)利記載，所有權(quán)證書由抵押人收執(zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項權(quán)利證書
【例題·單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為( )。
A.7月1日
B.7月2日
C.7月9日
D.7月10日
【答案】C
【解析】抵押合同自抵押登記之日起生效
四.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理
由抵押人占用與管理抵押的土地
抵押權(quán)人有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查
當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保
抵押的土地可以出租轉(zhuǎn)讓，但價款應(yīng)優(yōu)先提前清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，超過部分歸抵押人所有
五.抵押建設(shè)使用權(quán)的處分
(一)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件
抵押期屆滿，抵押權(quán)人未受清償
抵押人死亡引起無法履行債務(wù)
抵押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散
抵押人擅自處分抵押物
抵押合同約定的其他情況
(二)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償
處分抵押物所得金額的分配順序
支付處分抵押物的費用
扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費
償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金
賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害
剩余金額交還抵押人
同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時的清償順序
已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償
已登記的先于未登記的
均未登記，按債權(quán)比例清償
抵押設(shè)定后土地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，可一同處分，但新增建筑物的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償
六.建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失
抵押土地使用權(quán)處分的條件(5種情況)
可折價或拍賣抵押物清償?shù)盅簷?quán)人
協(xié)議不成可以提起訴訟
七.額抵押權(quán)
(一)額抵押權(quán)的概念
指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
額抵押具有擔(dān)保債權(quán)的不特定性的特點。即額抵押所擔(dān)保的未來債權(quán)是不特定的，將來的債權(quán)是否發(fā)生、債權(quán)類型是什么、債權(quán)額是多少均是不確定的。因此，其所擔(dān)保的債權(quán)不必須都是同一性質(zhì)的債務(wù)
(二)抵押權(quán)的法律規(guī)定
設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍
確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓
確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容
(三)抵押權(quán)的確定
約定的債權(quán)確定期間屆滿
沒有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請求確認(rèn)的
新的債權(quán)不可能發(fā)生
抵押財產(chǎn)被查封、扣押
債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷
其它 第六節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止
一.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回
因社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)(退還相應(yīng)出讓金)
為實施城市規(guī)劃收回土地使用權(quán)
土地使用權(quán)屆滿收回(無償收回土地)
因單位撤銷遷移等原因停止使用劃撥土地的，可收回
公路、鐵路等報廢用地可收回
出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外
【例題·單選題】【2006年真題】下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是( )。
A.出讓合同約定2002年6月30日動工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工開發(fā)
B.城市總體規(guī)劃變更，使得項目規(guī)劃設(shè)計變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
C.開發(fā)商要求提高項目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
【答案】C
【解析】
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)的終止
(一) 因土地滅失而終止
(二)由于土地使用者拋棄而終止
三.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果
土地使用權(quán)受讓人與土地所有者之間關(guān)于該幅土地上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解除
地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得
土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備，土地使用者必須拆除第七節(jié) 閑置國有建設(shè)用地的處置
一.閑置土地的認(rèn)定
國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書中未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。
已動工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應(yīng)開發(fā)建筑面積的1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。
其他規(guī)定
二.閑置土地的處置方式
延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年
變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)
安排臨時使用，待項目具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價
政府安排置換其他閑置土地
政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償
政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書
由政府原因造成閑置的，還可以按照實際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回
三.征收土地閑置費
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收
具體由省一級規(guī)定
四.無償收回土地
連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書 第八節(jié) 集體建設(shè)用地使用制度
一. 集體建設(shè)用地的使用范圍和原則
(一) 集體建設(shè)用地使用范圍
1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè). 2. 農(nóng)村住宅. 3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè)
(二) 集體建設(shè)用地的使用原則
(1) 合法(2)節(jié)約，按規(guī)劃(3)按計劃用地 (4)依法辦理審批手續(xù) (5)如占用農(nóng)用土地，則辦理審批手續(xù)
二.集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得收回流轉(zhuǎn)和抵押
(一)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回
(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
(三)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押
三.農(nóng)村宅基地及其管理
(一)農(nóng)村宅基地概念
農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。
(二)宅基地的一戶一宅原則
(三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得和審批程序
一、建設(shè)用地概念和分類
概念： 城市的土地屬于國家所有
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有
建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過征用變?yōu)閲宜泻?，再以各種 方式獲得土地的使用權(quán)
分類：1，按建設(shè)用地所以權(quán)分;
2，按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分;
3，按建設(shè)用地來源分;
4，按建設(shè)用地使用期限分;
5，按建設(shè)用地生產(chǎn)規(guī)模分;
6，按建設(shè)用地用途分
二、建設(shè)用地取得方式
1.征收;
2.劃撥;
3.出讓;
4.租賃;
5.國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或授權(quán)經(jīng)營;
6.使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;
7.使用權(quán)轉(zhuǎn)移.
三.建設(shè)用地管理
(一)建設(shè)用地管理的概念和對象
概念: 國家合理組織建設(shè)用地利用,而采取的行政,法律經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合措施.
對象: 已利用除去農(nóng)用地外的非農(nóng)生產(chǎn)用地.
(二)管理原則
1,節(jié)約.
2,規(guī)劃控制,
3.有償使用,
4.社會,經(jīng)濟(jì),生態(tài)統(tǒng)一
(三)建設(shè)用地管理主要內(nèi)容
1,宏觀調(diào)控管理;
2,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理;
3.土地征收管理;
4.申請,審查,報批
第二節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用
一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
(一) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥范圍
國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地
法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地
(二) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥程序
申請 審批撥地 發(fā)證
(三) 劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的管理
劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件
土地使用者為公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
劃撥土地轉(zhuǎn)讓﹡
受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金
不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
劃撥土地出租
劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家
劃撥土地抵押
房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價格
因抵押權(quán)實現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價
凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式和特征
1.出讓方式
招標(biāo),拍賣,掛牌,協(xié)議等方式.
2.出讓特征
土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)
出讓使用權(quán)有使用期限
使用權(quán)出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵?quán)出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)
土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立
【例題1·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成灑店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)年限不高于( )年。
A.37
B.40
C.47
D.50
【答案】A
【解析】注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年
【例題2·單選題】【2006年真題】在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項目是( )。
A.公寓
B.寫字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
【答案】D
【解析】期限可短于但不得高出法定年限
【例題3·多選題】【2005年真題】下列建設(shè)項目，其土地使用權(quán)出讓的年限是50年的有( )
A.住宅
B.貨運(yùn)汽車生產(chǎn)車間
C.大型歌舞廳
D.酒店
E.民辦學(xué)校
【答案】BE
(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金
指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費用
在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付
(三)招標(biāo)拍賣和掛牌出讓方式及程序
1.一般規(guī)定
編制出讓文件
發(fā)布出讓公告
出讓公告的內(nèi)容
出讓底價的確定
資格審查
2. 三種出讓各自的程序
(1)招標(biāo)出讓的程序
送達(dá)投標(biāo)書
開標(biāo)
評標(biāo)
中標(biāo)
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結(jié)果
辦理土地使用權(quán)證書
【重點與難點】
投標(biāo)人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動
【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括( )。
A.投標(biāo)人的名稱和地址
B.投標(biāo)人的資格要求
C.投標(biāo)保證金
D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法
【答案】A
【解析】用常識即可決斷，發(fā)招標(biāo)公告時并不知道誰會來投標(biāo)
(2)拍賣出讓程序
主持人點算競買人
主持人介紹拍賣宗地的情況
主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度，并明確有無底價
主持人報出起叫價
競買人舉牌應(yīng)價或報價
主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價
主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，落槌成交
主持人宣布應(yīng)價者為競得人
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結(jié)果
辦理土地使用權(quán)證書
【重點與難點】
在拍賣中，競買人的應(yīng)價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
(3)掛牌出讓程序
在掛牌起始日，出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，時間不少于10個工作日
符合條件的競買人填寫報價單報價
出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示的掛牌價格
出讓人在掛牌截止時間確定競得人
掛牌截至應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定
簽訂成交確訂書
簽訂出讓合同
公布出讓結(jié)果
辦理土地使用權(quán)證書
3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
簽訂成交確認(rèn)書
簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》
公布出讓結(jié)果
領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書
(四)協(xié)議出讓及程序
1.協(xié)議出讓組織實施管理
2006年出臺<規(guī)范>,要求建立協(xié)議出讓中的重大事項集體決策制度.
2. 協(xié)議出讓范圍
3.協(xié)議出讓類型
(1)政府供地(2)原劃撥承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓(3)劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓(4)出讓用地使用權(quán)改變用途協(xié)議出讓(5)續(xù)期協(xié)議出讓
4.協(xié)議出讓
不得低于新增用地有償使用費,征地補(bǔ)償費及有關(guān)稅費之和,不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%.
5.協(xié)議出讓程序
① 擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓
② 市、縣國土部門編制土地使用權(quán)出讓計劃，報同級政府批準(zhǔn)后，向社會公布
③ 申請人向土管部門提出意向用地申請，政府接受申請時間不少于30日
④ 市、縣政府國土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價
⑤ 市、縣國土部門與意向申請人協(xié)商一致，簽訂出讓合同
⑥ 合同簽訂7日內(nèi)，向社會公布出讓結(jié)果，公布時間不得少于15日
⑦ 受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證
【例題·多選題】【2005年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，正確的是( )
A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費之和
B.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用之和
C.有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價
D.有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%
E.有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的50%
【答案】AD
【新增內(nèi)容】
協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對負(fù)責(zé)人員給予行政處分：
不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的
確定出讓底價時未經(jīng)集體決定的
泄漏出讓底價的
低于協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)的
減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的
(五)協(xié)議出讓于招標(biāo)拍賣掛牌區(qū)別
(1) 使用范圍(2)出讓金形成方式(3)確定的原則
(六)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
1. 出讓合同的概念
指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
2 .出讓合同的特征
是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個人
出讓合同對轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用
3. 出讓合同的內(nèi)容
土地狀況
土地用途及使用年限
建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件
動工開發(fā)期限
出讓金額及支付方式
開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度
違約責(zé)任
其他條款
【例題·單選題】【2007年真題】《 物權(quán)法》 規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括( )。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動工開發(fā)建設(shè)期限
D.土地界址、面積
【答案】C
4.出讓雙方的權(quán)利義務(wù)
出讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償
對未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地
應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場地與資料
受讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償
可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證
可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地
5.出讓合同的變更和解除
變更——較為多見的是改變土地用途
應(yīng)取得土地管理部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
解除——多見于雙方違約或土地管理部門收回土地
【例題·單選題】【2005年真題】土地使用者經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門意，改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，( )。
A.其土地使用權(quán)出讓金隨之相應(yīng)調(diào)整
B.新用途的土地使用權(quán)出讓金大于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金可做相應(yīng)調(diào)整
C.新用途的土地使用權(quán)出讓金小于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金不做調(diào)整
D.其土地使用權(quán)出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定
【答案】A
【解析】不是可做可不做，而是必須做調(diào)整
三.國有建設(shè)用地租賃
(一)國有建設(shè)用地租賃范圍
適用范圍
國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
(二)租賃方式
招標(biāo)
拍賣
協(xié)議
(三)租賃期限
短期租賃
年限不超過5年
長期租賃
5年以上，法定出讓年限以下
(四)租賃合同
租賃期六個月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同
(五)承租土地的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押
轉(zhuǎn)租
承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項權(quán)利
轉(zhuǎn)讓
承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系
抵押
地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押
抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃合同同時轉(zhuǎn)讓
(六)承租土地使用權(quán)的收回
國家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償
承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回
四.建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股
(一)出資或授權(quán)經(jīng)營使用范圍
以國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入新設(shè)企業(yè)
土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有
(二)報批程序
提出申請-擬定土地資產(chǎn)處置方案-初審-備案-變更登記 第三節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制
(一) 轉(zhuǎn)讓條件
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提
以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(2條)
按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3條)
由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓
由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金
經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國家
【例題·單選題】【2006年真題】M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
【答案】D
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限
原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(房隨地走)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土地管理部門與規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金
【例題1·單選題】【2007年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是( )。
A.成片開發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移
C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
D.成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件
【答案】A
【例題2·單選題】【2006年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
【答案】C
【解析】只有國有土地可以出讓，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地未必全是國有土地，或者其使用權(quán)已經(jīng)出讓了
【例題3·單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)( )
A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定
B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
D.隨之轉(zhuǎn)讓
【答案】D
【解析】房隨地走
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式
出售,交換,贈與
三.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
申請-審批-簽訂轉(zhuǎn)讓合同-公證-登記
第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租
一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租條件及程序
(一) 可出租建設(shè)用地使用權(quán)
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金
(二)出租限制條件
土地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)的，不得出租
出租必須辦理租賃登記
(三)出租程序
申請 審批簽訂合同 辦理登記
二.租賃合同
租金標(biāo)準(zhǔn)——雙方協(xié)商確定
租賃期限——不得超過土地使用權(quán)的剩余年限
土地用途——符合出讓合同規(guī)定的用途
出租方權(quán)利義務(wù)
權(quán)利
收取租金
監(jiān)督承租方使用
依法收回出租土地
義務(wù)
交付土地及地上建筑物等及保障義務(wù)
修繕義務(wù)
妨害除去義務(wù)(不論原因是誰所致)
出租人繼續(xù)履行出讓合同
承租方權(quán)利義務(wù)
權(quán)利
合法使用租賃物的權(quán)利
要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利
義務(wù)
保管義務(wù)
支付租金義務(wù)
租賃標(biāo)的物返還義務(wù)
【例題·單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)出租方的妨害除去義務(wù)是指當(dāng)承租方的正常使用受到妨害的危險時，( )，出租方負(fù)有除去或防止義務(wù)。
A.若是由于出租方的原因所致的
B.不論是出租方還是第三方的原因所致的
C.若是由于第三方的原因所致的
D.若是由于承租方的原因所致的
【答案】B
三.使用權(quán)出租,出讓,轉(zhuǎn)讓,抵押的區(qū)別
(一)出租與出讓
(二)出租與轉(zhuǎn)讓
(三)出租與抵押 第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押
一.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定
(一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)
(1)通過有償出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的(2)通過行政劃撥方式取得后補(bǔ)簽合同后
(二)屬于下列范圍的建設(shè)用地屬涌泉不得設(shè)定抵押
<城市房地產(chǎn)抵押管理辦法>第八條規(guī)定內(nèi)容
權(quán)屬有爭議的土地
教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權(quán)
列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán)
已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)
其它
(三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題
同一宗土地可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，但應(yīng)將情況告知抵押權(quán)人，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價值
兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)，視為同一抵押標(biāo)的物，其擔(dān)保作用不可分割
地隨房地，房隨地走
共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意
已租賃的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押不破租賃)
土地的抵押價值可以由當(dāng)事人商定，也可由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估
抵押權(quán)人可為抵押物投保，保險費由抵押人承擔(dān)，抵押權(quán)人為第一受償人
抵押的期限不得超過經(jīng)營期限或土地的剩余使用年限
應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立
【例題·單選題】【2005年真題】甲擁有一宗土地的使用權(quán)，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務(wù)問題，將該地塊抵押給丙，則( )。
A.甲乙之間的租賃合同中止，應(yīng)由乙丙重新協(xié)商簽訂新的租賃合同
B.原租合同是否有效，就由乙丙協(xié)商確定
C.乙應(yīng)將租金直接支付給丙
D.甲仍有權(quán)收取乙的租金
【答案】D
【解析】抵押不破租賃
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押程序
簽訂抵押合同
公證
抵押登記
注銷登記
三.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度
應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記
抵押合同自抵押登記之日起生效
辦理登記應(yīng)提交的文件(7類)
登記的主要內(nèi)容——被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人姓名或單位名稱、債權(quán)等
登記機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項權(quán)利記載，所有權(quán)證書由抵押人收執(zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項權(quán)利證書
【例題·單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為( )。
A.7月1日
B.7月2日
C.7月9日
D.7月10日
【答案】C
【解析】抵押合同自抵押登記之日起生效
四.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理
由抵押人占用與管理抵押的土地
抵押權(quán)人有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查
當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保
抵押的土地可以出租轉(zhuǎn)讓，但價款應(yīng)優(yōu)先提前清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，超過部分歸抵押人所有
五.抵押建設(shè)使用權(quán)的處分
(一)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件
抵押期屆滿，抵押權(quán)人未受清償
抵押人死亡引起無法履行債務(wù)
抵押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散
抵押人擅自處分抵押物
抵押合同約定的其他情況
(二)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償
處分抵押物所得金額的分配順序
支付處分抵押物的費用
扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費
償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金
賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害
剩余金額交還抵押人
同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時的清償順序
已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償
已登記的先于未登記的
均未登記，按債權(quán)比例清償
抵押設(shè)定后土地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，可一同處分，但新增建筑物的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償
六.建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失
抵押土地使用權(quán)處分的條件(5種情況)
可折價或拍賣抵押物清償?shù)盅簷?quán)人
協(xié)議不成可以提起訴訟
七.額抵押權(quán)
(一)額抵押權(quán)的概念
指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
額抵押具有擔(dān)保債權(quán)的不特定性的特點。即額抵押所擔(dān)保的未來債權(quán)是不特定的，將來的債權(quán)是否發(fā)生、債權(quán)類型是什么、債權(quán)額是多少均是不確定的。因此，其所擔(dān)保的債權(quán)不必須都是同一性質(zhì)的債務(wù)
(二)抵押權(quán)的法律規(guī)定
設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍
確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓
確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容
(三)抵押權(quán)的確定
約定的債權(quán)確定期間屆滿
沒有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請求確認(rèn)的
新的債權(quán)不可能發(fā)生
抵押財產(chǎn)被查封、扣押
債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷
其它 第六節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止
一.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回
因社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)(退還相應(yīng)出讓金)
為實施城市規(guī)劃收回土地使用權(quán)
土地使用權(quán)屆滿收回(無償收回土地)
因單位撤銷遷移等原因停止使用劃撥土地的，可收回
公路、鐵路等報廢用地可收回
出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外
【例題·單選題】【2006年真題】下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是( )。
A.出讓合同約定2002年6月30日動工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工開發(fā)
B.城市總體規(guī)劃變更，使得項目規(guī)劃設(shè)計變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
C.開發(fā)商要求提高項目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
【答案】C
【解析】
二.國有建設(shè)用地使用權(quán)的終止
(一) 因土地滅失而終止
(二)由于土地使用者拋棄而終止
三.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果
土地使用權(quán)受讓人與土地所有者之間關(guān)于該幅土地上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解除
地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得
土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備，土地使用者必須拆除第七節(jié) 閑置國有建設(shè)用地的處置
一.閑置土地的認(rèn)定
國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書中未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。
已動工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應(yīng)開發(fā)建筑面積的1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。
其他規(guī)定
二.閑置土地的處置方式
延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年
變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)
安排臨時使用，待項目具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價
政府安排置換其他閑置土地
政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償
政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書
由政府原因造成閑置的，還可以按照實際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回
三.征收土地閑置費
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收
具體由省一級規(guī)定
四.無償收回土地
連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書 第八節(jié) 集體建設(shè)用地使用制度
一. 集體建設(shè)用地的使用范圍和原則
(一) 集體建設(shè)用地使用范圍
1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè). 2. 農(nóng)村住宅. 3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè)
(二) 集體建設(shè)用地的使用原則
(1) 合法(2)節(jié)約，按規(guī)劃(3)按計劃用地 (4)依法辦理審批手續(xù) (5)如占用農(nóng)用土地，則辦理審批手續(xù)
二.集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得收回流轉(zhuǎn)和抵押
(一)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回
(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
(三)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押
三.農(nóng)村宅基地及其管理
(一)農(nóng)村宅基地概念
農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。
(二)宅基地的一戶一宅原則
(三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得和審批程序