2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實務(wù)》第八章講義
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第八章 房地產(chǎn)登記
一、不動產(chǎn)登記主要是土地登記和房屋登記。
土地登記：指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。(以宗地為單位進行登記)。
房屋登記：指房屋登記機關(guān)依法對房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。(按基本單元進行登記)。
國土資源部負(fù)責(zé)全國土地登記的管理工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)全國房屋登記。
不動產(chǎn)登記的種類：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記;更正登記;異議登記;預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之是起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
二、土地登記的種類：
1、土地總登記是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。
2、初始登記：是指土地登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。(國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記;抵押權(quán)登記;地役權(quán)登記;)
3、變理登記：指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。
4、注銷登記：指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。
5、其它登記。包括更正登記，異議登記，預(yù)告登記和查封登記。
土地登記的程序：申請，受理，審查，記載于登記簿，發(fā)證。
三、房屋登記的種類
1、所有權(quán)登記。
01、初始登記。
02、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記(買賣，互換，贈與，繼承，受遺贈，分割，合并，以房屋出資入股，法人或其他組織分立、合并)。
03、房屋所有權(quán)變更登記。
04、房屋所有權(quán)注銷登記。
2、抵押權(quán)登記。
01、房屋抵押權(quán)登記。(設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記)。
02、額抵押權(quán)登記。(設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、確定)。
03、在建工程抵押權(quán)登記。
3、地役權(quán)登記。
4、預(yù)告登記。(預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記)。
房屋登記的程序：申請，受理，記載于登記簿，發(fā)證。
(國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記30個工作日，集體60個工作日;抵押權(quán)、地役權(quán)登記10個工作日;預(yù)告登記、更正登記10個工作日;異議登記1個工作日。)
四、房地產(chǎn)面積：是指在城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、不動產(chǎn)登記以及國民經(jīng)濟統(tǒng)計過程中用到的各類基本面積的統(tǒng)稱。
意義：
01、是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。
02、是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易活動中的基本信息內(nèi)容。
03、為其他部門提供應(yīng)用參考。
土地面積的種類：
1、土地面積量測中的土地面積。
01、丘面積：地表上一塊有界空間的地塊。
02、房屋占地面積：指建筑物底層外墻勒腳以上的外圍水平投影面積。
03、共有土地分?jǐn)偯娣e：指宗地面積中除去專有面積之后的共有面積按照一定的分?jǐn)偡椒ㄟM行分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e。
2、房地產(chǎn)開發(fā)中的土地面積。
01、規(guī)劃用地面積：指房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得立項批準(zhǔn)后，取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中所標(biāo)明的土地面積。
02、規(guī)劃建設(shè)用地面積：指項目用地紅線所圍合的用地的水平投影面積。
03、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：指項目用地紅線所合圍的范圍內(nèi)，除去由于規(guī)劃要求退讓紅線不能用于建設(shè)的那部分面積之后，剩下的面積。
房屋面積的種類：
1、房屋面積量測中的房屋面積。(建筑面積，套內(nèi)面積，使用面積，共有建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積。
2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的房屋面積。(總建筑面積，總銷售面積，預(yù)測面積，實測面積，合同約定面積。
3、房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計中的房屋面積。(房屋建筑新開工面積，房屋建筑施工面積，房屋建筑竣工面積。
五、房地產(chǎn)圖：是地籍圖、宗地圖和房產(chǎn)圖的統(tǒng)稱。
1、地籍圖：土地的“戶籍”，是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來源、權(quán)屬界址、面積、用途質(zhì)量等級、價值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊。
2、宗地圖：是通過實地調(diào)查繪制的，包括一宗地的宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號、界址邊長、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線等內(nèi)容的專業(yè)圖。
(01、圖幅號、地籍號、坐落。
02、單位名稱、宗地號、地類號、宗地面積。
03、界址點、界址點號、界址線、界址邊長。
04、宗地內(nèi)房屋和構(gòu)筑物。
05、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線
06、相鄰道路、街巷及名稱。
3、房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。
01、房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。1：500。
02、房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。1：100～1：1000之間。
03、房產(chǎn)分記圖?！⊥恋孛娣e的種類：
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第八章 房地產(chǎn)登記
一、不動產(chǎn)登記主要是土地登記和房屋登記。
土地登記：指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。(以宗地為單位進行登記)。
房屋登記：指房屋登記機關(guān)依法對房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。(按基本單元進行登記)。
國土資源部負(fù)責(zé)全國土地登記的管理工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)全國房屋登記。
不動產(chǎn)登記的種類：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記;更正登記;異議登記;預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之是起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
二、土地登記的種類：
1、土地總登記是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。
2、初始登記：是指土地登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。(國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記;抵押權(quán)登記;地役權(quán)登記;)
3、變理登記：指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。
4、注銷登記：指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。
5、其它登記。包括更正登記，異議登記，預(yù)告登記和查封登記。
土地登記的程序：申請，受理，審查，記載于登記簿，發(fā)證。
三、房屋登記的種類
1、所有權(quán)登記。
01、初始登記。
02、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記(買賣，互換，贈與，繼承，受遺贈，分割，合并，以房屋出資入股，法人或其他組織分立、合并)。
03、房屋所有權(quán)變更登記。
04、房屋所有權(quán)注銷登記。
2、抵押權(quán)登記。
01、房屋抵押權(quán)登記。(設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記)。
02、額抵押權(quán)登記。(設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、確定)。
03、在建工程抵押權(quán)登記。
3、地役權(quán)登記。
4、預(yù)告登記。(預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記)。
房屋登記的程序：申請，受理，記載于登記簿，發(fā)證。
(國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記30個工作日，集體60個工作日;抵押權(quán)、地役權(quán)登記10個工作日;預(yù)告登記、更正登記10個工作日;異議登記1個工作日。)
四、房地產(chǎn)面積：是指在城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、不動產(chǎn)登記以及國民經(jīng)濟統(tǒng)計過程中用到的各類基本面積的統(tǒng)稱。
意義：
01、是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。
02、是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易活動中的基本信息內(nèi)容。
03、為其他部門提供應(yīng)用參考。
土地面積的種類：
1、土地面積量測中的土地面積。
01、丘面積：地表上一塊有界空間的地塊。
02、房屋占地面積：指建筑物底層外墻勒腳以上的外圍水平投影面積。
03、共有土地分?jǐn)偯娣e：指宗地面積中除去專有面積之后的共有面積按照一定的分?jǐn)偡椒ㄟM行分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e。
2、房地產(chǎn)開發(fā)中的土地面積。
01、規(guī)劃用地面積：指房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得立項批準(zhǔn)后，取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中所標(biāo)明的土地面積。
02、規(guī)劃建設(shè)用地面積：指項目用地紅線所圍合的用地的水平投影面積。
03、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：指項目用地紅線所合圍的范圍內(nèi)，除去由于規(guī)劃要求退讓紅線不能用于建設(shè)的那部分面積之后，剩下的面積。
房屋面積的種類：
1、房屋面積量測中的房屋面積。(建筑面積，套內(nèi)面積，使用面積，共有建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積。
2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的房屋面積。(總建筑面積，總銷售面積，預(yù)測面積，實測面積，合同約定面積。
3、房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計中的房屋面積。(房屋建筑新開工面積，房屋建筑施工面積，房屋建筑竣工面積。
五、房地產(chǎn)圖：是地籍圖、宗地圖和房產(chǎn)圖的統(tǒng)稱。
1、地籍圖：土地的“戶籍”，是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來源、權(quán)屬界址、面積、用途質(zhì)量等級、價值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊。
2、宗地圖：是通過實地調(diào)查繪制的，包括一宗地的宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號、界址邊長、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線等內(nèi)容的專業(yè)圖。
(01、圖幅號、地籍號、坐落。
02、單位名稱、宗地號、地類號、宗地面積。
03、界址點、界址點號、界址線、界址邊長。
04、宗地內(nèi)房屋和構(gòu)筑物。
05、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線
06、相鄰道路、街巷及名稱。
3、房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。
01、房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。1：500。
02、房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。1：100～1：1000之間。
03、房產(chǎn)分記圖?！⊥恋孛娣e的種類：